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房地产门户-搜房网 2009年12月31日07:33 来源：北京青年报
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地价与房价相互推涨———
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“大兴楼面价每平方米超过万元了！”12月24日，位于大兴区枣园附近两宗地块成交，楼面价分别达到10653元/平方米和10928元/平方米。在今年保利以超过7200元/平方米的楼面价在黄村拿地后，大兴（不包括亦庄开发区）楼面价飙升幅度超过3000元/平方米。业内普遍认为这将为明年大兴楼市“火上加油”。
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% u6 I4 ?( |2 f' X. b5 E; a* ~●2009：大兴房价高涨70%-100%，土地市场成交火爆
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12月20日，位于大兴西红门的鸿坤理想城开盘，均价超过16500元/平方米。而在今年10月末，鉴房团在售楼处获悉的售价尚在14000-16000元/平方米之间，《广厦时代》就对“南城价格洼地正在被填平”进行了专门报道。' V o& p2 _- _: M% t
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时至年底，《广厦时代》调查发现，2009年，大兴区在售的三个住宅大盘涨幅都在70%以上，其中，鸿坤理想城从3月开盘均价8000元/平方米，涨到12月20日成交均价超过16500元/平方米，涨幅超过100%；领海天使湾从年初的9000元/平方米，涨到现在的16500元/平方米，涨幅为83%；艺苑桐城从上半年的9000元/平方米，涨到年底的15500元/平方米，涨幅为72%。
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& Y* E1 T3 p+ | Z. V% W7 Q" Q根据北京市房地产交易管理网数字，截至2009年12月28日，这三个项目共计销售套数达到1883套，销售面积达到18.96万平方米。除了上述三个项目，位于大兴黄村核心地段的火神庙国际商业中心400余套公寓，在9月开盘后不久，几乎售罄。
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然而在中原地产华北区域董事总经理李文杰看来，2009年，“大兴最热的不是楼市，而是地市。”! @: X" `; o2 t% d9 S; F% z% s5 {5 P$ h
5 b W* V, m% u根据北京市土地整理储备中心信息，截至12月28日，2009年，包括康庄限价房用地，大兴住宅用地成交12幅。保利、金地、绿地、旭辉、中建等品牌房企都在这一波拿地热潮中挺进大兴，加上华润17号地，大兴黄村周边居住用地规划建筑面积超过200万平方米。单从数字上看，大兴楼面价也是一路攀升，从3月成交地块每平方米2800元上涨到年底每平方米超过10000元。
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( X5 k2 J% _! \“地价与房价相互推涨。”多位业内人士在接受《广厦时代》采访时表示，2009年大兴楼市的利好还有不少，包括南城规划的出台、地铁4号线预计在2010年年底建成通车、四条来自城区公路的延伸，以及今年西红门三块商业用地的出让、大兴区现有商业项目的建设，将为交通、商业等区域配套锦上添花。
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●2010：新盘扎堆上市，置业需求南扩, V" O) | }/ `" L) x6 W
5 L* v4 I0 W- S2 D3 c6 F; p“从明年年中开始，2009年拿地项目将陆续开盘。”一家在大兴拿地企业负责人透露说，由于2009年大兴土地市场成交火热，到2010年，楼市中将新盘扎堆。
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据统计，2009年12幅住宅用地出让，2010年纯新盘有望超过10个。加上在售的老项目，业内预测明年大兴入市楼盘将达到13个，“和2009年的销售速度相比，2010年有望保持平稳，波动不会太大。”
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“多家品牌房企的入住，将助推大兴楼盘品质的提升。”在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，区域配套的改善、楼盘品质的提升，加上城市核心区供应量减少而房价高涨，越来越多的买房人将把目光投向核心区之外的郊区新城，“置业需求外扩将支持大兴楼市持续向好。”
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9 w( ~* }9 l+ g/ w6 S+ M/ r: S●楼面价约占初期房价40%，明年大兴房价逼近两万2 W# U$ V$ L! ]! r
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说到2010年，看到大兴区域价值、楼盘品质有望双双提升，购房人最关心的还有房价，“明年大兴楼盘能卖到什么价？”+ g w' G, N! m& x; \6 d) y3 X
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“房价的构成因素主要包括开发成本和利润两部分。”业内人士表示，房企开发成本包括土地成本（含拆迁补偿费用）、建造成本、税费成本、融资成本（如贷款利息）、营销成本（人力和广告）等。对于房地产企业各种成本所占比例、利润率等问题，历来众说纷纭，悬殊甚大。仅从部分项目拿地楼面价所占房价比例来看：以黄村区域昔日地王、原顺驰领海项目为例，2003年12月，该地块被顺驰以9.05亿元拍得，地块住宅用部分建筑面积44万平方米，折合楼面价2056元/平方米。2004年6月，项目首次开盘，成交均价为5400元/平方米。楼面价占首期开盘均价的38%。此后，伴随着房价的上涨，时至六年后的今日，当楼盘均价涨到16500元/平方米后，楼面价占房价的比例也降到了12.5%。反过来说，首期开盘均价约为楼面价的2.6倍，六年后的房价已是当初楼面价的8倍。
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2005年的清河地王楼面价超过3600元/平方米，2006年橡树湾首期开盘均价超过8000元/平方米，楼面价占房价比超过40%，而今当房价达到22000元/平方米时，楼面价所占比为16.4%；2009年11月万科蓝山首次开盘，均价为30000元/平方米，2007年拿地的楼面价为11379元/平方米，楼面价占首次开盘均价37.9%。
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“40%是楼面价占初期房价的大概比例。”一位业内人士这样表示，按照这一比例预测，明年大兴部分楼盘房价有望逼近两万。值得注意的是，拿地较晚、楼面价较高的新地块会拉高区域项目的预期，老地王项目就可能参照新地王项目定价，“每平方米六七千拿地，本来计划卖15000，看到周边新地王楼面价涨到10000，他就可以卖18000，还可以宣称自己比新地王项目将来两万的定价要低。”$ \/ e! \4 u4 N
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“而考虑政策变数、开发商放量节奏和买房人需求的不确定性，加上有的大盘会通过低价开盘聚拢人气，也不排除涨幅趋缓的可能。”陈国强如是说。文/张旭
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发表于 2009-12-31 10:59
还想换房呢。。。看来没有在买的起的时候了！
