“被迫观望族”的购房“三重门” - 房产楼市

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重磅出击的第三轮调控“浇”灭了一批购房者的置业热情。但与此同时，也有一部分购房者陷入了“欲出手而不能”的境地，只能被迫暂时取消或中止购房进程。根据笔者从本市多家中介门店了解到的消息，当前购房者置业受阻现象主要出于三类原因：限购、房源稀缺、上下家交易税费纠纷等。
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　　业内人士分析，针对这三类不同的情况，购房者应选择不同的对策，一味地观望或者盲目地入市都不可取。
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　　类型一：遇阻限购升级版) k- d( `8 ^' Z) K/ @% F. U# ?
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　　影响范围：婚房、学区房4 y, [2 ^8 q3 m3 ~, d% o! A
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　　■典型案例：

　　李先生和妻子都是上海本地户籍，在闵行区九亭有一套90多平方米的两房。同时，李先生和父母还共有徐汇区一套40多平方米的老公房。眼见着宝宝已接近3岁，参考不少名校“学生户口须挂满3年”的招生标准，李先生从去年下半年就开始在徐汇区寻觅小户型学区房。经历了多次房东跳价、房源被其他购房者竞价买走等挫折后，李先生终于在去年年底找到了一套各方面比较满意的学区房。$ V5 `; W; r7 K$ V
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　　然而，由于临近春节，买卖双方都有外出旅行度假计划，因此经过协商后约定等兔年春节假期结束后再签买卖合同。春节前夕，升级版限购令出台，按照政策，李先生的家庭已经拥有2套住宅，因此暂时不再拥有购房资格。到目前为止，李先生仍未想出满意的解决方案，只能看着那套来之不易的房源与自己擦肩而过。
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　　■业内点评：

　　子女因与父母共有房产而导致自己没有购房资格，这类案例在当前的房地产市场非常多见，主要涉及婚房和学区房两类交易。如小夫妻双方分别与各自的父母共有房产，那么他们的小家庭则暂时不具备购房资格。而家庭已有2套住宅，也不能再买房。对此，信义房屋分析师表示，限购令的执行期限并未明确规定，加之当前市场走向尚不明朗，置业受阻的婚房需求可暂时以租代买，而较为急迫的学区房购房者则可以把手头一套物业卖掉，进而获得一套购房资格。不过，这类情况在银行审批贷款时仍被认为是第三套而停贷，因此购房者需准备充足的购房现金。
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　　类型二：目标房源难觅

　　影响范围：小两房5 D3 d1 R8 J+ }' \' f% d

　　■典型案例：
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　　从2010年初至今，每当有调控政策出台，小陈的兴奋就又浓了一分：政策层出不穷，房价看来要降，我这“刚需”出手的好时机也马上就要到啦！  E& h6 H1 J" ^  d$ q
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　　今年春节前夕，“新国八条”出击，楼市气氛迅速降至冰点，小陈认为，自己该出手了。于是过完春节从老家返沪后，小陈就踏上了找房之旅。他的目标在目前租住的闵行莘庄板块，预算130万元买一套小两房。令他始料未及的是，至今，他仍未找到一套满意的房源。原因不是因为挂牌房东转售为租，就是所遇的户型结构太差。好不容易遇到一套的房源，房东竟然又跳价！, E0 d# p( z4 ]4 c6 ]

　　在这种市场背景下，不降价就算了，居然还有房东跳价？在大多数购房者观望，成交量大幅下滑的情况下，居然不能买到一套自己想买的房子？小陈不敢相信自己的眼睛。

　　■业内点评：
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　　小陈的遭遇并不是个案。由于严格版限购令出台，且房产税剑指新购住房，一大批房东都把挂牌房源收回持有，转售为租。单就福美来不动产莘庄店的统计数据来看，目前该门店总体房源数量已经较1月份减少了40%左右。而当前市场主力——刚需购房者所青睐的一房一厅、两室户等小户型则更是凤毛麟角。 21世纪不动产、汉宇地产等大型中介品牌的多家门店也透露，房源稀缺已经成为阻碍成交的重要原因之一。
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　　对此，业内人士分析，条件允许的购房者可以通过适当追加购房预算，或者放宽选择区域来降低找房难度。而购房预算弹性幅度较小的刚需购房者则不妨暂且观望，因为当前市场交易量比较低迷，短期内房价上涨的可能性渺茫，因此购房者可以适当放长找房期，多看多比较，从容选房。; k- I7 g* u/ j7 D$ S
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　　类型三：营业税增加，改善购房节奏难把握
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　　影响范围：交易未满5年房源3 x0 y) Q  }: @5 P, R9 Q1 G

　　■典型案例：
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　　想起已经一拖再拖的过户手续，小陈的心情十分郁闷。
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　　2010年12月份，小陈购买了一套总价在150万元的二手房。谈价时，上家明确表态“到手价”成交，即应当由上家缴纳的营业税、个税等税费一律由小陈承担。小陈计算后，通过向朋友及家人借钱的形式筹足了交易等相关税款。由于小陈是首次购房，因此贷款审批十分顺利。之后不久，营业税新政出台，规定出售未满5年的房源一律全额征收营业税。之前对政策并未留意的小陈直到过户当天才知道自己要缴纳的税费又多了几万元。  D$ S! d) R1 `$ m' _
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　　他当即与中介及房东争执起来，谴责中介与房东未履行及时告知义务，并拒绝缴纳营业税。但上家以“到手价成交”的相关合同条款为据，坚持要小陈支付全部营业税。三方当即不欢而散。之后，中介几次调停，希望上、下家共同承担增加的营业税额，但均被上家拒绝。% k, x' t$ O1 k: W# K

　　从理性角度而言，小陈明白，因为合同中明确规定“由下家承担交易产生的所有费用”，因此就算诉诸公堂，自己胜诉的把握也极为渺茫。但从感性角度而言，购房资金本就十分紧张的小陈又难以接受这个现实。至今，该房仍未过户。3 k- y, g8 [4 _. Y

　　■业内点评：& J) `+ c6 C' Z3 t' E9 L6 a1 I+ f
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　　根据中原地产相关人士介绍，营业税新政出台后即开始执行，政策出台前所有尚未过户的未满5年房源均须全额缴纳营业税。这也就意味着，和小陈有同样遭遇的购房者不在少数。另外，按照政策，出售满五年唯一一套住宅不需缴纳个人所得税，但部分置换型房东卖房、买房环节是同步进行的。即便双方签约时该住房为房东“满5年唯一”住宅，但如果上家购买的改善型物业产证在旧有物业过户之前出来，那么旧有物业就不再是房东唯一一套住宅，仍需缴纳个人所得税。

　　21世纪相关人士建议，为了避免这些不确定性所造成的困扰，上、下家在签约时应当考虑周全，并在税费承担条款中明确，一旦交易税额产生变化应当如何处理等。