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房地产门户-搜房网 2009年12月31日07:33 来源：北京青年报 . R, R. w0 z0 Z% C
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地价与房价相互推涨———
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+ {- F8 |/ H/ M1 e& R1 l7 {“大兴楼面价每平方米超过万元了！”12月24日，位于大兴区枣园附近两宗地块成交，楼面价分别达到10653元/平方米和10928元/平方米。在今年保利以超过7200元/平方米的楼面价在黄村拿地后，大兴（不包括亦庄开发区）楼面价飙升幅度超过3000元/平方米。业内普遍认为这将为明年大兴楼市“火上加油”。. P$ R0 b0 I" @7 z) c6 |5 c
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●2009：大兴房价高涨70%-100%，土地市场成交火爆: {0 l3 b/ S6 _
! I7 P b2 S4 z' d) F/ b4 i5 |12月20日，位于大兴西红门的鸿坤理想城开盘，均价超过16500元/平方米。而在今年10月末，鉴房团在售楼处获悉的售价尚在14000-16000元/平方米之间，《广厦时代》就对“南城价格洼地正在被填平”进行了专门报道。8 T. N+ G( {) A1 W' p/ h- g
8 R0 Z2 j+ q+ ~$ i. w4 g; J时至年底，《广厦时代》调查发现，2009年，大兴区在售的三个住宅大盘涨幅都在70%以上，其中，鸿坤理想城从3月开盘均价8000元/平方米，涨到12月20日成交均价超过16500元/平方米，涨幅超过100%；领海天使湾从年初的9000元/平方米，涨到现在的16500元/平方米，涨幅为83%；艺苑桐城从上半年的9000元/平方米，涨到年底的15500元/平方米，涨幅为72%。
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根据北京市房地产交易管理网数字，截至2009年12月28日，这三个项目共计销售套数达到1883套，销售面积达到18.96万平方米。除了上述三个项目，位于大兴黄村核心地段的火神庙国际商业中心400余套公寓，在9月开盘后不久，几乎售罄。1 m2 q- U+ j. r4 e
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然而在中原地产华北区域董事总经理李文杰看来，2009年，“大兴最热的不是楼市，而是地市。”2 z0 z. @) Q9 R& G) x* {
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根据北京市土地整理储备中心信息，截至12月28日，2009年，包括康庄限价房用地，大兴住宅用地成交12幅。保利、金地、绿地、旭辉、中建等品牌房企都在这一波拿地热潮中挺进大兴，加上华润17号地，大兴黄村周边居住用地规划建筑面积超过200万平方米。单从数字上看，大兴楼面价也是一路攀升，从3月成交地块每平方米2800元上涨到年底每平方米超过10000元。 [7 D: z/ h) y5 b' f2 D% [2 f
, z9 W! t3 _0 N W# N“地价与房价相互推涨。”多位业内人士在接受《广厦时代》采访时表示，2009年大兴楼市的利好还有不少，包括南城规划的出台、地铁4号线预计在2010年年底建成通车、四条来自城区公路的延伸，以及今年西红门三块商业用地的出让、大兴区现有商业项目的建设，将为交通、商业等区域配套锦上添花。6 F5 H" v- q2 B; U
1 {) c! V7 Q6 B- h. c# M$ e●2010：新盘扎堆上市，置业需求南扩; @% B2 V! n7 h7 P' E, t
% u' N# N/ F4 |8 h% P/ R6 l4 T; t“从明年年中开始，2009年拿地项目将陆续开盘。”一家在大兴拿地企业负责人透露说，由于2009年大兴土地市场成交火热，到2010年，楼市中将新盘扎堆。% u; n" j6 g0 i# a. [# f- B
; r! e, X2 r. N据统计，2009年12幅住宅用地出让，2010年纯新盘有望超过10个。加上在售的老项目，业内预测明年大兴入市楼盘将达到13个，“和2009年的销售速度相比，2010年有望保持平稳，波动不会太大。”8 k% o, w" _+ b$ s+ R
& v: |) M$ q3 Y0 J8 t$ K“多家品牌房企的入住，将助推大兴楼盘品质的提升。”在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，区域配套的改善、楼盘品质的提升，加上城市核心区供应量减少而房价高涨，越来越多的买房人将把目光投向核心区之外的郊区新城，“置业需求外扩将支持大兴楼市持续向好。”
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$ z4 t0 |6 r8 i& }: M0 l' x●楼面价约占初期房价40%，明年大兴房价逼近两万8 T, F' B3 f4 x1 P* w
0 r: t7 P4 O3 C' G- p# \* t. G说到2010年，看到大兴区域价值、楼盘品质有望双双提升，购房人最关心的还有房价，“明年大兴楼盘能卖到什么价？”" k) q7 A+ v8 d! E/ q& h
; y2 ~* ^( q% |" _- W; o( h: e“房价的构成因素主要包括开发成本和利润两部分。”业内人士表示，房企开发成本包括土地成本（含拆迁补偿费用）、建造成本、税费成本、融资成本（如贷款利息）、营销成本（人力和广告）等。对于房地产企业各种成本所占比例、利润率等问题，历来众说纷纭，悬殊甚大。仅从部分项目拿地楼面价所占房价比例来看：以黄村区域昔日地王、原顺驰领海项目为例，2003年12月，该地块被顺驰以9.05亿元拍得，地块住宅用部分建筑面积44万平方米，折合楼面价2056元/平方米。2004年6月，项目首次开盘，成交均价为5400元/平方米。楼面价占首期开盘均价的38%。此后，伴随着房价的上涨，时至六年后的今日，当楼盘均价涨到16500元/平方米后，楼面价占房价的比例也降到了12.5%。反过来说，首期开盘均价约为楼面价的2.6倍，六年后的房价已是当初楼面价的8倍。
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. ^ T' W& w4 L" w2005年的清河地王楼面价超过3600元/平方米，2006年橡树湾首期开盘均价超过8000元/平方米，楼面价占房价比超过40%，而今当房价达到22000元/平方米时，楼面价所占比为16.4%；2009年11月万科蓝山首次开盘，均价为30000元/平方米，2007年拿地的楼面价为11379元/平方米，楼面价占首次开盘均价37.9%。$ D& g+ T2 w8 p- {
a/ q* `' d& F+ _' f9 Q“40%是楼面价占初期房价的大概比例。”一位业内人士这样表示，按照这一比例预测，明年大兴部分楼盘房价有望逼近两万。值得注意的是，拿地较晚、楼面价较高的新地块会拉高区域项目的预期，老地王项目就可能参照新地王项目定价，“每平方米六七千拿地，本来计划卖15000，看到周边新地王楼面价涨到10000，他就可以卖18000，还可以宣称自己比新地王项目将来两万的定价要低。”
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“而考虑政策变数、开发商放量节奏和买房人需求的不确定性，加上有的大盘会通过低价开盘聚拢人气，也不排除涨幅趋缓的可能。”陈国强如是说。文/张旭
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发表于 2009-12-31 10:59
还想换房呢。。。看来没有在买的起的时候了！
