上周京住宅成交“量涨价稳” 刚需规模逐渐缩小 - 房产楼市

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据北京市住建委网签数据显示，上周(4月16—22日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为5318套，环比前一周大幅上涨了28.7%，与去年同期相比则上涨了17.4%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，此轮成交上涨与刚需平稳释放有关，但是房价不会因此发生逆转，相反，随着五月楼市销售旺季的到来，新开盘项目增多，未来房价将进一步回落。而随着房价的继续下探，胡景辉预计二季度北京住宅成交量还将节节攀升。% K* ~8 q% M( E: X5 c# k% S
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　　5月刚需项目集中入市有望拉低新房成交价格
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　　根据北京住建委的网签数据统计，上周北京全市新建商品住宅网签总量为2590套，环比前一周的网签总量上涨了39.9%，比去年同期上涨了23.7%，其中，保障房占比超过6成。
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　　另据链家地产市场研究部向中新网房产频道提供的统计数据显示，4月第三周商品住宅期房均价为19332元/平米，环比小幅上涨4.9%，与3月第三周基本持平，新房成交均价仍保持在2万/平米以下。& m) E- M& y" f
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　　3月份北京商品住宅市场逐渐走出淡季，尤其3月下半月成交量激增，第三周到第五周单周纯商品住宅成交都在千套以上，全月成交超过6000套。  D# ?+ B/ B0 }- k' I% e8 h
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　　不过4月之后，刚需集中释放的增长趋势并未延续。链家地产市场研究部向中新网房产频道分析表示， 4月前3周成交量都在1000套以下，并且变化幅度趋于平缓。加上近期供应高峰后延，入市项目偏向高端，且数量较少，无法促成大规模成交，因此预计全月成交约在5000套左右，成交价格仍保持在1.9万/平方米左右。但是在4月暂缓入市的刚需项目有可能在5月集中聚集，以抢占传统旺季市场，新盘促销将会形成对刚需的新一轮刺激，预计成交均价将进一步下调。

　　胡景晖也向中新网房产频道表示，5月份北京楼市将迎来传统的销售旺季，一方面，首次置业的刚性购房需求，尤其是婚房需求，在利率和税收的相关优惠政策鼓励支持下，将进一步平稳释放；另一方面，随着传统红五月的到来，新开盘项目也将明显增多，在目前高库存的情况下，供大于求，以及买方占据市场主导地位的市场格局，不会因为首次置业需求的释放而发生逆转，未来房价还将进一步回落。
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　　4月二手房成交均价环比微涨仍有下降空间6 E- n: @$ }# w7 ]- a2 v

　　根据北京住建委的网签数据统计，上周全市二手住宅网签总量为2728套，环比前一周的网签总量大幅上涨了19.6%，比去年同期则上涨了11.9%。
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　　上周二手房成交量虽然继续上涨，但是涨幅明显回落。当前周成交量与3月份第四周相当。北京中原地产市场研究部向中新网房产频道分析认为，对二手住宅成交量下降影响最大的两个因素是，存量房最低计税价标准调整，以及新房供应的增加、降价抢夺了北京住宅市场份额。
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　　链家地产市场研究部陈雪向中新网房产频道表示，经过3月小阳春，此轮刚性需求尚未集中释放完毕，但规模已经开始逐渐缩小。4月份成交量将重新回落至1万套以下，需求进一步回归理性，未来成交量上涨动力不足。在没有其他的外在政策变化等因素的影响下，预计2季度整体成交量难有突破性上涨。

　　进入4月份以来，整体二手房成交均价维持在21500—22000元/平方米。据链家地产市场研究部向中新网房产频道提供的统计数据显示，上周北京市二手房成交均价为21988元/平米，环比微涨0.4%。

　　中原地产市场研究部分析认为，二手住宅成交均价微涨，主要是由于业主报价普遍增加，学区房等成交热点区域成交增多，带动全市二手住宅价格结构性上涨，在实际成交中，绝大多数区域价格同比还是有一定下调。

　　陈雪也向中新网房产频道表示，4月份整体价格水平基本维持在21500元/平方米以上，价格与3月份相比略有上涨，但仍然在低位徘徊，预计未来成交回落维持稳定后，价格仍有一定下降空间。