揭穿开发商夏季售楼黑幕迷惑购房者判断楼间距 - 房产楼市

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记者了解到，继五月开盘的消息之后，九珑天誉最近又爆出或将于六七月开盘的消息。“房子都已经全部封顶了，按说已具备开盘条件，却一直从冬天拖到夏天，这里头是不是有什么猫腻？”自上周本报曝光恒基九珑天誉拿地近五年仍未开盘之后，有读者继续对该楼盘提出质疑。
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　　多方采访后，有业内人士一语道破恒基九珑天誉夏季售楼的黑幕：“一些楼盘为追求利益最大化，导致楼间距太近，严重影响低楼层的日照采光。为规避这一缺陷，开发商只好选择在日照最为充足的夏季开盘，从感官上迷惑购房者的判断。”眼见不一定为实，对于夏季上市的低楼间距产品，购房者更需提防假象。" ~  x  F; B: \* d  F, l1 t
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　　【房产爆料】：房产大爆料：买房过程黑幕重重慎重对待血汗钱" }* V4 ?* C; b! A$ W
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　　输给经适房

　　最低楼间距仅20米  j  c0 I, }- S% ^! n' a0 W; {. u# O
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　　日前，有网友在论坛中披露，恒基九珑天誉最低楼间距仅20米，冬天日照及采光严重受影响。记者查阅恒基九珑天誉项目批前公示后发现，网友所言非虚。根据项目总平面图，其03-10幢洋房(6层)平均楼间距不足23米，其中08幢与10幢之间的楼间距仅20.1米。更离奇的是，层高为60米的高层住宅，楼间距仅30-35米，其中14幢与16幢间距最低仅30.5米。这一密度甚至不及大部分经济适用房小区。& }; \( S3 r# O  e7 u( b. M9 _

　　记者查阅了南京市规划局网站上公开发布的自2010年以来的300多份批前公示，并将其中南北向平行排布，且能清楚读出楼间距数字的14家多层、小高层、高层项目进行了对比分析。多层项目楼间距大多在30米左右，其中仙龙湾为36米，经济实用房小区百水芊城2期楼间距也有24米，楼间距低至20米的项目仅恒基九珑天誉一家。9 ?3 W8 V8 `2 J% ^, B
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　　再比较18层的高层住宅，其中保利罗兰香谷为62米，东花岗经济适用房为50米，红山小营村经济适用房为44米，与恒基九珑天誉为邻的复地新都国际，其18层高层楼间距也在61-115米之间，是恒基高层住宅最大间距的约3倍。
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　　楼与楼太近& J, L& N) B8 h, [, J
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　　日照时间短成硬伤
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　　如此低的楼间距，恒基究竟是否符合建筑设计规范？对此，快报咨询了东南大学建筑设计研究院以及南京市建筑设计研究院的多位专家。其中有专家认为，如果严格按政策规定来考核，恒基九珑天誉的楼间距并不合规范，但究竟如何通过审查，可能还有待详细了解，不能直接确定属于违规。

　　东南大学建筑设计研究院建筑设计一所所长钱锋介绍，国家、省、市均对楼间距有明确要求。在地方上，楼间距主要由《南京市城市规划条例实施细则》、《南京市高层建筑日照分析控制管理规定》这两个文件来约束，分别从“最低间距标准”、“日照时间”来考察。另外，在经批准的控制性详细规划中已有规定的，按照规定执行。三项指标均需同时满足，取最高标准。% n) m4 J0 i' l8 V
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　　根据《南京市城市规划条例实施细则》第四十三条规定：低层住宅、多层建筑、小高层住宅与被遮挡住宅平行布置时，住宅正面间距按照建筑间距系数控制，其最小值在旧区不得小于1.25，在新区不得小于1.30。此外，恒基九珑天誉早在地块出让说明中便明确提出建筑间距系数需达1.3。两项指标重叠后，该项目18.6米高的多层建筑，其南北向楼间距的及格线应为24.18米(18.6×1.3=24.18)，从总平图看，恒基仅07幢一处达标，其余多层间距均不及格。- _/ T0 G( F3 v( l% z' `6 y

　　根据《南京市高层建筑日照分析控制管理规定》第六条规定，居住建筑大寒日日照时长应不低于2小时，每套至少应有1个居住空间(卧室、起居室)满足日照标准。当一套居住建筑中居住空间总数超过4个时，其中应有两个满足日照标准。专家表示，日照测算较为复杂，需用到住建部指定的软件。但根据经验，60米的高层住宅楼间距只有30-35米，低层住户的日照时间不会太长。# ^% A, N! o+ A" g: h- W
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　　对于恒基的楼间距情况，有业内人士直言不讳地指出：“达到最低标准与满足生活舒适度是两回事。一些高层建筑在设计审批时虽然达到了日照标准，但实际却很难达到规定的日照时长。住在这样的高层住宅中，夏季还好，一到春秋冬季低中楼层的住户日子恐怕不好过。”

　　偷师二手房3 S) g4 g; f9 Q9 v% Y% u7 P
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　　不看夏天要看冬天
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　　据了解，恒基九珑天誉项目总占地面积仅49007 ㎡，容积率1.7。并不占优势的容积率却仍然设置了7栋18米高的多层洋房、7栋60米高的高层等共16栋建筑，导致建筑密度偏高，楼间距偏小。这一问题属于后期难以通过提升建筑品质改良的硬伤，因为采光及日照问题与开发商对簿公堂的情况并不在少数，购房者应谨慎对待。6 \' ]# Q/ i/ v9 @
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　　业内人士认为，在楼间距这个问题上，眼见不一定为实，尤其是在夏季，购房者除了实地查看，更需对建筑高度，建筑间距等参数进行专业分析，才能免遭蒙蔽。

　　友邦置业王经理则介绍：“买二手房有个小诀窍，不看晴天看雨天，不看早上看晚上。正是因为雨天和晚上最能发现住宅的问题。对于建筑的采光和日照问题，也可以同样处理。如果不急着入住，购房者不妨等到冬天再做判断，或者直接摒弃楼间距太低的项目，择优选择品质更好、口碑更好的产品。”. b# k4 g3 g& f5 q1 y- b9 \

　　据了解，上述口诀早已为经纪人们所熟知，并通行于二手房买卖过程中。9 l# }* }+ [9 b7 b9 u* g- H+ i
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　　南京部分南北向平行排布的项目楼间距表" w, w7 F) a5 @" w

　　项目类型层数楼高南北向楼间距, k1 r% ?' K( D
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　　恒基九珑天誉多层 6层 18米 20-25米; c! O; o, R! |: p4 Y6 b) L' f/ f

　　百水芊城2期多层 6层 18米约24米) ~1 V0 G0 s$ [5 _0 H+ N
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　　朗诗钟山绿郡多层 6层 18米约28米. o. S, y# y: t3 c& o0 |

　　仙龙湾多层 6层 18米约36米
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　　左右阳光小高层 10层 30米 34-47米5 w& T7 y( I: \

　　善水湾小高层 11层 33米约41米, W) H  S/ n# X4 I& I
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　　鸿雁名居小高层 11层 33米约43米" a- r. T6 ~5 I* [& m
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　　麒麟山庄小高层 11层 33米约48米/ v+ g) S  Q+ I6 C, |% X
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　　招商紫金山1号小高层 10层 30米约49米6 s: P/ e- t( N

　　恒基九珑天誉高层 18层 60米 30-35米
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　　尧顺家园经济适用房三期高层 18层 50米约35米
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　　红山小营村经济适用房高层 18层 55米约44米

　　东花岗经济适用房高层 18层 55米约50米* Q) [7 w* S4 r8 j; P+ t
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　　保利罗兰香谷高层 18层 55米约62米' O9 B' ?; N4 x9 G0 e  G, F$ A+ s1 r

　　复地新都国际高层 18层 60米 61-115米