二手房买卖支招

最近有了一次机会研究二手房买卖，过来和大家分享一下心得，希望对新手有点帮助。

一般二手房交易的过程是：买卖双方签订合同——买方支付定金——取得银行同意贷款答复书——买卖双方前往交易所办理交易过户申请手续——买家交付尾款。

这里面容易出问题的是卖家的产权问题、买方的贷款落实问题、合同约定不清楚的问题。

首先，我个人认为北京的房价三年内不会有大的松动，地王在那放着呢，机构和企业不会做赔本的买卖。北京的城市特征也不会轻易发生变化，即使越来越多的人计划或已经回到二线城市，这并不影响更多的人涌入北京。

首先要选择靠谱的中介，对其资质要掌握清楚，现在的小中介众多，大家要考察清楚，不要为了节省一点中介费，出现后续问题。签订合同时，要对合同文本仔细研读，中介都会说，他们使用的是建委统一的文本，但实在是不看不知道，前后颠倒的，逻辑不通的，打串行的……问题太多了。对于双方的约束实在是不明确，可以要求中介一条一条修订，将模糊的字句清晰化。不清楚的内容不要怕麻烦，一定要在补充条款里写明。

“定金”OR“订金”，这里一定要是“定金”，从《合同法》的规定，定金是双向约束，也就是我们说的“双倍返还”这事的法律依据。而订金是只约束买方，交钱先占上，所以不约事卖方，法律不保护的。

如房子涉及要等一段时间才满五唯一，可以在交纳定金后通过中介先进行草拟网签，在建委的系统上将房源占下来，保证卖家在此期间不会更将房屋出售他人，因系统上已无法再次网签。等到满五唯一时，与卖家约定将网签撤下来，重新进行网签，可以节省税费。

对于首付款的分期支付可以和卖家商量，这里可以要求卖家提前腾房，但卖家对于贷款放款的事还是会充满担忧。所以最后批贷函这一纸还是非常重要，所以要将最后一笔首付款计算好时间，在批贷函下来，并且房产过屋后或当日再支付，对于卖家有最后的约束。

话说回来，合同是防小人不防君子，所以在买房时一定要考察卖家的人品，房子、定金、首付都在卖家手里，没过户相当于买家担着更大的风险，所以不能因为房价有优势就急于买房。凡事收益大风险就增加，请大家一定要多多注意！