买二手房跟中介的斗智斗勇，必修教材!要买房的亲进 - 房产楼市

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酒糖

贵宾用户

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宝宝生日: 2009-10-14
帖子: 3448

楼主

转自天涯，个人感觉相当实用，买房除了时机之外，更多的是心理上的较量，有要买房的亲就仔细看下文吧~# ]0 t) ~) g" ~2 ?

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一、不要轻信中介说的房源很抢手。7 s' x, H+ h2 C5 Y# p( f
　　不错，现在房地产很火，但如果你问中介的话，不管是过去、现在、将来，你在看的那套房源肯定都是抢手的，再不下定金、签约，绝对会没有的了。虽然现在房价很高，网上也的确有很多新闻说房价还会走高，但你要问自己一句：凭什么那套房子会很快让人买走？我觉得，买房子很讲缘分的，如果说你一念之差、犹豫半刻就让人抢走了房子，那只能证明那套房子和你无缘而和其他人有缘，既然是无缘，我们没必要强求，以免让一些立心不良的坏人借以从中牟利。7 G3 o# X/ @4 C4 Y% ~; ^2 n
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二、摆正自己的心态，坚持自己和卖方、中介是平等的关系。- [& _% V/ `$ y7 }3 `( U
　　现在买二手房的，尤其是刚刚出来工作的，很多都只是怀揣十几万、几十万的年轻人，在单位、在公司、在社会上都是地位比较低的，而往往卖方是有一定资产的、社会阅历较为丰富、社会地位较高的人，从而在心理上卖方会让买方不自觉的产生压力，尤其如果买方是首次置业，在没有了解清楚流程的时候，往往会有一种不好意思提出问题、提出要求的感觉，觉得如果讨价还价或者问一些简单问题会丢脸，觉得自己很卑微。在这种情况下，到头来往往是让中介和卖方串通一起欺负我们。所以，你一定要坚持，给自己打气，不管怎样，对方手里有房，我们手里有钱，即使钱很少，但那也是我们辛辛苦苦挣来的，买房卖房就是做一笔生意、一笔业务，生意就要讲求平等交易，你觉得价格低有权不卖，我觉得价格高也有权不买；中介觉得中介费少可以不做我的生意，但不能骗我。9 D8 a6 Y5 D" k

三、下定金的时候，要考虑清楚，尤其是要弄清楚定金和订金、诚意金的区别，钱是不是直接给了业主，有没有签定金合同，如果可以最好选择资金托管。0 y- p$ o0 ^' I! I" I" J$ p) x' K
　　我不知道其他地方怎样，但最起码在广州市是从定金开始就可以选择资金托管的。虽然中介会说业主嫌麻烦不同意，又或者说这样就不能逃税了，但和资金安全相比，你是不是宁愿冒这个风险？如果说业主嫌麻烦不同意，那么你要记住上面的亮点：不要轻信房子很抢手；买卖双方都是平等的。如果业主不同意，那么就是说房子和你无缘，你有权保障自己的权利，大家散伙了就是了，你大可以高调一点。3 q9 @4 p# I0 O3 _, X. n
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四、不要让中介觉得你很急需或者很中意这套房子。; S( P, ?- |! Q/ @8 q: f
　　中介一旦觉得你很急需或者很中意房子，他们就会不断催你，给你施加压力，当然，如果中介是有诚信的，那么让你早点下决定也不见得是坏事，但问题是，大多数中介催你是不想让你想清楚房子到底有什么问题（例如房产证有没有问题、例如共有权人是否同意、例如租约能否提前解约、例如租房人是否同意放弃优先购买权、例如房子本身有没有一些渗水问题、例如水费、电费、有线电视、网络、物业管理费有没有欠缴、例如学位有没有占用、例如户口能不能迁出等等）。除此以外，中介死催你的一个目的，就是让你没有时间去思考这套房子值多少（我这里不是说什么市场价值，那个是没谱的，而是在你心中值多少）。
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五、在签合同之前房子要看两次，一次白天、一次晚上。) B  x" N  p; k, ?; b( t
　　之所以要看白天晚上分别看两次，是因为白天看要看清楚采光、晚上要听清楚噪音。当然，中介往往会说，业主嫌麻烦不同意，又或者租客不愿意，再看的话，会拖很久，而房子很抢手，看一次随便知道户型就算了。你一定要站住立场，这样的理由是很简单的：你以后要住在这里，短则五六年，长则十年、二十年，不看清楚、听清楚，以后遭殃的是你——采光不行白天看报纸要开灯、噪音厉害晚上睡觉都成问题。如果中介说没办法看两次，那么你就对自己也对中介说：随缘吧，我们不做这笔生意就是了，三条腿的蛤蟆难找，但房子还是有很多的。

六、钱一定要直接给卖方（不管是定金还是首付、尾款），我不是指要给现金，而是不能通过中介间接给卖方，能够资金托管的，尽量选择资金托管，宁愿交税多一些也要保证你的血汗钱。# g! }; D/ ^0 f* x' A8 \2 Q9 M
　　已经很多很多的网友的亲身经历证明，通过中介把钱给卖方会有很多问题。如果中介说我们×原、×富、×联这么大的中介很讲诚信的，没问题的，那你就要在心里想想广州经济适用房出租的违规案件里面那家中介还够不够大，然后面带微笑对中介说：我们不是不相信你，但我们还是坚持资金托管，血汗钱还是看紧一点好，如果业主不同意，那我们散伙不做这笔交易算了。你要记住，交易双方都是公平的。

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七、中介佣金绝对不需要三个点，不和他们讲价那是猪。
　　我的同事一再叮嘱，买二手房一定要和中介谈佣金点数，你不要以为说中介只收三个点，实际上大多数时候，中介是两边收的，既收了买方三个点，又收了卖方三个点，两边加起来六个点。①如果中介说，业主那边是实收的，他们不收卖方佣金，那他/她要么是骗你，要么他/她就是很笨很善良。②可能中介还会说，他们是大公司，公司规定中介费不能讲价，这同样是骗你的。③还可能中介会说，不要那么在意中介佣金，他们可以帮你跟业主讲价一下子可以省几万更划算呢，那你就要注意了：他/她肯定是报高了房价，业主只要80万的房子，中介跟你说要85万甚至90万，然后等你给了高额中介费以后，再假惺惺说跟业主讲价讲到口水都干了，才讲到83万，一下子帮你省了2万哦。然后等你傻乎乎对中介感恩戴德、很爽快支付了高额的中介费，他转过头就去跟业主分那高出的差价。  n7 g- v  b: n, k- t- f  u
　　一般来说，两个点是肯定可以的，口才好或者房子总价高的，一个点甚至更低也是可以的。（不要跟我说什么中介付出了很多劳动，中介付出了劳动我不否认，但这不能成为宰割购房者的理由）
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八、按揭是可以自己去办的，只是要花费一些时间，如果你委托按揭公司，除了要你多给七八千，时间并不会缩短很多。2 h0 K3 J9 l! x  q+ V. C
　　一般来说，地产中介都有自己相熟的按揭公司，甚至压根按揭公司就是地产中介开的。在签合同的时候，里面都会默认指定按揭公司的，但请注意：其实也可以自己去找银行办，省钱，而且更加放心，时间也不会增加多少的。不要以为让中介和按揭公司多赚点，他们就会给你省事，你给的钱不是给银行，而是让中介和按揭公司私分了，所以银行不会因为你没有找按揭公司而拖长你的时间的，更不会因为你找了按揭公司就给你多贷点款。从现在的实际情况来看，所谓的按揭手续费其实就是中介在佣金的基础上再给购房者放多一次血的手段。另外，有的按揭公司很狡猾，把公司开在银行上面或者隔壁，给购房者错觉，甚至直接跟购房者说按揭服务费是银行收取的，这点我向银行求证过，完全是子虚乌有的事情。; i6 Y3 p0 Q6 R' V9 Y( i3 U

九、钱款分批支付
   一般签约当日首付30％，取得收件收据时支付60％，产证办理完毕支付最后10％。各种税费、其他费用如何分摊。此外，记得记得中介费也要分阶段支付，并且要在合同里面约定，你一下子全都给了，基本上就等于说欢迎中介随意摆弄你。
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十、在合同里面经常会有一些括号备注，又或者有一些比其他正文要小一点的文字，那些往往是关键# B1 _& o1 F! d
      在签约的时候，哪怕是耗上一天两天，也一定要把每一个字都读清楚、弄明白。只要你没给钱，你都是大爷，中介敢催你，你就礼貌得体地跟他/她说：我不彻底弄清楚我是不会签约的，如果你不耐烦，那么你可以找其他客户；如果业主不耐烦，也可以选择不卖房。中介为了做成生意，他知道你这样说，他就不敢耍手段的了。