hcirtso

091022朵朵 发表于 2013-3-26 09:13 ; W" f0 C4 E. }
我们上周四刚买的二手房，是看的第四套，一开始也没着急，但这房价。。。周四看完就交了定金。祝lz好运 ...

, W+ T, X$ h0 v5 G6 w- _& c- _# [% @买房子还是应该速度一点比较好～～少纠结～～# T3 W6 u" A( f& r9 c0 w1 L0 Q
希望咱们一样顺利～

hcirtso

我爱嘎吉 发表于 2013-3-26 09:34 ) u* \1 T, M! r0 }
真是不容易啊，希望LZ能顺利过户。我也想吐槽一下政策，我们也是被政策误伤的。在细则落地前我是换不了房了 ...

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这样很郁闷啊，明明是刚需，就是被政策卡得死死的，唉

hcirtso

只爱 发表于 2013-3-26 08:32 $ ~& l" k# I2 H6 W4 e+ w/ u: d! ^
同命相连。。。。哎，中介办事太糙。

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不管是哪个中介，都还是不能太放手了，还是自己亲力亲为一些吧，就图个过程顺利呀

嘟嘟ma123

中介告诉我，现在建委要求购房人的身份证地址与户口本地址必须保持一致，这个是要求是对购房人一个人，还是对全家啊

hcirtso

    今天还会是忙碌的一天，还有很多事等着办，等办完了再来记录吧，这里专题写一下其他政策细节。/ g& K: D+ x# I5 _9 l8 r  W
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    关于贷款，我们虽然是换房，计划是卖一买一，但是由于现在的房子做了贷款，再买房时由于商贷的“认房又认贷”政策，所以我们即使名下没房再买也算二套房，需要首付6成，对于300万左右的房子，由于首付成数较高，我们大概只能贷出来100-110万；号称为刚需服务的公积金贷款在我们筹划换房时，还是“认房不认贷”，所以我们可以算首套房，首付3成，但是公积金贷款限制单笔贷款上限为80万，即使个人信用评级评到最高的3A，也只是上浮30%后最多能贷到104万，对于300万左右的房子，和商贷二套房能贷到的额度没啥区别，事实上，公积金首套房贷款对于北京绝大多数房子而言，早就不是首付3成了。如果选用组合贷，我们的情况仍然要算二套房，依然首付6成，又受到首付成数限制。所以总结而言，卖一买一，原来有贷款的，如果想享有低利率用公积金，上限最多贷到104万，如果想贷到超过104万，或者在总价也高的情况下纯商贷二套，利率超高，或者在总价高的情况下组合贷，说服卖家接受长达至少4个月的交易，而且都只能贷出评估值的4成。- l7 x$ v0 F6 j8 W5 v
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    上述贷款的纠结过程发生在我们打算换房时，现在再和我们类似情况的同学已经不用纠结了，因为公积金贷款从3月25日开始也是“认房又认贷”了，我们这种卖一买一，原来有贷款的在公积金也是二套房了，而公积金同时比商贷二套更严格的是，现有人均住房面积低于29.4平才能申请二套公积金贷款，超标就不能申请了。
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    我们这次买房，权衡再三后直接按照公积金二套贷款申请的，这样我买房时可以不受限于必须把现有房子卖掉，我们付出的代价是契税多交了1.5%、贷款利率上浮10%。虽然贷款利率上浮10%，但是是从4.5%上浮到4.95%，也比商贷首套6.5%打9折的5.85%要合算。当初迫不得已直接申请了二套贷款，自己的心理上已经接受之后再看3月25日公积金新政时，我们还是比较淡定了，如果当初奔着首套去的，现在估计肯定郁闷不止，虽然最终结果都一样，但是我现在心里比较舒坦，我还是很阿Q滴，呵呵。
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hcirtso

嘟嘟ma123 发表于 2013-3-26 10:05
7 _2 X2 ?5 l  L! ^' b8 P# b中介告诉我，现在建委要求购房人的身份证地址与户口本地址必须保持一致，这个是要求是对购房人一个人，还是 ...

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应该是购房人本人吧，中介没说让孩儿爸和娃的一定要一致，而且在办理过程中，只在购房资格审核时提交了他俩的信息，网签和撤网签的时候都不用。不过我家是他俩本来就是一致的，只有我不一致O__O  ^' D! x! V6 z6 ^; A
如果涉及这个问题，建议你再问问，还是小心比较好，早解决早安心。

guogle

来看楼主换房的

hcirtso

    继续说政策流程，说一下现有房本的地址问题。我现在这套房购买于2009年1月，当初买房时评估公司就发现一个问题，房本地址写“东环南路”，楼上挂的公安局制作的地址牌是“东三环南路”，评估公司说，无法证明这栋楼就是房本说的房，当初的卖家还跑去物业开证明，证明两个楼就是一个楼等等。等我拿房产证时，问建委，这个“东环南路”地址已经不存在了，房产证地址不能改吗？答复：我们只认我们系统里的地址，肯定不能改。于是，我继续拿着“东环南路”的房产证，我把户口迁过来时，派出所告诉我，户口本也必须完全和房产证一致，写“东环南路”，各大衙门口都这么说，那就这么办吧。
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# e4 c2 t, B# r' f7 Y2 I    然后到了现在我要换房了，我遇到的第一次和地址有关的问题，是去办人户不能分离的身份证。拿着户口本去派出所，派出所说，身份证上的地址不能写“东环南路”，必须写“东三环南路”，因为没有那个地址了。我晕，反正话都是他们说的。也行，那我要求把我的户口本也改了，因为人户必须一致啊，要不我身份证不是白办了嘛。派出所同志不同意换户口本，最后直接手写在户口本上加了个“三”字，加盖印章。我再问，那我现在户口和房产证不一致，没关系吗？答复：房产证不归我们管。" X' L# f. L- M

3 c3 g+ F8 f: [3 P9 e    买房基本定下来了，我们开始折腾卖房的事，拿着房产证给中介一看，中介告诉我大概是2011年或者2012年的时候，建委对自己的内部系统作过一次升级，对很多小区地址进行调整，使得很多人手里的房产证地址和建委系统内部的地址不一致，这些房子如果要出售，必须先去建委去更新地址或者换个本，把地址更新为新的才能做网签，否则最后过户都有问题。所以现在卖房，一般情况下中介都会让先去建委核验房本，确认房本登记的信息与建委内部信息完全一致再进行网签，以避免到最后无法过户。如果需要换房本的，必须先完成解押手续，才能更换地址。- G. |- |+ I9 e
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    我家现在的房，有公积金贷款，还是要换地址的。总结顺序，我必须先还完公积金贷款，解完房本抵押后，再在建委拿号更新地址，拿到新地址的房产证，才能去做卖房的网签，这也是我卖房迟迟没网签的原因，擦汗。
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hcirtso

    初充一点关于多申请贷款额度的，我们的还款能力其实可以支持我们再多贷一点，但是受到前边政策的限制，无法贷到那么多钱，差额部分要找朋友借的话，怎么也得两三年还完，这个还款压力就很大了。所以我们想尽一切办法希望能够从银行贷出来长期的钱。
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    我们找了很多种方式，也咨询了中介各种可能，相对比较可行的有两种，第一种是中介介绍给我的，买房时申请商业贷款，光大银行可以在申请住房按揭抵押贷款的同时，申请装修贷款，装修贷款不在那个贷款成数限制内，利率和住房按揭抵押贷款一样，贷款年限5-10年，贷款上限38万元。第二种是我从各大银行网站上了解的，我没记错的话，中国银行有住房抵押二次贷款业务，要求买房时的商贷就是中国银行的，受到首付成数影响，可能贷得并不多，好像是稳定还款一年后，可以把这套房子做二次抵押，两次一共贷出来的钱不超过评估值的7成。其他银行好像也有类似的业务，有的是二次抵押，有的是抵押装修贷款，只是都要求房子首次贷款就是本银行的，这个也好理解，一套房子只能押给一家银行嘛，只是第二次抵押允许多押一点。不过第二种方式是我查阅资料了解的，因为我们最后选择做公积金贷款，上述方式都不能用，所以没有实际操作过，是否具备可行性就不太清楚了。有需要的TX可以进一步了解情况。' G$ j2 e; [# r2 Y

垂杨柳2011

哎，刚需，就是被政策卡得死死的一群人啊，大家都一样啊

wxz

今天还会是忙碌的一天，还有很多事等着办，等办完了再来记录吧，这里专题写一下其他政策细节。5 r" p6 S6 m1 k, B) D. s1 j

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天朝的百姓过的真惨啊 郁闷中

snowerhyx

我们买房是赶上外地限购政策出台的那一天了，接下来的流程也是一波三折。。。

cathy_wy

老百姓想有个家咋就这么难呢？

zhangyuexiang

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太不容易了，为房痛苦的人太多了！政策治不了什么就是把刚需逼得死死的！只能祝福LZ一切顺利吧！

sunny82126

认了吧。。。

kani宝宝

回复 hcirtso 的帖子( i$ _% U. @+ k( }2 U
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喔塞，看完都不想换房了！本也准备卖掉现在的小房换个大点的，结果跟中介一打听，提前还贷要提前一个月约，解押要7个工作日，然后才可以做网签，我的房是赶不及在新政出来前卖掉了。只能活活的被政府误伤着。

lisa_mabj

这么有用的帖子一定要收藏~~谢谢LZ