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房产税限购松绑经适房自住商品房
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[谈房论市]

央行降准地产股有望走出低谷!!!!!!!!!!!!

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发表于 2011-12-5 09:15 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友 | 字体大小: tT

  a, k  _9 ~8 v: \
0 u5 l. U1 l3 _4 t8 v* @　　楼市调控，注定会演绎一出经典的“博弈论”。如今，楼价下行的信号刚刚“眨眨眼睛”，信贷政策的态度就立即“转转调子”，夹在二者之间的地产股似乎提前瞥见了“光亮”。6 P9 \/ ~# H: M+ N3 w0 \4 N9 l$ d6 w1 k
　　自本周一起，紧绷了三年的存款准备金率迎来0.5个百分点的下调。根据国泰君安的预测，此举大约将释放4000亿元的流动性。
: x8 Q9 z9 l9 \/ Z　　当然，从房价、信贷“双紧张”到二者“双放松”，僵持局面的打破并不意味着楼市调控的终结。恰恰相反，正如万科总裁郁亮所言，“现在的楼市已经进入下半场”。! a0 V. k# k7 g( Z/ r5 w. D9 v* o
　　夹缝中生存的地产股，将在下半场博弈论中历经怎样的命运？多位机构分析师向新金融记者表示，由于信贷微调政策的提早出台，预计本将于明年二季度出现的地产板块底部，有望得到提前确认。
+ S7 w! f, k$ v2 f. e8 ~- S　　" l4 q4 w4 \" K. K/ Y

6 O5 i; C: Y) X$ c" m: J
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发表于 2011-12-5 09:16 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
上半场战果
( K% m6 M* e5 B/ M# e
: f2 S6 `% R& d" ]( x　　房企利润明年探底- F* R- j3 x$ l+ S2 k) N, K
6 v5 |8 {: s2 Z) o% {' G; I
　　行业净负债率已高达67.97%，已达近5年的最高水平，个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势持续，个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。
. |! m' b1 c4 ]8 g+ T0 L4 W5 q1 g; D
- W# |7 Q7 [. T5 }5 e* r　　与调控政策长期对峙，已致使房地产企业“内伤”深重。“金九银十”这一传统销售旺季的“爽约”，成为压垮房企承受力的最后一根稻草。4 j/ c# P) s7 J* P0 i% p) G

6 v3 s0 x5 P# a' R! Y: S　　金九银十过后，房地产上市公司三季报如期呈上，对于130余家企业的成绩，山西证券(7.79,0.00,0.00%)分析师平海清用了八个字形容——销售低迷、惨淡收场。* J; s0 P% \" v+ s6 f( U

* F: I# S/ T5 g) c. G5 }　　统计显示，根据申万行业分类，2011年前三季度，136家A股地产公司合计盈利约为474亿元，同比增长22.6%，相比去年同期，利润增速下滑3个百分点。# s: i3 W6 {! A# S/ l
1 F2 ~" W& W, L3 M; H$ D$ J" i
　　
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发表于 2011-12-5 09:17 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
房产
       令行业寒心的是，经过金色九月的沉淀，地产板块内依旧有60家地产上市公司业绩同比下滑，20家公司发生亏损，相比半年报的成绩未有任何起色。
5 H+ r3 a7 V  U7 A) `3 W: {& T. {' z) R& o
　　对此，国都证券房地产行业分析师张崴向新金融记者谈道：“销量真正意义上的下滑始于今年七八月份，之前无论是销售规模的同比增速还是新开工面积，数据都可圈可点。所以，今年的年报只会略微下滑，明年上半年的数据才真正惨淡。”* G% g5 {/ J9 R+ ]0 L

9 @  k2 ^8 i; c　　
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发表于 2011-12-5 09:17 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
国家统计局最新公布的国民经济指标进一步印证了张崴的判断，与“金色九月”擦肩而过后，四季度“银色十月”也接踵失约。
3 |; P$ x1 C% }2 A8 M: ]- ^: b/ e  g
+ K" E$ f: V' k! Q) {+ \7 k　　2011年1到10月，全国商品房销售面积7.96亿平方米，同比上升10.0%，升幅较1-9月下降2.9个百分点，累计销售额4.4万亿元。
* @( ?. ]( P7 @+ n
- m' g) L' N$ B7 G8 }0 G　　其中，10月份住宅销售面积同比下降11.6%，销售额降幅14%，较9月份7%的增幅明显回落。从城市情况来看，15个主要城市10月销售总面积同比下降约39%，较9月份创下的35%的降幅继续扩大。
. q& g/ |8 M! Z! J' d; x7 f) `. M
　　上述萧条的销售业绩将悉数记入相关企业2012年的财务报表，成为明年房企业绩的主色调。低迷的销售不仅仅遏制了地产商的“发展”节奏，不断抬高的偿债压力也正在威胁着企业的“生存”底线。1 l6 h: B8 {7 S0 F4 ~
  T4 c8 K9 |/ Y7 T2 j
　　
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发表于 2011-12-5 09:17 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
房产
     “行业净负债率已高达67.97%，已达近5年的最高水平，个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势继续持续，个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。”平海清判断。  |. L* @+ A9 |9 C# ]: N4 Z
8 f( G9 j" o! g% M. v& z$ ?

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发表于 2011-12-5 09:18 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
　　值得关注的是，深陷债务危机的不仅是名不见经传的小企业，根据该分析师的介绍，在地产板块中名声赫赫的中粮地产(4.37,0.00,0.00%)、首开股份(8.40,0.00,0.00%)以及泛海建设(3.89,0.00,0.00%)的短期偿债压力都相当严峻。4 }( O8 s0 c0 r; v4 L, G. b
. f8 Q; O- p- B
　　而据《统计，截至今年3季度末，136家A股房企经营活动产生的现金流缺口已经累积到746亿元，相比去年同期扩大了12%。, i, e  S* y- x7 g: q$ x7 y
# p: M# F1 z% ^- H, J
　　但与此同时，房企的筹资能力并没有及时跟上。信贷受控后，尽管充分借道信托、私募甚至民间借贷，但136家地产上市公司筹资活动产生的现金流仅为681亿元，同比萎缩近39%。. o' y" m3 V  E, @' S/ J# a
" \6 W5 L9 C9 x3 q0 X
　　
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发表于 2011-12-5 09:18 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
房产
        进入四季度，房地产行业的资金链进一步拉紧。根据兴业证券张忆东的判断，地产商的资金来源正在减速。: m) `  o, P. G' R7 A: i
: t: f. q7 M( J. E3 Q
　　张忆东分析，销售不利导致资金来源窘迫，1-10月的增速较1-9月的增速下降了1.9%。与此同时，受贷款增速继续探底、自筹资金增速连续3个月高位回落的影响，房地产开发企业前10个月资金来源整体增速较1-9月下降2.5个百分点。
0 ^3 k. \5 U3 e2 B9 |: d9 _. ~& S, s+ B2 \$ O
　　对峙至此，既无持续融资流“保底”、又无销售汇款流“后援”的房地产企业是否还有实力弃“量”保“价”？3 J6 q- O, z7 c

% }  C7 [" D, O6 E' S+ m　　
《爸爸去哪儿系列》火爆开启 第一季第一站——灵水村，带你感受北京周边的知名古村落
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发表于 2011-12-5 09:19 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
      转折焦点
6 k/ ?9 c3 ~* l, v3 m( t　　还款期倒逼“降价潮”
, r# K+ c4 f1 x6 Y" M7 i% \: f. z7 u. j  M& |; B0 U2 v
　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。0 @- h' A; o+ g  n! u4 M$ C( F4 o, x/ l

1 F; e( O- T, Y% ]　　久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。
* @  B: {) D6 |" i( Q4 c- u+ ]5 i/ l- K) ]4 I! F4 c
　　其实早在三季报披露期，高盛高华就曾大胆预测，2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期，在此期间，开发商的降价步伐可能会加快，实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商，从而被迫出局。
. r! f7 i. w* b. T0 _3 s" c& s
- d) {; e- i' J　　如今看来，机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后，房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”，部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。
/ [% z9 k; f# v8 t- c8 O
# n, |7 f3 v/ e5 w4 y. H7 {& e; R　　; m3 x6 H+ i; G0 M

想去宝岛台湾游玩，可不能少了这俩证——大陆通行证&入台证，果飞奉上办理指南~
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发表于 2011-12-5 09:19 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
房产
      转折焦点
; C7 G" o  e$ p* `& `9 R$ x9 @　　还款期倒逼“降价潮”
2 s5 a! D1 |1 d: [( y- R/ C& \* ~# b8 E4 C  u  Z
　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。
6 O$ e( }  B) j7 E% L: p4 c: ^
8 e6 Q& M0 R# P　　久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。( C" W7 \! W' o  l; R9 v

+ N5 B7 N: Z0 p. }1 D9 q1 H, Y　　其实早在三季报披露期，高盛高华就曾大胆预测，2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期，在此期间，开发商的降价步伐可能会加快，实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商，从而被迫出局。
. I: Q: ?) s& {- j$ j6 x& a8 }
+ N" Q; ?) L7 @; P; e　　如今看来，机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后，房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”，部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。# N, p- a" G9 ^8 k9 n9 O
2 o% A9 |" g6 H" F7 ?2 ]9 V- x
　　
5 l8 Z9 b5 q$ S
大洋洲最美的国家之一新西兰，赶紧收拾行囊，跟随小编的脚步，来看看都有哪些好玩的吧
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发表于 2011-12-5 09:20 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
        但是，伴随采访的深入，新金融记者发现，地产股在11月创下的估值或许并不是真正的“底部”。多位业内分析师向新金融记者表示，开发商之所以在大力促销楼盘，其目的并不在于提高业绩，而是希望迅速回款支撑流动性，流动性压力已经不仅仅来源于新开工楼盘，更来自于2012年二季度房地产信托集中还款期的到来。) H2 S. B5 S4 [; }" o
' E6 c' C) K2 [2 d9 K7 o3 R6 y9 z0 ?
　　由于信贷持续从紧，自2010年下半年开始，房地产信托呈现井喷状态，成为支撑房地产流动性的重要力量，甚至引发了监管层的高度关注。
# T1 h5 H2 E% n; G* x$ |* D  ?2 A7 F
7 D* Q' `$ g0 [! J3 K( L$ w  V　　
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发表于 2011-12-5 09:21 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
        事实上，信托行业内部已经开始为明年的还款兑现率而惴惴不安。记者就此事采访了某信托的相关工作人员。
7 f, v3 ~  I7 R0 z1 l) j% P
3 `9 H- j' E& X" A3 m　　“2010年下半年开始进入房地产信托的高峰期，这种产品的期限通常在1年半到3年之间，所以明年上半年正好是兑付时点，据说可能会出现兑付风险。”该人士坦言，“一旦不能按期兑付，那么合同中的抵押物必然是一块儿烫手的山芋，动辄上亿元的抵押资产，在市场流动性不好的时候，处置起来是很困难的，甚至会遇到各种纠纷。”
  @6 }; ~. w% g# |7 ~5 z, @' O. X4 L6 f! m7 i  e: ?  A
　　该人士告诉记者，信托公司其实非常关注房地产企业的推盘情况，因为房地产商的销售收入是他们还款的重要来源。  n& j1 M% u2 M0 d* E3 _9 M
; I( D6 W7 R- S6 q2 w8 c1 O  I
　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。
7 ?8 E2 {- V5 m  k; r! C5 {
; [* P- I" p. g3 |5 p6 p　　“年底面临工程款的结算，明年二、三季度又有大量信托借款到期，降价促销售的压力会越来越大，估计价格调整还将持续。”张崴认为。
) D1 l5 e/ F  p4 C8 Y1 U
/ u. b% _9 v/ U. I  a* m1 d　　受此影响，“明年二季度，地产股将进入更深的底部。”东兴证券房地产行业分析师郑闵刚明确告诉新金融记者。; C- x% r  ^, e
1 R9 a9 ~( y) d1 X+ @
　　
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发表于 2011-12-5 09:22 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
下半场展望　　信贷有望支撑刚需
$ \6 V1 T: ~6 m  t& S# q) I7 l/ ]7 U! B1 k
　　根据Wind提供的数据，在此前11月21日至25日交易周，房地产成为基金减持最多的行业，难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”？) O- l' I  `7 z( S& h

* Y0 Z* P8 k  J4 g' u2 f　　“业内之所以预测行业会在明年二季度见底，是因为大家认为政策至少要到明年下半年才有放松的可能性。如果不放松，下半年的情况肯定比上半年更惨，这个行业很难依靠内生性的力量扭转乾坤。”长城证券房地产行业分析师刘昆在接受新金融记者采访时表示。
) s6 M. K) @. ~+ ?$ V3 k0 A7 R$ _
& d  O$ c5 J. g/ r　　持相同态度的还有国泰君安的分析师李品科。他认为，地产股价最敏感在于政策，基本面是否探底是第二位的因素。
, I& R$ [  E! h2 Q! @" D' @2 S+ A' j8 y" S0 ?, q& f# G* q9 r
　　
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发表于 2011-12-5 09:22 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
        但是，令所有人大跌眼镜的是，政策放松的信号竟然提前释放。11月30日，央行对外宣布，自2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2009年以来央行首次下调存款准备金率。
: g% l) L( G- o5 B: e7 r
5 w8 h9 o: `+ j9 q7 v- w1 j　　根据国泰君安汪进的预测，央行此举将直接释放约4000亿元的流动性，经济同比增速有望在2012年上半年见底回升。
2 U+ z/ s! _, k4 R
) c/ S4 t' l  Q( f　　
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发表于 2011-12-5 09:23 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
       消息一出，A股地产板块顿时精神抖擞。12月1日，地产与金融板块共同带动大盘起舞。沪指较前一日高开59点，申万地产指数当日上涨3.43%，仅此一日，申万地产板块市盈率整体提高近0.5个点。
4 E! _" T9 u7 B! S& Y' s, [& ^$ b+ ~( i' ~& U- w" ]
　　当日，地产个股也风云突变道，博股份、云南城投和世联地产的股价均直封涨停，另有包括首开股份在内的8只地产股涨幅超过5%。如此激动人心的行情对于房地产板块而言的确是久违了。  D2 j6 F! x! B3 p8 }" j7 R

. V9 W# S# j7 M. \( D9 }　　但是，在查阅当日异动交易记录时，记者却发现，机构席位似乎仅有热情参与世联地产的涨停行情，并且机构并没有扮演推波助澜、摇旗呐喊的角色；相反 ，三大机构席位当日共减持套现2537万元，仅有一机构席位出现于买方阵营，加仓520余万元。+ A# _) k! l7 U1 e

3 E" Z, e9 g3 w3 W  j% Y1 O5 ?- l　　根据Wind提供的数据，在此前11月21日至25日交易周，房地产成为基金减持最多的行业，难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”？, e: _! A8 I. N! y$ ?
9 W/ d1 a: h) S2 ~% \' x
　　
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        12月1日刚刚收市，记者便在第一时间采访了东兴证券郑闵刚。由于政策突然转向，这位地产行业的分析师正着手调整刚刚完成的行业报告，先前的结论将紧随政策发生微调，最终结论还在酝酿。
: Y  \+ m# Z; Z% n8 C5 M8 _' y) r
+ G( m0 ]  F- Q/ E- W/ S9 T3 K　　但郑闵刚明确告诉记者：“流动性放松对房地产行业是绝对利好，对行业的直接影响虽然有限，但对心理层面的影响非常大。”他认为，行业的思维方向需要跟随政策一同转向。
# {/ S$ \5 _4 S5 C/ Q. |. j3 K( E% y5 E- c
　　
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      不谋而合，“货币政策转向将提振楼市消费信心，消除楼市观望心态。”卧龙传媒公司总经理苏步超似乎也看到了希望的曙光。在这位地产营销专家看来，楼市将由此企稳，特别是一线城市的楼市将处于相对稳定期。: t, Z  w8 z( N& B# j# F1 n
9 J' N$ |3 U# L: \
　　乐观的声音不止来自房地产的销售队伍。与基金纷纷离场的表态不同，券商研究所几乎一致看好存准率对于房地产行业的刺激。
; R' k( E# e( t/ O3 B7 v/ d& q. S
) f0 T% p& l! p1 k　　
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       “现在的购买力主要来自于首套住房的刚性需求，这部分需求要借助于银行的按揭贷款才能实现。但银行现在的贷款额度非常紧张，有的按揭申请一个季度都批不下来，房地产企业的回款速度受到严重影响。”刘昆向新金融记者分析。她认为，如果“限购”不放松，那么适度微调“限贷”以保证自住房的需求，依然能够对房地产销量产生积极刺激。
2 D! n/ X  U  w8 k8 z
! Q; Z% m- L6 w' d; d& I. p% Z7 {　　中银国际的周路也提到，银行流动性的增加将直接惠及首套房的购房者，“若放款周期有一定程度的缩短，将对目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力有所缓解。”8 _4 Z; C5 }, f2 L: m. G7 h" e

; p8 M: ]' u+ q0 S& ^& \$ m1 k　　久
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宝宝生日
2008-08-08 
帖子
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18#
发表于 2011-12-5 09:24 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友
        久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。0 j$ {, ]+ t8 K* I$ J" s' a
' J3 [, i/ n( [( ]3 F
　　“降准代表政策上行确立，虽然2012年上半年销售量和销售价仍将低迷，但政策面的好转终将带来2012年下半年及2013年行业面的好转。”李品科认为。
& K9 ]2 s3 ^( e7 n+ W
' m4 \$ V) R5 q% B$ a/ V% l( @& X6 S　　此时此刻，马云所谓“今天很黑暗，明天更黑暗，后天很光明”的经典语录格外适合于房地产行业，政策层面的微调似乎让地产股瞥见了曙光。
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央行降准地产股有望走出低谷!!!!!!!!!!!!
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