房产税限购松绑经适房自住商品房
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发表于 2011-12-5 09:15 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友 | 字体大小: tT
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7 r: O9 a1 V- x5 {4 I! p  楼市调控,注定会演绎一出经典的“博弈论”。如今,楼价下行的信号刚刚“眨眨眼睛”,信贷政策的态度就立即“转转调子”,夹在二者之间的地产股似乎提前瞥见了“光亮”。. y5 i" s" ]7 C1 Q  V
  自本周一起,紧绷了三年的存款准备金率迎来0.5个百分点的下调。根据国泰君安的预测,此举大约将释放4000亿元的流动性。/ r) b+ J& C- [! z$ m
  当然,从房价、信贷“双紧张”到二者“双放松”,僵持局面的打破并不意味着楼市调控的终结。恰恰相反,正如万科总裁郁亮所言,“现在的楼市已经进入下半场”。9 S$ F7 O: F; N- w! y* Z' H0 W% ?
  夹缝中生存的地产股,将在下半场博弈论中历经怎样的命运?多位机构分析师向新金融记者表示,由于信贷微调政策的提早出台,预计本将于明年二季度出现的地产板块底部,有望得到提前确认。
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上半场战果4 G" T; O( g0 h" c
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  房企利润明年探底. m: A- ?+ r; j1 g+ H

. p5 z; |7 A% g2 i9 [( g  行业净负债率已高达67.97%,已达近5年的最高水平,个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势持续,个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。3 c( v6 x$ x7 ~# O  D) e+ D0 H

$ W, W  i; X. {; S, }% P7 U- l  与调控政策长期对峙,已致使房地产企业“内伤”深重。“金九银十”这一传统销售旺季的“爽约”,成为压垮房企承受力的最后一根稻草。, H  Z! n2 d: m' R* `
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  金九银十过后,房地产上市公司三季报如期呈上,对于130余家企业的成绩,山西证券(7.79,0.00,0.00%)分析师平海清用了八个字形容——销售低迷、惨淡收场。* J' M5 Q2 ?7 k- Y
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  统计显示,根据申万行业分类,2011年前三季度,136家A股地产公司合计盈利约为474亿元,同比增长22.6%,相比去年同期,利润增速下滑3个百分点。
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       令行业寒心的是,经过金色九月的沉淀,地产板块内依旧有60家地产上市公司业绩同比下滑,20家公司发生亏损,相比半年报的成绩未有任何起色。
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" y8 {! R9 d' ^6 H  r6 r  对此,国都证券房地产行业分析师张崴向新金融记者谈道:“销量真正意义上的下滑始于今年七八月份,之前无论是销售规模的同比增速还是新开工面积,数据都可圈可点。所以,今年的年报只会略微下滑,明年上半年的数据才真正惨淡。”8 I2 ?8 U7 B6 G( ^
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国家统计局最新公布的国民经济指标进一步印证了张崴的判断,与“金色九月”擦肩而过后,四季度“银色十月”也接踵失约。+ i( w; Q9 ~: ?  R: U; b* ]
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  2011年1到10月,全国商品房销售面积7.96亿平方米,同比上升10.0%,升幅较1-9月下降2.9个百分点,累计销售额4.4万亿元。7 w% b% t, Y$ y* Q( ]* R3 e3 h/ ]
# m9 `% L9 u$ p) w
  其中,10月份住宅销售面积同比下降11.6%,销售额降幅14%,较9月份7%的增幅明显回落。从城市情况来看,15个主要城市10月销售总面积同比下降约39%,较9月份创下的35%的降幅继续扩大。" j+ g  N: Y3 j( q$ O3 M
3 S5 s2 P8 q2 u- i1 e
  上述萧条的销售业绩将悉数记入相关企业2012年的财务报表,成为明年房企业绩的主色调。低迷的销售不仅仅遏制了地产商的“发展”节奏,不断抬高的偿债压力也正在威胁着企业的“生存”底线。
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     “行业净负债率已高达67.97%,已达近5年的最高水平,个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势继续持续,个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。”平海清判断。( H+ k: {3 l1 U

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  值得关注的是,深陷债务危机的不仅是名不见经传的小企业,根据该分析师的介绍,在地产板块中名声赫赫的中粮地产(4.37,0.00,0.00%)、首开股份(8.40,0.00,0.00%)以及泛海建设(3.89,0.00,0.00%)的短期偿债压力都相当严峻。/ y+ K/ s: s' k( L8 ?
! M' a9 Z) _& @6 n
  而据《统计,截至今年3季度末,136家A股房企经营活动产生的现金流缺口已经累积到746亿元,相比去年同期扩大了12%。% ?& L! r7 C% |! E' Y7 B2 P
  i: e! i- f; g# I- i
  但与此同时,房企的筹资能力并没有及时跟上。信贷受控后,尽管充分借道信托、私募甚至民间借贷,但136家地产上市公司筹资活动产生的现金流仅为681亿元,同比萎缩近39%。8 Z- Z, T, {8 M* P' q" A' ~
2 e. t: t( u; \, ], t
  
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        进入四季度,房地产行业的资金链进一步拉紧。根据兴业证券张忆东的判断,地产商的资金来源正在减速。
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  张忆东分析,销售不利导致资金来源窘迫,1-10月的增速较1-9月的增速下降了1.9%。与此同时,受贷款增速继续探底、自筹资金增速连续3个月高位回落的影响,房地产开发企业前10个月资金来源整体增速较1-9月下降2.5个百分点。
( m+ T9 y% t/ n- i8 f5 T5 U$ ?! i& I
  对峙至此,既无持续融资流“保底”、又无销售汇款流“后援”的房地产企业是否还有实力弃“量”保“价”?
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      转折焦点' a" |) H* e* V6 D
  还款期倒逼“降价潮”
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0 v% |+ o9 F* U# }# z* X  值得玩味的是,去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司,如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。5 s0 Q( J% j- {$ |& w

( @! v1 t8 _, K0 m* P! e  久旱逢甘霖,一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”,他们不再把底部确认的希望寄托于明年。
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  其实早在三季报披露期,高盛高华就曾大胆预测,2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期,在此期间,开发商的降价步伐可能会加快,实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商,从而被迫出局。8 \/ a# U8 q1 G; Q  z+ a, _  r5 J

7 o% F" T0 M) x$ G  如今看来,机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后,房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”,部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。7 l" ]& a7 N. u0 c6 u. a" W

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      转折焦点$ b' X9 s, g7 e
  还款期倒逼“降价潮”
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6 ~+ B  \) f0 F3 n) E4 X, @& T  值得玩味的是,去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司,如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。
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  久旱逢甘霖,一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”,他们不再把底部确认的希望寄托于明年。
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/ f/ O4 d; @2 |) \1 |9 C  其实早在三季报披露期,高盛高华就曾大胆预测,2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期,在此期间,开发商的降价步伐可能会加快,实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商,从而被迫出局。
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  如今看来,机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后,房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”,部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。+ x% J: t) T& |" v9 G
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        但是,伴随采访的深入,新金融记者发现,地产股在11月创下的估值或许并不是真正的“底部”。多位业内分析师向新金融记者表示,开发商之所以在大力促销楼盘,其目的并不在于提高业绩,而是希望迅速回款支撑流动性,流动性压力已经不仅仅来源于新开工楼盘,更来自于2012年二季度房地产信托集中还款期的到来。
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  由于信贷持续从紧,自2010年下半年开始,房地产信托呈现井喷状态,成为支撑房地产流动性的重要力量,甚至引发了监管层的高度关注。# P; X4 A. U( J, v9 x2 A; i, ?
0 B- J& \! I8 r; A
  
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        事实上,信托行业内部已经开始为明年的还款兑现率而惴惴不安。记者就此事采访了某信托的相关工作人员。
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# _2 n5 ^0 n, K6 T4 h3 [, e  “2010年下半年开始进入房地产信托的高峰期,这种产品的期限通常在1年半到3年之间,所以明年上半年正好是兑付时点,据说可能会出现兑付风险。”该人士坦言,“一旦不能按期兑付,那么合同中的抵押物必然是一块儿烫手的山芋,动辄上亿元的抵押资产,在市场流动性不好的时候,处置起来是很困难的,甚至会遇到各种纠纷。” 2 p! b) d9 v4 }: \
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  该人士告诉记者,信托公司其实非常关注房地产企业的推盘情况,因为房地产商的销售收入是他们还款的重要来源。3 a) O" @9 j3 g# r
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  值得玩味的是,去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司,如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。
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  “年底面临工程款的结算,明年二、三季度又有大量信托借款到期,降价促销售的压力会越来越大,估计价格调整还将持续。”张崴认为。
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  受此影响,“明年二季度,地产股将进入更深的底部。”东兴证券房地产行业分析师郑闵刚明确告诉新金融记者。) h3 l  [( Q) _8 `, h4 p
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下半场展望  信贷有望支撑刚需6 @  i7 b4 ]+ i; g8 w2 D8 K+ t

, w0 V0 |4 j* o; [; s( M% |( ^  根据Wind提供的数据,在此前11月21日至25日交易周,房地产成为基金减持最多的行业,难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”?, h; L2 o) z, \  c% e9 U+ C. f: O
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  “业内之所以预测行业会在明年二季度见底,是因为大家认为政策至少要到明年下半年才有放松的可能性。如果不放松,下半年的情况肯定比上半年更惨,这个行业很难依靠内生性的力量扭转乾坤。”长城证券房地产行业分析师刘昆在接受新金融记者采访时表示。
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" n+ Q6 @! r/ D3 ~( [+ i  持相同态度的还有国泰君安的分析师李品科。他认为,地产股价最敏感在于政策,基本面是否探底是第二位的因素。9 a" d' I8 `) [. {. t" H$ M. r( }

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        但是,令所有人大跌眼镜的是,政策放松的信号竟然提前释放。11月30日,央行对外宣布,自2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是自2009年以来央行首次下调存款准备金率。& U5 @" ~( Z+ _% y$ {
7 S/ }) z# |/ D4 x* l: G0 v7 }
  根据国泰君安汪进的预测,央行此举将直接释放约4000亿元的流动性,经济同比增速有望在2012年上半年见底回升。
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       消息一出,A股地产板块顿时精神抖擞。12月1日,地产与金融板块共同带动大盘起舞。沪指较前一日高开59点,申万地产指数当日上涨3.43%,仅此一日,申万地产板块市盈率整体提高近0.5个点。
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  当日,地产个股也风云突变道,博股份、云南城投和世联地产的股价均直封涨停,另有包括首开股份在内的8只地产股涨幅超过5%。如此激动人心的行情对于房地产板块而言的确是久违了。
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+ S$ D0 r( I1 a' T+ d) V1 x3 M  但是,在查阅当日异动交易记录时,记者却发现,机构席位似乎仅有热情参与世联地产的涨停行情,并且机构并没有扮演推波助澜、摇旗呐喊的角色;相反 ,三大机构席位当日共减持套现2537万元,仅有一机构席位出现于买方阵营,加仓520余万元。
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5 J' f* D6 v* D, `0 h6 M( L0 L  根据Wind提供的数据,在此前11月21日至25日交易周,房地产成为基金减持最多的行业,难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”?
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        12月1日刚刚收市,记者便在第一时间采访了东兴证券郑闵刚。由于政策突然转向,这位地产行业的分析师正着手调整刚刚完成的行业报告,先前的结论将紧随政策发生微调,最终结论还在酝酿。
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  但郑闵刚明确告诉记者:“流动性放松对房地产行业是绝对利好,对行业的直接影响虽然有限,但对心理层面的影响非常大。”他认为,行业的思维方向需要跟随政策一同转向。
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      不谋而合,“货币政策转向将提振楼市消费信心,消除楼市观望心态。”卧龙传媒公司总经理苏步超似乎也看到了希望的曙光。在这位地产营销专家看来,楼市将由此企稳,特别是一线城市的楼市将处于相对稳定期。" V; c% v. M6 t5 J2 E- `

2 A! _3 o% I: Y  乐观的声音不止来自房地产的销售队伍。与基金纷纷离场的表态不同,券商研究所几乎一致看好存准率对于房地产行业的刺激。! i3 [. L( o+ k) n  J8 P& ?" `
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       “现在的购买力主要来自于首套住房的刚性需求,这部分需求要借助于银行的按揭贷款才能实现。但银行现在的贷款额度非常紧张,有的按揭申请一个季度都批不下来,房地产企业的回款速度受到严重影响。”刘昆向新金融记者分析。她认为,如果“限购”不放松,那么适度微调“限贷”以保证自住房的需求,依然能够对房地产销量产生积极刺激。- O) o+ x4 X, w# s+ _3 \

3 R! O7 I+ p4 m4 g( ~  中银国际的周路也提到,银行流动性的增加将直接惠及首套房的购房者,“若放款周期有一定程度的缩短,将对目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力有所缓解。”) F! |1 Z! M# ~$ c7 h2 @5 X0 o

) t$ d7 A* o9 F7 E  久
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        久旱逢甘霖,一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”,他们不再把底部确认的希望寄托于明年。
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  “降准代表政策上行确立,虽然2012年上半年销售量和销售价仍将低迷,但政策面的好转终将带来2012年下半年及2013年行业面的好转。”李品科认为。
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  此时此刻,马云所谓“今天很黑暗,明天更黑暗,后天很光明”的经典语录格外适合于房地产行业,政策层面的微调似乎让地产股瞥见了曙光。
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央行降准地产股有望走出低谷!!!!!!!!!!!!
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