wanghome1988

' m, b: _7 A( L; |" n0 J/ T( |" w7 G1 x
　　楼市调控，注定会演绎一出经典的“博弈论”。如今，楼价下行的信号刚刚“眨眨眼睛”，信贷政策的态度就立即“转转调子”，夹在二者之间的地产股似乎提前瞥见了“光亮”。6 i1 @- ?4 X$ I5 Z! _3 n
　　自本周一起，紧绷了三年的存款准备金率迎来0.5个百分点的下调。根据国泰君安的预测，此举大约将释放4000亿元的流动性。) d7 p" }7 x; D$ s" ?4 }. u
　　当然，从房价、信贷“双紧张”到二者“双放松”，僵持局面的打破并不意味着楼市调控的终结。恰恰相反，正如万科总裁郁亮所言，“现在的楼市已经进入下半场”。
# j9 f$ B! R( R; u2 w　　夹缝中生存的地产股，将在下半场博弈论中历经怎样的命运？多位机构分析师向新金融记者表示，由于信贷微调政策的提早出台，预计本将于明年二季度出现的地产板块底部，有望得到提前确认。# B& I* ^  V0 ~9 }3 s8 K1 z
　　% m. d5 [$ k, ]

6 |. P: W+ L. S/ O2 H+ u/ |% n

wanghome1988

上半场战果4 [6 x3 I- y6 r( C/ Y3 B  Z! T! X- o
0 a4 c, u7 V4 G( e+ u' r
　　房企利润明年探底
+ `" L( `6 B' }+ m9 G( E4 F6 e6 o) S* t8 l, j) h- X0 P. ?9 ~: A: C* f
　　行业净负债率已高达67.97%，已达近5年的最高水平，个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势持续，个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。
+ \3 L" N& ~2 D' S: P# U) b& W, g/ }: V
　　与调控政策长期对峙，已致使房地产企业“内伤”深重。“金九银十”这一传统销售旺季的“爽约”，成为压垮房企承受力的最后一根稻草。
7 D1 X5 v3 s2 Y, N7 P$ i- Q% ~4 w1 J, k2 J& S* a8 p
　　金九银十过后，房地产上市公司三季报如期呈上，对于130余家企业的成绩，山西证券(7.79,0.00,0.00%)分析师平海清用了八个字形容——销售低迷、惨淡收场。
* V* D6 y: R1 }& {9 u% @/ x- x
: ]& `- C3 G! l' ]$ W# `3 d$ R　　统计显示，根据申万行业分类，2011年前三季度，136家A股地产公司合计盈利约为474亿元，同比增长22.6%，相比去年同期，利润增速下滑3个百分点。
& d! \; q' N' n4 s2 {% s9 p# f
1 I3 _9 m  n, ?2 u* f9 a　　

wanghome1988

       令行业寒心的是，经过金色九月的沉淀，地产板块内依旧有60家地产上市公司业绩同比下滑，20家公司发生亏损，相比半年报的成绩未有任何起色。
$ j# c+ G7 E: }: ~+ c  n5 G/ Y
　　对此，国都证券房地产行业分析师张崴向新金融记者谈道：“销量真正意义上的下滑始于今年七八月份，之前无论是销售规模的同比增速还是新开工面积，数据都可圈可点。所以，今年的年报只会略微下滑，明年上半年的数据才真正惨淡。”
/ I9 \3 E- Z- y) K* A
) Y, }  U, i5 J7 s　　

wanghome1988

国家统计局最新公布的国民经济指标进一步印证了张崴的判断，与“金色九月”擦肩而过后，四季度“银色十月”也接踵失约。8 R' w" E9 u$ |" q0 n

" R' a7 [# ]2 J- C/ T, `1 r4 P　　2011年1到10月，全国商品房销售面积7.96亿平方米，同比上升10.0%，升幅较1-9月下降2.9个百分点，累计销售额4.4万亿元。
6 l6 w' b& z+ K6 A  s& F: {( c6 Z" v4 |( |% X/ f
　　其中，10月份住宅销售面积同比下降11.6%，销售额降幅14%，较9月份7%的增幅明显回落。从城市情况来看，15个主要城市10月销售总面积同比下降约39%，较9月份创下的35%的降幅继续扩大。, L& m. U9 }  i

2 Q' ?# T. n: ^- P/ ~5 [) I　　上述萧条的销售业绩将悉数记入相关企业2012年的财务报表，成为明年房企业绩的主色调。低迷的销售不仅仅遏制了地产商的“发展”节奏，不断抬高的偿债压力也正在威胁着企业的“生存”底线。
1 |0 F- `  ~6 w" F' G, A$ O9 L$ _6 r, q0 ]' J
　　

wanghome1988

     “行业净负债率已高达67.97%，已达近5年的最高水平，个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势继续持续，个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。”平海清判断。
* j: J7 h9 ]8 c, f6 z
' z) ?) s% e5 T% D! S

wanghome1988

　　值得关注的是，深陷债务危机的不仅是名不见经传的小企业，根据该分析师的介绍，在地产板块中名声赫赫的中粮地产(4.37,0.00,0.00%)、首开股份(8.40,0.00,0.00%)以及泛海建设(3.89,0.00,0.00%)的短期偿债压力都相当严峻。
1 k3 v7 v/ \4 U! @# ^% k8 c) Q' u. |
　　而据《统计，截至今年3季度末，136家A股房企经营活动产生的现金流缺口已经累积到746亿元，相比去年同期扩大了12%。0 b& a7 t) c& Z( W
  ^& j/ T3 M. g! @$ H+ b  ~
　　但与此同时，房企的筹资能力并没有及时跟上。信贷受控后，尽管充分借道信托、私募甚至民间借贷，但136家地产上市公司筹资活动产生的现金流仅为681亿元，同比萎缩近39%。. h! w9 }0 `8 f1 y
6 W. _8 C/ l; k. `  B7 o3 w
　　

wanghome1988

        进入四季度，房地产行业的资金链进一步拉紧。根据兴业证券张忆东的判断，地产商的资金来源正在减速。0 z% I( h. ]2 i8 ^5 M. ?- j4 ^
1 S+ k4 \/ O  @7 \
　　张忆东分析，销售不利导致资金来源窘迫，1-10月的增速较1-9月的增速下降了1.9%。与此同时，受贷款增速继续探底、自筹资金增速连续3个月高位回落的影响，房地产开发企业前10个月资金来源整体增速较1-9月下降2.5个百分点。
5 B0 r# ~5 w# N, b, @! L
' h+ T' @- s3 w" r/ o: c　　对峙至此，既无持续融资流“保底”、又无销售汇款流“后援”的房地产企业是否还有实力弃“量”保“价”？% `9 M$ K! j# v) ]2 E
1 p: n' J( j+ r0 }% x- f; K
　　

wanghome1988

      转折焦点0 G( F3 p3 F' R, c9 r$ y
　　还款期倒逼“降价潮”! J4 D; B9 I* r% D& D* e+ M4 I! e
+ M$ u, b" I2 n. {% g) ~
　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。
: F% x1 I+ a; D
7 y: P5 ^  H( E　　久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。: n$ r3 D7 E& M9 m! x" z& f

6 b+ V) o6 O$ n' g( [2 S　　其实早在三季报披露期，高盛高华就曾大胆预测，2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期，在此期间，开发商的降价步伐可能会加快，实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商，从而被迫出局。3 c7 r  G8 X4 N

5 x" D! j# W0 q9 \8 F  V9 e+ g　　如今看来，机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后，房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”，部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。6 i/ P* w4 L" y6 {' [; L
, a0 J* x; }( F8 Y+ j
　　
  D9 I6 E1 B  [

wanghome1988

      转折焦点, b4 N& z; D: x$ H# |
　　还款期倒逼“降价潮”
! K. W/ Q. ?5 r' P$ j
! j* b- B* J+ H: @) L- H　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。1 ^' K0 c" i- h, @1 ~& n4 k. x- p

8 V9 M( a. c3 E) N" [5 Z$ y　　久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。( N+ y7 U' }3 q) Y* _! U3 W$ }) b$ e  T

* d* V% O0 c: d" K, t　　其实早在三季报披露期，高盛高华就曾大胆预测，2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期，在此期间，开发商的降价步伐可能会加快，实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商，从而被迫出局。
) P- m0 @0 D& p5 d$ D; }
/ a; C! u3 m' Q& O/ a7 j' I　　如今看来，机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后，房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”，部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。
9 c* H& E$ L. l9 h6 s! R+ u; A- H& q* C& V
　　# ^' J1 ~( q6 Z$ _* s

wanghome1988

        但是，伴随采访的深入，新金融记者发现，地产股在11月创下的估值或许并不是真正的“底部”。多位业内分析师向新金融记者表示，开发商之所以在大力促销楼盘，其目的并不在于提高业绩，而是希望迅速回款支撑流动性，流动性压力已经不仅仅来源于新开工楼盘，更来自于2012年二季度房地产信托集中还款期的到来。
: S! T/ A% |, a$ T! `/ v/ }; _' E+ k
　　由于信贷持续从紧，自2010年下半年开始，房地产信托呈现井喷状态，成为支撑房地产流动性的重要力量，甚至引发了监管层的高度关注。; R+ j6 j1 N& P, P* e
- m2 c4 L/ a8 s( b! H8 R
　　

wanghome1988

        事实上，信托行业内部已经开始为明年的还款兑现率而惴惴不安。记者就此事采访了某信托的相关工作人员。
: x" k2 A+ {- H2 d1 o; b1 Z& z& p9 C/ G( R: Q* s% D
　　“2010年下半年开始进入房地产信托的高峰期，这种产品的期限通常在1年半到3年之间，所以明年上半年正好是兑付时点，据说可能会出现兑付风险。”该人士坦言，“一旦不能按期兑付，那么合同中的抵押物必然是一块儿烫手的山芋，动辄上亿元的抵押资产，在市场流动性不好的时候，处置起来是很困难的，甚至会遇到各种纠纷。” 3 A: {& k8 `) R7 U, V$ S1 n  s& P
/ ~, I) p$ O, p* l) Y# V4 S: @' j
　　该人士告诉记者，信托公司其实非常关注房地产企业的推盘情况，因为房地产商的销售收入是他们还款的重要来源。
. A; G! H. m6 f
5 r1 p. ^. r9 v1 ~6 j　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。
' S6 `# T8 D  c
( r. H7 @% H. x& N　　“年底面临工程款的结算，明年二、三季度又有大量信托借款到期，降价促销售的压力会越来越大，估计价格调整还将持续。”张崴认为。2 R5 t0 L* V8 @
) X& b4 I7 f/ l- Q) a( ^) c
　　受此影响，“明年二季度，地产股将进入更深的底部。”东兴证券房地产行业分析师郑闵刚明确告诉新金融记者。1 R( I( w. h7 o

( R6 |1 R" G' x7 @; `8 O( @　　

wanghome1988

下半场展望　　信贷有望支撑刚需
+ D# X( f1 }2 \4 V. R
2 U; w" M$ q- U/ u; f　　根据Wind提供的数据，在此前11月21日至25日交易周，房地产成为基金减持最多的行业，难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”？0 h6 y. J; K* a
( C# R" ]3 f6 d$ k1 L0 e2 l
　　“业内之所以预测行业会在明年二季度见底，是因为大家认为政策至少要到明年下半年才有放松的可能性。如果不放松，下半年的情况肯定比上半年更惨，这个行业很难依靠内生性的力量扭转乾坤。”长城证券房地产行业分析师刘昆在接受新金融记者采访时表示。
: }! B2 }7 s& v5 L; G9 D7 ~" w; ~& w! E7 f( u
　　持相同态度的还有国泰君安的分析师李品科。他认为，地产股价最敏感在于政策，基本面是否探底是第二位的因素。( H6 r" \9 u# y: H9 L- [4 X
# ~0 [1 j/ ]5 M  e
　　

wanghome1988

        但是，令所有人大跌眼镜的是，政策放松的信号竟然提前释放。11月30日，央行对外宣布，自2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2009年以来央行首次下调存款准备金率。
6 k% G6 z* z( ]4 q' G6 w9 L3 X7 X3 h3 T, }/ d2 C6 C/ c- ~
　　根据国泰君安汪进的预测，央行此举将直接释放约4000亿元的流动性，经济同比增速有望在2012年上半年见底回升。
/ H# N. F- x. z1 t( G% {. z2 P( @: U0 ]5 t
　　

wanghome1988

       消息一出，A股地产板块顿时精神抖擞。12月1日，地产与金融板块共同带动大盘起舞。沪指较前一日高开59点，申万地产指数当日上涨3.43%，仅此一日，申万地产板块市盈率整体提高近0.5个点。
8 y3 H: p& v' k
4 L/ G* |" f" e) T  s　　当日，地产个股也风云突变道，博股份、云南城投和世联地产的股价均直封涨停，另有包括首开股份在内的8只地产股涨幅超过5%。如此激动人心的行情对于房地产板块而言的确是久违了。( x2 I$ G% {5 u4 J/ @
( I5 {7 d* {3 @' E% o
　　但是，在查阅当日异动交易记录时，记者却发现，机构席位似乎仅有热情参与世联地产的涨停行情，并且机构并没有扮演推波助澜、摇旗呐喊的角色；相反 ，三大机构席位当日共减持套现2537万元，仅有一机构席位出现于买方阵营，加仓520余万元。; N+ @; i6 a+ a

; w# {5 v- p% @- S　　根据Wind提供的数据，在此前11月21日至25日交易周，房地产成为基金减持最多的行业，难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”？, O( {& S, d9 I! ~6 Y

  d* G  Y# q, x; Z- W　　

wanghome1988

        12月1日刚刚收市，记者便在第一时间采访了东兴证券郑闵刚。由于政策突然转向，这位地产行业的分析师正着手调整刚刚完成的行业报告，先前的结论将紧随政策发生微调，最终结论还在酝酿。: M" e7 a: r3 k& A- ^. t
% N/ l) @8 B7 f+ r" H; O
　　但郑闵刚明确告诉记者：“流动性放松对房地产行业是绝对利好，对行业的直接影响虽然有限，但对心理层面的影响非常大。”他认为，行业的思维方向需要跟随政策一同转向。3 i. ^2 a" _. @2 |

+ g! ]1 y' e# I6 R　　

wanghome1988

      不谋而合，“货币政策转向将提振楼市消费信心，消除楼市观望心态。”卧龙传媒公司总经理苏步超似乎也看到了希望的曙光。在这位地产营销专家看来，楼市将由此企稳，特别是一线城市的楼市将处于相对稳定期。
- a, k3 y7 w  o% A% c' @# Q7 a) i5 a1 d
　　乐观的声音不止来自房地产的销售队伍。与基金纷纷离场的表态不同，券商研究所几乎一致看好存准率对于房地产行业的刺激。& Q# Y& a- B5 N5 H3 ?
2 P. f; G# H& ^# h3 @( _% E
　　

wanghome1988

       “现在的购买力主要来自于首套住房的刚性需求，这部分需求要借助于银行的按揭贷款才能实现。但银行现在的贷款额度非常紧张，有的按揭申请一个季度都批不下来，房地产企业的回款速度受到严重影响。”刘昆向新金融记者分析。她认为，如果“限购”不放松，那么适度微调“限贷”以保证自住房的需求，依然能够对房地产销量产生积极刺激。
2 Z' |0 O) R. ]! U
* |9 t: _& q% |" a3 R　　中银国际的周路也提到，银行流动性的增加将直接惠及首套房的购房者，“若放款周期有一定程度的缩短，将对目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力有所缓解。”5 k. k9 M+ Z6 p  a
% j" |7 O4 [& }& E! v
　　久

wanghome1988

        久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。& K/ }# {; B9 ?  i

. L% X' N1 i% [! U8 p- V　　“降准代表政策上行确立，虽然2012年上半年销售量和销售价仍将低迷，但政策面的好转终将带来2012年下半年及2013年行业面的好转。”李品科认为。
9 L& Z; U8 c- d% B) O7 U8 q6 m3 r, C. }1 k6 M8 v
　　此时此刻，马云所谓“今天很黑暗，明天更黑暗，后天很光明”的经典语录格外适合于房地产行业，政策层面的微调似乎让地产股瞥见了曙光。