二手房再不卖就得等明年了

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好客

五年级

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宝宝生日: 2013-04-02
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楼主

去年第三季度末、第四季度初，“救市”从开发商的呼吁，转变为地方政府的实际行动。在各个城市出台的救市政策中，大抵可分为四大类:减免交易税费、提高公积金贷款额度、调整普通住宅界定标准，以及购房入户政策。就在救市政执行后不久，各地房地产市场开始复苏，并在随后的几个月里爆发出了惊人的购买力，大部分房地产企业名下楼盘销售火爆，甚至有些在今年上半年就完成了全年的销售计划，房价也水涨船高直线上涨。在此期间，开发商也获得了丰厚的回报。但是随着“7折利率”等等优惠政策，即将于今年年底到期，政策是否存在着转变的可能性?成为业内争执的焦点，可以肯定的是，面对如今过高的房价，优惠政策到期后改为“收紧”已成了必然的趋势，尽管有人认为明年市场预期的紧缩会非常温和，包括在购房者最为关注的“7折利率优惠”方面，或许仍将延续等等，但是目前这些利多因素尚不能确定，除了房贷利率政策外，一些和房地产有关的金融信号也频现收紧迹象。有中介机构反映，二手房贷款申请大都处于递交但未批复的阶段。这种状况与银行提前完成全年放贷指标有关。要想享受宽松的贷款审查，除非等到明年初，但那时候政策怎么样还不好说。

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“二套房贷”政策已明显收紧  8 l( p) V2 v4 n) B8 W9 d- n

税收和信贷优惠是国家刺激房地产交易的主要手段，而随着房地产市场的回暖乃至火爆，这些政策也将面临调整。从抑制高房价的角度来看，现行的刺激政策存在调整的必要。但从保持宏观经济平稳较快发展的角度来看，有关房地产的刺激政策尚未到鸟尽弓藏之时，所以未来政策的调整力度应该不会过于严厉，主要的着力点应该是在收紧二套房贷政策上，对于交易环节税费可能会有一定的调整，但幅度不会太大。 * x3 t" I, S$ v4 H: f9 i  @. L
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从近期中央的表态和各地方的政策来看，目前政策的调整基本符合预期。银监会主席刘明康日前明确表态，要严格执行"二套房贷"政策，同时还要求商业银行要不折不扣地落实与借款人"面谈"、"面签"制度。而近期各地的二套房政策也明显收紧。 " Z! S7 u7 c. I, T8 O- X; _
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刺激投资的政策或将最先叫停 * z2 g# f9 A0 g5 }' O* Q

从目前的供需结构看，政府不大担心优惠政策取消会严重影响楼市成交。但取消应该是个逐渐的过程，一些涉及普通商品房刚性需求的政策会有所变通，但有利于投资的部分政策会最先叫停。普通商品房购房者只交1%的契税政策可能取消，公积金等优惠政策也可能就此止步，营业税等国家规定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方税种和信贷政策存在小幅微调的可能。
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如果优惠政策叫停，一些二手房交易的成本支出可能多出数万元，比如，以一套总价200万元的普通商品房计，按优惠期间政策，其出售可以免交营业税。但一旦优惠结束，将按差额的5.5%缴纳营业税。

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楼市向买方市场转变趁放量出手二手房
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从7月成交量下跌至今，二手房市场观望气氛持续浓厚，成交进一步萎缩。但是大部分业主仍然看好今年尾部的行情。目前出现了挂牌量增加，卖方不再坚持“一口价”没商量的情况，例如，近期一位业主以118万元的价格卖出房，该房源较去年买入时增值12万元。从挂牌到最后完成交易用时1个月；但若以同质房源约123万元的价格挂牌，其成交周期约需要3个月，届时最终完成交易就很可能错过税费优惠的时点。成交有从前期的卖方市场向买方市场转变的趋势。预计在优惠截止前，二手楼市或还会因此迎来2009年的最后一波放量成交行情，从理财资金利用率的角度老说，也应该抓住“最后”时机果断出手。