房产税限购松绑经适房自住商品房
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发表于 2011-12-5 09:15 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友 | 字体大小: tT
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3 H- g) x1 u7 a! E7 l" Z  楼市调控,注定会演绎一出经典的“博弈论”。如今,楼价下行的信号刚刚“眨眨眼睛”,信贷政策的态度就立即“转转调子”,夹在二者之间的地产股似乎提前瞥见了“光亮”。! P/ M7 v  _' U2 X9 ?0 G
  自本周一起,紧绷了三年的存款准备金率迎来0.5个百分点的下调。根据国泰君安的预测,此举大约将释放4000亿元的流动性。( Z; j& i4 c0 W- m" U
  当然,从房价、信贷“双紧张”到二者“双放松”,僵持局面的打破并不意味着楼市调控的终结。恰恰相反,正如万科总裁郁亮所言,“现在的楼市已经进入下半场”。
0 g% z$ `2 u) b" f  X* L  v7 Q% Y  夹缝中生存的地产股,将在下半场博弈论中历经怎样的命运?多位机构分析师向新金融记者表示,由于信贷微调政策的提早出台,预计本将于明年二季度出现的地产板块底部,有望得到提前确认。
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2008-12-13 
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越来越多的银行家看空房地产业的后市,这对开发商们显然不是一个好消息
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        久旱逢甘霖,一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”,他们不再把底部确认的希望寄托于明年。  `9 m9 z( r, l; p- _. K# w
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  “降准代表政策上行确立,虽然2012年上半年销售量和销售价仍将低迷,但政策面的好转终将带来2012年下半年及2013年行业面的好转。”李品科认为。
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9 r3 B  o* c! L' X# {( R  此时此刻,马云所谓“今天很黑暗,明天更黑暗,后天很光明”的经典语录格外适合于房地产行业,政策层面的微调似乎让地产股瞥见了曙光。
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       “现在的购买力主要来自于首套住房的刚性需求,这部分需求要借助于银行的按揭贷款才能实现。但银行现在的贷款额度非常紧张,有的按揭申请一个季度都批不下来,房地产企业的回款速度受到严重影响。”刘昆向新金融记者分析。她认为,如果“限购”不放松,那么适度微调“限贷”以保证自住房的需求,依然能够对房地产销量产生积极刺激。
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  中银国际的周路也提到,银行流动性的增加将直接惠及首套房的购房者,“若放款周期有一定程度的缩短,将对目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力有所缓解。”0 I7 F* Y7 _2 g& n
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  久
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      不谋而合,“货币政策转向将提振楼市消费信心,消除楼市观望心态。”卧龙传媒公司总经理苏步超似乎也看到了希望的曙光。在这位地产营销专家看来,楼市将由此企稳,特别是一线城市的楼市将处于相对稳定期。
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  乐观的声音不止来自房地产的销售队伍。与基金纷纷离场的表态不同,券商研究所几乎一致看好存准率对于房地产行业的刺激。
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        12月1日刚刚收市,记者便在第一时间采访了东兴证券郑闵刚。由于政策突然转向,这位地产行业的分析师正着手调整刚刚完成的行业报告,先前的结论将紧随政策发生微调,最终结论还在酝酿。
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6 v# Q% S2 s" O) _  但郑闵刚明确告诉记者:“流动性放松对房地产行业是绝对利好,对行业的直接影响虽然有限,但对心理层面的影响非常大。”他认为,行业的思维方向需要跟随政策一同转向。- @9 ~" \6 h6 B2 P
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       消息一出,A股地产板块顿时精神抖擞。12月1日,地产与金融板块共同带动大盘起舞。沪指较前一日高开59点,申万地产指数当日上涨3.43%,仅此一日,申万地产板块市盈率整体提高近0.5个点。0 Q0 Q) c& {) e# M; i

! u" l7 T( D" r7 ~' n  当日,地产个股也风云突变道,博股份、云南城投和世联地产的股价均直封涨停,另有包括首开股份在内的8只地产股涨幅超过5%。如此激动人心的行情对于房地产板块而言的确是久违了。1 g  |. X- `! m9 S* Q7 N, u& J3 Z

* W3 q2 m! f1 M5 B9 l' Q  但是,在查阅当日异动交易记录时,记者却发现,机构席位似乎仅有热情参与世联地产的涨停行情,并且机构并没有扮演推波助澜、摇旗呐喊的角色;相反 ,三大机构席位当日共减持套现2537万元,仅有一机构席位出现于买方阵营,加仓520余万元。0 O  X% j9 H# \  x% c- r
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  根据Wind提供的数据,在此前11月21日至25日交易周,房地产成为基金减持最多的行业,难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”?
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        但是,令所有人大跌眼镜的是,政策放松的信号竟然提前释放。11月30日,央行对外宣布,自2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是自2009年以来央行首次下调存款准备金率。
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. t* J# ?0 A$ E/ B, V) A  根据国泰君安汪进的预测,央行此举将直接释放约4000亿元的流动性,经济同比增速有望在2012年上半年见底回升。
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下半场展望  信贷有望支撑刚需9 y, W& u+ Z4 k3 r( A  w

0 ^- k0 W: I, ^5 t2 h7 c# r- O  根据Wind提供的数据,在此前11月21日至25日交易周,房地产成为基金减持最多的行业,难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”?
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, s# S; u" w  ]  “业内之所以预测行业会在明年二季度见底,是因为大家认为政策至少要到明年下半年才有放松的可能性。如果不放松,下半年的情况肯定比上半年更惨,这个行业很难依靠内生性的力量扭转乾坤。”长城证券房地产行业分析师刘昆在接受新金融记者采访时表示。
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  持相同态度的还有国泰君安的分析师李品科。他认为,地产股价最敏感在于政策,基本面是否探底是第二位的因素。9 g; p' M( r" a- g
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        事实上,信托行业内部已经开始为明年的还款兑现率而惴惴不安。记者就此事采访了某信托的相关工作人员。6 i# U+ p/ Z+ M4 _: R) i& ]% B

! o* K' D" l6 d$ S5 Q  “2010年下半年开始进入房地产信托的高峰期,这种产品的期限通常在1年半到3年之间,所以明年上半年正好是兑付时点,据说可能会出现兑付风险。”该人士坦言,“一旦不能按期兑付,那么合同中的抵押物必然是一块儿烫手的山芋,动辄上亿元的抵押资产,在市场流动性不好的时候,处置起来是很困难的,甚至会遇到各种纠纷。” / i4 L- E9 r* _/ D0 E
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  该人士告诉记者,信托公司其实非常关注房地产企业的推盘情况,因为房地产商的销售收入是他们还款的重要来源。, x6 F- q; r+ W0 T7 j

" ^# k; z: c7 M- L/ {& P1 y  值得玩味的是,去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司,如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。
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3 x/ `  N6 K, L) c, u2 C9 `  “年底面临工程款的结算,明年二、三季度又有大量信托借款到期,降价促销售的压力会越来越大,估计价格调整还将持续。”张崴认为。. Z" x& u7 n+ j9 N% c
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  受此影响,“明年二季度,地产股将进入更深的底部。”东兴证券房地产行业分析师郑闵刚明确告诉新金融记者。
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        但是,伴随采访的深入,新金融记者发现,地产股在11月创下的估值或许并不是真正的“底部”。多位业内分析师向新金融记者表示,开发商之所以在大力促销楼盘,其目的并不在于提高业绩,而是希望迅速回款支撑流动性,流动性压力已经不仅仅来源于新开工楼盘,更来自于2012年二季度房地产信托集中还款期的到来。; O( E" ^: L% i5 \# m4 ?) P

; ]2 a2 U& [- Z' s$ O. I3 `- |  由于信贷持续从紧,自2010年下半年开始,房地产信托呈现井喷状态,成为支撑房地产流动性的重要力量,甚至引发了监管层的高度关注。
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      转折焦点
% B& w, y2 b# Q; M  还款期倒逼“降价潮”; w& A' M/ f( }7 L) ]2 f0 x8 X

1 g- u; u- O6 j0 o/ n  值得玩味的是,去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司,如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。; z( e; _6 W9 G' T9 O. h) d

" M0 v4 V& r; [; G1 d+ c/ E  久旱逢甘霖,一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”,他们不再把底部确认的希望寄托于明年。
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  其实早在三季报披露期,高盛高华就曾大胆预测,2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期,在此期间,开发商的降价步伐可能会加快,实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商,从而被迫出局。" J: @1 U& A! p  R$ Q9 W
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  如今看来,机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后,房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”,部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。
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      转折焦点
6 p& i! A$ W4 X; X( X! p; S  还款期倒逼“降价潮”
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, G9 v* x  r. G, s7 [8 a  值得玩味的是,去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司,如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。
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) D* k, W6 \7 A1 i  久旱逢甘霖,一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”,他们不再把底部确认的希望寄托于明年。6 F! F5 G% K$ x  `4 x
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  其实早在三季报披露期,高盛高华就曾大胆预测,2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期,在此期间,开发商的降价步伐可能会加快,实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商,从而被迫出局。4 u4 L' d1 U* \. {# q- [& h4 B3 J
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  如今看来,机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后,房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”,部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。
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        进入四季度,房地产行业的资金链进一步拉紧。根据兴业证券张忆东的判断,地产商的资金来源正在减速。
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  v: E; a" R7 \( E  张忆东分析,销售不利导致资金来源窘迫,1-10月的增速较1-9月的增速下降了1.9%。与此同时,受贷款增速继续探底、自筹资金增速连续3个月高位回落的影响,房地产开发企业前10个月资金来源整体增速较1-9月下降2.5个百分点。
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  对峙至此,既无持续融资流“保底”、又无销售汇款流“后援”的房地产企业是否还有实力弃“量”保“价”?! `4 C& e2 N: a7 B8 ~0 t5 N

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  值得关注的是,深陷债务危机的不仅是名不见经传的小企业,根据该分析师的介绍,在地产板块中名声赫赫的中粮地产(4.37,0.00,0.00%)、首开股份(8.40,0.00,0.00%)以及泛海建设(3.89,0.00,0.00%)的短期偿债压力都相当严峻。/ X. g6 q9 z- r& d0 l2 V9 @
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  而据《统计,截至今年3季度末,136家A股房企经营活动产生的现金流缺口已经累积到746亿元,相比去年同期扩大了12%。6 B" n2 q  _- t
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  但与此同时,房企的筹资能力并没有及时跟上。信贷受控后,尽管充分借道信托、私募甚至民间借贷,但136家地产上市公司筹资活动产生的现金流仅为681亿元,同比萎缩近39%。* V- k. E# n  W+ a) e& W- }

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     “行业净负债率已高达67.97%,已达近5年的最高水平,个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势继续持续,个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。”平海清判断。8 c6 g" l! V' J1 J+ ~

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国家统计局最新公布的国民经济指标进一步印证了张崴的判断,与“金色九月”擦肩而过后,四季度“银色十月”也接踵失约。* b9 \4 }4 F1 Y( B, F, T

* c$ r  b# p; E7 o: l; X  2011年1到10月,全国商品房销售面积7.96亿平方米,同比上升10.0%,升幅较1-9月下降2.9个百分点,累计销售额4.4万亿元。
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. _2 ^3 F2 M( d8 B! i  其中,10月份住宅销售面积同比下降11.6%,销售额降幅14%,较9月份7%的增幅明显回落。从城市情况来看,15个主要城市10月销售总面积同比下降约39%,较9月份创下的35%的降幅继续扩大。/ z3 o+ t7 G! d2 }. Y: b

, I* ]' c( j3 ?  上述萧条的销售业绩将悉数记入相关企业2012年的财务报表,成为明年房企业绩的主色调。低迷的销售不仅仅遏制了地产商的“发展”节奏,不断抬高的偿债压力也正在威胁着企业的“生存”底线。
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       令行业寒心的是,经过金色九月的沉淀,地产板块内依旧有60家地产上市公司业绩同比下滑,20家公司发生亏损,相比半年报的成绩未有任何起色。1 M; x0 _" {- {6 i6 Y; O
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  对此,国都证券房地产行业分析师张崴向新金融记者谈道:“销量真正意义上的下滑始于今年七八月份,之前无论是销售规模的同比增速还是新开工面积,数据都可圈可点。所以,今年的年报只会略微下滑,明年上半年的数据才真正惨淡。”
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央行降准地产股有望走出低谷!!!!!!!!!!!!
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