小象嘟嘟

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相比较其他因素的详细规定，公摊面积并没有强制性规定来限制，于是公摊就像没娘的娃，被随意的改大改小，完全看KFS的良心变化……/ b+ E# }' h% N; z/ c7 A
作为咱买房人，都是用真金白银来买单，那咱就要在每一笔支出上都力求做个明白人。看，小编在论坛里就找出不少会员在询问关于公摊的问题——

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小石头201303：公摊面积是怎么跟墙体厚度挂钩的？求科普

wnalice：我五一买了个11层有小高层，公摊达到了27%…高层的公摊，多少才合适？

lily528：我们公摊挺大的公摊系数25%呢！没有绿化，每年还收取绿化费

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那么，你知道你家的公摊面积是多少吗？这个面积是如何计算出来的？又包含哪些部分？话不多说，立马来学习！

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★公摊面积是神马★+ m* F9 q% Z6 i( y( E: A# I( g' K

★如何计算公摊面积★ , U8 x9 G( w2 C1 F

★3大公摊猫腻巧规避★ ; e9 T/ X: A# i$ c) H$ \% R

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5 `- T/ T. E4 I+ u) M( [知道自家公摊面积的各位，按照下面格式来回帖分享，看看哪个小区楼盘的公摊最小最实惠！8 Q# C; a0 j5 x
小区名称：
; I& c9 l: @+ c4 o公摊面积：  m) A2 i% N' X% t  n% D- d
房子类型：别墅/板楼/塔楼/板塔结合& D& ]7 |9 I8 Z$ a* X2 R! Z6 ~' x
楼层高度：
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小象嘟嘟

所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积（套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成）。5 ]2 V6 ~2 Z4 N/ B+ l
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那公摊面积具体包括——
0 B7 a" S4 y0 z& u! ^1、电梯井：尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门。        
' ]5 N  U0 d& K. @& L* W2、管道井：走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的，也有分隔的。, F9 X$ G- ~, j+ `7 j. e
3、楼梯间：容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)。同时它是一个相对独立的的建筑部分。联系整个建筑的交通运输。        
* @8 ~# o% r6 Y+ j4 Y2 Q4、变电室：小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。        
6 N9 D6 b5 [7 j% ~- ?( f5、设备间：设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所。- V( h, L7 g- Q9 E7 h- M
6、公共门厅：进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置。  
5 A3 a: M5 X) \9 t7、过道：住宅套内使用的水平交通空间。
7 P" ~: k! P4 a7 z& d* E8、值班警卫室：设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆。        ( `: `! c$ \1 e6 j$ Y
9、共用墙体：住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。        0 V8 _/ }( _- s' [5 D1 v; G! s: h  P

+ w+ M8 N/ x; h1 i9 \而不包括——
4 ~; {8 L4 ~% b0 T  z& U仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等均不纳入公摊面积。
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对公摊面积涉及的内容有了简单了解之后，咱们来看看，不同类型的住房在公摊面积上有什么不一样？小编找到了一张对比图供大家参考！图中数据仅作参考，因为国家并没有明文规定来约束公摊大小，所以不同的KFS都有不同的衡量标准。7 D! Q% m" R( a

1 Q  X& G# D' \( D! u0 l& @简单来说，
9 C, c/ \* ]6 G) G( U同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大；, [2 F3 c* _# C' l& h
点式楼和板式楼的公摊是不一样的；房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；
6 ^# d0 ?- C$ D! r: _只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户在，其公摊面积是不一样的。7 k: j  k: K; ^# s2 O/ K, B, U$ v
公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。) N0 p" h! d4 U# Q9 n( \! P% `$ Y
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这里，小编插播一句个人感觉，咱不能一味追求小的公摊面积，公摊面积越小，那意味着楼与楼，户与户之间会非常紧凑，居住的舒适度就会下降。像那种一梯三户，两家房门成直角的那种，公摊是挺少的，但多别扭！大家觉得呢？
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小象嘟嘟

公摊如何计算？; K7 C7 [# w' o
★建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
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. v" l+ O) e2 j* h% p/ i1 p★公摊面积=公摊系数*套内建筑面积, h0 ]( M4 u/ X! {% G) B$ c

2 _# s; b" N: \★公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)
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★套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积7 U) O) A! @; q: }; G# I
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★另外在公摊上购房者应该注意：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。 # C# `. [# {0 Z- p# X0 G
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在了解公摊面积如何计算后，大家可能能够理解为何公摊没有明文规定了。建筑面积、总套数，这些都不是能统一的数值，根本无法规定，这也导致了某些没良心的KFS在公摊上藏猫腻，做手脚！/ X" J4 R8 A0 B* {, }
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根据购房合同的第八条规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿业主，同时可以选择退房。( {8 u! E$ i2 g6 I& T

9 H  H4 @* l" r" t. k+ r; _公式不复杂，但有天生对这个不敏感的妈妈，建议发给你家先生去学习，总得有一个人精明嘛！

小象嘟嘟

公摊容易藏哪些猫腻？) f+ q7 e' `/ |
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1、KFS吆喝“0公摊”，你信还是不信？6 w, v+ U; \# V- ^* e! S
大家可能见过有的楼盘做这样的广告：“某某楼盘，公园里现房精装小户型，买一层送一间、零公摊、小户型36-70平方米，即买即住。”" I  h) O+ n% `+ }
而实际上问到开发商，他们的回答是：“我们的房子其实是有公摊的，不过房子内有一块面积，我们没有纳入收费范围，大体相当于公摊面积，两相折抵，等于业主不用为公摊面积掏钱了……”6 _. s3 D5 N' ]+ \9 G3 R
总结：偷梁换柱的做法你见少了吗？！羊毛出在羊身上，KFS也是要赚钱滴！0公摊的话就别信了！  \5 E% h8 t7 U# l5 x& B( I

* d# |; [2 u- x8 u5 g2、销售告诉你：公摊面积是推算，你信还是不信？
  c% A4 l+ h" \- y可能你去到某一个楼盘问及公摊问题，销售会告诉你，“我们楼盘的公摊系数为18%，这是根据规划施工图纸推算出来的。每户的公摊面积到底是多大，以房地局测绘报告为主。”
- T; j7 c  ?; y. Z! a0 Z$ `  P! }# m如果你信了，那你可能遇上的是没有办理预售许可证的楼盘！, u6 R# G8 o% I4 L2 ~2 ]
因为根据国家相关规定，商品房必须取得《预售许可证》才能进行销售，开发商办理《预售许可证》的前提之一，就是必须有正规测绘机构出具的预测绘报告。预测绘报告是根据规划部门审批图纸，还有开发企业提供的公摊面积说明等信息，测绘公司按照国家规范预测出的有关面积的报告，其中包括某套房的公摊面积、套内面积、建筑面积。
( _( U1 [2 B. R# e8 j6 \所以一般是合法楼盘，预售时的预测公摊和办理房产证时的实测公摊，即便有些出入，问题也不会太大。反之，如果碰上不靠谱的kfs，他在销售合同中有关面积的约定中，给你补充一条“据实结算，多退少补”，这样就等于把责任规避，转嫁到你的头上了。
) r" u# Z. h) v& U' U总结：买房得看预售许可证有木有，推算神马的都是浮云，不接受一切隐患！* L' M$ x4 N$ F, F3 V% s

/ C* Z- [8 t: t# v  P# B3、KFS不提供具体的计算方法，只有一个粗略的公摊系，合同你签还是不签？
7 Q! ~- g4 {1 T/ v据了解，KFS在公摊面积上做手脚的手法多样。
" y; w- n: k/ w8 ~, @: z% I有的开发商增加每套住宅的公摊面积，将不应计入每套销售面积的部位计入销售面积，如人防、自行车库等；
' M0 `3 p- L4 V6 ?6 u4 x有的以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同中，在实际交付时，使用系数大打折扣，这是利用了买房人很难确切测量整个小区的公摊面积；: m" R& E. L7 h8 N( |; N$ _
还有的开发商在预售时，暂定每户分摊面积很小，但在实际入住时在允许的误差范围之内增大分摊面积，按规定购房者无理由退房，只能增加房价款。# }' ?. [- S" ^/ |5 ^5 Y
还有按套内建筑面积卖房时，开发商容易加大公摊比例来多挣钱。
/ p4 k3 H5 A- M: U. H- A曾经就有北京市房地产勘察测绘所对国际友谊花园的公摊面积测绘误差达到了8000多平方米，折合成房价款1亿多元。
2 b  n9 ~2 x8 t5 X& E那该如何规避这些问题呢？9 L1 e* g# B9 q9 `* t
首先，签订合同的时候，让kfs提供提供详细的预测面积技术报告书和实测面积技术报告书；其次，在签订合同时与开发商对公摊面积进行补充约定来保障自己的权益。
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LING8013

学习了！！！

小玉……

说实在的觉得伤不起啊！

windsnow80

学习了，谢谢

懒猫YOYO

先收藏起来，马上就要用到了

小象嘟嘟

学习了！！！

光学习还不够，说下你家小区+公摊数吧！

小象嘟嘟

说实在的觉得伤不起啊！

你家公摊多少？被伤的狠吗？

小象嘟嘟

学习了，谢谢

光学习还不够，说下你家小区+公摊数吧！

小象嘟嘟

先收藏起来，马上就要用到了

亲是要准备买房了？小编提前约稿写篇买房日记吧！

懒猫YOYO

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2 I' T5 ?- g. i+ O) u/ L恩，我是准备买经适房呢，估计写了买房日记对别人帮助也不大，唉，说起来都是泪啊

yuanbaobei

我家89.66。实际面积73.公摊16.66.够一个大房间了

yingyingjg

看完各种晕。涨姿势！

小狗子331

我家房建筑面积94.07，实用面积75.23，公摊18.84，而且购房合同里说，交房时，误差超过3%的，户主补齐多出来的

joeyou15

我家89.66。实际面积73.公摊16.66.够一个大房间了

真不少。我家都算上70平米，建筑面积78.91，公摊不到9.哈哈哈哈。老公房的好处。

yw1999

建筑面积，97.66
8 Y1 ?4 @. E0 ~$ d公摊面积22.44，) Z: W, [( j' p4 [
共28层.两梯五户

yw1999

老公不知道从哪里弄来了户型平面图，加上所有面积包括赠送的阳台的，实际使用面积也就七十多