wanghome1988

. d2 r4 t* {6 `" ]" g! x1 _6 F2 N% F! [4 n$ c" ~* L% _
　　楼市调控，注定会演绎一出经典的“博弈论”。如今，楼价下行的信号刚刚“眨眨眼睛”，信贷政策的态度就立即“转转调子”，夹在二者之间的地产股似乎提前瞥见了“光亮”。
2 o$ o* M+ g- W4 i$ B1 A2 S　　自本周一起，紧绷了三年的存款准备金率迎来0.5个百分点的下调。根据国泰君安的预测，此举大约将释放4000亿元的流动性。* x. j3 F6 t) E0 x' c
　　当然，从房价、信贷“双紧张”到二者“双放松”，僵持局面的打破并不意味着楼市调控的终结。恰恰相反，正如万科总裁郁亮所言，“现在的楼市已经进入下半场”。
8 L7 {5 X1 h1 h& u- K6 K) D' s　　夹缝中生存的地产股，将在下半场博弈论中历经怎样的命运？多位机构分析师向新金融记者表示，由于信贷微调政策的提早出台，预计本将于明年二季度出现的地产板块底部，有望得到提前确认。
6 i8 l8 c3 v* L* {9 z; ^6 t+ E+ f　　
2 k" v0 r- y/ ^4 \+ O1 t
% V6 V: N( u$ D. g# u% M$ g

wanghome1988

上半场战果
0 a$ T7 J, G$ \6 J9 B7 P2 _) n7 {4 P6 [+ T# @
　　房企利润明年探底
3 f6 I9 G) C; C  @. c- n) L# S& O' u' r4 ?7 t0 a) M& e( \
　　行业净负债率已高达67.97%，已达近5年的最高水平，个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势持续，个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。
- k) \) D! x3 h* o
4 C( C" B/ J3 l# n+ d/ E　　与调控政策长期对峙，已致使房地产企业“内伤”深重。“金九银十”这一传统销售旺季的“爽约”，成为压垮房企承受力的最后一根稻草。! s  @9 E  d+ F- o6 J, J) _

( G, {0 C1 q  S! S9 x+ a1 C& n　　金九银十过后，房地产上市公司三季报如期呈上，对于130余家企业的成绩，山西证券(7.79,0.00,0.00%)分析师平海清用了八个字形容——销售低迷、惨淡收场。
. D& J) a4 S" K9 q% w4 J) M3 Q
$ n# r& U+ W' ?* N2 P5 t, R+ {7 A　　统计显示，根据申万行业分类，2011年前三季度，136家A股地产公司合计盈利约为474亿元，同比增长22.6%，相比去年同期，利润增速下滑3个百分点。! o4 C/ x2 A$ \0 ]# ?

. Z( L3 S! ?& w9 {　　

wanghome1988

       令行业寒心的是，经过金色九月的沉淀，地产板块内依旧有60家地产上市公司业绩同比下滑，20家公司发生亏损，相比半年报的成绩未有任何起色。' \) D" V$ p5 f+ z# Q- Z
) K4 }: b+ X8 p0 W1 T: T
　　对此，国都证券房地产行业分析师张崴向新金融记者谈道：“销量真正意义上的下滑始于今年七八月份，之前无论是销售规模的同比增速还是新开工面积，数据都可圈可点。所以，今年的年报只会略微下滑，明年上半年的数据才真正惨淡。”8 s* j" Q- \5 @( N( x+ `! g

# ~# u( t6 m2 \. i8 n% X　　

wanghome1988

国家统计局最新公布的国民经济指标进一步印证了张崴的判断，与“金色九月”擦肩而过后，四季度“银色十月”也接踵失约。- X- H1 w2 n7 B; @7 i4 L4 e

9 g5 w# F3 A$ L5 s, a7 `- L1 g. Z% I: W　　2011年1到10月，全国商品房销售面积7.96亿平方米，同比上升10.0%，升幅较1-9月下降2.9个百分点，累计销售额4.4万亿元。
# g/ Q$ R2 Y7 a' M4 ~; A2 |# f3 B% |! D  l8 E: @/ u5 t1 n( [
　　其中，10月份住宅销售面积同比下降11.6%，销售额降幅14%，较9月份7%的增幅明显回落。从城市情况来看，15个主要城市10月销售总面积同比下降约39%，较9月份创下的35%的降幅继续扩大。
& {; M$ T$ Q2 L" ~- v7 g2 U8 b* O" x2 g$ T$ M
　　上述萧条的销售业绩将悉数记入相关企业2012年的财务报表，成为明年房企业绩的主色调。低迷的销售不仅仅遏制了地产商的“发展”节奏，不断抬高的偿债压力也正在威胁着企业的“生存”底线。' x/ h' p/ V- r8 n; _; ]

, I: }! v  P1 S7 A- X0 }1 `) K　　

wanghome1988

     “行业净负债率已高达67.97%，已达近5年的最高水平，个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势继续持续，个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。”平海清判断。
. L6 D, F. c. }1 @4 \# W; Q0 B. h
- n' C7 C; I! W: U* d

wanghome1988

　　值得关注的是，深陷债务危机的不仅是名不见经传的小企业，根据该分析师的介绍，在地产板块中名声赫赫的中粮地产(4.37,0.00,0.00%)、首开股份(8.40,0.00,0.00%)以及泛海建设(3.89,0.00,0.00%)的短期偿债压力都相当严峻。) S' S* [2 G$ S5 b
1 Z0 v0 d" N. J- a
　　而据《统计，截至今年3季度末，136家A股房企经营活动产生的现金流缺口已经累积到746亿元，相比去年同期扩大了12%。
3 C4 K: B) H  {( H: L1 A- V$ b5 ]
　　但与此同时，房企的筹资能力并没有及时跟上。信贷受控后，尽管充分借道信托、私募甚至民间借贷，但136家地产上市公司筹资活动产生的现金流仅为681亿元，同比萎缩近39%。! _7 M( P0 z( t2 y2 i; S
4 `$ N+ o* W0 h' x
　　

wanghome1988

        进入四季度，房地产行业的资金链进一步拉紧。根据兴业证券张忆东的判断，地产商的资金来源正在减速。. L* ?7 F) `1 f* a2 K4 o; o; ^
- C( r, y3 E0 p3 I
　　张忆东分析，销售不利导致资金来源窘迫，1-10月的增速较1-9月的增速下降了1.9%。与此同时，受贷款增速继续探底、自筹资金增速连续3个月高位回落的影响，房地产开发企业前10个月资金来源整体增速较1-9月下降2.5个百分点。
) L8 Z( @. e* S* W, I
- {$ R' b+ v# \　　对峙至此，既无持续融资流“保底”、又无销售汇款流“后援”的房地产企业是否还有实力弃“量”保“价”？
" |& h; y3 E0 j2 M; G/ p, M; s! d/ ?% P. a
　　

wanghome1988

      转折焦点
) e% z3 m5 y/ J2 e　　还款期倒逼“降价潮”4 i4 J- @6 s" ~" a

  S% b$ O+ k; [+ d　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。' g4 \7 B2 m( a& F& t

! Q; S8 h$ H! k6 M　　久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。
! c, ^( Q' y6 X9 ~
$ V2 L! Q! G% [6 b. L3 x　　其实早在三季报披露期，高盛高华就曾大胆预测，2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期，在此期间，开发商的降价步伐可能会加快，实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商，从而被迫出局。' @8 B( |) a* v* P
3 X2 M7 b( O- P  |$ z( R
　　如今看来，机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后，房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”，部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。3 E/ C7 N0 x0 ?5 r" E9 d

: A- f, Z% y5 I7 s0 t) |　　0 [+ d6 e3 ]1 u+ X5 i

wanghome1988

      转折焦点8 C8 `/ M  i& P- ]# ]+ w: W
　　还款期倒逼“降价潮”% v# W4 y9 u4 ~! F3 Y9 w3 H$ K
  h! g! A+ ^. B6 k  E+ ?9 b
　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。* a2 a! D" F' {' m2 h6 _
9 Y4 b& {. r2 }
　　久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。& n: z  f6 u. [  c% k# I6 w

& g' V+ _! c5 T( Q/ ^　　其实早在三季报披露期，高盛高华就曾大胆预测，2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期，在此期间，开发商的降价步伐可能会加快，实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商，从而被迫出局。4 Z' y+ _5 l/ F

6 z2 B$ f* y# t7 D+ M　　如今看来，机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后，房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”，部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。
- A8 s) h$ W) L6 U8 u6 `" w- P. f
　　
5 a" q  p) x" y5 M

wanghome1988

        但是，伴随采访的深入，新金融记者发现，地产股在11月创下的估值或许并不是真正的“底部”。多位业内分析师向新金融记者表示，开发商之所以在大力促销楼盘，其目的并不在于提高业绩，而是希望迅速回款支撑流动性，流动性压力已经不仅仅来源于新开工楼盘，更来自于2012年二季度房地产信托集中还款期的到来。7 P8 a* c. T2 ~) V, w" n
# h$ c9 }" _, _2 W( |# p  F
　　由于信贷持续从紧，自2010年下半年开始，房地产信托呈现井喷状态，成为支撑房地产流动性的重要力量，甚至引发了监管层的高度关注。
! t, D) \6 Q) p' x
$ t8 l- ^; |/ Q+ }9 ~# C0 `　　

wanghome1988

        事实上，信托行业内部已经开始为明年的还款兑现率而惴惴不安。记者就此事采访了某信托的相关工作人员。
8 m, g2 z" c) W6 D! e: K- `: ^6 o. B* \9 D) B
　　“2010年下半年开始进入房地产信托的高峰期，这种产品的期限通常在1年半到3年之间，所以明年上半年正好是兑付时点，据说可能会出现兑付风险。”该人士坦言，“一旦不能按期兑付，那么合同中的抵押物必然是一块儿烫手的山芋，动辄上亿元的抵押资产，在市场流动性不好的时候，处置起来是很困难的，甚至会遇到各种纠纷。”
- U; j% @4 }( _3 }  \. R5 b4 K5 t3 H& t+ K2 t
　　该人士告诉记者，信托公司其实非常关注房地产企业的推盘情况，因为房地产商的销售收入是他们还款的重要来源。' l; i; |7 \: R; l7 W

' X2 d8 e4 t$ M" B　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。) G7 p/ m+ V6 Q8 E4 _) C

8 ?- l6 F* I- [　　“年底面临工程款的结算，明年二、三季度又有大量信托借款到期，降价促销售的压力会越来越大，估计价格调整还将持续。”张崴认为。
# T* Y! x' y" v  ]) m
/ e5 {  d9 I3 J5 w7 K1 t　　受此影响，“明年二季度，地产股将进入更深的底部。”东兴证券房地产行业分析师郑闵刚明确告诉新金融记者。. t% B+ T6 S3 G. W' c: r
) N" F+ ^) _0 G& `6 T
　　

wanghome1988

下半场展望　　信贷有望支撑刚需% H+ ~2 ], @2 K* w4 v$ ?0 w: x8 A
) L0 e& K7 @' U3 f
　　根据Wind提供的数据，在此前11月21日至25日交易周，房地产成为基金减持最多的行业，难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”？2 }* t. l- s. |7 U$ e! L% P
/ _* O" k9 C! V/ v1 T0 k5 T
　　“业内之所以预测行业会在明年二季度见底，是因为大家认为政策至少要到明年下半年才有放松的可能性。如果不放松，下半年的情况肯定比上半年更惨，这个行业很难依靠内生性的力量扭转乾坤。”长城证券房地产行业分析师刘昆在接受新金融记者采访时表示。
! w* ?# g2 v8 j0 j7 B! i
: W1 }, f% ^& [, `2 G4 z　　持相同态度的还有国泰君安的分析师李品科。他认为，地产股价最敏感在于政策，基本面是否探底是第二位的因素。
+ Y) w( P: j( r) E' G" v0 v; D( a
% P( @1 w+ B! k4 b) T　　

wanghome1988

        但是，令所有人大跌眼镜的是，政策放松的信号竟然提前释放。11月30日，央行对外宣布，自2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2009年以来央行首次下调存款准备金率。5 ~5 ~0 O: c8 Y8 F% c: F$ z' e( q

( M0 z4 f) h" Q0 X9 d8 m　　根据国泰君安汪进的预测，央行此举将直接释放约4000亿元的流动性，经济同比增速有望在2012年上半年见底回升。5 ^: b3 ~! Z/ G5 U4 W
/ M8 T! ]9 _- x) H3 G7 ^0 b  Y
　　

wanghome1988

       消息一出，A股地产板块顿时精神抖擞。12月1日，地产与金融板块共同带动大盘起舞。沪指较前一日高开59点，申万地产指数当日上涨3.43%，仅此一日，申万地产板块市盈率整体提高近0.5个点。) C5 u1 l. W; S
! j" T5 Z+ M" ?" l2 }
　　当日，地产个股也风云突变道，博股份、云南城投和世联地产的股价均直封涨停，另有包括首开股份在内的8只地产股涨幅超过5%。如此激动人心的行情对于房地产板块而言的确是久违了。
2 H% O3 D4 p7 k( G6 R; ~2 ^( N, |6 ?! _1 \" I' t
　　但是，在查阅当日异动交易记录时，记者却发现，机构席位似乎仅有热情参与世联地产的涨停行情，并且机构并没有扮演推波助澜、摇旗呐喊的角色；相反 ，三大机构席位当日共减持套现2537万元，仅有一机构席位出现于买方阵营，加仓520余万元。$ b! j5 {8 j  g( |5 X, V! F$ ^
5 u/ @" e4 R: S+ h4 X! [" c5 P
　　根据Wind提供的数据，在此前11月21日至25日交易周，房地产成为基金减持最多的行业，难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”？
7 F9 w9 p- ]5 ?' u
/ V; i- o% e+ v) J% Q. _　　

wanghome1988

        12月1日刚刚收市，记者便在第一时间采访了东兴证券郑闵刚。由于政策突然转向，这位地产行业的分析师正着手调整刚刚完成的行业报告，先前的结论将紧随政策发生微调，最终结论还在酝酿。+ ^: Y* M  h$ |0 p
9 Q- p' w: I  K; J* |# ^
　　但郑闵刚明确告诉记者：“流动性放松对房地产行业是绝对利好，对行业的直接影响虽然有限，但对心理层面的影响非常大。”他认为，行业的思维方向需要跟随政策一同转向。8 L+ p" B5 i6 ~1 R; }" n
; {' C! F, N) p7 ?- f0 D
　　

wanghome1988

      不谋而合，“货币政策转向将提振楼市消费信心，消除楼市观望心态。”卧龙传媒公司总经理苏步超似乎也看到了希望的曙光。在这位地产营销专家看来，楼市将由此企稳，特别是一线城市的楼市将处于相对稳定期。
+ t, w  m3 H) L4 p4 [8 _% Y1 d! m8 y/ L+ s& \
　　乐观的声音不止来自房地产的销售队伍。与基金纷纷离场的表态不同，券商研究所几乎一致看好存准率对于房地产行业的刺激。- ?% L! F8 q% {
  p$ ^. e: z" }3 e3 K
　　

wanghome1988

       “现在的购买力主要来自于首套住房的刚性需求，这部分需求要借助于银行的按揭贷款才能实现。但银行现在的贷款额度非常紧张，有的按揭申请一个季度都批不下来，房地产企业的回款速度受到严重影响。”刘昆向新金融记者分析。她认为，如果“限购”不放松，那么适度微调“限贷”以保证自住房的需求，依然能够对房地产销量产生积极刺激。7 s' j2 m3 B6 I
: N8 q  O# P5 A# p; v
　　中银国际的周路也提到，银行流动性的增加将直接惠及首套房的购房者，“若放款周期有一定程度的缩短，将对目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力有所缓解。”4 V5 Z" e; l! K% s0 i* h1 R+ E( J

5 U; G, m6 y3 @6 J　　久

wanghome1988

        久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。
, z% U3 j  O. W$ e) x: w- G. w* D( y3 `& I
　　“降准代表政策上行确立，虽然2012年上半年销售量和销售价仍将低迷，但政策面的好转终将带来2012年下半年及2013年行业面的好转。”李品科认为。$ a( K0 R" P$ e& S

, `0 x0 T! H* h7 q9 ]9 h6 u　　此时此刻，马云所谓“今天很黑暗，明天更黑暗，后天很光明”的经典语录格外适合于房地产行业，政策层面的微调似乎让地产股瞥见了曙光。