wanghome1988

, [+ J' a  f- D$ x( g
; T4 |1 l9 }# O# L% M　　楼市调控，注定会演绎一出经典的“博弈论”。如今，楼价下行的信号刚刚“眨眨眼睛”，信贷政策的态度就立即“转转调子”，夹在二者之间的地产股似乎提前瞥见了“光亮”。; K9 y: C/ M7 @# d
　　自本周一起，紧绷了三年的存款准备金率迎来0.5个百分点的下调。根据国泰君安的预测，此举大约将释放4000亿元的流动性。( e- v' V# O+ E7 z+ P8 D: N* A
　　当然，从房价、信贷“双紧张”到二者“双放松”，僵持局面的打破并不意味着楼市调控的终结。恰恰相反，正如万科总裁郁亮所言，“现在的楼市已经进入下半场”。
- u% k+ N8 V1 ]* h2 d; H* C$ E* C　　夹缝中生存的地产股，将在下半场博弈论中历经怎样的命运？多位机构分析师向新金融记者表示，由于信贷微调政策的提早出台，预计本将于明年二季度出现的地产板块底部，有望得到提前确认。
( a+ n4 T  o2 T/ W) f; s　　
2 ^8 e, Z6 }  `4 ]0 N( ~1 d+ O  a

wanghome1988

上半场战果
# `# i: z& Z, I$ \0 V) z( i8 ^7 U( ^
, u3 e# @6 W! A4 l　　房企利润明年探底
- s3 x. X( s2 A
! ~+ p9 R; p& a% S  u$ q$ c1 o　　行业净负债率已高达67.97%，已达近5年的最高水平，个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势持续，个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。
, W( i; Q+ q6 c% V2 C* h# }- y7 x; H/ d  l1 |! t! o
　　与调控政策长期对峙，已致使房地产企业“内伤”深重。“金九银十”这一传统销售旺季的“爽约”，成为压垮房企承受力的最后一根稻草。
9 f# |7 P. ^. B& A, s
7 k% K$ b- I2 |, ?　　金九银十过后，房地产上市公司三季报如期呈上，对于130余家企业的成绩，山西证券(7.79,0.00,0.00%)分析师平海清用了八个字形容——销售低迷、惨淡收场。# ^$ ~  o, k; V( U$ Z7 p

) r* ]0 r# x: {9 ^0 ]4 P2 Q+ {/ N　　统计显示，根据申万行业分类，2011年前三季度，136家A股地产公司合计盈利约为474亿元，同比增长22.6%，相比去年同期，利润增速下滑3个百分点。
" O( T: Y4 o% ]# K* _1 e1 J
# c6 y' o- m9 E, p. K* e- X% |9 c# C& ~　　

wanghome1988

       令行业寒心的是，经过金色九月的沉淀，地产板块内依旧有60家地产上市公司业绩同比下滑，20家公司发生亏损，相比半年报的成绩未有任何起色。/ n4 l( T/ H& P9 i- K# p- C0 j% f% s

' x% W( \. S/ P( r; _/ s4 Q7 j. }　　对此，国都证券房地产行业分析师张崴向新金融记者谈道：“销量真正意义上的下滑始于今年七八月份，之前无论是销售规模的同比增速还是新开工面积，数据都可圈可点。所以，今年的年报只会略微下滑，明年上半年的数据才真正惨淡。”' [/ R; E1 h: `9 f" t& }

9 t  n9 r+ n) s6 I　　

wanghome1988

国家统计局最新公布的国民经济指标进一步印证了张崴的判断，与“金色九月”擦肩而过后，四季度“银色十月”也接踵失约。
% `, _# O; r) }4 n' @$ v8 O$ I5 X) v- Z/ T& i# C" o: `; T4 k
　　2011年1到10月，全国商品房销售面积7.96亿平方米，同比上升10.0%，升幅较1-9月下降2.9个百分点，累计销售额4.4万亿元。
: \$ }, i8 j& c( ?
- w8 B. x0 d1 ^2 U6 ~　　其中，10月份住宅销售面积同比下降11.6%，销售额降幅14%，较9月份7%的增幅明显回落。从城市情况来看，15个主要城市10月销售总面积同比下降约39%，较9月份创下的35%的降幅继续扩大。
* E% l) Y8 J2 W' l. W( ]/ z
; w! K. I# g- |　　上述萧条的销售业绩将悉数记入相关企业2012年的财务报表，成为明年房企业绩的主色调。低迷的销售不仅仅遏制了地产商的“发展”节奏，不断抬高的偿债压力也正在威胁着企业的“生存”底线。
& \+ k8 j# A6 e. @/ T  z% J3 k: G
! ^8 J( W1 p$ n( j% a　　

wanghome1988

     “行业净负债率已高达67.97%，已达近5年的最高水平，个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势继续持续，个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。”平海清判断。) @/ G: X( |: X* p, L& Y* H
/ |2 F" [. C6 s4 l

wanghome1988

　　值得关注的是，深陷债务危机的不仅是名不见经传的小企业，根据该分析师的介绍，在地产板块中名声赫赫的中粮地产(4.37,0.00,0.00%)、首开股份(8.40,0.00,0.00%)以及泛海建设(3.89,0.00,0.00%)的短期偿债压力都相当严峻。- x" e# Y+ I6 n' z" g' D
4 q% l0 C+ r' Q1 B% Q5 y
　　而据《统计，截至今年3季度末，136家A股房企经营活动产生的现金流缺口已经累积到746亿元，相比去年同期扩大了12%。. }2 s' |) n: ?% F2 [2 r. ^: s8 c1 g
% b! V' V' W+ t% t- f' S9 K
　　但与此同时，房企的筹资能力并没有及时跟上。信贷受控后，尽管充分借道信托、私募甚至民间借贷，但136家地产上市公司筹资活动产生的现金流仅为681亿元，同比萎缩近39%。7 z+ s+ a3 L& N: [* |) [
; w8 c2 V, w5 ^- K* r0 M
　　

wanghome1988

        进入四季度，房地产行业的资金链进一步拉紧。根据兴业证券张忆东的判断，地产商的资金来源正在减速。, X- |0 l4 R( H9 f+ D

0 R" ^- m2 i) G7 ?7 U　　张忆东分析，销售不利导致资金来源窘迫，1-10月的增速较1-9月的增速下降了1.9%。与此同时，受贷款增速继续探底、自筹资金增速连续3个月高位回落的影响，房地产开发企业前10个月资金来源整体增速较1-9月下降2.5个百分点。1 I, `  k& ^+ c* O) v( O/ d3 P
: E3 N2 p( W" T6 N7 K2 [
　　对峙至此，既无持续融资流“保底”、又无销售汇款流“后援”的房地产企业是否还有实力弃“量”保“价”？0 H1 ^# h3 u! Y0 J+ _7 w

1 y1 b2 ^0 Y1 k' W' y( ]' S$ z　　

wanghome1988

      转折焦点
& w' K& T6 h2 F& |　　还款期倒逼“降价潮”
1 s  u3 H# J  E8 C9 P# P/ m) u% G2 ^0 z
　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。
1 @9 }4 B1 C' l7 ~# Y( @# A% ^7 I9 @
2 U/ X$ s& @" ?/ O　　久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。/ f$ L  T. f% e7 [) W, p* u

7 \, w0 t, Q' I0 A" N5 R7 W# w　　其实早在三季报披露期，高盛高华就曾大胆预测，2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期，在此期间，开发商的降价步伐可能会加快，实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商，从而被迫出局。! Q# _( s: I/ [$ w1 G8 n& l

" _) I" F2 f9 a" ]  x1 j　　如今看来，机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后，房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”，部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。
) k' B- n" n: `0 [
3 f6 Y6 o% J& i# I: ^1 U) U) `& V, S　　+ n+ a. z% _4 ?/ D7 Y* _

wanghome1988

      转折焦点
- K/ W3 x) n9 l/ M) g' R　　还款期倒逼“降价潮”
5 d) _( I: m1 `7 B* o( N) B7 h7 \6 S) I/ y+ R' F' k
　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。5 s# s) R; ~, ~4 h  i1 z
/ P  }0 h, c- C, y5 s- z6 n0 V; S
　　久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。
/ i& @2 ~9 b" ~0 a# D, t3 v7 x" K4 w$ G! T
　　其实早在三季报披露期，高盛高华就曾大胆预测，2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期，在此期间，开发商的降价步伐可能会加快，实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商，从而被迫出局。7 v" l$ i" T& j/ \% c  g2 ?0 ^

/ ^/ `  V! p6 r. H7 C. n. ?' a. z　　如今看来，机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后，房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”，部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。
6 a! z" f1 {$ s- s8 l1 \7 i! ^( p  T6 ~, M% @6 R0 S5 A
　　1 Z) H! F4 t1 @

wanghome1988

        但是，伴随采访的深入，新金融记者发现，地产股在11月创下的估值或许并不是真正的“底部”。多位业内分析师向新金融记者表示，开发商之所以在大力促销楼盘，其目的并不在于提高业绩，而是希望迅速回款支撑流动性，流动性压力已经不仅仅来源于新开工楼盘，更来自于2012年二季度房地产信托集中还款期的到来。( G: K8 f5 _3 }

0 H8 Q. w; V4 \; W7 g* t- R　　由于信贷持续从紧，自2010年下半年开始，房地产信托呈现井喷状态，成为支撑房地产流动性的重要力量，甚至引发了监管层的高度关注。; p, R- t$ M% c7 I

8 g+ s' `; Y# u; r8 i　　

wanghome1988

        事实上，信托行业内部已经开始为明年的还款兑现率而惴惴不安。记者就此事采访了某信托的相关工作人员。
1 r7 v2 S- c- ?8 H6 X  `( |  ^
  ~3 c' o% J. F, V$ Z　　“2010年下半年开始进入房地产信托的高峰期，这种产品的期限通常在1年半到3年之间，所以明年上半年正好是兑付时点，据说可能会出现兑付风险。”该人士坦言，“一旦不能按期兑付，那么合同中的抵押物必然是一块儿烫手的山芋，动辄上亿元的抵押资产，在市场流动性不好的时候，处置起来是很困难的，甚至会遇到各种纠纷。” ) Z9 ?! k8 Y) c4 I/ j0 i
! g  x  c, k- `+ w+ g; C
　　该人士告诉记者，信托公司其实非常关注房地产企业的推盘情况，因为房地产商的销售收入是他们还款的重要来源。
5 W6 p8 n. m- h0 e+ a  P. t4 o, W
+ u- O& I+ v1 J) i# g0 M. G1 n　　值得玩味的是，去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司，如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。
) E8 ~  z: F$ k6 ~/ j0 B! t& g0 f) z( e' _/ k( A3 O
　　“年底面临工程款的结算，明年二、三季度又有大量信托借款到期，降价促销售的压力会越来越大，估计价格调整还将持续。”张崴认为。
# |  u3 {! A! {5 u# z/ W
; k9 p4 l9 w1 }0 T& `6 ], z% Y$ I　　受此影响，“明年二季度，地产股将进入更深的底部。”东兴证券房地产行业分析师郑闵刚明确告诉新金融记者。( ~, o8 o" {: _0 d0 N- W; ]
, E) x/ _- J" p3 U
　　

wanghome1988

下半场展望　　信贷有望支撑刚需/ ~* o4 ^! U" a6 N' H/ M$ H

% d2 K' a0 v" E% Z: H　　根据Wind提供的数据，在此前11月21日至25日交易周，房地产成为基金减持最多的行业，难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”？0 n8 R6 O( z" C0 [* K

3 e) N' n$ M, f8 T　　“业内之所以预测行业会在明年二季度见底，是因为大家认为政策至少要到明年下半年才有放松的可能性。如果不放松，下半年的情况肯定比上半年更惨，这个行业很难依靠内生性的力量扭转乾坤。”长城证券房地产行业分析师刘昆在接受新金融记者采访时表示。
; h6 o, c) u! s4 r) B5 G. p  z) O* C- L, S% K& w% o
　　持相同态度的还有国泰君安的分析师李品科。他认为，地产股价最敏感在于政策，基本面是否探底是第二位的因素。2 Y3 ]" J% Z) c/ r

: I5 }2 y; w( r. U9 Z　　

wanghome1988

        但是，令所有人大跌眼镜的是，政策放松的信号竟然提前释放。11月30日，央行对外宣布，自2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2009年以来央行首次下调存款准备金率。
4 V) i8 x/ h- Q  `5 C7 _! k" A8 Q( k  `
　　根据国泰君安汪进的预测，央行此举将直接释放约4000亿元的流动性，经济同比增速有望在2012年上半年见底回升。% f9 e8 D0 V  @+ {6 W

$ Q' X' J+ z9 S, z0 D% a　　

wanghome1988

       消息一出，A股地产板块顿时精神抖擞。12月1日，地产与金融板块共同带动大盘起舞。沪指较前一日高开59点，申万地产指数当日上涨3.43%，仅此一日，申万地产板块市盈率整体提高近0.5个点。
) y6 t+ C% L- q) Q7 F5 @- A
! D1 e4 N* P% ~7 r  I　　当日，地产个股也风云突变道，博股份、云南城投和世联地产的股价均直封涨停，另有包括首开股份在内的8只地产股涨幅超过5%。如此激动人心的行情对于房地产板块而言的确是久违了。
' u* A7 N0 a% x2 I7 B( V5 ?# b
  g! Q7 k& E: d$ I　　但是，在查阅当日异动交易记录时，记者却发现，机构席位似乎仅有热情参与世联地产的涨停行情，并且机构并没有扮演推波助澜、摇旗呐喊的角色；相反 ，三大机构席位当日共减持套现2537万元，仅有一机构席位出现于买方阵营，加仓520余万元。
/ L' |8 a  e5 N0 \' ]
' ?( `) T( r% {　　根据Wind提供的数据，在此前11月21日至25日交易周，房地产成为基金减持最多的行业，难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”？( i: \- `$ M" s- _0 p  L, Z" d
7 o7 i. ]* M* L$ a! H
　　

wanghome1988

        12月1日刚刚收市，记者便在第一时间采访了东兴证券郑闵刚。由于政策突然转向，这位地产行业的分析师正着手调整刚刚完成的行业报告，先前的结论将紧随政策发生微调，最终结论还在酝酿。, V) Y0 y2 _7 i! B$ a) u
& V& j  D0 m. B
　　但郑闵刚明确告诉记者：“流动性放松对房地产行业是绝对利好，对行业的直接影响虽然有限，但对心理层面的影响非常大。”他认为，行业的思维方向需要跟随政策一同转向。
+ R- d, [) i6 F$ a
. N! P! i+ J* K　　

wanghome1988

      不谋而合，“货币政策转向将提振楼市消费信心，消除楼市观望心态。”卧龙传媒公司总经理苏步超似乎也看到了希望的曙光。在这位地产营销专家看来，楼市将由此企稳，特别是一线城市的楼市将处于相对稳定期。
% _% a0 V, E: N7 x. w" w
& c) P9 k5 a/ {  D3 ]　　乐观的声音不止来自房地产的销售队伍。与基金纷纷离场的表态不同，券商研究所几乎一致看好存准率对于房地产行业的刺激。3 M, M5 ?; {" y& j/ n
. h! q' t: `2 i! Z8 j) v4 s/ k; s
　　

wanghome1988

       “现在的购买力主要来自于首套住房的刚性需求，这部分需求要借助于银行的按揭贷款才能实现。但银行现在的贷款额度非常紧张，有的按揭申请一个季度都批不下来，房地产企业的回款速度受到严重影响。”刘昆向新金融记者分析。她认为，如果“限购”不放松，那么适度微调“限贷”以保证自住房的需求，依然能够对房地产销量产生积极刺激。
/ U1 a9 _, T; j: I
, x* b$ G' v6 i4 c0 k1 b: j　　中银国际的周路也提到，银行流动性的增加将直接惠及首套房的购房者，“若放款周期有一定程度的缩短，将对目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力有所缓解。”
* l. L$ A+ u. ~9 P0 |
( W; C9 j; s2 G& x( f& b6 r* [7 q　　久

wanghome1988

        久旱逢甘霖，一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”，他们不再把底部确认的希望寄托于明年。
+ ~: b1 p; X% \; c" p$ S- G+ T) r, ]
& W8 l( |( j) T% o' y2 `　　“降准代表政策上行确立，虽然2012年上半年销售量和销售价仍将低迷，但政策面的好转终将带来2012年下半年及2013年行业面的好转。”李品科认为。% V3 z  u$ h/ `) s% f1 J
+ `4 j) ^9 d6 _  u0 x) h
　　此时此刻，马云所谓“今天很黑暗，明天更黑暗，后天很光明”的经典语录格外适合于房地产行业，政策层面的微调似乎让地产股瞥见了曙光。