房产税限购松绑经适房自住商品房
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发表于 2011-12-5 09:15 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友 | 字体大小: tT
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/ H6 n& T0 b/ }+ e1 c+ s3 B, }  楼市调控,注定会演绎一出经典的“博弈论”。如今,楼价下行的信号刚刚“眨眨眼睛”,信贷政策的态度就立即“转转调子”,夹在二者之间的地产股似乎提前瞥见了“光亮”。# i( F! u) g) i, A0 T6 u8 a$ ~
  自本周一起,紧绷了三年的存款准备金率迎来0.5个百分点的下调。根据国泰君安的预测,此举大约将释放4000亿元的流动性。
) t5 }: ^0 p/ D  当然,从房价、信贷“双紧张”到二者“双放松”,僵持局面的打破并不意味着楼市调控的终结。恰恰相反,正如万科总裁郁亮所言,“现在的楼市已经进入下半场”。
9 A" D0 W8 ]5 V. Z, t  夹缝中生存的地产股,将在下半场博弈论中历经怎样的命运?多位机构分析师向新金融记者表示,由于信贷微调政策的提早出台,预计本将于明年二季度出现的地产板块底部,有望得到提前确认。
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上半场战果5 C4 [6 n  j) G6 i

7 k/ s2 \! U  A, t  房企利润明年探底
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# q5 P5 i" `# q' S; u: c  行业净负债率已高达67.97%,已达近5年的最高水平,个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势持续,个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。
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+ D# |+ d& h1 x# q5 W$ T! T  与调控政策长期对峙,已致使房地产企业“内伤”深重。“金九银十”这一传统销售旺季的“爽约”,成为压垮房企承受力的最后一根稻草。
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  金九银十过后,房地产上市公司三季报如期呈上,对于130余家企业的成绩,山西证券(7.79,0.00,0.00%)分析师平海清用了八个字形容——销售低迷、惨淡收场。
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  统计显示,根据申万行业分类,2011年前三季度,136家A股地产公司合计盈利约为474亿元,同比增长22.6%,相比去年同期,利润增速下滑3个百分点。
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       令行业寒心的是,经过金色九月的沉淀,地产板块内依旧有60家地产上市公司业绩同比下滑,20家公司发生亏损,相比半年报的成绩未有任何起色。* u7 L1 }* z& m; O6 C8 x* b

4 g# H1 r. z1 n4 w  ^4 I; U2 y& H  对此,国都证券房地产行业分析师张崴向新金融记者谈道:“销量真正意义上的下滑始于今年七八月份,之前无论是销售规模的同比增速还是新开工面积,数据都可圈可点。所以,今年的年报只会略微下滑,明年上半年的数据才真正惨淡。”
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国家统计局最新公布的国民经济指标进一步印证了张崴的判断,与“金色九月”擦肩而过后,四季度“银色十月”也接踵失约。
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( f2 h+ G( y2 P# {; M9 B  2011年1到10月,全国商品房销售面积7.96亿平方米,同比上升10.0%,升幅较1-9月下降2.9个百分点,累计销售额4.4万亿元。, @' h% V( I- l% ^5 O- T

5 p- y/ }7 m) @- {" |3 W1 ~) V  其中,10月份住宅销售面积同比下降11.6%,销售额降幅14%,较9月份7%的增幅明显回落。从城市情况来看,15个主要城市10月销售总面积同比下降约39%,较9月份创下的35%的降幅继续扩大。
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2 I  {7 O6 _3 A  上述萧条的销售业绩将悉数记入相关企业2012年的财务报表,成为明年房企业绩的主色调。低迷的销售不仅仅遏制了地产商的“发展”节奏,不断抬高的偿债压力也正在威胁着企业的“生存”底线。
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     “行业净负债率已高达67.97%,已达近5年的最高水平,个别公司短期偿债压力非常大。如果销售下滑和银根紧缩的局势继续持续,个别公司可能将因债务问题面临破产的风险。”平海清判断。3 y" Q& G/ A2 |
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  值得关注的是,深陷债务危机的不仅是名不见经传的小企业,根据该分析师的介绍,在地产板块中名声赫赫的中粮地产(4.37,0.00,0.00%)、首开股份(8.40,0.00,0.00%)以及泛海建设(3.89,0.00,0.00%)的短期偿债压力都相当严峻。9 r$ G0 ]. g% r' G7 c( Q

% [4 [5 W# D; a  L8 q! T  而据《统计,截至今年3季度末,136家A股房企经营活动产生的现金流缺口已经累积到746亿元,相比去年同期扩大了12%。7 T8 Y7 X- ^/ `0 g- o9 s$ M

# T0 v# ^. C- w8 Q- B( M: ?  但与此同时,房企的筹资能力并没有及时跟上。信贷受控后,尽管充分借道信托、私募甚至民间借贷,但136家地产上市公司筹资活动产生的现金流仅为681亿元,同比萎缩近39%。% h! J8 L8 ?' \! D) n. Q- X
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        进入四季度,房地产行业的资金链进一步拉紧。根据兴业证券张忆东的判断,地产商的资金来源正在减速。/ r' `0 x- [0 Q) e
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  张忆东分析,销售不利导致资金来源窘迫,1-10月的增速较1-9月的增速下降了1.9%。与此同时,受贷款增速继续探底、自筹资金增速连续3个月高位回落的影响,房地产开发企业前10个月资金来源整体增速较1-9月下降2.5个百分点。9 Q% w; u/ k  [" M( [

9 s  K$ y& `% A  对峙至此,既无持续融资流“保底”、又无销售汇款流“后援”的房地产企业是否还有实力弃“量”保“价”?
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      转折焦点
9 W# u+ A5 w, I" N* z+ C  还款期倒逼“降价潮”
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  值得玩味的是,去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司,如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。
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% G2 ~* G+ N; f6 y% {4 [7 p  久旱逢甘霖,一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”,他们不再把底部确认的希望寄托于明年。: L8 A( F  F+ I6 P; Q

4 l- A4 W% B7 e) o# T& H4 C  其实早在三季报披露期,高盛高华就曾大胆预测,2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期,在此期间,开发商的降价步伐可能会加快,实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商,从而被迫出局。
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  如今看来,机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后,房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”,部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。1 [' n4 O* |* D& |7 s$ p" z, D
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      转折焦点
4 K2 Y7 \: F5 K( c* \- w  还款期倒逼“降价潮”
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  值得玩味的是,去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司,如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。' w! _; Z2 C$ N" H- s

/ h* Q2 _- c! m# X3 u# {( `! y  久旱逢甘霖,一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”,他们不再把底部确认的希望寄托于明年。
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  其实早在三季报披露期,高盛高华就曾大胆预测,2011年四季度到2012年一季度将成为行业最艰难的时期,在此期间,开发商的降价步伐可能会加快,实力较弱的开发商甚至有可能将项目卖给大型开发商,从而被迫出局。+ q1 R! Q* u9 |4 A9 y

6 Z4 [! |4 |, E5 G  如今看来,机构的预测正在兑现。在“金九”和“银十”的预期双双落空后,房地产企业在2011年第四季度制造了久违的“降价潮”,部分一线城市新开盘的降价幅度夺人眼球。
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        但是,伴随采访的深入,新金融记者发现,地产股在11月创下的估值或许并不是真正的“底部”。多位业内分析师向新金融记者表示,开发商之所以在大力促销楼盘,其目的并不在于提高业绩,而是希望迅速回款支撑流动性,流动性压力已经不仅仅来源于新开工楼盘,更来自于2012年二季度房地产信托集中还款期的到来。2 P% F1 z; V3 p& F
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  由于信贷持续从紧,自2010年下半年开始,房地产信托呈现井喷状态,成为支撑房地产流动性的重要力量,甚至引发了监管层的高度关注。
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        事实上,信托行业内部已经开始为明年的还款兑现率而惴惴不安。记者就此事采访了某信托的相关工作人员。
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  “2010年下半年开始进入房地产信托的高峰期,这种产品的期限通常在1年半到3年之间,所以明年上半年正好是兑付时点,据说可能会出现兑付风险。”该人士坦言,“一旦不能按期兑付,那么合同中的抵押物必然是一块儿烫手的山芋,动辄上亿元的抵押资产,在市场流动性不好的时候,处置起来是很困难的,甚至会遇到各种纠纷。”
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4 @  D2 b+ G& C" z% ]  该人士告诉记者,信托公司其实非常关注房地产企业的推盘情况,因为房地产商的销售收入是他们还款的重要来源。' V1 x0 x- D3 y  |: z) H  c: |

; ~+ L/ [" [/ q! R- L0 o: ^: r  值得玩味的是,去年此时还扮演着高房价重要支撑力的信托公司,如今却成为倒逼房地产企业促销降价的“幕后推手”。* X% x8 Q1 @% g8 _4 G
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  “年底面临工程款的结算,明年二、三季度又有大量信托借款到期,降价促销售的压力会越来越大,估计价格调整还将持续。”张崴认为。
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  受此影响,“明年二季度,地产股将进入更深的底部。”东兴证券房地产行业分析师郑闵刚明确告诉新金融记者。( g1 C% h! f! K( }) B, j
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下半场展望  信贷有望支撑刚需, E; B- G! ^8 a: I) R5 O7 {0 f- g
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  根据Wind提供的数据,在此前11月21日至25日交易周,房地产成为基金减持最多的行业,难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”?0 f+ W, t: a; C4 d7 s' r

  W2 e/ M8 j* E# ]* c  “业内之所以预测行业会在明年二季度见底,是因为大家认为政策至少要到明年下半年才有放松的可能性。如果不放松,下半年的情况肯定比上半年更惨,这个行业很难依靠内生性的力量扭转乾坤。”长城证券房地产行业分析师刘昆在接受新金融记者采访时表示。" G, z1 ?8 J! l- |+ U
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  持相同态度的还有国泰君安的分析师李品科。他认为,地产股价最敏感在于政策,基本面是否探底是第二位的因素。. \5 m( D6 l6 F8 d4 g2 v; K+ Q  X9 e! E

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        但是,令所有人大跌眼镜的是,政策放松的信号竟然提前释放。11月30日,央行对外宣布,自2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是自2009年以来央行首次下调存款准备金率。
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  根据国泰君安汪进的预测,央行此举将直接释放约4000亿元的流动性,经济同比增速有望在2012年上半年见底回升。4 r' n0 ?; a, T4 G" ?$ H- J
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       消息一出,A股地产板块顿时精神抖擞。12月1日,地产与金融板块共同带动大盘起舞。沪指较前一日高开59点,申万地产指数当日上涨3.43%,仅此一日,申万地产板块市盈率整体提高近0.5个点。
4 p0 C8 `3 n. r: K8 \3 O0 g3 S- K1 B
& W; c2 F( I' C( F/ p  当日,地产个股也风云突变道,博股份、云南城投和世联地产的股价均直封涨停,另有包括首开股份在内的8只地产股涨幅超过5%。如此激动人心的行情对于房地产板块而言的确是久违了。0 `( H  k$ _1 ]; w1 b; t6 V( T8 s% z" z

. X; x8 m6 t% _6 q" \0 _  但是,在查阅当日异动交易记录时,记者却发现,机构席位似乎仅有热情参与世联地产的涨停行情,并且机构并没有扮演推波助澜、摇旗呐喊的角色;相反 ,三大机构席位当日共减持套现2537万元,仅有一机构席位出现于买方阵营,加仓520余万元。3 \& L: l% Y5 @" o1 c' J; `

$ Z" ~5 M* A4 I0 Y3 w# h  根据Wind提供的数据,在此前11月21日至25日交易周,房地产成为基金减持最多的行业,难道此轮地产股暴涨在无形中扮演了机构进一步离场的“掩护”?% E6 V0 B/ k# Z
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        12月1日刚刚收市,记者便在第一时间采访了东兴证券郑闵刚。由于政策突然转向,这位地产行业的分析师正着手调整刚刚完成的行业报告,先前的结论将紧随政策发生微调,最终结论还在酝酿。* t2 a5 x1 }& y, @/ S
. H: T+ {( F; d& @; v1 x
  但郑闵刚明确告诉记者:“流动性放松对房地产行业是绝对利好,对行业的直接影响虽然有限,但对心理层面的影响非常大。”他认为,行业的思维方向需要跟随政策一同转向。  k# g" d1 E( H9 L) D
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      不谋而合,“货币政策转向将提振楼市消费信心,消除楼市观望心态。”卧龙传媒公司总经理苏步超似乎也看到了希望的曙光。在这位地产营销专家看来,楼市将由此企稳,特别是一线城市的楼市将处于相对稳定期。
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  乐观的声音不止来自房地产的销售队伍。与基金纷纷离场的表态不同,券商研究所几乎一致看好存准率对于房地产行业的刺激。. V/ M7 U3 h) |) L4 I2 t7 z' @8 k, d
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       “现在的购买力主要来自于首套住房的刚性需求,这部分需求要借助于银行的按揭贷款才能实现。但银行现在的贷款额度非常紧张,有的按揭申请一个季度都批不下来,房地产企业的回款速度受到严重影响。”刘昆向新金融记者分析。她认为,如果“限购”不放松,那么适度微调“限贷”以保证自住房的需求,依然能够对房地产销量产生积极刺激。
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$ p  J. v2 U2 E, @; n$ R  中银国际的周路也提到,银行流动性的增加将直接惠及首套房的购房者,“若放款周期有一定程度的缩短,将对目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力有所缓解。”$ x- o0 M& a; T5 V
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        久旱逢甘霖,一直在问底、却从未等到真正底部的房地产分析师们开始放声“言底”,他们不再把底部确认的希望寄托于明年。9 u- P; E; z; |* a* p2 t) {9 D, u

0 |. M9 l  P  k# O' ]) z  “降准代表政策上行确立,虽然2012年上半年销售量和销售价仍将低迷,但政策面的好转终将带来2012年下半年及2013年行业面的好转。”李品科认为。
7 k8 @- S. d7 j; n
- _6 k3 l  v/ ?- S  此时此刻,马云所谓“今天很黑暗,明天更黑暗,后天很光明”的经典语录格外适合于房地产行业,政策层面的微调似乎让地产股瞥见了曙光。
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央行降准地产股有望走出低谷!!!!!!!!!!!!
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