liucherry

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看了近半年的二手房了，现在感觉自己可以作中介业务员了，呵呵，积累了不少经验，在这和大家分享下，希望对大家有帮助：
5 k3 I/ H# P7 B8 C1.贷款额度问题：二手房的贷款不是按成交价计算的，而是评估价，会有专门的评估公司对房子进行评估，当然这个是要交评估费的，一般住宅类的好像400-600。贷款额度最高是评估价的80%。假如房子卖100万，可是评估下来只有90万，那你只能贷90万*80%=72万，所以首付要交100万-72万=28万。
  E& u: u6 d  |' h( C2.收入证明：一般月供占月收入的35%-50%，最高不能超过50%，而且是税后的收入。我们每月还款是2800，银行要求的收入是税后7千。当然，越高越好批贷，但是现在银行对收入证明会有核对，据说要开交税情况和工资进账等，所以单位一般不愿意虚开收入了。

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.网上的价格都是虚的，不用从网上看，直接去你想要买房的区域的中介公司，登记你需要的户型、房价等需求。当然，如果愿意个人交易，可以从网上找些房主个人登的消息，但是这种几率较小。有合适的房源后中介会带你看，当时不要表示喜欢，挑下不好的地方，问问房子的具体情况。如果觉得满意就让中介找房主，三方面谈，在见到房主谈定价格之前，不要交任何费用，定金一定要在谈好价格后交给房主本人。  U* ?( o( F0 S; y" e' v. \
2.同一房源，不同中介的报价是不一样的，如果你看过一房子，比较喜欢，那就建议多找几个中介问问，看看价格的差距，不过有些房子是某个中介独家代理的，这样可能就只能在这个中介买了。但是不要担心，因为不同的业务员给出的价格也是有区别的，有些业务员为了拉住你，报虚假的价格也有可能啊。8 ?. Y# h% z5 g  p3 V' y
3.如果对房子本身不了解，想知道细节情况，可以等中介走后自己敲开邻居的门打听一下。曾看过一个买房的，住进去装修的时候，楼下的跑上来说：你的卫生间漏水，你装修时好好弄弄。哎，这种情况中介是不会告诉你的，房主也不会说的，所以你要提前打听下。还有，房子有没有发生过不该有的事，俗称凶宅，这个要注意下了，毕竟咱要常住啊，有这样的问题会比较郁闷的。- F5 T* l' i* W8 ?( b( f
4.中介虚报房子面积。上次有个业务员给我打电话说 有个60平的房子我就去了，结果他让另一个业务员带我看房，看完了这个业务员说这个是64平，又骗人，气死我了，每次都这样，报假房源，用低价把你先吸引过来，然后再带你看贵的房子。我追问，那个60平的呢，结果他说那个房子房本是48平，加自建的12平，是60平，靠，八九十年代的房子价格搞得跟新房似的，谁买啊。9 @( o; A, u7 L

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还有一次看房，本来和我约的是个女的业务员，可是到了之后却来了个男的，很奇怪。去看房子吧，敲了半天的门都不开，终于有个老头出来了，说：敲什么敲。很恶劣的态度。进去看了一下，不是我喜欢的户型，准备走，于是我和老公说走吧，于是老公客气的对房主老头说：行，那我们回去商量一下再说吧。老头立刻就怒了：和他商量得着吗，我是房主，你得和我商量……，于是，我赶忙解释说：他是说回去我们俩商量一下，不是和中介。老头又喊道：你们到底买不买房子啊？来玩的吧，要买还商量什么。靠，此话立刻激起我内心的愤怒，心想，我又不是买颗大白菜，当然要回去商量啊，总不能当着你和中介的面说我们自己的意见吧，毕竟这房子我也不喜欢啊，尤其是碰到这种房主，价格肯定是没法谈啊，态度这么恶劣。可惜俺还没动怒发话呢，老头又冲中介喊上了：到底你们是不是要给我卖房子啊，你一天带那么多人来干嘛，捣乱是不是？晕，不看房，人家谁买啊，来的人多了应该是好事吧。后来，干脆直接被老头轰出来了，临走还不忘加一句：这房子我不卖你们了，你们就捣乱来的。我忍无可忍了：这房子你白送我，我都不要！哼！谁怕谁啊。出来后，那个不知趣的中介业务员问：咱这个房子怎么样，房价还有的商量，你满意不？我说：你没看见刚才他什么态度吗，这房子再便宜我也不要！我希望和讲理的人打交道，不希望和这种怪老头有啥关系。业务员解释：这个老头就是脾气有点怪，可能是看房人太多了，所以他烦了。哎，至此才明白为啥那个女业务员不肯露面了，原来是这样。第二天那个女业务员还不死心的又不给我打电话问：昨天那个房子看得怎么样，好像听说不太愉快，不过没事，这个价格能商量，也比较划算……。我生气的说：我买房子不是为了受气，也不是涂便宜，这房子我绝对不要，以后这种房源也不用给我介绍了

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由于资金有限，又希望在西三四环买，所以看的都是八九十年代的老房子，一来，这些房子一般都是小两居，适合未来有宝宝的日子，二来，没有物业费、停车费等，每月5块钱卫生费，三呢，是总价便宜，但是缺点也并存：首先，房龄老，有些漏水啥的问题，而且装修会很费钱，二者，这房子一般没有客厅，而大卧室却很大，只能用来兼做客厅和卧室，私密性较差，三，户型不好，不单单是没有客厅，有些是厕所和厨房对门，很不方便，有些厕所非常小，我曾看过一个45平的小两居，厕所也就1平，四，隔音较差。总之，优劣并存吧。但是这其中会有央产房，这种房子上市的话，要交什么费用，记不清了，
- ?& C. F, I* P6 d# ^8 U而且据说有的小区比较势力，央产的二手房就要交物业等费用，2块多，跟新房似的，但那些老房主不用交，而服务却是一样的，比较不公平啊。

liucherry

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说说很多人关心的价格问题。可能有些人不知道和中介谈价的时候，不知道怎么确定自己对该房的价位。第一：房子看多了，自然知道周边的均价，自己算一下就好了。第二：对自己曾看过的房子进行跟踪，和多家中介联系下，看那个房子实际卖了多少钱，可能会出现各中介报价不同的现象，这样你就可以得知周边的价位了，以后讲价还价都照此进行。不过，房价不是一成不变的，所以要过段时间就得问问。
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有些人的房子可能在中介挂了很久了，但是价格却一直不更新，这样谈房价的空间就会很大，但同时有些房主如果不着急卖的话，那也不好谈，所以建议在中介向你报出此套房子之后看房之前，就让中介和业主先谈一下，跟业主说一下经济环境和房价走势等，这样业主才会对房价有所松动。
" D6 O0 I. g9 |; t! G俺曾看过一个房子，房主是个老大爷，俺和中介到房子楼下时，大爷已经在那坐着了，俺们迟到了五分钟。大爷说他和同伴一起来的，同伴等我们半天不来就去厕所了（俺们只是迟到了五分钟而已，哎，其实俺也想准点来，只是找中介的时候耽误了一下）。我们等他同伴等了半个多小时，当然这个时间我们没有浪费，问了下价格问题。房主大爷说：1万快钱1平米，我顿时晕倒，死瞪着中介，因为他给我们报的是9000一平，这是符合这个区域的价格的，如果早知道是1万，我都懒得来。中介倒很识相，说：大爷，这房子您07年刚挂出来的时候能卖1万，可是那时候您不卖啊，现在这状况肯定卖不了了。大爷说：那你觉得我卖多少啊。俺本以为大爷是真诚的问的。中介回答：最多九千。大爷有些怒：九千我不卖，还不如出租呢【这是我08年底看的房子，所以价格比现在是便宜多了】。+ s, h/ I( {& @- D7 g
上了楼看房才知道为啥人家要出租呢。两间卧室摆了五六张上下铺的床，好像宿舍似的，住着十几个人，哎，这房租每月最少也得两三千吧，在这个位置还真是很贵啊，要是一般的出租也就一千五六。这大爷，真是会赚钱啊，所以这房子，俺可不敢要啊。
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liucherry

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0 r- y( d! K: _" ]% T* x$ n回复 liucherry 的帖子2 p& p9 n+ J/ q. q  I9 R  N0 s
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在看房后要问问房主是否着急卖，为什么要卖等细节。如果房主着急用钱，那这个房价比较好讲，但不排除另一种情况，就是房主本身报价就不高，所以既然便宜那看得人自然就多，所以此时如果自己相中了就不要再指望谈下更多的价格了。如果房主着急卖而报出的价格却与周边价格差不多，那此时谈价的空间就比较大了，所以要好好研究下卖家的心理，换位思考下。5 v" |) w8 c$ @% ?; u. e* k( {4 D
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另外，对于有出租的房子要好好考虑，有些房主虽然着急卖可是仍有租约，那一定要在合同中注明租户的搬出日期或续租的话，房租是要与你谈的，最好在合同之前和房主及租户当面谈清楚，别到时候房子变成了自己的，但租户的租金却在原房主那，这样就不太好了，呵呵。曾听到有的朋友过户后租户不搬走的情况，那是房主与租户没商量好，所以造成最后的情况是：租户要求房主赔偿2万，才可搬走。大家都租过房，也理解一下租户，他本身也不为了这钱，可能确实搬家太急了，没找到合适的，或者房主事先没讲清楚等等。但是，新房主也着急入住，这下就麻烦了。呵呵。
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所以大家在看有租约的房子时，要提前留意这些细节，避免后期出现麻烦。

yolanda_ju

楼主什么时候看的房啊，那时候怎么那么便宜哦~

liucherry

yolanda_ju 发表于 2012-6-21 10:38 - _1 Q+ Q! w: L7 x3 C3 ~
楼主什么时候看的房啊，那时候怎么那么便宜哦~

+ r- E4 K- M7 h+ U. ?% Q2 J/ D哈哈，我在写回忆录

悠然的幸福

唉！每个人的看房经历都可以写成电视剧了，都不容易啊。什么样子的中介都碰到过，什么样子房子都看过，只要他符合自己的心理价位，什么样子的房主也都见识过了，容易嘛，不容易。

一张图给力

买二手房似乎离不开中介，但是跟中介打交道也总让人提心吊胆

yanyan3388

这里面水挺深的！

wodigod

学习了
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xiaomao1120

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.网上的价格都是虚的，不用从网上看，直接去你想要买房的区域的中介公司，登记你需 ...

网上的房价确实只能看个大概，差距在几千元/平左右。而且图片或信息很多都是盗用。

xiaomao1120

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买房也是缘分，都希望顺顺利利的，和气生财！现在一层都是把自建面积算上卖的。潜规则。

jeremyxj

最近还想把自己的房子卖了，换个学区房，看lz这么说，都有些郁闷，这得跟中介打2次交道，太头疼了！

angelababy6666

经验啊．．．ＬＺ慢慢摆哦．．

乔家宝贝儿

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4 o! |2 z, u4 s8 A收入证明是夫妻双方的还是一人的？