hcirtso

小编有话：“国五条”细则的公布让买房换房的人十分着急，很多人都希望能够赶在新政落地执行前办理过户手续。大家在买房或是卖房的过程中遇到了什么情况呢？是怎么解决的呢？一起来说说~

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    在北京，比租房难的是买房，比买房难的是换房，比换房难的是赶在政策前换房，我们现在正在全力以赴和政策赛跑，也正在经历这个一波N折的过程，身边的朋友都说，好事多磨，我想说的是，这个磨得有点多了吧，开帖记录一下全过程，目前还不知道结果，因为一切还在进行当中，希望我能一直记录下去，也希望能顺利走到终点。
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    废话完毕，说一下现状：现有小两居一套，购于2009年1月，幸运地买在了当时的低点，申请了公积金贷款，还贷进行中。去年添了娃之后，家里的东西呈几何级数增长，一家三口住觉得还是小了一点，于是考虑换房，换房目标：交通便利，离地铁一站地以内，正规两居，楼龄新一些，打算长住。因为现有住房要到明年1月才满5年，考虑税的原因，我们一直没有太着急，2012年11月底才开始关注二手房，这时北京房价正处于飚涨过程。很多卖家坐地涨价，惜售严重，我们从2012年12月大规模看房开始，一直到2013年春节前，主要成果是基本锁定目标小区，但是房价涨得有点有价无市，于是我们打算再等等不着急。
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7 R) @9 h% h7 T) @( x, K    春节后，先出了国五条，看了看没啥实质内容，没管。再等等出了国五条细则，这次实质内容太实质了。我们琢磨了两天，无法判断楼市会怎么变化，但是我们属于换房刚需，无所谓楼市价格如何变化，我们关心的是是否在我们的预算范围内。虽然不知道国五条细则会不会影响价格，但是一定会增加我们的购房成本，我们的目标区域多数都不是唯一住房。所以，我们打算以最大的努力尝试在新政前进行换房，前提是不降低我们对房子的要求，不增加原有预算，如果成功也是在我们的计划承受能力内，如果不能成功，我们就老老实实等到明年一月满五年在说了。4 h  W$ R+ w0 m+ n' Y
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    明确了指导思想，我们专注于之前看好的小区，这段时间以来的经验，安居客上的信息有真有假，如果持续关注还是能分辩出来的，但是链家上的信息基本都是真的，只是信息有新有旧，最多就是旧的信息失效罢了。所以我基本上是以链家在线为主，安居客为辅，每两个小时刷一次房源，按发布时间排序，这样就能第一时间看到最新房源。随着新政慢慢临近实施，从2月底开始市场上的房源明显增加，我们看的小区从以前两三天放一套房源，到一天就能放一套到两套。我大概盯了一周左右，3月6日中午刷出来一套新上房源，面积、朝向、户型都是我们比较心仪的，之前我们看过别的楼层，业主不卖了，这次放出来的应该是同户型。价格在我们预算上限，但是估计还有砍价余地，于是通知孩儿爸约看房。当天晚上带着订金去看房，见到卖方谈价格。卖方坐地涨价10万元，中介把这10万当场砍下来了，我们基本也能接受当前价格，但是还是继续要求降5万，业主不同意，先走了。我们给了中介2万元意向金，价格定在降5万的位置。等到3月8日，卖方同意，当天晚上签合同成交。2 U4 I9 J9 _0 j% y" @7 A7 s
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    到这里为止，一切似乎都很顺利，没想到，这才只是刚刚开始。。。& B  L% `) b9 d7 `6 V9 o
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李苹果

等着楼主继续呢～

hcirtso

    写到这里，我觉得其实我们还是挺幸运的，如果不是朋友相助，可能今天根本轮不到我写这个帖子，如果不是朋友接手买我的房子，可能我面临着更大的风险，嗯，感恩吧～～
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接着说，跑流程的事～
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9 J- A6 m8 C8 B! x    我2009年买房的时候，国家出台政策都是鼓励购房的，所以当时没觉得多复杂的程序，现在限购几年之后，新加了很多流程和关卡，我都不清楚了，主要还是跟着中介走了。
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5 f! @+ A* \$ C, e7 a6 o1 m& u2 f3月8日（周五）
2 k& ?. x7 O: r) o9 O    签署购房合同3 u( ?+ a, T& ]% O* H1 _

6 f9 O5 K4 j' ~! L. f3月9日（周六）  购房资格审核 & 咨询公积金解押
* N/ Y1 v9 {9 u  X- p$ ]0 P+ U* m# r: h    需提供购房人、配偶和未成年子女的身份证、户口本，做购房资格审核，需要五个工作日。同时，中介告诉我，现在建委要求购房人的身份证地址与户口本地址必须保持一致，即所谓的人户不能分离，我先去派出所申请换领身份证，拿到“领证凭条”给中介，中介可以依据凭条上的信息进行录入。当天非常顺利，我们高高兴兴地度过了愉快的周末，想着下周六能网签，当时两会没闭幕，出政策的可能性很小，所以基本上应该是安啦～～孩儿爸也高高兴兴开始看装修了。
! x1 S- _3 n& S4 x' a5 o' p    在确认买房后，我第一时间开始咨询公积金解押的事，政策规定，如果要提前全额还款，可以有两种方式，一是在每月还款日当天扣款，这样需要在还款日前三个工作日之前提出申请，到了还款日一次还清，所还金额就是公积金网站上能查到的最高还款额。但是我的公积金还款日正好是每个月9号，不能等到下个月9号了，所以得用另一种方式，即申请非还款日还款，这种方式必须在还款日后三个工作日之后提出申请，再三个工作日之后扣款，再三个工作日之后去公积金担保中心解押，同日去建委换领房产证。这些三个工作日通通不含当日，具体到我的个人情况，我的时间最早只能是3月14日申请，3月20日扣款，3月26日解押换房本。原本我还想试试看，能不能先卖掉再买，这样我买房还能算首套房，省1.5%的契税和10%利率，但是一看这个时间表，还是算了吧，到月底再做买房网签风险还是有点太大了。
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3月14日（周四）  申请公积金提前还款2 n! T* I- }5 D+ h, b( {
    带着身份证及复印件、借款合同原件，到方庄公积金管理中心，拿个号，很快就办完了，约定3月20日扣款，同时，给了我一张通知单，上边详细写着下一步的办事流程，以及我的还款金额，因为利息算到了3月20日，所以比最高还款额还是低了一点。0 O  f& C0 B4 m* a2 e9 ]. r
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3月16日（周六）  可以网签的第一个时间点$ p5 O3 C6 O6 L- m' w8 Z
    我的购房资格审核顺利通过，按理说，这是我们能网签的第一个时间点，但是，我问起中介时他们才发现，忘记让卖方去办央产房上市登记表了，到了周末肯定办不了，于是要等到周一或周二办完后才能网签。呃，没办法，那就再等着好了。不过这个周末，我们开始了各种猜测，不知道政策什么时候出来，不知道是不是卖家要变卦等等等等。$ h0 T5 G  D5 z: V- K2 F1 _
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3月19日（周二）  正式网签. B. o1 R% Z' F/ d1 _' o9 N; k  o
    经过两天忐忑的等待，终于收到中介短信，网签成功。我们兴高采烈地撒花庆祝，至少是把买房锁定啦～～至于卖房，因为朋友全款买房，再加上原本我买房就有成本，所以即使碰上新政，也可以延期到满五年后没有营业税再过户，到时差额个税和现在过户的营业税差别不大，所以卖房我们一直不太着急，慢条斯理地办着。, I; Z2 X. L( h: G9 \! T
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3月20日（周三）  公积金提前还款扣款# R9 Y2 K# ?! S$ N6 h' o2 q7 _
    这个不需要我做什么了，只是提前把钱准备在关联的银行卡上，自动扣款就OK了。* n6 n8 t  O: b  V5 F7 i4 o

: F& L4 H  o% k: z& l1 M2 V/ x1 [4 y3月22日（周五）  资金监管付首付 & 发现网签问题
1 R; E8 }- P9 h3 U# {- w7 J2 D9 L    这次买房做了资金监管，资金也算是有保障，比我上次买房给首付同时让卖家写借条的方式还是感觉要牢靠些。中介也不是每个门店都能做，要专门的门店，ms和银行的人还是实时联系，需要银行实时审核啥的，看中介拿着个扫描仪在那儿扫来扫去，还说有反馈没扫清楚等等。折腾了一个多小时，提供了买方身份证、支付用的银行卡，卖方身份证、房产证、收款的银行卡，以及双方网签合同签字部分的扫描件，终于把首付付了。8 H1 a! P' f# t! V- [
    首付付得很顺利，但是中介拿着网签合同让我签时，我习惯性从头到尾仔细看一遍，结果这一看，发现中介ms没有把卖方的房产证号写全，我记得原号码有“成本价购房”字样，网签里没有，于是问中介，小伙子信挚旦旦说没问题，出去打了个电话回来，说不可以，到时无法过户，必须撤了网签重签。# [0 q& a' w) f3 C) e4 {4 t6 J
    发现问题时是上午11点，撤网签必须去建委，但是建委每天只发80个网签号，附近的链家去看发现当天已经没号了，只能等到周一上班后再撤网签，再等24小时后再做新网签，那时就26号了。
' U8 f4 d3 x2 V) Z7 t    出现这个变动真是不知道该说什么好，肯定是中介的问题，中介自己也承认，可是能有什么办法呢？已经错了，也只能接着往下走了，于是说好下周一去撤网签。
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hcirtso

3月23日（周六）新的问题又出现了，关于身份证
/ N1 Z2 |, O' a- @8 c    网签撤销重签，意味着之前我们以为锁死的政策风险再次打开，这个郁闷还没过去，新的问题又出现了。前边提到购房人身份证不能人户分离，我也于3月9日去申请了新身份证，并且用领证凭条做了网签。这次撤销网签自然就需要用我的新身份证，好在派出所通知我的15天领证时间刚好到期，我赶在周六下班前冲去派出所领身份证，被告知，由于两会公安局太忙，这批制证比较慢，我的身份证还没做好，领不了，临时身份证只能在分局办理，只能在上班时间办理。我想着，那就周一一大早我去分局办理临时身份证，再给排队的中介送过去好了，应该也不是啥大问题吧。事实证明，我太天真了。+ k; Y% n7 |; n' B2 g

  j, R% d2 k! M. R$ d$ i5 v0 `( `* N3月24日（周日）身份证的新问题. J" r! p& p) t4 C7 c, g
    孩儿爸比较细心，再次打电话问，看有没有可能在周日办出临时身份证，结果被告知，按照我的申请日期，新身份证应该制证完毕，没有下发而已。如果系统显示“制证完毕”，那么我去分局办临时身份证也不会被受理的，因为制证中心认为我已经有了新证，只是在途中。可是这个途中，我个人也无法介入，必须等到分局到市局去领，然后派出所到分局去领，领回所里做激活，我再去派出所领。如果系统显示“制证中”，我可以当场办理临时身份证。于是，周一我应该奔赴哪里变成不确定的了，必须等到早上去查询我的身份证制证状态。, @0 E  Y% R. e( J: s6 u: T. L" [

' J* Q/ ]. ]* A/ O+ d% E3月25日（周一）撤网签未果
) t+ a4 \; k6 i  x  u; B( U    中介早上4点半给我发了短信，排到了第65号，估计中午会排到，等我送身份证过去。早上9点，给分局打电话查询制证状态，发现还是“制证中”，于是马不停蹄赶往分局，迅速做了临时身份证，送去给中介，才10点，一切顺利，还是很高兴的。
1 u7 n1 H, t$ |# ]9 d- v    事实再次证明，我又天真了。中午11点半，中介给我打电话，建委不接受临时身份证，因为无法用读卡器读取信息，自从限购政策以来，建委对很多操作严格规范，其中就有必须使用读卡器读取身份证信息，无法手工输入一条。中介告诉我，下午5点前我能送过去，建委都能今天办理。没办法，我只能接着去催我的新身份证，从派出所到分局，再到市局人口总队，总队很惊讶于竟然没有办完，因为承诺10个工作日要办完的，一路催，终于在下午4点半接到派出所电话，说我的新身份证到了所里，但是时间已经不足以让我从单位赶往派出所取了证再赶往建委，于是今天撤网签未果，只能等明天了。
$ j9 V- t, _0 ]8 M4 E    明天又是未知的一天，会发生什么呢？我也不知道了。# p. q: k! W% O/ u% P

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hcirtso

    从最开始签下来买房的兴奋，到中间的忐忑，到现在我们已经觉得只能尽我们全力去争取，得之我幸，失之我命，只是和这套房子没有缘份罢了。
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    在这次换房过程中，其实有很多感慨，我们真是刚需，也真的一直在被政策“误伤”，不想去吐槽现在的政策如何，我无法改变政策，能做的只能是在政策的夹缝当中尽量寻找到一点点生存空间。随着政策收紧，在办理过程当中，流程上真的多了很多繁复严格的要求，写出来我的经历，也希望其他tz不要遇到我们同样的问题，有计划买房换房后，先把自己的各种材料准备好，别像我们一样反复暴露出各种问题。7 L# T6 L8 I+ T
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    我们的换房还在继续，原本孩儿爸高高兴兴看装修，都打算4月中旬房子租约到期后去量房下单订做长交期产品了，这么一折腾，基本不到过户我们都安不了心了，一路走一路看吧，不知道还有什么新的流程问题，继续现场直播ing，未完待续。
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爱尔兰的日落

围观围观，楼主写得真详细，交易流程真详细，Mark

juice247

我看完了，过程好纠结啊。。祝楼主明天顺利！' u6 z+ g' ]+ ^* w7 i
你提醒我了，看来得抽空去换个身份证，现在这还是学校的地址呢。

月儿苹果

伤心，跟着楼主上火

火把148

回复 hcirtso 的帖子
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坐等更新中

091022朵朵

我们上周四刚买的二手房，是看的第四套，一开始也没着急，但这房价。。。周四看完就交了定金。祝lz好运

我爱嘎吉

真是不容易啊，希望LZ能顺利过户。我也想吐槽一下政策，我们也是被政策误伤的。在细则落地前我是换不了房了，等着下半年看看再说吧。

doudou414

一波三折啊
; `, R- m' k% d" `5 B) C& E# h亲买的一平什么价位了 在哪块

hcirtso

聪明的肥猫咪 发表于 2013-3-25 18:31
6 U& H) f: x% |  @$ J) e/ G你这套房是全款还准备公积金贷款？公积金今天开始认房认贷了

; P9 q- W3 a' Y6 c我买的房直接申请了公积金二套贷款，原本打算先卖后买，申请一套公积金贷款的，就是新政弄得来不及，不得已申请二套，现在公积金也搞成认房又认贷，我就更加死心塌地只能二套公积金贷款了。

hcirtso

juice247 发表于 2013-3-25 19:43
  z3 b; A0 x5 @: Y我看完了，过程好纠结啊。。祝楼主明天顺利！1 F( q' v" v+ }  h1 W7 ~
你提醒我了，看来得抽空去换个身份证，现在这还是学校的地址 ...

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谢谢啊～～一会儿还要继续奔波办好几件事，希望今天顺利～
4 y0 s8 S. n5 P3 H' o身份证先换了吧，尤其是学校地址的身份证，因为学校集体户口实际不算北京市户口的，所以学校地址的身份证即便是北京市公安局签发的，在某些要求严格的场合可能还是有限制～～

hcirtso

看到这里忍不住插一句，亲应该直接打110投诉，及早拿回身份证。不过，咱中国老百姓对于衙门办事，很少能真 ...

我就是老实孩子啊，孩儿爸就说要打110投诉，我想着能拿下来就尽快拿吧，别把人惹急了又添新的麻烦，看来还是我太老实了，5555