gracexu115

回复 沈宝妮 的帖子! p6 g3 R: S; t
# U7 n/ S- h1 T
谢谢 支持  能看完我写的东西不容易 呵呵 写的挺乱的 希望能有一点点帮助。统一更新在首页了。

gracexu115

回复 ZPH 的帖子9 J! l( z; v& T0 o; K* Y: X
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谢谢 支持  能看完我写的东西不容易 呵呵 写的挺乱的 希望能有一点点帮助。统一更新在首页了。

gracexu115

回复 我爱嘎吉 的帖子% d; h/ v# C& M: \" Z2 d

: }, d: u5 P$ T3 H2 B$ o谢谢 支持  能看完我写的东西不容易 呵呵 写的挺乱的 希望能有一点点帮助。
, s/ G! ~1 }+ y& Q9 a' u: u' X, W抵押贷款，垫资垫了45天，原先预计30天能房款的，银行没钱不放款。垫资是按天算利率的多花好多钱。

gracexu115

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" c6 r: f; a* n% Z" c
4 K* S5 S. m- N% l2 \1 b0 f谢谢 支持  能看完我写的东西不容易 呵呵 写的挺乱的 希望能有一点点帮助。
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我是要用消费贷，但是原房主急着用钱，先垫资给原房主，后消费贷放款还垫资的机构。

cherrycui

回复 gracexu115 的帖子; w# |) @! D) B+ Z$ T0 M: W
4 R: D" I; F5 K0 Z9 ~" t% t& W
那你是用消费贷和借的钱，付的首付，那么还有商贷或公积金贷款吗？我想问的是，用消费贷后能不能再商贷或公积金，利率是多少？

zhenjiejie

很惊险 啊，卖家也不错。不过好事多磨。

gracexu115

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第十三篇   流程介绍——贷款
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买房钱不够，可以贷款，目前贷款主要有国管公积金，市管公积金，商贷，消费贷，好像还有个白领通。
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" z5 d; v0 L; Y一套房的话当然推荐用公积金了，利率低，不过很多卖家都不愿意等公积金，嫌太慢了，很久很久以前商贷两周的时候，保守估计也得两个月。我就没贷过公积金，所以这里不做评论。
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" i; n; |/ V: }" L/ r+ r买二套房的话，如果第一套人均小于28平米，貌似还可以用公积金，好像能贷出第二套房评估价的40%。) x/ x4 f; i! A" ^( c: ^
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二套房还可以用商贷，可以贷出第二套房的评估值的40%，利率上浮15%吧，不太清楚，能不能贷出三十年要看房子的建成年限了，好像是用47减已使用的年限。
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链家推出的4+3组合贷，据说可以贷出第二套房评估价的70%，应该是四成是第二套房的商贷，三成是第二套房抵押的消费贷吧。利率上浮的也挺多的。如何操作不太清楚。
7 X- o! ~5 I; e# \# u
- k: }4 _$ v# e# x- o, N) p6 L1 M上述做法由于是按评估价的70%，实则也就是实际值的60%左右，还是要多备一些首付款。
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; ]' N# _( Z  j7 T& k; ^/ ~; }3 V由于利率上浮和贷款数额限制，如果第一套房价值高，还可以选择用第一套房来抵押，贷出第一套房评估值得70%。这样可以多贷一些钱。但是只能贷10年。当时利率还是比较合适的宇宙行10年利率上浮1%。貌似现在最少也得上浮10%了，好像年前已经不可能放款了。还有一个银行据说看资质可以贷30年，不过利率更高些。
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网上还传过白领通，貌似可以申请下来不用，相当于大额信用卡吧，月还息，年还本。不过估计也就三十万的额度。) R& f/ ~6 `9 R# u& K+ z

cherrycui

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' N' P2 F; v: Y& S5 l
* q, q& Q; y8 C# e是不是离婚买房的话，会少花钱？

gracexu115

回复 cherrycui 的帖子
+ J/ V. c3 ?0 ]8 M- q& c. L
, N8 |/ H5 \. g谢谢关注。
. a( P2 }- V; @' W: q/ O, n+ k( Q! ^6 ^1 e
我听说过全款，一个月内公积金可以补按揭。也就是我用消费贷买下来后，理论上可以房本下来后重新用公积金贷款，还掉消费贷。但是有两个问题。+ _  Z9 E# D' V, F# v
第一，有消费贷，每月还那么多钱，觉得银行应该会查到。商贷净收入要超过还款额的一倍，那么净收入是总收入减去我换消费贷的钱，就没剩多少了。
% C# J' [1 R  X9 y: d# v% r第二，若是查不出我有消费贷。仅看公积金缴存额，我存的少贷款总额不够还消费贷的。
3 b6 K6 Z% b$ ?$ W" R: F: ?4 p以上两条的前提是要离婚，不然第二套房子只能贷40%。远远不够还消费贷的。
& m3 [6 e  H6 ^' L我贷款时消费贷是基准利率上浮1%。

gracexu115

回复 zhenjiejie 的帖子
2 {* X! _4 d+ B# v* h2 u- g% ~. L! L. k3 I" ~) {9 f
谢谢关注。希望能对您所有帮助。

gracexu115

回复 cherrycui 的帖子, M# u" E2 N! M1 A; i% n" Q  [* W

) g/ p8 g2 h. s算一算离婚能省多少钱吧。
9 M1 G4 R( {$ i2 V4 I9 a3 ?8 z: U5 L3 c7 b" O  N
首先，二套房契税3%，一套房契税1%，能省房屋计税价的2%。
& L, j4 ~/ _. B第二，离婚后用我的公积金贷款，貌似当时还有85折利率，并且能贷30年。能省垫资的费用和很多的很多利息。

gracexu115

# w: D% P$ q5 @% V. o* {

1 c- T& ]* t9 s( [7 f8 K7 C1 P第十四篇  流程介绍——垫资
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垫资，说实话还是最好别用。不过如果短时间内急需，保证到时有钱可还，也是一个不得已的办法。一般10天一个点。不足10天按10天记。如果需要中介会给推荐相关的机构。一般也可以帮忙做消费贷，如出票据，联系银行等，但是也会收取相关费用。好像直接找银行也可以给做消费贷，就是麻烦点。( `4 r' h: ]* ^

/ P. N. B' Q# Z' W* g! j垫资就是出一个公证，你向这个机构借钱，如果一定日期内不还，就有权替你拍卖房子来还这个钱。大体是这样，到时候还上钱和利息收回公证书就可以了。1 _# `9 v7 E$ F& L5 t( d2 E
另外要说一下，抵押消费贷和垫资其实没有必然联系。我是因为房主急用钱才先垫资给房主，等消费贷的钱下来了在还给垫资机构。如果房主不急完全可以消费贷下来钱再给，消费贷和商贷用的时间差不多，另外消费贷不占贷款次数。不过只能以买家具装修等原因来贷，原则上是不允许用来挪作他用的。
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xmz1229

呵呵亲比较擅长描写心理。9 S7 Y8 S8 c5 J' V
你是买了第二套（已购公房）是吗？还是买一套卖一套啊？虽然签约早，但是网签还是在新政之后吧？没看明白。

gracexu115

; f$ |! w$ ]/ P' d) X
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第十五篇  风险; {% f/ `9 y/ ?$ F
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常常看到论坛里买卖房屋搞到要对簿公堂的。总结一下我这样一个案例可能遇上的风险。事实上这些风险都是别人真实出现的。) n& g7 z# E( h9 n7 l
' y* s) i& e+ d  Q
第一，没房本。说是两个或几个月下来，天朝的事情谁也说不准，好几年不下房本的也有。. r( }& I7 E3 j5 J
第二，没房本，过不了户，市场看涨，虽交了大部分款，但仍有原房主反悔案例。好则退钱甚至多退钱，但市场涨了不够买别的房子。差则要求加钱才给过户的也不是没有。' p1 ~1 h* A! A1 x
第三，重税。政策变动，签合同时没税，过户时若有重税买家承受不了，若没税卖家觉得亏了。就税问题出现矛盾的也非常多。9 d+ v6 a! l. j
第四，交房。约定过几个月交房的，也有过几个月价格涨了，贷款下来晚，卖家没买到心仪的房子，不愿意交房的，或要求加价交房的。这世道没处说理去，纠纷太多了。* P8 v) {+ |- f6 T: B+ W2 H0 v
第五，有人说离婚能省5到10万，不过也有真分开了的，为了套房子，不值得。第六，资金监管。朝阳要求走中介的都要资金监管，但个人交易可以不监管。已经给原房主钱，并且原房主已用来换房，资金监管差点又要用垫资解决。要是不走个人成交又多很多费用啊。
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索性我老公果断，原房主也很诚信。原房主新换的房子也是没下房本就交易了，后来两个房子顺利下房本，顺利过户。原房主住上了跃层的大房子，我们也定下来了小学区。双赢。
# S  L/ B7 r+ D$ N/ D- V1 b3 H% k9 S( m; ~( u6 _

! h$ B# z- V. Z" m0 F/ S

gracexu115

回复 xmz1229 的帖子% B, K* K0 E3 [  p% F2 J0 _$ z; G
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我都没发现我总描写心理呵呵。
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我买的第二套，是已购公房。不是换房。签中介的合同早，但网签是在新政之后。

feifei1121

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. R8 y" }  g; `0 A+ e8 f5 U9 e2 U( a
8 E; e& i2 @& c7 g2 D; R其实你们还是首付七成呗，只是用抵押贷款付的，是那意思不

gracexu115

% a; n; p& C. A/ P

/ N# Q5 W0 g1 z9 y' N+ X# [回复 feifei1121 的帖子% ]3 P) m5 _% {

0 H5 U" t4 i  X0 i- c实际是全款，用抵押贷款付的。留了少量尾款，过户后付。

feifei1121

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0 ^. C. z  `% O3 P7 ^' T5 ]9 {8 |3 C- [( E) G' q( b
然后是全款付的钱  是不

cengjingpingguo

楼主太标题党啦，不过中介垫资确实能解决很大问题，很多人能够不离婚买二套，恭喜~~