- 妈米
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以下文字是别处转过来的,我实在懒得写了:
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8 A( ]& k* r# W2 S第一:卖方人产权问题(相当重要,不注意,葬送你的中介费,及贷款首付或购房部分定金)分为:单身(成年),已婚,离异,未成年。这些问题必须在你交中介费及房屋定金前全部确认好,必须!
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0 D. ^8 h2 b! G1,单身(成年),这样的房子产权很稳妥,可放心购买。 U, u r1 K5 Z% P1 r
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2,已婚,一定要见夫妻双方本人,对好结婚证及户口本还有身份证,在与房主交谈过程住,用手机或脑子或纸笔记下结婚证号或身份证号,回家上网查真伪(银行或相关部门有熟人最好办),是真,便无妨,是假,自己看着办。
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3,离异,这个有些麻烦(房产证上的房主不一定准确,应以法院判决书为准)。一般离异的卖方人应该出示法院判决书及离婚证,如果有判决书,判决书上的房主与房本应当一致,此房可买。如果没有,建议不购买,因为不知房子属于谁,如果购买,另一方又没过户,买房人将面临被退款,被退贷,甚至吃官司。还有很重要的一点是要看离婚证和判决书上的时间是否在房本之前,如果是没有问题,如果不是,问题很大。也就是说应该是先离婚再过户的程序才对。(如果房子原来是X方的,后法院还是判给了X方就没有时间的上的问题了)
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4,未成年人:这个更复杂一些(是我在看房路上差点吃的一大亏)
: j; M8 [5 W, i3 \, y9 Y 未成年人,所谓未成年人应有监护人,就是这二者会发生很大问题。正如我上面所说已婚或离异的两种情况下,这样的未成年人持房者当然前者(已婚)没有问题,爸爸妈妈都可以。但是后者会比较麻烦,也是我碰到的问题。未成年持房者父母离异,首先要看这个小孩判给是,再看房子判给谁,如果小孩 连同房子一起判给一方,还好办,就怕分别判,那就要睁大眼睛看看房本和两份判决书了(成年人都应该能看懂看明白判决书),总而言之就是孩子和房不分家,判给一方监护人,必须见到监护人,否侧麻烦大了。
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我遇到的就是法院把房判给了小孩,把小孩判给了爸爸(爸爸是监护人),但原房主是妈妈(过没过户至今不知),妈妈在卖房,未见过小孩与爸爸。判决书与实际看到的人不符,所以我和老公并没有和他签合同,尽管价格很公道,装修还算好。我们也没买(咨询了相关朋友,建议不购买,有问题),所以本人放弃。0 ]" X: r1 n& A6 e* G
8 p8 z+ [8 S) v; a3 r, W* Z, O第二:买房需缴纳的税费及相关费用,(国家收的,中介的会对相关费用瞒报,让你觉得他们的费用能接受,过户时国家按规定收费,中介会说这不是我们中介的费用,都到过户的时候了,你能不交吗?买房人顿时傻眼)
3 z0 Y0 c/ a* m5 N7 S/ P& @1,房本或契税**满五年(评估价有区域标准)
1 Q9 y) y* N: @' Q: K- ] 90平米以下的房子按评估房价的1%收取(不是成交价,切记)- u! H- f9 x- j X: h. h
90-140平米按评估价收取1.5%, h3 g1 r$ M5 R6 e# v7 {
140平米(非住宅型)按评估价收取3%& m4 ]0 n9 C0 G0 h/ i% O
房本或契税**未满5年的一律按评估价3%收取
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! t, ^. k4 c0 u2,营业税:. E: A: R3 W: K* P
满5年不交9 ^9 s' |7 b% ~$ L! }
未满五年按评估价的5.4%收取(这个是很亏的,你买了不满5年的房子就要交)。比如评估价为160,0000万的房子,( U1 q! c7 Y. ~% ^" s% t
就是160 ,0000*5.4%=86400元(很高吧)4 h; f* o1 W( r( X l
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3,个税 & _; T Z- ^$ t$ J( Z
满五年不交
/ R! h9 P2 x% s3 A; T 未满五年1%
/ V0 ?, C$ {6 d* O- W2 H( X4,印花税) Z$ ?0 X$ G: s6 I8 o1 [8 @/ P
忘记怎么算了,因为太少了,好像是千分之0.15* R! f! \# i' h6 p1 f4 b5 D' v+ e& O
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第三:中介费用(黑死了)
) G+ n; {/ l! m$ N) j 1,中介费:基本全市统一成交价收取3%,记住,这就是中介在放P,别信他的,基本1%就能搞定。如果你是一次性付款,0.5%就可以了。(同一个房源在房子的周边中介都会有,自己完全可以把自己相中的房子告诉给你找房源的N家中介,甚至告诉他们门牌号码,这样中介就能很快找到你相中的房子,你可以和N多中介先聊一聊中介费的问题(只是闲聊,探探他们到底能把中介费做到多低),这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了,因为这时你就占主动权了,我不是不在你家买,是你的中介费太高,别人也有这套房,继续别人家谈,一般都会到1%,我现在已经在这方面胜利了。(切记,不能急,要周旋)
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& S1 @, o9 m2 u* A1 y. G+ P第四:中介代收费(贷款服务费)全市中介潜规则
* C5 }' |' t! u/ @ 1,权证费:3000元
9 ~" d3 @5 G. E6 |) v) j8 o9 S 2,过户费:1500元
' ?% U- B# I0 k3 x% V 3,贷款审批费(服务费)1.5%
2 o$ D) B/ i! E& K5 [ 4,网签费:3000' d$ r8 N! y# E
5,律师费:15006 o. Z8 D( \! A' u* E& t
6,评估费:3000
5 W8 c9 H' `- p% k1 S 7,单证费:600
3 Z' A+ U! o2 I: M- O4 |* M; K: r 大家切记:这里边建委只收2个费用:网签费(评估费):400-600元! @" V- Z- f9 l2 [5 F4 D
过户费:300+15(房本)=315元
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其它就是扯DAN,大家一定坚持立场,一分不给,或者和他谈大包干儿,就是你去给我办贷款外加你的中介费,我一并给你,基本上相当于成交价的1.1%即可(人家毕竟也要付出的),反正我就没给。
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