- 妈米
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以下文字是别处转过来的,我实在懒得写了:
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4 w) n" A! y4 x+ P1 ^第一:卖方人产权问题(相当重要,不注意,葬送你的中介费,及贷款首付或购房部分定金)分为:单身(成年),已婚,离异,未成年。这些问题必须在你交中介费及房屋定金前全部确认好,必须!% q. Y9 D3 g0 I$ f1 o: o
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1,单身(成年),这样的房子产权很稳妥,可放心购买。* |0 w' ^" H5 Y! R
! @- a! i) T0 Z1 |7 x+ Q, j$ y5 A2,已婚,一定要见夫妻双方本人,对好结婚证及户口本还有身份证,在与房主交谈过程住,用手机或脑子或纸笔记下结婚证号或身份证号,回家上网查真伪(银行或相关部门有熟人最好办),是真,便无妨,是假,自己看着办。# @; z7 O9 ^6 d4 p% T
- `% ^9 {( p0 w6 `8 v& U; k& o9 M3,离异,这个有些麻烦(房产证上的房主不一定准确,应以法院判决书为准)。一般离异的卖方人应该出示法院判决书及离婚证,如果有判决书,判决书上的房主与房本应当一致,此房可买。如果没有,建议不购买,因为不知房子属于谁,如果购买,另一方又没过户,买房人将面临被退款,被退贷,甚至吃官司。还有很重要的一点是要看离婚证和判决书上的时间是否在房本之前,如果是没有问题,如果不是,问题很大。也就是说应该是先离婚再过户的程序才对。(如果房子原来是X方的,后法院还是判给了X方就没有时间的上的问题了)9 n3 q- }& m4 w' X; O* T6 l2 T
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4,未成年人:这个更复杂一些(是我在看房路上差点吃的一大亏)4 v# k0 M0 i. \
未成年人,所谓未成年人应有监护人,就是这二者会发生很大问题。正如我上面所说已婚或离异的两种情况下,这样的未成年人持房者当然前者(已婚)没有问题,爸爸妈妈都可以。但是后者会比较麻烦,也是我碰到的问题。未成年持房者父母离异,首先要看这个小孩判给是,再看房子判给谁,如果小孩 连同房子一起判给一方,还好办,就怕分别判,那就要睁大眼睛看看房本和两份判决书了(成年人都应该能看懂看明白判决书),总而言之就是孩子和房不分家,判给一方监护人,必须见到监护人,否侧麻烦大了。
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+ y4 Z N: I6 c' R$ S9 x' z, |2 q1 J; l5 ` 我遇到的就是法院把房判给了小孩,把小孩判给了爸爸(爸爸是监护人),但原房主是妈妈(过没过户至今不知),妈妈在卖房,未见过小孩与爸爸。判决书与实际看到的人不符,所以我和老公并没有和他签合同,尽管价格很公道,装修还算好。我们也没买(咨询了相关朋友,建议不购买,有问题),所以本人放弃。
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第二:买房需缴纳的税费及相关费用,(国家收的,中介的会对相关费用瞒报,让你觉得他们的费用能接受,过户时国家按规定收费,中介会说这不是我们中介的费用,都到过户的时候了,你能不交吗?买房人顿时傻眼)! a5 g) B. v+ G6 h( X
1,房本或契税**满五年(评估价有区域标准)
$ T. H4 P" L3 e) t4 c" V 90平米以下的房子按评估房价的1%收取(不是成交价,切记)# y' ?/ o: R# F8 o
90-140平米按评估价收取1.5%+ E+ { z! U5 J) f. E) X/ u
140平米(非住宅型)按评估价收取3%+ ] Y# V/ ~$ R" o
房本或契税**未满5年的一律按评估价3%收取
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2 ]' Y0 c9 V: Y6 O0 _2,营业税:
% Y4 |- y6 B8 o; N- |, A 满5年不交
5 `. }5 E" A5 W. s& q; y 未满五年按评估价的5.4%收取(这个是很亏的,你买了不满5年的房子就要交)。比如评估价为160,0000万的房子,
$ \$ Z- T& g1 \8 v Y4 {( s就是160 ,0000*5.4%=86400元(很高吧)
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3,个税 1 A: c- n& x! Y4 n( |3 H
满五年不交# Y3 Z- f+ U9 k
未满五年1%$ `1 u0 z3 [! `8 _
4,印花税- E* ?% C# u9 S( E+ l
忘记怎么算了,因为太少了,好像是千分之0.15, c( g4 B) H" S" N1 g9 _
! T+ C9 ~; [; m/ S6 s- w
第三:中介费用(黑死了), J* M; F. h& ]- s) ]
1,中介费:基本全市统一成交价收取3%,记住,这就是中介在放P,别信他的,基本1%就能搞定。如果你是一次性付款,0.5%就可以了。(同一个房源在房子的周边中介都会有,自己完全可以把自己相中的房子告诉给你找房源的N家中介,甚至告诉他们门牌号码,这样中介就能很快找到你相中的房子,你可以和N多中介先聊一聊中介费的问题(只是闲聊,探探他们到底能把中介费做到多低),这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了,因为这时你就占主动权了,我不是不在你家买,是你的中介费太高,别人也有这套房,继续别人家谈,一般都会到1%,我现在已经在这方面胜利了。(切记,不能急,要周旋), B* K! r% V& v. j
$ N' Z2 r$ A N4 P! w0 S/ h第四:中介代收费(贷款服务费)全市中介潜规则' F- G2 X2 _* K' L: o, R' u
1,权证费:3000元
' k% A) y: _1 A% z 2,过户费:1500元" h* K5 s2 `/ t8 l
3,贷款审批费(服务费)1.5%/ T7 W U, c2 W2 P3 r
4,网签费:3000
; k; Y' \0 f8 L0 z' P$ I! d 5,律师费:1500* s1 c3 y1 A* |" {, R& F5 ]
6,评估费:3000
! E! g9 N( K, S9 Y& N$ Z' f 7,单证费:600
; z" E8 l8 b2 t3 L) `5 O 大家切记:这里边建委只收2个费用:网签费(评估费):400-600元; E* f% c) e+ x0 ?
过户费:300+15(房本)=315元! ]5 _2 R4 |$ G4 k6 d& v
@6 X2 G" w% j: ^+ a5 P0 z: E- d其它就是扯DAN,大家一定坚持立场,一分不给,或者和他谈大包干儿,就是你去给我办贷款外加你的中介费,我一并给你,基本上相当于成交价的1.1%即可(人家毕竟也要付出的),反正我就没给。
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