- 妈米
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以下文字是别处转过来的,我实在懒得写了:
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第一:卖方人产权问题(相当重要,不注意,葬送你的中介费,及贷款首付或购房部分定金)分为:单身(成年),已婚,离异,未成年。这些问题必须在你交中介费及房屋定金前全部确认好,必须!# `8 M: Y, ]& H- {! e+ U1 Q M' B: ?
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1,单身(成年),这样的房子产权很稳妥,可放心购买。) f6 Q8 L3 g$ [* n; T. L
# g& A; C( Z+ U; b5 r; L+ _2,已婚,一定要见夫妻双方本人,对好结婚证及户口本还有身份证,在与房主交谈过程住,用手机或脑子或纸笔记下结婚证号或身份证号,回家上网查真伪(银行或相关部门有熟人最好办),是真,便无妨,是假,自己看着办。# ?7 [# F* y( E$ [" ^ h% ?
0 }, `/ Y. b3 s' R4 c1 w+ i' u3,离异,这个有些麻烦(房产证上的房主不一定准确,应以法院判决书为准)。一般离异的卖方人应该出示法院判决书及离婚证,如果有判决书,判决书上的房主与房本应当一致,此房可买。如果没有,建议不购买,因为不知房子属于谁,如果购买,另一方又没过户,买房人将面临被退款,被退贷,甚至吃官司。还有很重要的一点是要看离婚证和判决书上的时间是否在房本之前,如果是没有问题,如果不是,问题很大。也就是说应该是先离婚再过户的程序才对。(如果房子原来是X方的,后法院还是判给了X方就没有时间的上的问题了)1 g; `' K* y8 d: F5 W6 ?+ Z5 w
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4,未成年人:这个更复杂一些(是我在看房路上差点吃的一大亏)" U" K. B1 N5 V z# }% [
未成年人,所谓未成年人应有监护人,就是这二者会发生很大问题。正如我上面所说已婚或离异的两种情况下,这样的未成年人持房者当然前者(已婚)没有问题,爸爸妈妈都可以。但是后者会比较麻烦,也是我碰到的问题。未成年持房者父母离异,首先要看这个小孩判给是,再看房子判给谁,如果小孩 连同房子一起判给一方,还好办,就怕分别判,那就要睁大眼睛看看房本和两份判决书了(成年人都应该能看懂看明白判决书),总而言之就是孩子和房不分家,判给一方监护人,必须见到监护人,否侧麻烦大了。
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$ [* x; O& a0 z3 v" x/ T2 w 我遇到的就是法院把房判给了小孩,把小孩判给了爸爸(爸爸是监护人),但原房主是妈妈(过没过户至今不知),妈妈在卖房,未见过小孩与爸爸。判决书与实际看到的人不符,所以我和老公并没有和他签合同,尽管价格很公道,装修还算好。我们也没买(咨询了相关朋友,建议不购买,有问题),所以本人放弃。1 f% F% p+ b% ^: ?- o2 U
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第二:买房需缴纳的税费及相关费用,(国家收的,中介的会对相关费用瞒报,让你觉得他们的费用能接受,过户时国家按规定收费,中介会说这不是我们中介的费用,都到过户的时候了,你能不交吗?买房人顿时傻眼)
& I# K: P M. f1,房本或契税**满五年(评估价有区域标准)
7 V% ~, n0 B% ~, w( y2 [5 b 90平米以下的房子按评估房价的1%收取(不是成交价,切记)- a. l8 k5 h8 E( G. e4 C
90-140平米按评估价收取1.5%
/ u5 f8 [0 o' I: U 140平米(非住宅型)按评估价收取3%
" d! `8 i, c1 @2 T; u$ U 房本或契税**未满5年的一律按评估价3%收取% d& E$ K* K u; C8 p4 R
/ z; ^! r4 n: m+ E$ W z2 Q2,营业税:
+ w% h3 @- z7 n& F4 |4 Q& [# _/ U 满5年不交
H$ {: U* H7 N" ~: y- T) O 未满五年按评估价的5.4%收取(这个是很亏的,你买了不满5年的房子就要交)。比如评估价为160,0000万的房子,7 ^4 ]( g- t' V& O2 u
就是160 ,0000*5.4%=86400元(很高吧)9 W+ o" p' R: ^ |+ o7 X5 S
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3,个税 , f# z9 B4 E( b
满五年不交6 U* p% c- T% H0 [5 ~) P
未满五年1%
: [6 E# F \' V/ y9 _; Q j+ I4,印花税
, n7 Q- U/ \% E, d* y6 L 忘记怎么算了,因为太少了,好像是千分之0.15; {" M- K( @0 j6 u( z/ o6 C5 E
: O: F" E9 V" F. A r9 y4 x2 F( x: Q第三:中介费用(黑死了)
M& ^. s0 n3 p; E5 D 1,中介费:基本全市统一成交价收取3%,记住,这就是中介在放P,别信他的,基本1%就能搞定。如果你是一次性付款,0.5%就可以了。(同一个房源在房子的周边中介都会有,自己完全可以把自己相中的房子告诉给你找房源的N家中介,甚至告诉他们门牌号码,这样中介就能很快找到你相中的房子,你可以和N多中介先聊一聊中介费的问题(只是闲聊,探探他们到底能把中介费做到多低),这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了,因为这时你就占主动权了,我不是不在你家买,是你的中介费太高,别人也有这套房,继续别人家谈,一般都会到1%,我现在已经在这方面胜利了。(切记,不能急,要周旋): I: z! f ^6 P8 o
% D# K: j3 U) X1 Q g+ m, Z" C7 B+ j第四:中介代收费(贷款服务费)全市中介潜规则
" e1 N( u- J- {1 d- z! ], Y. [ 1,权证费:3000元
5 W/ d; j% [( S# L* l2 Q. P+ m! n$ @5 p 2,过户费:1500元; M8 F, N9 n) l- ~0 r% h# f
3,贷款审批费(服务费)1.5%: }8 c$ u4 K- j
4,网签费:3000% U4 u& q) N$ t4 _9 M8 Z) `
5,律师费:15000 |- h2 r$ K( v" b' x$ k+ n/ z7 f
6,评估费:3000& J; }1 Y/ P, q& F: u
7,单证费:600
0 O' T* H" x3 m8 l% T( m 大家切记:这里边建委只收2个费用:网签费(评估费):400-600元0 v% {/ M6 m0 I% }2 p/ Q
过户费:300+15(房本)=315元. l0 ~% }9 d1 {0 D6 l. |
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其它就是扯DAN,大家一定坚持立场,一分不给,或者和他谈大包干儿,就是你去给我办贷款外加你的中介费,我一并给你,基本上相当于成交价的1.1%即可(人家毕竟也要付出的),反正我就没给。
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