- 妈米
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以下文字是别处转过来的，我实在懒得写了：
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" b& ?" o. U5 G! G' }第一：卖方人产权问题（相当重要，不注意，葬送你的中介费，及贷款首付或购房部分定金）分为：单身（成年），已婚，离异，未成年。这些问题必须在你交中介费及房屋定金前全部确认好，必须！" u! E# P3 N" }3 {6 f! |8 N! y* w
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1，单身（成年），这样的房子产权很稳妥，可放心购买。
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0 W* Y3 Y& D6 B9 C+ D9 h) O% a2，已婚，一定要见夫妻双方本人，对好结婚证及户口本还有身份证，在与房主交谈过程住，用手机或脑子或纸笔记下结婚证号或身份证号，回家上网查真伪（银行或相关部门有熟人最好办），是真，便无妨，是假，自己看着办。# T* \3 A. ~ L8 D8 v
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3，离异，这个有些麻烦（房产证上的房主不一定准确，应以法院判决书为准）。一般离异的卖方人应该出示法院判决书及离婚证，如果有判决书，判决书上的房主与房本应当一致，此房可买。如果没有，建议不购买，因为不知房子属于谁，如果购买，另一方又没过户，买房人将面临被退款，被退贷，甚至吃官司。还有很重要的一点是要看离婚证和判决书上的时间是否在房本之前，如果是没有问题，如果不是，问题很大。也就是说应该是先离婚再过户的程序才对。（如果房子原来是X方的，后法院还是判给了X方就没有时间的上的问题了） ~2 q, l4 w, v f
0 A- }( L# p' s) D. s. |: P4，未成年人：这个更复杂一些（是我在看房路上差点吃的一大亏）
) _+ l+ P4 {6 n 未成年人，所谓未成年人应有监护人，就是这二者会发生很大问题。正如我上面所说已婚或离异的两种情况下，这样的未成年人持房者当然前者（已婚）没有问题，爸爸妈妈都可以。但是后者会比较麻烦，也是我碰到的问题。未成年持房者父母离异，首先要看这个小孩判给是，再看房子判给谁，如果小孩 连同房子一起判给一方，还好办，就怕分别判，那就要睁大眼睛看看房本和两份判决书了（成年人都应该能看懂看明白判决书），总而言之就是孩子和房不分家，判给一方监护人，必须见到监护人，否侧麻烦大了。- q% {) H4 j$ _* Y. F/ @. `: K
) M3 V: J( }, i9 n0 N7 y3 r, Z 我遇到的就是法院把房判给了小孩，把小孩判给了爸爸（爸爸是监护人），但原房主是妈妈（过没过户至今不知），妈妈在卖房，未见过小孩与爸爸。判决书与实际看到的人不符，所以我和老公并没有和他签合同，尽管价格很公道，装修还算好。我们也没买（咨询了相关朋友，建议不购买，有问题），所以本人放弃。
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第二：买房需缴纳的税费及相关费用，（国家收的，中介的会对相关费用瞒报，让你觉得他们的费用能接受，过户时国家按规定收费，中介会说这不是我们中介的费用，都到过户的时候了，你能不交吗？买房人顿时傻眼）
: M1 j4 a9 x3 R1，房本或契税**满五年（评估价有区域标准）; a7 i q; a; p1 u* F! k5 v# ?; @
90平米以下的房子按评估房价的1%收取（不是成交价，切记）* l! I# X: q$ c2 [3 K {/ d9 r
90-140平米按评估价收取1.5%0 R- j, e8 j7 l5 {# r* I
140平米（非住宅型）按评估价收取3%
, { I4 v7 a1 x0 k 房本或契税**未满5年的一律按评估价3%收取* P! Y* Q. j5 U( M, h; ^
' k3 I1 S, m3 M# K
2，营业税：8 J5 f# H: [/ u/ z7 U S5 x
满5年不交- m: w% H0 O: S; U
未满五年按评估价的5.4%收取（这个是很亏的，你买了不满5年的房子就要交）。比如评估价为160，0000万的房子，% e9 _" K% B9 L* J9 T% e3 c4 C
就是160 ，0000*5.4%=86400元（很高吧）
2 p+ u% s6 U3 F0 f. B" S* a/ I
& M/ w4 Z8 X3 |3，个税 + b& T' G9 v2 z1 {, u. t3 x
满五年不交" C) F/ E1 G7 z0 x
未满五年1%, L# s% t! y3 v( x( _* i
4，印花税, J3 T: S5 n6 D: C1 f N
忘记怎么算了，因为太少了，好像是千分之0.15# T. s3 {4 `- P- X5 x
0 Y4 J0 T; ]) k2 w! g( |9 `第三：中介费用（黑死了）
* q) g) t7 T& u, P 1，中介费：基本全市统一成交价收取3%，记住，这就是中介在放P，别信他的，基本1%就能搞定。如果你是一次性付款，0.5%就可以了。（同一个房源在房子的周边中介都会有，自己完全可以把自己相中的房子告诉给你找房源的N家中介，甚至告诉他们门牌号码，这样中介就能很快找到你相中的房子，你可以和N多中介先聊一聊中介费的问题（只是闲聊，探探他们到底能把中介费做到多低），这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了，因为这时你就占主动权了，我不是不在你家买，是你的中介费太高，别人也有这套房，继续别人家谈，一般都会到1%，我现在已经在这方面胜利了。（切记，不能急，要周旋）
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第四：中介代收费（贷款服务费）全市中介潜规则
* o7 h3 n6 x0 w# k Z( f* U 1，权证费：3000元1 ], h( ?* b+ B
2，过户费：1500元
M8 Q+ v2 v. |5 u 3，贷款审批费（服务费）1.5%
0 l/ m8 G, j+ e, T% H9 _$ } 4，网签费：3000
% w1 o! t* y, }% B" m 5，律师费：15008 Y2 Z/ k0 c' ~. r/ V) h
6，评估费：3000. k' t7 Y$ ]6 c: \+ }0 w! p
7，单证费：600* G4 D( q5 q2 N
大家切记：这里边建委只收2个费用：网签费（评估费）：400-600元
/ Z1 {7 K" C, c. H9 a7 L M. K5 u 过户费：300+15（房本）=315元! x# b: U4 E& a$ h
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其它就是扯DAN，大家一定坚持立场，一分不给，或者和他谈大包干儿，就是你去给我办贷款外加你的中介费，我一并给你，基本上相当于成交价的1.1%即可（人家毕竟也要付出的），反正我就没给。
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发表于 2011-2-23 13:17
