【转】二手房买卖不得不看的

当前位置：北京妈妈网 » 房产楼市 » 【转】二手房买卖不得不看的

12 3 下一页

返回列表

‹ 上一主题\|下一主题 ›	go 回复: 54 \| 浏览: 12339 \|倒序浏览 \| 字体: tT [谈房论市] 【转】二手房买卖不得不看的 [复制链接]

大美

贵宾用户

Rank: 26

宝宝生日: 2009-12-28
帖子: 13167

楼主

以下文字是别处转过来的，我实在懒得写了：
: p1 X. }9 z+ ]3 w$ W. J4 M0 N
第一：卖方人产权问题（相当重要，不注意，葬送你的中介费，及贷款首付或购房部分定金）分为：单身（成年），已婚，离异，未成年。这些问题必须在你交中介费及房屋定金前全部确认好，必须！# `8 M: Y, ]& H- {! e+ U1 Q  M' B: ?
) G& h4 g* Y9 e6 c' h7 }
1，单身（成年），这样的房子产权很稳妥，可放心购买。) f6 Q8 L3 g$ [* n; T. L

2，已婚，一定要见夫妻双方本人，对好结婚证及户口本还有身份证，在与房主交谈过程住，用手机或脑子或纸笔记下结婚证号或身份证号，回家上网查真伪（银行或相关部门有熟人最好办），是真，便无妨，是假，自己看着办。# ?7 [# F* y( E$ [" ^  h% ?

3，离异，这个有些麻烦（房产证上的房主不一定准确，应以法院判决书为准）。一般离异的卖方人应该出示法院判决书及离婚证，如果有判决书，判决书上的房主与房本应当一致，此房可买。如果没有，建议不购买，因为不知房子属于谁，如果购买，另一方又没过户，买房人将面临被退款，被退贷，甚至吃官司。还有很重要的一点是要看离婚证和判决书上的时间是否在房本之前，如果是没有问题，如果不是，问题很大。也就是说应该是先离婚再过户的程序才对。（如果房子原来是X方的，后法院还是判给了X方就没有时间的上的问题了）1 g; `' K* y8 d: F5 W6 ?+ Z5 w
/ H; [% L# D% l3 a. Y
4，未成年人：这个更复杂一些（是我在看房路上差点吃的一大亏）" U" K. B1 N5 V  z# }% [
   未成年人，所谓未成年人应有监护人，就是这二者会发生很大问题。正如我上面所说已婚或离异的两种情况下，这样的未成年人持房者当然前者（已婚）没有问题，爸爸妈妈都可以。但是后者会比较麻烦，也是我碰到的问题。未成年持房者父母离异，首先要看这个小孩判给是，再看房子判给谁，如果小孩连同房子一起判给一方，还好办，就怕分别判，那就要睁大眼睛看看房本和两份判决书了（成年人都应该能看懂看明白判决书），总而言之就是孩子和房不分家，判给一方监护人，必须见到监护人，否侧麻烦大了。

   我遇到的就是法院把房判给了小孩，把小孩判给了爸爸（爸爸是监护人），但原房主是妈妈（过没过户至今不知），妈妈在卖房，未见过小孩与爸爸。判决书与实际看到的人不符，所以我和老公并没有和他签合同，尽管价格很公道，装修还算好。我们也没买（咨询了相关朋友，建议不购买，有问题），所以本人放弃。1 f% F% p+ b% ^: ?- o2 U
( x" Z' c8 |0 Y0 k
第二：买房需缴纳的税费及相关费用，（国家收的，中介的会对相关费用瞒报，让你觉得他们的费用能接受，过户时国家按规定收费，中介会说这不是我们中介的费用，都到过户的时候了，你能不交吗？买房人顿时傻眼）
1，房本或契税**满五年（评估价有区域标准）
90平米以下的房子按评估房价的1%收取（不是成交价，切记）- a. l8 k5 h8 E( G. e4 C
90-140平米按评估价收取1.5%
140平米（非住宅型）按评估价收取3%
房本或契税**未满5年的一律按评估价3%收取% d& E$ K* K  u; C8 p4 R

2，营业税：
   满5年不交
   未满五年按评估价的5.4%收取（这个是很亏的，你买了不满5年的房子就要交）。比如评估价为160，0000万的房子，7 ^4 ]( g- t' V& O2 u
就是160 ，0000*5.4%=86400元（很高吧）9 W+ o" p' R: ^  |+ o7 X5 S
" \  B7 F4 \2 f' {0 D& E- |% w
3，个税    , f# z9 B4 E( b
   满五年不交6 U* p% c- T% H0 [5 ~) P
   未满五年1%
4，印花税
   忘记怎么算了，因为太少了，好像是千分之0.15; {" M- K( @0 j6 u( z/ o6 C5 E

第三：中介费用（黑死了）
      1，中介费：基本全市统一成交价收取3%，记住，这就是中介在放P，别信他的，基本1%就能搞定。如果你是一次性付款，0.5%就可以了。（同一个房源在房子的周边中介都会有，自己完全可以把自己相中的房子告诉给你找房源的N家中介，甚至告诉他们门牌号码，这样中介就能很快找到你相中的房子，你可以和N多中介先聊一聊中介费的问题（只是闲聊，探探他们到底能把中介费做到多低），这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了，因为这时你就占主动权了，我不是不在你家买，是你的中介费太高，别人也有这套房，继续别人家谈，一般都会到1%，我现在已经在这方面胜利了。（切记，不能急，要周旋）: I: z! f  ^6 P8 o

第四：中介代收费（贷款服务费）全市中介潜规则
      1，权证费：3000元
      2，过户费：1500元; M8 F, N9 n) l- ~0 r% h# f
      3，贷款审批费（服务费）1.5%: }8 c$ u4 K- j
      4，网签费：3000% U4 u& q) N$ t4 _9 M8 Z) `
      5，律师费：15000 |- h2 r$ K( v" b' x$ k+ n/ z7 f
      6，评估费：3000& J; }1 Y/ P, q& F: u
      7，单证费：600
      大家切记：这里边建委只收2个费用：网签费（评估费）：400-600元0 v% {/ M6 m0 I% }2 p/ Q
         过户费：300+15（房本）=315元. l0 ~% }9 d1 {0 D6 l. |
      + `& W9 X2 w) j
其它就是扯DAN，大家一定坚持立场，一分不给，或者和他谈大包干儿，就是你去给我办贷款外加你的中介费，我一并给你，基本上相当于成交价的1.1%即可（人家毕竟也要付出的），反正我就没给。

已有 1 人评分	经验值	收起理由
lm2577	+ 69	值得大家借鉴

总评分: 经验值 + 69 查看全部评分

回复引用

浏览过的版块