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自今年6月6日上海出现八地连拍，久违的高溢价旋即重出江湖。仅仅在这波高峰后20余天，6月27日，上海奉贤又出现3地块溢价成交。
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* q- h* x8 i/ ` 这3宗地块总成交价为6.77亿元，除了一自然人以1.88亿元投得南桥新城一商业用地外，佳兆业更是这个月第二次出手上海揽地。7 b& n* i3 A1 ~9 [
( Y# ~( `' F g9 k, W* S3 x 疑似万科拿地; m6 O! k& n0 o1 C6 t" n8 u
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本次上海奉贤区土拍中，佳兆业以4亿元，投得一住宅用地(奉贤区庄行镇B-08-02区域地块)，该地块面积7.03万平方米，容积率1.2，拍卖底价为2.36亿元，溢价率达69.3%，折合楼板价每平方米4740元。; ` b% ]( p( r8 A: s8 L
另外，一自然人以1.88亿元投得南桥新城一商业用地(奉贤区南桥新城04单元12-02区域地块)，地块为2.02万平方米，容积率2，底价1.21亿元，溢价率55.49%，楼板价为每平方米4665元。" y5 K3 X" u: }$ K( L# K/ x, L
! a6 l: }) r. u' e$ H( {# f 而在6月27日成交的三宗奉贤区地块，其中一幅由上海恒大投资有限公司8900万元竞得，该南桥新城04单元11-02(2)区域地块，楼板价4167元/平，溢价率15.75%，也为住宅地块。地块面积为1.33万平方米，容积率1.6，楼板价每平方米4167元。( g1 w) J) A0 X8 z2 e) Y! z
2 k" G2 Y# H0 d' Y9 n8 g2 @ 值得注意的是，该公司曾于2011年3月以2.09亿元竞得奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域住宅地块。 K5 w$ t' U- j; }9 S1 k
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当时曾有媒体解读该公司就是恒大地产下属公司，后经恒大澄清表明事实并非如此。* B, C- K4 i w4 J- m
6 u6 A1 \9 S( f6 r/ S4 `' @ 然而后续报道并未停止揣测，之后便有相关人士指出，该公司实为万科下属公司。是万科此前所收购的上海本土房地产公司，所以此次27日拿地被划入万科名下。
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' _+ Z1 Q8 [; s3 }$ s 而昨日土拍后，经观点地产新媒体与上海万科进一步查证，上海恒大亦并非万科子公司，只是上海浦东当地某公司，与万科也并无关系。8 y$ e4 }' t1 ~1 k3 k: m
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持续的“高溢价”
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+ G0 Z$ A/ C0 @ v7 m$ N' y* t- c 虽然万科并未参与此次土拍，但并不阻碍其他开发商到场观望，包括中建、盛高置地等房企相关人士均出现在了土拍现场。& ]8 w r) G& @; D9 G+ n( ^
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更引人关注的是，在此次成交的三宗地块所处的南桥新城片区，楼板价均未高过5000元每平方米。
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2 G: V+ n s q" A$ N 而去年，南桥新城区域纯宅地的成交记录显示，彼时楼板价要比今年高，在5600元至6236元/平方米不等。
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* x' h# }: O) J- k2 ^. Z& A 同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“低起拍价”是导致“高溢价”的最重要原因。这也无疑让上海的土地出让多了一份炒地的嫌疑。
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据了解，今年前五月，上海土地市场成交情况相当低迷。相关分析数据指出，今年前五月，上海共成交29幅经营性用地，成交金额为85.12亿元，较去年同期减少76.49%，仅占去年全年总成交额的三成，萎缩趋势明显。- l, {6 C0 t0 \
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且这成交的29幅经营性用地中，仅有3幅溢价率超过20%。5月单月成交土地面积仅为70.95万平米，成交金额89462万元，成交溢价也只是3.27%。
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" I" A: V) Z+ @. g/ i7 S% R& M) c& B 但在经过1-5月一番底价成交的态势后，数据显示，6月在15日前上海进入现场竞拍环节的经营性地块就达到12块。从本月初的土地成交的情况来看，成交的情况让人满意，其中嘉定区更被认为未来将是供地的主要区域。% g" o. w E$ h: ?& x& Y+ `
$ H, _* k: K$ H5 C3 j, L! O 本月截止目前，上海成交土地面积已达107.5976万平米，金额550702万元，溢价率14.78%。$ ` _# x9 y% @; x2 a
2 v: k( w* _' H( Z. b$ w* ~ 这虽不能和去年同期的土地成交数字相比(2011年6月上海成交土地面积191.12万平方米，成交金额989792万元，成交溢价23.70%。)，但比较5月份，甚至是相较于前5个月，可说是有相当大的改观。
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5 S! T- P+ I& M7 }2 `/ U; K6 n 对此，张宏伟表示，从上海市商品住宅成交量来看，2012年3月、5月商品住宅市场成交量的回暖也让土地市场的“高溢价”成为可能。% X* O# o6 c& q6 u. |
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但他又指出，房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”是魔鬼。而这也让人进一步思考，其背后是否在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情。
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发表于 2012-6-30 16:22
