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自今年6月6日上海出现八地连拍,久违的高溢价旋即重出江湖。仅仅在这波高峰后20余天,6月27日,上海奉贤又出现3地块溢价成交。
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这3宗地块总成交价为6.77亿元,除了一自然人以1.88亿元投得南桥新城一商业用地外,佳兆业更是这个月第二次出手上海揽地。
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疑似万科拿地
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本次上海奉贤区土拍中,佳兆业以4亿元,投得一住宅用地(奉贤区庄行镇B-08-02区域地块),该地块面积7.03万平方米,容积率1.2,拍卖底价为2.36亿元,溢价率达69.3%,折合楼板价每平方米4740元。! e9 V4 z) m( \) N2 }
另外,一自然人以1.88亿元投得南桥新城一商业用地(奉贤区南桥新城04单元12-02区域地块),地块为2.02万平方米,容积率2,底价1.21亿元,溢价率55.49%,楼板价为每平方米4665元。3 w( _/ q' Q7 ~7 l2 o* k" Y3 c2 g& d
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而在6月27日成交的三宗奉贤区地块,其中一幅由上海恒大投资有限公司8900万元竞得,该南桥新城04单元11-02(2)区域地块,楼板价4167元/平,溢价率15.75%,也为住宅地块。地块面积为1.33万平方米,容积率1.6,楼板价每平方米4167元。
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值得注意的是,该公司曾于2011年3月以2.09亿元竞得奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域住宅地块。
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当时曾有媒体解读该公司就是恒大地产下属公司,后经恒大澄清表明事实并非如此。
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, @7 G& r7 H/ e3 |% g 然而后续报道并未停止揣测,之后便有相关人士指出,该公司实为万科下属公司。是万科此前所收购的上海本土房地产公司,所以此次27日拿地被划入万科名下。+ j" d) Q/ P& k1 @9 g
" d7 q+ Y8 i6 ~. ^3 R 而昨日土拍后,经观点地产新媒体与上海万科进一步查证,上海恒大亦并非万科子公司,只是上海浦东当地某公司,与万科也并无关系。8 m* H' N/ j- u5 g. K3 o/ f
, O) a# D2 Q# V, ?$ H8 A: r 持续的“高溢价”* \% B: d. U3 j6 Z6 B4 t
3 h: z" Q( T' U/ P# R4 r4 w 虽然万科并未参与此次土拍,但并不阻碍其他开发商到场观望,包括中建、盛高置地等房企相关人士均出现在了土拍现场。) w( q( z5 V1 G* t
& m& `1 L1 C* ]* K 更引人关注的是,在此次成交的三宗地块所处的南桥新城片区,楼板价均未高过5000元每平方米。/ p6 k! b: ^' ^6 P
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而去年,南桥新城区域纯宅地的成交记录显示,彼时楼板价要比今年高,在5600元至6236元/平方米不等。
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% v2 }; H" L: e9 y- D 同策咨询研究中心总监张宏伟认为,“低起拍价”是导致“高溢价”的最重要原因。这也无疑让上海的土地出让多了一份炒地的嫌疑。
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' Q- @! q+ N0 g9 J* y 据了解,今年前五月,上海土地市场成交情况相当低迷。相关分析数据指出,今年前五月,上海共成交29幅经营性用地,成交金额为85.12亿元,较去年同期减少76.49%,仅占去年全年总成交额的三成,萎缩趋势明显。7 A/ w* f' \# O* G. |2 `0 A# A
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且这成交的29幅经营性用地中,仅有3幅溢价率超过20%。5月单月成交土地面积仅为70.95万平米,成交金额89462万元,成交溢价也只是3.27%。
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! u6 X2 o; W$ L. c 但在经过1-5月一番底价成交的态势后,数据显示,6月在15日前上海进入现场竞拍环节的经营性地块就达到12块。从本月初的土地成交的情况来看,成交的情况让人满意,其中嘉定区更被认为未来将是供地的主要区域。5 s, z# Q! k9 G1 r1 q& ^8 H/ f
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本月截止目前,上海成交土地面积已达107.5976万平米,金额550702万元,溢价率14.78%。
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这虽不能和去年同期的土地成交数字相比(2011年6月上海成交土地面积191.12万平方米,成交金额989792万元,成交溢价23.70%。),但比较5月份,甚至是相较于前5个月,可说是有相当大的改观。$ \( `+ {% C4 _, O
) z( Z5 u1 G [ 对此,张宏伟表示,从上海市商品住宅成交量来看,2012年3月、5月商品住宅市场成交量的回暖也让土地市场的“高溢价”成为可能。, s p6 t/ O* P1 P
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但他又指出,房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下,土地市场出现“高溢价”是魔鬼。而这也让人进一步思考,其背后是否在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情。
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