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　　自今年6月6日上海出现八地连拍，久违的高溢价旋即重出江湖。仅仅在这波高峰后20余天，6月27日，上海奉贤又出现3地块溢价成交。- W  c2 b1 D. O* r6 U

  x4 B! z. i& z( g0 o, D　　这3宗地块总成交价为6.77亿元，除了一自然人以1.88亿元投得南桥新城一商业用地外，佳兆业更是这个月第二次出手上海揽地。( S. {' u; s. @

) J8 t+ a" C& `9 ^/ G8 m5 V) |: K　　疑似万科拿地
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　　本次上海奉贤区土拍中，佳兆业以4亿元，投得一住宅用地(奉贤区庄行镇B-08-02区域地块)，该地块面积7.03万平方米，容积率1.2，拍卖底价为2.36亿元，溢价率达69.3%，折合楼板价每平方米4740元。8 w, p+ ^7 @+ G3 o
　　另外，一自然人以1.88亿元投得南桥新城一商业用地(奉贤区南桥新城04单元12-02区域地块)，地块为2.02万平方米，容积率2，底价1.21亿元，溢价率55.49%，楼板价为每平方米4665元。) u# T7 s# G# I8 [0 a; u

6 K6 |8 |  m4 k: y) x7 {: Z  Z　　而在6月27日成交的三宗奉贤区地块，其中一幅由上海恒大投资有限公司8900万元竞得，该南桥新城04单元11-02(2)区域地块，楼板价4167元/平，溢价率15.75%，也为住宅地块。地块面积为1.33万平方米，容积率1.6，楼板价每平方米4167元。" ]5 i' V  G6 ~: f

# J$ ^6 w. L  V& g3 o" S7 K　　值得注意的是，该公司曾于2011年3月以2.09亿元竞得奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域住宅地块。
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7 E# I% j4 u/ R6 ?' K* k: f/ r　　当时曾有媒体解读该公司就是恒大地产下属公司，后经恒大澄清表明事实并非如此。
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　　然而后续报道并未停止揣测，之后便有相关人士指出，该公司实为万科下属公司。是万科此前所收购的上海本土房地产公司，所以此次27日拿地被划入万科名下。
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# n3 w& ~( i+ A5 R) X* |　　而昨日土拍后，经观点地产新媒体与上海万科进一步查证，上海恒大亦并非万科子公司，只是上海浦东当地某公司，与万科也并无关系。& K6 C* x$ |% ~$ l3 R; S
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　　持续的“高溢价”+ S* d* o) ~" l( J! x/ o2 I; z
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　　虽然万科并未参与此次土拍，但并不阻碍其他开发商到场观望，包括中建、盛高置地等房企相关人士均出现在了土拍现场。2 D# d5 M0 }& w) _$ a
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　　更引人关注的是，在此次成交的三宗地块所处的南桥新城片区，楼板价均未高过5000元每平方米。0 E# I7 A* o2 |3 X

8 V1 d, l; {& v% ]　　而去年，南桥新城区域纯宅地的成交记录显示，彼时楼板价要比今年高，在5600元至6236元/平方米不等。
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/ o* d; R9 P/ S* ~% U( W' ?　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“低起拍价”是导致“高溢价”的最重要原因。这也无疑让上海的土地出让多了一份炒地的嫌疑。
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$ z/ C* g6 A! `, [1 |　　据了解，今年前五月，上海土地市场成交情况相当低迷。相关分析数据指出，今年前五月，上海共成交29幅经营性用地，成交金额为85.12亿元，较去年同期减少76.49%，仅占去年全年总成交额的三成，萎缩趋势明显。1 E. \$ s. p( e3 C( [

3 S) T# K( w1 I　　且这成交的29幅经营性用地中，仅有3幅溢价率超过20%。5月单月成交土地面积仅为70.95万平米，成交金额89462万元，成交溢价也只是3.27%。
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, X! P1 ], y5 M. j) c6 j　　但在经过1-5月一番底价成交的态势后，数据显示，6月在15日前上海进入现场竞拍环节的经营性地块就达到12块。从本月初的土地成交的情况来看，成交的情况让人满意，其中嘉定区更被认为未来将是供地的主要区域。0 W& q; s5 @) m% k; R1 S3 ]* K2 X1 O: {1 X

, w" }$ q8 q* p+ E/ Y　　本月截止目前，上海成交土地面积已达107.5976万平米，金额550702万元，溢价率14.78%。
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　　这虽不能和去年同期的土地成交数字相比(2011年6月上海成交土地面积191.12万平方米，成交金额989792万元，成交溢价23.70%。)，但比较5月份，甚至是相较于前5个月，可说是有相当大的改观。. E: [0 B+ t: m% M' n& s
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　　对此，张宏伟表示，从上海市商品住宅成交量来看，2012年3月、5月商品住宅市场成交量的回暖也让土地市场的“高溢价”成为可能。3 h' p# d( O! R, ^# ]* M
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　　但他又指出，房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”是魔鬼。而这也让人进一步思考，其背后是否在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情。

tehneor

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