- 妈米
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以下文字是别处转过来的,我实在懒得写了:
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第一:卖方人产权问题(相当重要,不注意,葬送你的中介费,及贷款首付或购房部分定金)分为:单身(成年),已婚,离异,未成年。这些问题必须在你交中介费及房屋定金前全部确认好,必须!$ `2 B" P) m6 _ O& e8 a
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1,单身(成年),这样的房子产权很稳妥,可放心购买。
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/ n- O6 U: `, Y7 @5 M2,已婚,一定要见夫妻双方本人,对好结婚证及户口本还有身份证,在与房主交谈过程住,用手机或脑子或纸笔记下结婚证号或身份证号,回家上网查真伪(银行或相关部门有熟人最好办),是真,便无妨,是假,自己看着办。* {" \* U2 g4 k4 B2 u( T7 |$ U$ {) N
; V" @" I$ J( O4 m! @3,离异,这个有些麻烦(房产证上的房主不一定准确,应以法院判决书为准)。一般离异的卖方人应该出示法院判决书及离婚证,如果有判决书,判决书上的房主与房本应当一致,此房可买。如果没有,建议不购买,因为不知房子属于谁,如果购买,另一方又没过户,买房人将面临被退款,被退贷,甚至吃官司。还有很重要的一点是要看离婚证和判决书上的时间是否在房本之前,如果是没有问题,如果不是,问题很大。也就是说应该是先离婚再过户的程序才对。(如果房子原来是X方的,后法院还是判给了X方就没有时间的上的问题了); J$ k, u; K: {
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4,未成年人:这个更复杂一些(是我在看房路上差点吃的一大亏)
, U' m7 @4 y& x, P 未成年人,所谓未成年人应有监护人,就是这二者会发生很大问题。正如我上面所说已婚或离异的两种情况下,这样的未成年人持房者当然前者(已婚)没有问题,爸爸妈妈都可以。但是后者会比较麻烦,也是我碰到的问题。未成年持房者父母离异,首先要看这个小孩判给是,再看房子判给谁,如果小孩 连同房子一起判给一方,还好办,就怕分别判,那就要睁大眼睛看看房本和两份判决书了(成年人都应该能看懂看明白判决书),总而言之就是孩子和房不分家,判给一方监护人,必须见到监护人,否侧麻烦大了。/ V# d+ J" Z3 r9 x
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我遇到的就是法院把房判给了小孩,把小孩判给了爸爸(爸爸是监护人),但原房主是妈妈(过没过户至今不知),妈妈在卖房,未见过小孩与爸爸。判决书与实际看到的人不符,所以我和老公并没有和他签合同,尽管价格很公道,装修还算好。我们也没买(咨询了相关朋友,建议不购买,有问题),所以本人放弃。3 u% {/ j7 J7 {+ B
' o3 G8 f: f" H4 F第二:买房需缴纳的税费及相关费用,(国家收的,中介的会对相关费用瞒报,让你觉得他们的费用能接受,过户时国家按规定收费,中介会说这不是我们中介的费用,都到过户的时候了,你能不交吗?买房人顿时傻眼)
% ^5 o2 F, b% N1,房本或契税**满五年(评估价有区域标准)
4 ~/ J4 ~8 H F$ C: K 90平米以下的房子按评估房价的1%收取(不是成交价,切记)5 d; P* n7 i/ r, D! X' x/ n
90-140平米按评估价收取1.5%
$ h) ?! L( b( }! z" y 140平米(非住宅型)按评估价收取3%, j! m5 l" B3 v/ M6 U4 u
房本或契税**未满5年的一律按评估价3%收取* S8 y& ~$ t' \* }) W" p& v
/ Y- l% M; u6 j: A5 w4 L6 b
2,营业税:
7 e6 ~* r7 j/ D+ T/ x9 c2 O; { 满5年不交: K8 F9 M6 N+ e, J
未满五年按评估价的5.4%收取(这个是很亏的,你买了不满5年的房子就要交)。比如评估价为160,0000万的房子,) n7 i5 D, K) t- f' f
就是160 ,0000*5.4%=86400元(很高吧)
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3,个税 # |9 M4 `2 }8 _6 z
满五年不交
4 ^# ^/ p8 Y- k/ d 未满五年1%
9 Q1 c9 c5 W7 A6 d: S' N. o& I4 r4,印花税
* \8 ]# r4 p6 a# P) H6 Z$ Z 忘记怎么算了,因为太少了,好像是千分之0.15
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第三:中介费用(黑死了)
) e/ w/ W" |: g0 [+ I 1,中介费:基本全市统一成交价收取3%,记住,这就是中介在放P,别信他的,基本1%就能搞定。如果你是一次性付款,0.5%就可以了。(同一个房源在房子的周边中介都会有,自己完全可以把自己相中的房子告诉给你找房源的N家中介,甚至告诉他们门牌号码,这样中介就能很快找到你相中的房子,你可以和N多中介先聊一聊中介费的问题(只是闲聊,探探他们到底能把中介费做到多低),这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了,因为这时你就占主动权了,我不是不在你家买,是你的中介费太高,别人也有这套房,继续别人家谈,一般都会到1%,我现在已经在这方面胜利了。(切记,不能急,要周旋)
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A3 R& C4 s* D. S6 t0 ^6 y/ S第四:中介代收费(贷款服务费)全市中介潜规则
* i( o! Y" k0 I0 B$ ? 1,权证费:3000元0 t% v7 Z/ ~! L
2,过户费:1500元# m+ \9 ?& |: K, v7 O
3,贷款审批费(服务费)1.5%0 \5 r! Y. C' ]. L; P0 X1 a
4,网签费:3000
/ c3 z/ [2 N+ m G. O 5,律师费:15003 \2 w* A! @* l/ ], }% d* J9 C
6,评估费:30000 S4 v$ h) m# K' h5 l5 U
7,单证费:600
- o0 y3 Z0 [3 f- _( j( R. F 大家切记:这里边建委只收2个费用:网签费(评估费):400-600元# A4 z" `) U, v, T! y0 B* B y, B0 r
过户费:300+15(房本)=315元
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其它就是扯DAN,大家一定坚持立场,一分不给,或者和他谈大包干儿,就是你去给我办贷款外加你的中介费,我一并给你,基本上相当于成交价的1.1%即可(人家毕竟也要付出的),反正我就没给。
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