- 妈米
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以下文字是别处转过来的,我实在懒得写了:
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第一:卖方人产权问题(相当重要,不注意,葬送你的中介费,及贷款首付或购房部分定金)分为:单身(成年),已婚,离异,未成年。这些问题必须在你交中介费及房屋定金前全部确认好,必须!: h, f/ _5 d: V1 W- h1 p6 m5 } ^
$ A3 i2 z' d/ W7 m# y1,单身(成年),这样的房子产权很稳妥,可放心购买。" P# o6 E+ T/ O# [' A& ]: A( J
3 o( j e) r7 h% J; a" x+ b W8 j- C6 w2,已婚,一定要见夫妻双方本人,对好结婚证及户口本还有身份证,在与房主交谈过程住,用手机或脑子或纸笔记下结婚证号或身份证号,回家上网查真伪(银行或相关部门有熟人最好办),是真,便无妨,是假,自己看着办。
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/ d3 v- ~5 h( j- Y$ Y) E2 e& B3,离异,这个有些麻烦(房产证上的房主不一定准确,应以法院判决书为准)。一般离异的卖方人应该出示法院判决书及离婚证,如果有判决书,判决书上的房主与房本应当一致,此房可买。如果没有,建议不购买,因为不知房子属于谁,如果购买,另一方又没过户,买房人将面临被退款,被退贷,甚至吃官司。还有很重要的一点是要看离婚证和判决书上的时间是否在房本之前,如果是没有问题,如果不是,问题很大。也就是说应该是先离婚再过户的程序才对。(如果房子原来是X方的,后法院还是判给了X方就没有时间的上的问题了)- }5 ?7 A0 y; g
5 I$ [; N0 l6 [; k3 c" m( P9 ^4,未成年人:这个更复杂一些(是我在看房路上差点吃的一大亏)4 V' ~: W' [! m! N" `+ ]0 Z" d5 I
未成年人,所谓未成年人应有监护人,就是这二者会发生很大问题。正如我上面所说已婚或离异的两种情况下,这样的未成年人持房者当然前者(已婚)没有问题,爸爸妈妈都可以。但是后者会比较麻烦,也是我碰到的问题。未成年持房者父母离异,首先要看这个小孩判给是,再看房子判给谁,如果小孩 连同房子一起判给一方,还好办,就怕分别判,那就要睁大眼睛看看房本和两份判决书了(成年人都应该能看懂看明白判决书),总而言之就是孩子和房不分家,判给一方监护人,必须见到监护人,否侧麻烦大了。
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我遇到的就是法院把房判给了小孩,把小孩判给了爸爸(爸爸是监护人),但原房主是妈妈(过没过户至今不知),妈妈在卖房,未见过小孩与爸爸。判决书与实际看到的人不符,所以我和老公并没有和他签合同,尽管价格很公道,装修还算好。我们也没买(咨询了相关朋友,建议不购买,有问题),所以本人放弃。# \' r* G+ t$ R) d+ s( T4 f
. P7 q( |, }9 J' h" z第二:买房需缴纳的税费及相关费用,(国家收的,中介的会对相关费用瞒报,让你觉得他们的费用能接受,过户时国家按规定收费,中介会说这不是我们中介的费用,都到过户的时候了,你能不交吗?买房人顿时傻眼)/ c% Q' Z% W$ q' [/ E% T
1,房本或契税**满五年(评估价有区域标准)4 p1 s6 g2 Y' b' A" }
90平米以下的房子按评估房价的1%收取(不是成交价,切记)& d6 S. H2 x1 m+ q# ~$ w+ s1 ^7 Z( A
90-140平米按评估价收取1.5%$ I0 v# @! P8 N; H/ V6 B
140平米(非住宅型)按评估价收取3%
. ]' M' V2 G& c3 q# O 房本或契税**未满5年的一律按评估价3%收取* M# t) C: L& X. E, `
- V0 X+ |" d _' d- E2 `2,营业税:
/ T# _2 o2 o& @; W# p) j& b3 F; n- l 满5年不交
9 K$ X& G6 M! V1 P8 \ 未满五年按评估价的5.4%收取(这个是很亏的,你买了不满5年的房子就要交)。比如评估价为160,0000万的房子,. F+ T" C( n6 y) N4 Z* B8 G, r0 \
就是160 ,0000*5.4%=86400元(很高吧)- X( K5 o( z2 [* w
* Q0 A% ]) K; y% ~3,个税 - z/ C: b& Q6 {" Y; g
满五年不交
c: E$ H* ]- } 未满五年1%
: h& a5 F+ v& {6 W, u. u4,印花税
# @7 r' A6 n* N% ~& ^ 忘记怎么算了,因为太少了,好像是千分之0.15
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* ? g7 p* {7 C) x( H: i% k' [& F% y第三:中介费用(黑死了)
5 ~3 l( {! a8 w4 `' J9 u3 ] 1,中介费:基本全市统一成交价收取3%,记住,这就是中介在放P,别信他的,基本1%就能搞定。如果你是一次性付款,0.5%就可以了。(同一个房源在房子的周边中介都会有,自己完全可以把自己相中的房子告诉给你找房源的N家中介,甚至告诉他们门牌号码,这样中介就能很快找到你相中的房子,你可以和N多中介先聊一聊中介费的问题(只是闲聊,探探他们到底能把中介费做到多低),这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了,因为这时你就占主动权了,我不是不在你家买,是你的中介费太高,别人也有这套房,继续别人家谈,一般都会到1%,我现在已经在这方面胜利了。(切记,不能急,要周旋)) K8 k; j, [7 S
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第四:中介代收费(贷款服务费)全市中介潜规则
9 z* x8 i% _ [1 l; }$ K' j* F 1,权证费:3000元
& d; ~$ j Z7 v2 M 2,过户费:1500元
1 M7 s |) o% g- k5 e9 g 3,贷款审批费(服务费)1.5%6 _0 t, F. C" h/ k4 \
4,网签费:3000
9 n+ G- ^- P, ^+ y 5,律师费:1500
8 f! O! z0 G0 O, e$ k+ F" F0 f$ K 6,评估费:3000
7 j1 `/ q7 E3 z& f" ?5 G& u 7,单证费:6006 k6 J. s0 b) e, k, t1 X
大家切记:这里边建委只收2个费用:网签费(评估费):400-600元! b. Y4 J% w) c7 n, E" F2 m
过户费:300+15(房本)=315元$ }3 W3 s b& g/ U0 O
" Q( F5 _2 s7 r$ G3 h3 @其它就是扯DAN,大家一定坚持立场,一分不给,或者和他谈大包干儿,就是你去给我办贷款外加你的中介费,我一并给你,基本上相当于成交价的1.1%即可(人家毕竟也要付出的),反正我就没给。
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