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自今年6月6日上海出现八地连拍，久违的高溢价旋即重出江湖。仅仅在这波高峰后20余天，6月27日，上海奉贤又出现3地块溢价成交。0 _% w. ^ B t+ I
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这3宗地块总成交价为6.77亿元，除了一自然人以1.88亿元投得南桥新城一商业用地外，佳兆业更是这个月第二次出手上海揽地。
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疑似万科拿地
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* p' w6 Y: o; L+ V% C8 D0 A5 A 本次上海奉贤区土拍中，佳兆业以4亿元，投得一住宅用地(奉贤区庄行镇B-08-02区域地块)，该地块面积7.03万平方米，容积率1.2，拍卖底价为2.36亿元，溢价率达69.3%，折合楼板价每平方米4740元。
2 }7 g8 R0 |9 J3 J; x3 j 另外，一自然人以1.88亿元投得南桥新城一商业用地(奉贤区南桥新城04单元12-02区域地块)，地块为2.02万平方米，容积率2，底价1.21亿元，溢价率55.49%，楼板价为每平方米4665元。1 g# [& o# s5 E& ?( E
( }) o- n" ^2 m1 H 而在6月27日成交的三宗奉贤区地块，其中一幅由上海恒大投资有限公司8900万元竞得，该南桥新城04单元11-02(2)区域地块，楼板价4167元/平，溢价率15.75%，也为住宅地块。地块面积为1.33万平方米，容积率1.6，楼板价每平方米4167元。( U3 X5 e+ b e# ^; m1 Y
+ ]4 `& R! Z# p; k, H3 Z4 q 值得注意的是，该公司曾于2011年3月以2.09亿元竞得奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域住宅地块。
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当时曾有媒体解读该公司就是恒大地产下属公司，后经恒大澄清表明事实并非如此。
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" \% j) E! n4 P8 [4 ^# Z 然而后续报道并未停止揣测，之后便有相关人士指出，该公司实为万科下属公司。是万科此前所收购的上海本土房地产公司，所以此次27日拿地被划入万科名下。
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0 z2 {# \! H$ H& J: d3 B7 e% S 而昨日土拍后，经观点地产新媒体与上海万科进一步查证，上海恒大亦并非万科子公司，只是上海浦东当地某公司，与万科也并无关系。
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持续的“高溢价”' p! H b) q# P7 R/ f5 F1 M0 ]
) r; y9 j. A5 \. _ 虽然万科并未参与此次土拍，但并不阻碍其他开发商到场观望，包括中建、盛高置地等房企相关人士均出现在了土拍现场。
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/ i$ q) b0 ?5 f 更引人关注的是，在此次成交的三宗地块所处的南桥新城片区，楼板价均未高过5000元每平方米。
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而去年，南桥新城区域纯宅地的成交记录显示，彼时楼板价要比今年高，在5600元至6236元/平方米不等。: P- x+ f0 k* i9 ^& h# J
# J, h" O% w5 d: E: ] 同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“低起拍价”是导致“高溢价”的最重要原因。这也无疑让上海的土地出让多了一份炒地的嫌疑。4 c) N: D1 j' u$ P9 u
1 g$ w& X$ l8 M! w 据了解，今年前五月，上海土地市场成交情况相当低迷。相关分析数据指出，今年前五月，上海共成交29幅经营性用地，成交金额为85.12亿元，较去年同期减少76.49%，仅占去年全年总成交额的三成，萎缩趋势明显。, o5 a- e' W5 {. O! {. t3 @$ s
^ w5 O7 M [4 ] 且这成交的29幅经营性用地中，仅有3幅溢价率超过20%。5月单月成交土地面积仅为70.95万平米，成交金额89462万元，成交溢价也只是3.27%。. v' Y5 z6 f' Y0 a# J0 E O
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但在经过1-5月一番底价成交的态势后，数据显示，6月在15日前上海进入现场竞拍环节的经营性地块就达到12块。从本月初的土地成交的情况来看，成交的情况让人满意，其中嘉定区更被认为未来将是供地的主要区域。
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本月截止目前，上海成交土地面积已达107.5976万平米，金额550702万元，溢价率14.78%。& F* U, V: E+ Z2 ^ @. ]
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这虽不能和去年同期的土地成交数字相比(2011年6月上海成交土地面积191.12万平方米，成交金额989792万元，成交溢价23.70%。)，但比较5月份，甚至是相较于前5个月，可说是有相当大的改观。# g( U! G& \2 s' b3 t
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对此，张宏伟表示，从上海市商品住宅成交量来看，2012年3月、5月商品住宅市场成交量的回暖也让土地市场的“高溢价”成为可能。
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: |3 Y# |( i. b) F7 [' ]7 u6 V 但他又指出，房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”是魔鬼。而这也让人进一步思考，其背后是否在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情。
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发表于 2012-6-30 16:22
