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写个长贴，各位慢慢看吧
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- J7 b3 k4 F6 `- P1 h  ?  s; B# ^刚需理由，换房原因：
6 E' f  v8 l$ T& k因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。) _5 @6 y9 W- H: b
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房, Q2 ]. E2 l% W5 l) l* |, @! S
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧9 q2 `- h& X4 [) U3 b

) I0 Y6 C9 {- J- C7 q分工：
0 `! v* ]( O5 A* b& u卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
9 u( q) c% |; y! d( D0 V买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房1 @% k$ x; G) X( F
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万' u% w) N. F3 r4 X
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷, a% W3 V/ N* s; ]
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
" A0 y. `- H' a; q2 g6 O7 T                  大户型买不起，至少要求一居吧' F" c. e4 p7 P- N# H! p% R( l1 P
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的6 c4 p8 O$ y3 q0 R8 Q
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' W9 y6 c* U4 @2 V' M最后的成交结果：2 `9 S6 P" c$ S; K+ e. H
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日  H( \3 _# }7 R/ a3 I3 `& ]0 r( R
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
9 g  M# u* T; V8 ?% E8 c: e卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  0 x: L8 g6 ~# w, F/ z; h: N3 y

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# F- v$ N- D2 ]8 r2 G- c* x卖房日记：
1 ~8 k% y( j# {! Y& o1、定售价4 @* |; T/ A0 z+ v* Z3 x! b

6 j. Z+ V. N4 w7 X0 V- Y2 Y. D售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
' U1 i( O2 `$ @# e8 u# K得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W$ o+ @$ W/ Y9 ?( X3 G; Q, }
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W, s- s- V7 T5 U: s% n3 j
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W4 o+ I; N6 ^1 ~2 Z# \! @
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
+ u6 v" e# |; r- D- [' e6 O3 g- B% K8 C) e) S

# o  x" D3 l$ n9 l9 Q: a  J% v这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价, ~) q/ h  q( ^2 }  P. I1 _3 }  z$ K

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2、是否独家代理. Q2 _) l/ O, k* i: S

! Z" G5 s) ^  O( V/ c; K, X; R" p$ L$ J) y8 L
虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
5 I: a) {, g, p) {( W) A2 k当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
2 b) l) q3 i0 a6 ]. ]) P8 L2 I& f1 U9 o$ q
2 C4 _: S" }* T) _" G6 ?
但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明& z2 ?1 _2 h3 I% E& |4 g
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总结独家代理优缺点：2 G  ^3 T3 w: D; F
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金2 F6 U5 F* y; E, C
          当然如果要独家代理，建议选取大中介/ Y0 }) i/ z+ s& ^2 g8 V
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难/ p7 p* j+ i' U% D. o
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+ z$ d! _1 e- {8 dPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
% n. T( X2 R; h. W  K
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7 q! z' R% V2 e% f" E$ Y9 _做饭去了。。。。9 t3 ?2 p+ F9 B, Y! d( k  `0 U
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孩子睡着了，继续哈
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9 O5 L3 a1 x  u! h4 W$ `8 [因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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0 I. E0 ?6 q( ^4 P; W( e4 x
看房其他需要注意的：' ?* m6 G. S# q2 A
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以, [+ U' P/ n- E% E3 C6 \( q8 F+ T, S  T
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
$ ^/ ^1 J' N( }# `: j2 e1 L. h只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
: v& @- ?+ ?% @. ]* A. i- ^* L这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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4、谈价: t0 s: h( D* V& j) a

7 s: q; m4 a9 o# u% a0 \2 ^4 F我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的: K+ r! R& I' X+ w4 D0 ~  |- S
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家- G0 O% w5 i6 {# ~) Q$ n

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" f6 x% R, l! [( z5 S第一家：没还价
+ ?9 d" w6 W+ x+ m是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
' ^- `% Z! k' U1 x+ j! K# \结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢. D% E" @" i. Y! Q
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
% a7 t; j# ?5 h5 i过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
% P. _! r2 ^0 N大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W0 Y1 P: i1 F% q4 r# a. [
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢, _) N9 ^: q. i* }7 i
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# }$ ?; d' p3 S第三家：年后大年初六来看房
' r( Z# _% d' V  ~" {看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下6 o5 q7 |/ {" i+ {
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。$ c* O& B* D9 ]  l8 q/ E( @/ U1 I
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
' G0 w. {0 n! p3 F1 R" \签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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5 a1 g9 O: I( x: p" b  V0 U5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
' g& Z  ~/ V# p这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
! Z, A/ I$ F5 b+ L3 \; v1 R但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨8 y5 d. M) {0 E2 v6 k
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。9 K& W+ ?8 J& G+ x. Z
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4 f! j# f$ r- G' u
卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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8 M: N% U" V7 t0 u0 |买房日记
& c) P6 M% ^" o6 |( L1、选中介
' v4 S; G6 x: L; }- d0 H大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介7 N1 N( ?2 m2 M/ b" d
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：; z. j, E# m$ _4 r4 c* N
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢/ a! Q7 N, P$ m
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
( f% Z3 F2 y6 u综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷# l$ b) J* c1 T: t/ ]1 `- E. B2 b
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2、选地点：% ^6 ]7 |5 ?, }
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
& ^7 C+ B* E0 V# i最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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& Y: V2 A3 u( G7 e, Z- d8 r8 [3 J4 S1 G4 J3、看房% d4 Q" k, v9 p3 V% _. c( Z( W
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。) q3 Q/ Y6 C+ s2 R* X: b# B
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
! h8 x/ N' Q' w5 i# I先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
3 n' M1 z' }. _* `3 i2 v其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。/ a* P9 N6 _0 e; o5 _+ x- Z

6 ^8 u- N; \3 }1 g- C3 H' `+ g这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦/ w# K- Z* W9 v5 ?
0 J4 a1 ?) w1 ?: H* {5 p
( {$ S. S) Y0 K' z' f
继续说看房哈
5 B' X0 l; ^3 u8 N' B4 C, e2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
4 ]0 q! s, w9 M5 R- M但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约* M( J. X  ^/ b! I% F5 [' s4 i4 Z
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
$ L7 A% t% A9 i6 c$ f我很失望啊啊啊 。。。。
# }8 N, [# D" k8 r" j+ h中介安慰我说，在这再等半小时
- e3 R! ?, ~" M3 s; q然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
1 k, R6 E$ C" V4 n2 ~/ R$ J3 o房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
! _, ~8 j2 _# f我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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最后晚上7-8点，签完合同" E+ N+ O0 x% `  a' b( d

! O" G+ l# s3 j: S  T4 z( k- c
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4 v0 f8 C+ N. ?$ R* c
3 @( F8 L" J4 D$ [* ^+ R
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( u$ E+ _& c6 a* Y9 a$ }8 w
7 t' F; e3 m; ^/ d
买卖房手续4 l) g* y+ \! [4 n( ]( k' L/ T

+ @" n* G' Z4 d1、揪心的3月/ ^# P5 y$ R' ]" [" u
( |0 b2 f# Q& N% a' D/ N

0 X% w) P3 X  B5 J& R, e因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬* M+ ?! \% c9 g( q: f# S
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴* E9 L7 C) Y" n9 f0 L
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
8 S. M% l+ Y2 h8 f经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
! m( `- L( F) g+ C9 k# w4 q5 J  }. g3 ^* T: ]

3 M) J% f8 n  P' x4 q$ ^+ q整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。( s! L$ d% y; w2 `8 v
  p0 q, i- \  M4 h2 `

6 T/ x/ {$ f8 I9 h1 k% ]5 s2、买卖房手续
* }) [: p( X* G: G* W1 m
: e6 n1 q! N( `+ i- ~6 T7 C- F# T+ N. q$ b+ l+ k( }
卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
. H4 ^- ?; o6 w2 ^7 C& L小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
' \2 A' n+ b6 ~) [, f  c2 k先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
7 r9 f7 x+ H- `* M. J5 j这步没有疑问
/ t2 L1 u7 i8 k& i1 s) e网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
  p" J8 t2 v+ U! O% e7 R其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右6 n* Z% }  {$ ]5 k
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
7 q8 @4 Y4 u) T0 }这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦7 t+ ^0 |5 g1 ^3 }" ^8 a, u
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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7 C' z' L/ I, T! V0 z
最后总结写下，省得看的复杂：  q& F& M3 s# K; f

. G6 j) T& j1 O$ U7 |" K# w$ ~- X) Q0 ?6 g3 y8 U
手续过程如下：
% V3 E$ m) ^$ x+ O+ }! G1、签订买卖合同/ h) R% X. i# E; G
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果# k! I7 Y, [* m4 n0 e# h* _
3、网签合同
+ D5 O4 Q7 Y# ?7 g% L0 ?3 R要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
3 T1 Q) O4 a/ {8 H# P如果需要贷款，继续下面的- d, t6 f6 W) Z3 Y' l# k) O
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日* t- a4 }# u1 @, B
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
, Y- D6 a$ s. `4 n3 l$ fPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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& i: m$ l5 }4 ]- x/ ^' C# M# S: h* t$ \
) Q" h0 x/ R! R4 q

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' ~; R9 r. s. d" @6 E0 R* A, V3 D; q  h4 H( p; n. c6 k
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
, s6 u- d. N$ D4 z9 h/ V话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团( _6 T' c8 g, ]
& g/ z2 V& g! x/ ?+ e
8 w9 c% d2 h# d" h9 E. s, F
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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9 x" ^9 u2 @4 e( ^5 s9 a# L/ R# f  @& N
想到个问题，提醒卖房的注意哦：* n3 Q/ R4 n' }8 Y
当心全款买房的人6 K, D! X8 r9 I" x% B- F. X% n
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。+ V) H9 j7 c) q; z
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
& o. {: p8 ?5 g) L$ t& i我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户/ w) o$ _+ G( C5 J6 l8 v/ H0 Z. l
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险# p& [# d- H$ o/ P
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招  N# _& {6 i! ?  R4 S3 h% Z7 m
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
4 p; o5 K+ \% D# @% v$ _4 P3 N# Y* h最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房* E+ M: v( z7 l# R

0 m) E+ O1 f7 a8 T6 `. O) X又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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签合同确定首付时间：
6 t& g) N' V0 t" o! Z2 ~对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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- I, l- h. Y/ o签合同约定的交钥匙时间：
, h' B$ T7 C  k  [卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
1 U/ r" y" H9 P0 g* i买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
. g- a; P# F+ V; T9 k我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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! r9 T( f0 G; ]0 d; S8 y9 f. a- Q5 }$ O# Q% D

chq0923

0 L) G8 o+ {1 x

$ `3 R+ r1 ]3 \+ B! ]9 w这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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! ]; O  d; J* t/ BO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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; Q6 o7 R9 l9 q! q! n7 Z: f# W: S% E, }/ c
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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5 ]0 n1 L" `4 D/ ?基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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0 k  W4 e8 u  O0 O基本写完了，谢谢捧场哈1 c# D/ F) F$ S6 t. Z9 W
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦# ]8 p2 R9 H1 R' s1 p3 f
如果是按全款收是按1%的, `( W) d# Q) \& X