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写个长贴，各位慢慢看吧
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; ^/ D" q2 r* q; u$ E' \2 j刚需理由，换房原因：, ]* _5 s+ G5 }6 e: O: N  e
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。% E' `2 [  y' D% u" S+ u/ o
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房: l9 D; b! F# I# p+ g( u) n
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧0 O7 t9 c, P9 l9 \

% g3 l1 T" O0 f' r+ h: V  T分工：
# f# ]5 I$ R4 g# H; C2 o卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
* R# L; p) @- }买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房1 i; E* C5 t0 o* M( n/ i
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
+ s7 Y7 a/ Y: z3 ?( a" y! s6 y                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
  I/ M+ d: w% H0 n1 v/ O+ F1 k! b买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
- M! n9 |# i9 V6 b; A8 b3 }                  大户型买不起，至少要求一居吧* w7 ]" N6 [# s8 S' ~
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的, Q7 \$ m8 R- w* _: p& [- r* o

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" S9 _+ U0 _% N1 I: `最后的成交结果：4 B; `9 p2 B7 V9 i4 z
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
) f' Z+ x' A% H& p6 g0 W' r买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日* z0 v8 J, ^4 o9 r
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9 U1 t# k$ B1 |% i卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装% h9 k7 t& X( i( [. Q! p
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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卖房日记：$ O$ L5 ~: O8 o5 w" W
1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询% d8 `' V; z, M- n1 n2 z# C
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
1 z: z( u$ ?3 j6 ~) z最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
" u5 a* j* S( L) B/ ?第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W  C$ S8 A5 [% ]- C. S/ Z; m
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗, D# I8 b8 a( l" S: h
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- x. T6 N2 F/ M, ~$ p这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价: k6 ~" i( p: ^  T

2 {( a0 N& \0 |/ i! j. |0 K& U' `0 }/ ?
2、是否独家代理, @+ w/ Z/ i- A' B! c

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. Z* E; |, b, m3 E4 G2 u3 V/ m. {- ?" V虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
/ u! c6 [5 P& r3 w! }1 C当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理* P8 J, Y# p% R) G
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& e- ^! D, g2 g" L但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明; B' U% t! O5 a" t4 O+ D! U
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3 g7 }, i. f2 u: h. C0 L总结独家代理优缺点：
1 b3 Y% N2 p% J优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
1 W- r$ V  N( j  b* k8 }/ I- E          当然如果要独家代理，建议选取大中介7 [( x! A' {! j# [3 z" G  N1 R: @7 M6 ^# j
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难: [! ]  K6 `4 M6 }2 n

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* \. W$ i: q9 O! s0 k: ~PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。% \# J& H$ U0 q2 f% q

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做饭去了。。。。, }9 w; m, O9 x0 S  E, a8 l
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孩子睡着了，继续哈
6 `, _+ d2 z3 }- `# _3、客户看房
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6 z/ x; n/ [$ ~: u9 `3 [7 N0 D& _因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！0 P# O' M/ r( o; Y8 ~

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* B% U0 h% P5 _* N3 K$ ~! C看房其他需要注意的：$ U1 S1 ]5 B3 Y
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以! z" ~. h( c1 q( f% D
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以, t1 b0 C* U1 Q, v7 H1 x
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的7 q( I3 ]7 J( h6 Q, K6 {& X
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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4、谈价# R& J$ Q2 ]: M0 X
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
/ X( Y. z/ z) w) q7 G6 Q4 T所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家! K! O, C& `0 d6 r% I
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第一家：没还价
7 t+ V7 d# U. @$ r4 W1 {8 J是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金/ w5 O( b: q8 s: C
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
; P) ~! X; y' Q8 B6 R这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
* T# F# h9 U& H: S4 z0 O过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意6 f/ M% ]/ c" o3 b
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
0 P) ^+ w+ b. t/ R- s1 L我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢. x, X9 a1 C, ?6 y" I
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5 K8 C3 S/ U7 ]: y第三家：年后大年初六来看房. F! M4 C0 g& W1 H/ a) m' l/ D
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下7 @7 }6 |: W4 f2 ^
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。  H, \' H! X. b' D
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
7 P) z- ]  A9 @, B5 a签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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5、定金+ V5 F& ]1 @( c* v; n: a5 f. h
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, ?$ _, L. K9 [( W, b: K225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
2 u6 r3 X4 ?7 T8 i* s这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
4 {' p7 ?# w7 }2 m2 d! T但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
' Q9 Q: S% I/ w, T* ?$ g最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦8 j/ ?* e& }( ^% ?; ]* W

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9 f. P6 R; g! t9 U* ?+ b; ~% }3 r. [" |4 P6 k8 Z) H
买房日记) x2 o; I2 R1 i: k! N
1、选中介3 B7 C. J$ \: l9 i1 P5 N
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介% z" W( s, d( M  w; w* V4 X
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：0 p" R9 G- f( M! U* K
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
, [' I# q  J& t6 _! p8 _链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大- _" D2 W3 Z4 r  B0 s
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷9 G9 J; s6 `. i" v# _

# M! z1 k( x2 \3 b  R2、选地点：2 Y6 w% G  M1 k( m7 T
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
5 t+ M" B& `/ x7 _最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向" K2 G% {) Z: m) z' Q" @

8 F( h+ l* R/ ]5 F! }$ D! |3、看房& O/ v, i' H, S- z, u; t% q* {
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。, J# t2 q) ~. u. ~
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~. ?& p( X6 Z; I0 s: u3 P
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
# T/ p! h5 q7 w- L( L其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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. H: O9 X% J, \" k' i/ Q这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦& [8 A* d4 T. G% ]& K" f" h
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, O& G: Y: c" K( U继续说看房哈6 B1 s4 s/ g- D
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下( z0 z+ u  A- l) n
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
2 J& s- n& T6 K3 l; v* z' J* _签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介  J) Y7 I3 o' T8 T
我很失望啊啊啊 。。。。5 m5 |- _; {3 G/ v5 P( Y
中介安慰我说，在这再等半小时
' q. e* o- G* ]/ @. T% e9 V然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。  g1 G' D' r1 q* w) w) J/ Z; L
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着( D& ^% `/ D3 M
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~9 ?2 T/ i7 l! q4 W" ]

- ]% q/ B" L$ S# w
- A6 }+ S$ B  h% ], m" U最后晚上7-8点，签完合同
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2 A# A" S: w2 v! E3 A: g, M4 W' T
买卖房手续
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1、揪心的3月. h# P$ Q# @! |5 a0 F# e3 s

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  ]( Y, j& A, M' }7 m# C因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬& I5 Z! P* u- S% Q3 g/ `* }
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴$ ?, ~. B# F% d5 _: \# f! L" L; s

5 |; E% o, y! a1 Z没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
  `$ c+ B! L' n9 z" x6 i8 v5 f" L经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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' v! U: w! }/ }/ h; M! q
6 ~% t+ E% t! W/ ^" \整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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1 ]% \! @" B1 Y2、买卖房手续
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+ [* B( [  B: G2 M卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊' Q* }! A2 e$ Z6 d# Q' Q
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了$ K" J& s- l8 W1 X: M
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好& z5 Q- [0 S/ F, j2 Q$ `' [
这步没有疑问9 `3 j* A1 y, @* G7 [1 l% `
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）# C8 S/ |' O! m, p+ J8 a! W
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
% }) |) I; t  o$ Q- x资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
' Z( W( a* K8 V, ]3 a这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦# G0 q5 d4 k. t/ z( \) p, Z; Y
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日/ S$ Y) U, O! z& j. z+ ]

( O9 a) c! Z5 Y7 i# Z5 Q$ W2 {4 b8 R" [* J% k
最后总结写下，省得看的复杂：
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+ i, F! Z' U5 d$ @手续过程如下：; r9 G7 z" ]8 g3 i2 ]; u* _
1、签订买卖合同9 \$ g# l0 u& _
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
' D% ?. h* B' v1 |, h& ~. C; e1 I& U3、网签合同
: {) W. r3 t5 F. T要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了$ [6 \2 a- ^+ A( \; u$ H7 b: }. h% `
如果需要贷款，继续下面的
% s  J+ `9 D: B8 b! v4、面签，等银行批贷，需要5个工作日) j# h9 n; J* q! A
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了# M7 [) _) [7 B9 t! y# ?
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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" P* _+ y: r7 X- G; d7 I7 O" L; V$ \) u+ T
0 i: H. c2 K4 T; b& @

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: T! C5 R& W0 i$ d' M

: W, ]5 w& z7 q2 ^/ l这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
# F0 w0 {  {  {话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团1 s" k% E" o5 K; G: Q( P. w
- o5 j' X$ [) s$ _& ]1 x* \
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有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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2 `# h8 p% I" E4 A* C0 Y! H. Z5 I& u2 V
想到个问题，提醒卖房的注意哦：
1 v5 d4 A5 W# B. X9 ?( U4 n当心全款买房的人1 H* d0 R1 R) {* a2 ^1 n- l; \; S
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
7 A: U8 n- O8 X0 }4 |8 _* @5 n6 P有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
! y- B; ]) t' n  p: Q我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户9 M. K" n- w( r# D  j; N
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险( z7 q- ~; P/ V* Q& e7 S; b. i
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招! j1 E8 N) N2 b
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
. g% m% m; s% S最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房* z. S* g! E9 k" M: K% \) _0 Z. g
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又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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  @6 \. [* Y  k* a' L! d签合同确定首付时间：3 @' L2 [, u1 ^; a
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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签合同约定的交钥匙时间：
7 B& K$ M0 L; j7 l, _" P/ U卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
. `4 h% q& Q+ F5 |5 |, J买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
2 u( C( k! x4 F+ c我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

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这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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- M3 O; ]) q: l" j% X基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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chq0923

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦" W/ D: ^: v/ N7 |+ ~4 \( w
如果是按全款收是按1%的6 B  \6 f; |$ b0 \# f7 }+ w