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写个长贴，各位慢慢看吧
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刚需理由，换房原因：: J9 z' u7 q$ I' a
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
* x2 b# K6 S3 }, l( U/ \0 \孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房8 T( |. Q  W8 d3 @3 o
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧) C6 }2 J3 {0 T6 f: I
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分工：
, P6 `( I0 M& W! P3 J5 M卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房1 x! V1 l* H( s  D
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房1 m9 j8 ]% U+ ~) K' X

( F5 }5 ?8 b& ^) H- r卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万; [3 D3 Q4 e5 b3 o
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷5 z) l8 a6 z4 G- H3 T. {2 z
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向8 u0 N( K0 L, L! x$ z
                  大户型买不起，至少要求一居吧* _6 \! b3 }: D
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的. M* K+ a' A2 |

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+ H3 q4 l5 S  p' B最后的成交结果：
+ ~9 x! _. ^, G7 f0 H& `卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日* x6 \4 D& d3 C& R& H
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装1 N1 f. N' M5 X' ~! e/ Z5 O
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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卖房日记：6 n3 w! `9 W, P! d# I! i
1、定售价* I: p" y# [& @8 Z) y
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
9 z  h9 ?$ P, [* X8 k! m5 L得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
% \# U; i3 |1 Y$ u最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
' i$ q* V* g8 E4 n$ X第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W8 |: U$ P; L6 `& x
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗6 N5 I$ m8 g; m& r

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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价# v) n$ \. N4 ]! J: e: e. O

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2、是否独家代理
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
$ ?* o* O# U2 u( \: O当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理" U9 \2 B/ d; `+ P; O
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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总结独家代理优缺点：
0 ^$ |" k: R2 j) m' F3 g优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金3 R4 w# Q; Y; X) T- l' J8 c# n5 l
          当然如果要独家代理，建议选取大中介  G" y, t* q  a) k
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难+ c1 f" L: F) X

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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。" G7 W! ~6 P2 V# o0 L5 e) e$ f

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做饭去了。。。。: d& v7 K/ M  }8 T. L/ ~

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孩子睡着了，继续哈
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5 m+ K! D4 c) J6 \因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！0 ?$ A' z  H) Y. n$ B  z5 o
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看房其他需要注意的：1 t" M: u. `: V6 ^
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以+ L3 o- t( j6 a* j
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以3 o3 _4 F9 Y9 S) R% d# z$ ~5 R+ q/ c
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
. C4 r3 q+ f4 M+ L2 [这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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4、谈价
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' h! L* v7 y1 x4 T( w3 }5 j我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
7 K8 t* u. u( q: a* \所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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第一家：没还价8 G: v3 ~8 @. ^# M7 G! K
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金# m, A2 ~7 r9 M, z6 t- ?
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢* n) ~  ^) C  h
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了% L3 i' G6 [, x! C# \. @
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
+ o1 `+ j, {& ~( J& y6 q0 p大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
6 I- w9 Y- P$ i- L) P9 Y. {, Y7 |我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢  D2 ?1 ]9 r" K. Z

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第三家：年后大年初六来看房
: R; C! f9 J) i: a7 R看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下- J7 |! D+ n3 F  U4 q$ ?
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。, l. e+ n% }6 G" L: N! ]9 k
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
, P1 {/ S/ F" V, U# J签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。# r8 G0 M. t# i. m0 y& z/ f3 S4 [

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' a: y8 G* w9 o# }( I" S. O5、定金( {7 r' k% b& |7 F/ ~
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/ h- L, G5 E5 b' X5 l0 M9 \225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。/ Y  O3 F6 A; k3 r/ c
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏( U, c3 l% G6 K! l  \# @2 W9 @7 \
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
8 X6 p+ U- g0 i. p' |+ @最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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买房日记
: W. U  i! I* A1 g1、选中介
/ J" O2 Y6 A8 E1 d大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介% g/ C) p$ ~! c0 f# M
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：7 e3 `, b+ E* }
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
# k; [& R) U9 |  B. g链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
  ~% n  R- ?& I综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷+ Y9 E* @0 o) d9 ?

2 i! m1 {8 x8 M, r6 W* ]5 z2、选地点：2 p7 p- f' o- S) Z: o
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好( _; z8 _1 e4 y( b8 X
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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3、看房
/ u1 ?/ @5 r3 q: c# y先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
  Q- M$ R8 q  \# E  Y每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
9 d! |# V! p7 p/ R, I5 }先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定6 n0 W5 F5 Y6 R  S- P
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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继续说看房哈2 u- [9 ^1 `! [1 L, s8 a
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
% {0 e5 O/ h+ c6 g* T) r( x但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
0 {) N# G" g; I) r$ m7 z2 B- f签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
9 F) o6 V' d2 h( f6 }我很失望啊啊啊 。。。。
9 r* Z$ H+ i. \& R中介安慰我说，在这再等半小时
* ]/ l, B7 R7 `然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。8 a9 ]$ C3 {& R
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着0 E4 @) R$ k! Q+ R
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~) L9 ?2 b9 D8 |8 x( [

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最后晚上7-8点，签完合同
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3 n+ u  S3 C1 z5 p6 m买卖房手续) p  o1 ^( v% d" L
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1、揪心的3月* l" D% H% [" u
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2 E3 _! u3 G8 z* E# b) b: Y因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
4 }) b! R6 v1 V3 Z: D( D所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。4 c' q& X8 R" l" ]) r7 I* Z3 \; R
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。% p/ {# a. C. H1 \5 {+ F

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. C( m. J% \' h+ W% \整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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2、买卖房手续2 _' A( p" A# U( R

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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
- K6 E4 J8 U8 [" k小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了0 X8 @( M8 l. `0 E% S' t
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好7 t5 c7 Q' W7 {
这步没有疑问7 ^4 ~5 [' R) F! W4 [; i  H" s
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
. Y' v: }9 C" `. c* v其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右: Q7 m1 k- j+ c0 z+ _) n  R
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
; ^, x( W) X* \6 c/ X( V$ t; q/ S( @这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦8 p5 H# x; ?1 \5 z* e+ H9 K  S4 r& u
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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最后总结写下，省得看的复杂：" p) r) ^) z# [. Y8 d! G

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手续过程如下：
2 z/ X7 Z6 ^- S# S$ G1、签订买卖合同
! I5 V0 m* C; Y+ j5 D) Z2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果! q. V7 H* t  B3 R2 J" z1 H/ N9 A
3、网签合同# f. F: W- o# G* d! u& ~
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了6 }( z5 F, T: S
如果需要贷款，继续下面的: L$ b: e# ?  ]" u$ u
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日1 J, O$ `$ v$ d' r2 n
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
/ A' `- q7 _4 W6 ]- d! U; r) h. @PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕3 I+ R1 m1 d& x$ p

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/ D7 C; V  m+ j* \
' J, a+ c3 d( M# m, v这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
% S; \* `& z. O! s& v话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团& o8 _7 D9 W* W% B, V
, u0 K+ g  k/ Z/ B' N

4 {  z2 q3 o; t7 w4 _有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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) Q6 d3 T1 a- P+ w想到个问题，提醒卖房的注意哦：
. n. Y, U+ `$ {3 b3 K当心全款买房的人
  X1 B$ \' C& v7 f# \. ?因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
) `6 v2 R8 }7 @$ b有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。3 l3 {) y- O2 ]) F. e
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
# |0 E& p/ N! x- w7 @4 d  Z  @7 n6 _换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险+ t6 o/ m; l& b) L; ]1 o9 o1 E
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
+ o: F( k) O7 P4 V而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手! d2 p* e- z& N2 I. H/ z
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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/ K/ R3 G( c( n, g, P又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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  L- _' T0 [; p; a签合同确定首付时间：8 ?1 i. ^3 Z6 W0 `/ n) F" w
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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签合同约定的交钥匙时间：  }! r! d5 H" F
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
5 ]* i) C, O; ~$ J% y6 S7 c买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协! T0 b( x3 Y1 i) P. X
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到( r7 J5 @5 a) L& G' B0 Y

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chq0923

1 B( ?6 O! f4 ~
, r% k7 }- H( |这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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' ^7 h4 ^& t4 P3 P5 P基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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1 f5 W' n) h9 v基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
' q7 Z9 O4 M8 {* X" m! P  E% D3 N如果是按全款收是按1%的
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