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写个长贴，各位慢慢看吧
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" u0 A) ?  `/ ]) c2 l3 U刚需理由，换房原因：
  K5 s) b+ q! Y: X, V因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
; |9 z/ ^  Q) g6 @' _- \) z8 H孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房. Q% N8 `; ~4 {% `5 G6 N* m& A
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧" T& i2 T, ]& Q4 z+ [
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分工：7 c5 _$ m4 j" L
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
- X# h* n; G  c9 A& u买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房: h3 Z' C, R  v. |4 T, j# b% l
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
: K! @% r! h# ^% m. \3 |: i( J4 O, |8 R                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷: q( r& n" {' B5 q3 ^4 F6 i
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向8 S7 `, j- g, ^. r" A) `4 @. |
                  大户型买不起，至少要求一居吧; p6 c2 N( [: O' m5 L
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的  f5 k) P  E3 n# f* p, j( }# r
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最后的成交结果：4 i; @' k' u1 o" {9 z
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日8 ?( Y: q2 D- w  q
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日+ ~9 ~+ D9 `9 Y$ ^3 U* `8 i

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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
9 \" w1 o0 x, x# r9 M. ~5 D卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  . C4 v6 E# Q; G- r$ e' A" C# ]$ w

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卖房日记：8 {5 K' A0 \9 y" f  J/ C
1、定售价! [( K  K" f% m7 A, T! }
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
2 P# I) \1 D2 S得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W; f- }7 H9 R) ], J( T) R. C
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
/ I' p4 m6 p- z9 w2 q第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
" G8 G4 k& g5 a5 P- P) ?后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价' _4 b, K3 P8 N, t
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* M- k; y3 V$ r: h, _  A* c2、是否独家代理/ c( r6 |% T& T+ D
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理  Z. w9 R, R6 u
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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# J6 c1 Z0 _6 m( a5 G1 @/ u" H但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明9 s' u5 O' t* m( n/ h$ }

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( V" f' d  I! _9 P. N9 s  G: N总结独家代理优缺点：
( z& U$ H/ _9 M* r优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金0 O6 \, w. R" c
          当然如果要独家代理，建议选取大中介
; O* m: f& Y, r, S缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。
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孩子睡着了，继续哈
1 z0 d7 l+ }- Y, r; ?; U: Y4 V4 S8 N3、客户看房7 X( u% M1 b1 E" h& V' \. `

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7 N) L( E! `$ X% J( V因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！# a8 T" W7 |- }2 G+ Z. ]( X( K; X- ~, F

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看房其他需要注意的：
- B2 V$ i: B$ G  J0 l- L6 j一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
9 q# k0 {8 G% F5 V0 L9 h' M如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以1 z9 {: f( k5 x% ~( e% u5 p# z
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
9 f5 h  O/ v4 o( r这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……& w! |; u9 @8 ~0 I' K( v0 _* r

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4、谈价  x) z( U" x' y4 ^9 N4 H

( F, @3 q' R; }' p  r我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
& D! d# h$ s' N& p9 D所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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第一家：没还价8 q' H$ b# c6 c" e# k
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
; U6 o( r, I4 F) p! d结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。$ }; y$ d& L( Y" `

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: h. j6 k, `& K$ G9 P第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
# m$ q( R- j8 v2 K+ D5 R2 Y9 v这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
/ r! J+ S1 v: ]7 w4 l( _  C2 K过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
( O; a' P9 a  P3 R1 U大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
8 [" F, c* Z" ~" H, Y' O/ u我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢, V: C! o2 t/ X0 ~

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/ ^2 y! F" _3 x$ @, l1 [) D' w第三家：年后大年初六来看房
: {- k: @0 y' v" l; p9 U+ L看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
% w/ Q3 C0 \) _; l  w+ P: H, D第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
' Z; p, S% }* X- L) E- d# h最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事! N3 d/ o/ n6 L! |
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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* S1 k. p) d( k; A5、定金$ \: i  t; M! B

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3 \8 @; ]4 ~0 s& \4 T225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
( N5 E2 U0 c2 r2 k( U! b) }这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏4 n% @% |# L- x. S  \4 @
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
6 V# h) }: B# Q) x' [, G最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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! D+ r, W& U' Q9 V卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦) H3 D2 q. b( C& h* ^+ U- ]' `
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买房日记& |! p# D: S) O6 E
1、选中介' [2 b% w7 a0 M2 H2 X
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介1 H9 x2 j$ x- X1 N4 X+ L
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
2 ?4 B5 d( }- s6 P. Z; Z我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
/ @4 N, w6 v$ Z链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大7 z) m( x/ T$ d# g4 D3 P9 @
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷  k/ p1 Z" x; Y3 y8 n7 S

3 P+ l/ @! m& o2 H7 E1 V2、选地点：, K4 m! k/ J2 v6 [+ m! c7 p
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
$ e1 w1 ^0 R% z( H最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向6 t1 M9 g" i, T9 G& c
! \+ ]2 y* i! K/ U6 A) n; A. p
3、看房
& D% j: r: v6 b. v6 }8 p4 s) a先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。( S( S8 r5 z1 z& ?4 K
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
: O/ i; X/ e/ Q( A先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
" y" ~: y2 V/ A) J  W- X$ V其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。+ h6 O4 q7 f: E  |5 q
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦! G5 y# }8 y: E
  M* |& v( R  ]) x' p' P

: s4 E- M: ]  L# p& u继续说看房哈
. Y+ e& K$ s7 l/ t+ ]4 {; C( q2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下2 }, x4 _6 q. Z5 `4 O
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
6 k! i. E3 V1 j0 J签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介: B+ a* N2 M$ u+ P
我很失望啊啊啊 。。。。
+ m0 G& E5 |9 o5 ?4 d1 K! H' I中介安慰我说，在这再等半小时* X2 M+ g% E2 p6 y3 S$ o5 Y
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
" G) n% y. g8 x* R9 b4 u, S房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着7 @! B9 T/ ~: N/ D
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~) m5 b) q: c9 ?7 u4 [. r* `0 A

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最后晚上7-8点，签完合同5 I& H# ^5 @# Y4 _

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买卖房手续
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3 E- e3 h  l  H/ z  w1 i( L1、揪心的3月
7 n( w5 e7 e  R, p+ u  w6 X. ]" u. D" E! c7 g' V* a: Z+ L
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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬: ?& t8 L, _" u3 W
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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6 I! F/ X2 H% ~7 L3 r没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。4 q% r/ n# y- ~. ~; o( B
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。" i+ ~4 t# a( N& }+ c% t) X! x

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! M3 A4 p7 H7 d, {; ^( u1 f: r整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。  I  I4 X( o- ~( r

0 C) K9 V: I% N. \' Q9 p. k( Z3 Z' ^
' e& y; _/ W0 a; w9 f5 \2、买卖房手续' ]6 N, d* @* S( u; L2 c4 b  D( n
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' D) ?, j& F$ N# ^: u4 X卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
3 G( d* H; Y, u- X) o  f8 O* J& `小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了( b! e) q8 |8 g* _
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
) N8 E# c. E; p$ k/ x9 o这步没有疑问
" n* M8 j* j! B+ J- w: W网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）6 T3 q! q  ~& Q$ D, t! `+ {
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
1 [& e  J* d% M; ]9 g5 p/ G资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
/ n- j/ J5 ^# c# z( A- P- t这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦/ ]2 Q% E8 s% v  h- }8 K, b
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日- V+ ~- N  H  V
. n. ~* a) m5 t* k
6 D4 t4 z, b; C$ I; s' W8 W
最后总结写下，省得看的复杂：3 x" \" p  e- @8 H5 T' g, J

: w. T  W+ }& M, l+ G" S% b4 x! k+ P: b' k( e9 F
手续过程如下：! |# z+ w7 ~9 I* x6 a) _/ q) l
1、签订买卖合同
) [/ _3 g% T# s, P' Y2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
9 c* C( q* ?; L) s# W3、网签合同
) A9 y8 O/ Z. X5 E要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了6 O" w% p+ E' Y: T
如果需要贷款，继续下面的3 a/ W/ w, o, D* F3 c
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
! N( |* C, \. w" L, p0 m! G5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
0 ^* w* B# v4 G1 U( l9 d2 p4 U7 DPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧+ M) p1 v7 l) g+ h8 x
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团3 F, k2 ?5 m, p( @% C: ^

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; `1 d' L* i. Z$ N) q7 a  ]有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充1 E) b+ p, ?$ j) p4 ^# n
# P8 M7 ?' N. L- _

$ S2 D! \2 s& f" [7 Q; P" p& I想到个问题，提醒卖房的注意哦：9 P) @" R) E0 j# d$ U$ S7 K' l0 ^
当心全款买房的人
2 c4 R8 m7 z. y1 o* C8 D8 ?因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
9 L0 c! C; T% C/ H% k/ F1 k有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
0 z5 }# U' y0 ~我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户$ B' F7 V; }# m3 G
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
$ n) b- ^$ P( X+ o怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招* q, X, f& ]9 h3 _
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
' G! U3 Q/ c9 D7 w最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
5 J# M; U: r' E, P9 x- b9 p6 r4 d" E" o$ H; m5 G
又想到个问题，哈哈，想到了就写点+ q+ d$ @. S$ ^. _$ v

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签合同确定首付时间：. g% G# |& U  S/ H1 U  Z! E/ }2 |" z
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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3 y' }% X4 f5 k3 z0 r/ T签合同约定的交钥匙时间：3 v, ~' v6 E/ i# _8 z" g
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间5 d) w% G8 C1 d; e6 V' `
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
  L# R) g; @0 O% `我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到$ H8 ]9 e% ^6 f: u+ ^* w
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chq0923

1 K+ g, f1 A* ^' l9 b9 h- t  y& Q. \% @4 v4 D  B
这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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1 y* D$ x2 o8 M; ^, j9 ~: O$ E基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈- N3 K# _3 l/ X/ j+ z
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦+ T6 {% c% q# s
如果是按全款收是按1%的. ~, G3 T7 ^7 u- C9 P