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写个长贴，各位慢慢看吧
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刚需理由，换房原因：
9 Z& `% @5 i2 `8 _* _! m& [因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
: c# b" w0 S; C* \孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
5 O% f" q- C0 m# I1 b# W/ G要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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4 ^- U9 n6 J2 r( |# s0 A; d# X分工：
9 ?7 O' j! o  c卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房( k$ x2 j; X* L2 A
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房# `4 u! m% Y9 B6 F) _3 A/ E9 u8 f
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万9 W: Y+ {( u8 ^7 A& j5 r
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
; _  _2 m4 y$ f. _# n' |9 h买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
9 T5 B2 Z: S7 r3 X/ A                  大户型买不起，至少要求一居吧
1 Q& C, Y) L( X" d                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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最后的成交结果：3 T4 u9 u( ~5 S. H( D
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日3 }" L; o) R- f$ E5 n
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日& c& ~& t" h* _% d4 ~0 v
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
5 ?$ e1 ]5 U6 s  g卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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* x$ J2 h! c% v5 j# Y卖房日记：
' C' o9 a# U3 C1、定售价
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7 W2 u/ g) H; V$ {售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询1 b/ D! W) S9 q4 {6 ^" M8 s
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W# @' k6 m+ T& ]- ]
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
8 Y* t! u+ ~/ Z第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
. K$ E4 M" h+ g% ~; W% C; i后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗! `* w" P) U; k2 ^1 d
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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理
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+ b: X, }0 c( K8 c, @% G8 v虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
5 X/ l' D% L+ C& d当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理/ k0 O$ B. M/ \: [

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; b- Q. x& |0 {4 y但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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总结独家代理优缺点：
# }8 P, z: }5 K* x, D( P优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金$ M, X4 q8 F% g0 d9 Q- a- C
          当然如果要独家代理，建议选取大中介
: [& a$ [4 p4 o3 z$ O' m) q- X缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难3 s2 t0 U$ ]" s$ o- H( t1 L4 D

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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。7 g# b  W$ B$ K" a5 V7 K/ X  \, P
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1 q+ \0 ?$ z% r+ m$ U0 o, S孩子睡着了，继续哈
9 E/ k6 D7 @% r1 \! M0 H3、客户看房
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) I" C) M5 v- W: C: D因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！) l9 U' x0 B- F( \

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看房其他需要注意的：! z9 f4 Y( O0 g' F4 C+ [
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
. i6 `) J$ ^6 ], l2 p1 R# p, P如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以8 h4 d. U& F# U4 U
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
$ K8 v9 H! r! E* X6 O* b$ `这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……0 h! Q8 \) C( z( V. y5 v2 s

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2 s6 U  c' C6 V! C/ ~7 g( q# ?) x( b4、谈价: z" |5 \; B, h) ^

! V4 F: o8 z" d% a1 `8 t我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
6 F+ e0 h% D4 k% q所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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第一家：没还价
* Y0 ^) U& r% G1 X. h+ Y% p6 v是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
1 d% a" ]7 N5 h0 u结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。4 s2 u9 P# m6 ]! Y
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2 e$ }9 D% f$ m* [1 g第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢+ a8 z9 S/ G+ w7 k" u6 y
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了1 K" P1 k) r# p
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
  F; h7 w0 i8 L0 [7 m大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
7 s8 s9 o8 M% Y- k我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢, P9 j. C3 R' l/ \) q. l5 z
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; f" X3 c, {0 k9 J1 K, U) M第三家：年后大年初六来看房- F. J7 {; [& T) y8 X6 t0 q( L
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下8 [: w: S* j% \5 j( H* L3 T! S
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
) Y7 U- ?7 {4 U' K最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
' S$ Q' j; z/ Q& j/ I& b签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。3 C6 q9 U% x4 B" O
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5、定金
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& I9 ]6 X2 u% G225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。7 k3 _0 c% G4 ~8 o
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏# i( q( r# M% k
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
* [: b9 q" L6 S最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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7 W2 `0 K& T' {6 l+ \8 ?卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦$ `$ R" u( P% ]4 V

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买房日记
& D9 E) x9 A# q2 R- l+ C: W' v1、选中介
7 ^( s" O1 R; t# h# F大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
9 b5 k! k4 x4 S( o. Z- N% y开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
) V4 Q8 [9 A. ~0 q# y! w# Y我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢$ X: R! `. w5 p# E
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
. v; X6 o2 r7 ?- B综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷5 s: r) K3 A6 v7 q( m% `
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2、选地点：' x7 D. M' q4 G( L7 Y
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
4 P* _7 d$ E. k最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向8 L" |7 z8 B2 T

/ i& J- W  v/ f0 L3、看房! w- P/ t, x8 y1 w- C3 Q0 ^8 {
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。. ?$ i# C" Z6 u2 k5 J8 I
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
% j7 u) U' E! j6 ~% H先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
/ x; D. z, V2 {* b& ?9 \' E其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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- [4 F' V$ @( ^/ L这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦; Y" r! c$ T& a  N

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9 y" f  `9 K$ r1 y* m继续说看房哈
3 ~; I$ R6 ^$ e6 n3 ~2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下$ l3 ^! \; L& t2 @) B& X8 l7 C
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约/ c: a' l: {! v+ i: ~
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
$ l9 a4 _( Y- x! u/ d+ S我很失望啊啊啊 。。。。' ?3 R" i; N' ~: d- E; S0 ^
中介安慰我说，在这再等半小时- E7 G9 M2 B. s0 h8 q
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
2 c0 z# [9 O, h) \: y房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着7 n- a7 Z1 u% ]$ f9 h
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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; s, v: l6 g! w$ u最后晚上7-8点，签完合同3 M- D1 P9 Q4 k9 c5 \- a: M

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$ z9 m  Z* s8 s. g7 {& V* [: y8 E买卖房手续5 h+ q) I9 \  P4 C
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1、揪心的3月  l, }  t& j0 @0 f) a
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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬4 B( p1 K1 \7 o$ _
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴& f9 O- X7 d( H0 Z9 V

* v' O# J1 B' A& B6 L  t- Q没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。: O+ U% Q4 m4 ]; k6 D2 t* q/ M
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。) P5 L* U+ i+ ~. p( I

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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。$ X8 D% k: E+ T2 |6 @

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2、买卖房手续
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5 I( P) [6 M0 T# L) W* k) L6 ]卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
: `. s! L6 ?% \/ v8 k2 Y0 _小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
+ X6 Y1 c% r+ E% t( ]/ j( R) D先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
6 \" h/ t# A/ K$ E- s, F这步没有疑问
* S1 n5 c/ F" e; D) s网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）; E6 R% d. ~6 ?) f9 x, W- u
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
6 y2 h7 [# J* u0 {$ _资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。5 Q. z: h  `. l3 _* X. k- {/ J
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
9 \% F0 j5 \5 p3 O  U( w评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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/ s$ H3 z# X4 M; O2 e最后总结写下，省得看的复杂：# @4 }6 x8 A& ]4 y+ B( N

! I5 m) V; u) e0 j
0 t" e8 `7 u& w8 `' g, q5 O手续过程如下：
* n8 \0 Q: S; \1、签订买卖合同# Q1 ]6 X2 ?0 C* q1 O1 Q. _
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果, X6 p7 [8 _( E  \) a- r8 T
3、网签合同
  }5 A- f% N6 c) O要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了% \* i3 F/ r+ E
如果需要贷款，继续下面的
& A' s: z3 U) M3 p- u3 i$ U4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
5 m" \5 D$ c& D7 P# J0 X: E5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
( g0 H6 q! m! K4 wPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕: F! v! w# O9 V; j# _$ d
4 ]. D3 H3 F& _8 b) z, g! d
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# ?  E2 T: @1 D% N: B
0 R+ k1 F8 \0 d( q" K( b, N3 N$ ~
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
( z- e7 t, k# B话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
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' F; J6 ?7 b1 \) S  c' n) M6 l0 i+ l# [- s2 N6 R9 G; b& r
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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想到个问题，提醒卖房的注意哦：8 `  k2 a+ [7 i+ t
当心全款买房的人
1 B5 x9 a" G# {. j) b1 w, ?* C因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。4 S; X* x0 z7 t- Z! @3 ]
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。' _; i) w* R( T
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
. r3 |5 }# E) @5 ^0 x换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
% O+ Q  Y" r% n9 @) I, I怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招5 h( D. [$ h8 h
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手' e. p  g, B# B. |" S/ x
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房: d7 ^$ x7 X& r: s4 B4 E
; a5 @2 i, G- w+ |7 d& }
又想到个问题，哈哈，想到了就写点+ a7 f0 N  k; r9 ~) u1 N: Q* J

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签合同确定首付时间：
( v3 J* Y! f* ^! o对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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" V- H: i" P" @- r$ n9 A签合同约定的交钥匙时间：# H+ l6 _7 c- g
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间" k& s( h$ y! R8 D, u: Z
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
/ s. z9 t6 B5 }- S0 C9 n- q- _我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

8 H2 \& e$ N* j- o: a# l+ e

0 V8 X. h7 P" h9 B# W" T; l% Z这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

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基本写完了，谢谢捧场哈

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( O, @- ~* l0 _' k+ {7 B' j基本写完了，谢谢捧场哈

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8 d! \- H, g$ @基本写完了，谢谢捧场哈

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基本写完了，谢谢捧场哈

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: o7 ]0 z* o. v0 g8 p基本写完了，谢谢捧场哈  _# w% ^# _# R% [( j1 S0 @  ^

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
/ U) d/ Q$ ~' Y; l1 A# x如果是按全款收是按1%的( ~  T5 U7 g- @) m