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写个长贴，各位慢慢看吧% |  v$ h4 R' K
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刚需理由，换房原因：
( Q( M- G9 D9 t6 R因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
: Q6 p# [2 |/ f孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房, k( g: p$ a. m- C. H9 M
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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0 R) Q4 b! b( J6 ]5 P7 A. @分工：8 W( Z8 u( [+ O: h9 V& Q3 \
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
5 ]4 m. v1 b3 T3 Y买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房6 ?9 k- s% Y' R9 ]

$ ~+ L0 Q! Y5 d% ^卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
1 d4 ~; C- d$ \                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷9 r5 U' q0 }. C) K) y
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
% {9 g) R/ T" D' G  h                  大户型买不起，至少要求一居吧) N, U2 x6 ]- f3 D- N: z7 }
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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最后的成交结果：
! |! S  s! _/ e2 m  @卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日) k7 [& Z6 U  j' e: w9 L0 a! A
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
+ d; S: f0 n5 ?! S# c1 i& y& f$ y卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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卖房日记：7 w* m7 z0 I* K6 X$ S8 W- G! d
1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询! w5 B* B1 Z- e) Y$ \6 X! q+ p
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
7 N9 w* U% n6 ^/ E) p最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W) ?' Y! a% f0 K% O
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W+ H5 J. s- l* `% J6 l1 W
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理) S8 y) A8 S- ^% w& i- i
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+ X) ^) D, N, K& E虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
: q6 s  H" j  p$ {$ g当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理0 z& x5 l( _8 u! x/ r2 D

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: \% P7 Q" E" [, I但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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! Q7 z& `1 p, {& {9 j总结独家代理优缺点：: ?" Y9 t  W+ h- O( O
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
; b* S' ~% _; k          当然如果要独家代理，建议选取大中介
5 m* \' E' S* G) B* m缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难' I; z' ]8 H! ?
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( {  m6 S' c5 {0 y1 d3 SPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。0 M* t0 s# S4 x

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做饭去了。。。。* D% H7 i1 C5 ~7 B

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孩子睡着了，继续哈
$ h- y( k* j( t, Q3、客户看房
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4 |) E& h1 G; O& A
因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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5 p- O& y  ]5 K& l$ X. y7 P+ c- n$ F2 e看房其他需要注意的：# S/ }6 Y3 S+ [# A: d3 k
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以- j( ?8 L& o. q! t4 B
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以4 C4 I; N: ^$ j+ R# U
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的3 j$ |7 l3 ^6 ~& w/ G5 K  j
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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! ?  L* a4 p6 B8 a- D$ Z4、谈价
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
4 V' ^+ X# d% c9 T- t$ S2 x$ p5 }所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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3 B" S" [% z# c第一家：没还价
0 O, H7 D" \. ?2 F9 G1 v0 y是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金" V) L; g+ E) P7 E* g* z
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢. a( i: X" \+ I" j
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
# x% `0 B; ?; c2 Y过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意8 |0 L4 W  s2 O4 F4 D! a8 C- x7 A
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W* Y+ c7 s, B) M% Z& ]
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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$ v1 u; G& J) u% Z" \& `第三家：年后大年初六来看房
( `2 d/ |8 }. r6 v. n" J看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下9 R/ T7 T" ^# A
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
* V6 ~2 T5 ^8 b4 t最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
* z- _8 b# B, `8 X: b9 q签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。  [# H1 v% E! g. v

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: G# @* ]& p% j5 G1 X# p: |5、定金5 d( l: g" E7 D! r; `

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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。6 l! W# }/ L* S8 M  H
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
+ U" ^) r& a( ]0 C, c) B但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
* h, V  O8 U% E6 _$ v, j; Y3 K3 f最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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- M" ?' A+ _% G, {买房日记
, q9 J% O, C: z8 h% S; ]1、选中介1 S# i0 c$ P! T( y  `8 z; E
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介: U& D: y% j% H' |3 [2 B  ?1 R. ^
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：- N& {% U4 \, T. V8 n3 B3 m: I& v
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
  B8 Q8 ?9 N: _4 j链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
0 a6 Z- }. z4 T* k6 y5 r综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷1 ~+ F* S& t8 `/ v. Z# K5 A8 d2 }4 ^
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2、选地点：" q5 Q1 P0 U& H) I9 o) o% w
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好5 ], Q7 d9 F. b% T; a! D
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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/ ?' K( C" J, w6 o7 ^+ p3、看房/ |% i  X3 ]- N" x
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。. Q! }  `( l3 B, T' G9 l" I
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
) w$ A& W6 ~. g& z+ m先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定, ]; z) n8 A* R6 S/ W. S
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。" o# U! @- x$ W* r! i# P
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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继续说看房哈5 ^% B2 T* N+ V7 w4 b
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
/ c8 z( v8 `& r  X1 K: L5 r但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约) l" y+ @9 d( D/ [
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
0 R% A. \$ n7 O& L3 k1 S我很失望啊啊啊 。。。。
" k  s7 {7 s* G中介安慰我说，在这再等半小时
2 s# M8 N% h+ e( R& K然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
8 q& w9 Z! ?3 x7 K房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
5 {7 X$ d6 o) ~, h* w# A: G我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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最后晚上7-8点，签完合同1 R3 X6 c" g: e0 j2 h
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0 C0 f- s* }; |买卖房手续
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1、揪心的3月
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- [/ ^: k8 K5 u$ c7 \4 `2 o+ j因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬" j" W% l# ]. U/ X/ W9 r
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。. O$ {  ^  P- j& g& B
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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7 r  W$ \, A' p( \' n整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。# ]. W1 j; C0 g1 |) K/ H
( t- s7 I+ Y: E' k2 @+ I% A

: R) T/ A' M/ l% G3 x, E) i+ v7 e9 T2、买卖房手续
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3 C& E" h2 l9 H' `* B卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
! L' {; T0 X  ]4 {+ j) c小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了: j- b2 }  w) T, R7 H: z. x( m# Z6 \
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
$ W+ r7 {8 R( x) d' {这步没有疑问' K! g' K9 {! \
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
+ d9 [7 X- z, t- N3 {+ f* o+ w+ o& Y4 W其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
! M$ i! {! L9 ?7 ^$ N6 b资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。% ~; w6 E7 w: {9 r
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
2 ~6 ~  s; `& G. h' Z8 L评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日1 p* B% b5 F3 K! f5 ^1 W: d

+ c. j; O6 w4 B9 o* P
  D% _, Y& W# N$ z最后总结写下，省得看的复杂：' m$ W& `4 j( g7 M4 `! o) @

; q: R% A4 @/ N' m* D
5 x5 Q* ~3 A# u: y/ B手续过程如下：; ^0 Z6 T0 F1 v0 D) q
1、签订买卖合同
( U* I4 B9 v3 Q3 ]) ~4 G9 v2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果( A( l+ O8 w; E; J( n4 W+ T
3、网签合同
' O. r/ ]( \! N5 f# x$ K要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
$ R; |4 s) f2 F6 H  ^( M如果需要贷款，继续下面的
! K7 h$ p7 Q, t2 [6 C6 H4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
) ]/ V/ X, K$ e) A5、批贷后，去交税，交完就可以过户了9 e7 e  b( w9 e. N
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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4 \  s6 ?) V) B- B# B2 {7 F
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这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
; Q& I1 f3 s" o6 g1 i! e# J) W- e话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
! s' ?6 p  t' |2 F
  I# `' u& e6 g% g9 n) ]2 }* ?$ G5 `  B; M, S" f% R# {
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充* ]( \0 `1 M- V4 e7 T
& ?" j; J7 I4 a$ m5 J
2 J) _& U; n; Y) B: X) k
想到个问题，提醒卖房的注意哦：- q. s  o1 M8 `, S; P; I3 C
当心全款买房的人0 Q5 U* L, _4 ]/ L# Z
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
0 k# f' C) X; V3 R( z有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
5 K6 f( L# j- I我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户& h$ J7 o% Z  e
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险: ^$ y+ Z& h5 t: j
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招0 }9 C7 e& m( ~9 d( H' H
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
& B( S2 W3 d( k* e最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房3 R1 S8 C  f% h' `5 {6 G

7 A2 W, c0 D  o& w又想到个问题，哈哈，想到了就写点4 ?3 w/ e( W/ N- i* _
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! Y, c0 h. J* x1 n
签合同确定首付时间：
+ w  P3 w" T# O- H/ A对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够- D/ u$ P1 ~5 w9 Q5 x  Q$ m) v

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签合同约定的交钥匙时间：
+ l" Q$ M7 `% ~' i/ I: M+ n2 f9 I卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间4 |) g1 @! C0 U5 p- g* a' K% Z
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
/ S' c- ^! f( G我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

: b. I. w# ~/ V- V, i& C0 g, O2 J
这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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) M* ~5 A% Z7 W! Q% G! {6 k' eO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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8 I3 \  H& ?" T" S3 I0 y基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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( s4 J9 \/ G, C4 l; t2 N3 m; G
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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* ]! a0 C8 y& w" W基本写完了，谢谢捧场哈

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chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈  V( K  w6 `9 M3 q' A

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦( E+ w' _# O  o
如果是按全款收是按1%的! o1 N. f2 A6 s- n