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写个长贴，各位慢慢看吧+ c# D) k. g9 M3 |1 ~' ~1 w
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刚需理由，换房原因：
3 O2 t8 x2 H6 ~, ~* M  T* J( I9 S因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
9 S0 q; `9 m$ D' I. i! v$ N3 Q孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房/ h. s" r3 O. d4 y# [2 ]
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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分工：
- ?: t$ M2 H- _+ ^1 q9 O6 w卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房% h7 M2 X3 M: L# t
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房, q/ h# m1 ~6 n

6 ^& N- w$ Q0 f$ b2 q0 f, U9 T卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万4 A" E. Z) l' H3 b  z' n  _
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷6 _/ y7 x. T* b: q# h; _
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
5 P$ \) N  i& A5 i2 [- s                  大户型买不起，至少要求一居吧0 D2 y2 E+ m* c( Q3 T: D1 F) x
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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, X9 ^7 J( I+ }6 B1 K1 b% @最后的成交结果：, W/ C, c, T; q$ b
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日0 ?% X! G8 T* h/ e
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日% I: a4 e$ X6 ]* @) p, \0 Y

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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
$ p$ E. ^. u7 ~5 C- G卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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5 O: `' ~2 d8 h) o" ?, v1 {卖房日记：
# _2 k7 Y, @: A, Z1、定售价3 K( P2 ?9 I/ k, `+ h1 l0 e& o

+ P& n5 P- w( |4 m; J8 P2 p售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询! V. j6 {: G0 E( ^, t& n
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W+ c6 N: v2 W, k8 L8 ]
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W: q, C) ~2 i. M# g9 ~. c
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
( }0 w) ~2 y" ]. q2 ^. u( Z后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗6 p$ V. `( Z# B, q$ ]  }
% L4 O) |# v1 }

2 ^, B, j4 m# ^0 V这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价! j* w( Y6 j' J0 o/ e
4 L1 @  ^7 k" ]

- L/ j/ x* E% {3 x# u8 K2、是否独家代理+ a$ b! o/ r* K
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! Q% u6 n% t5 m6 ?5 b, d9 b" E虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
7 M7 N+ W% P; w# w& m8 K当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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- g) F0 `8 z& ?, f1 p( V7 X: D5 v) B$ \! T% j  R# m  \
但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明! M& v) |; @" ~

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总结独家代理优缺点：8 X3 `$ L$ U- L% T: h
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金1 _5 g; D5 P& c+ Q/ j
          当然如果要独家代理，建议选取大中介
2 c+ }2 b, m& h; ^( m缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难, m7 h* |1 Y: t5 Q$ [# Y
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3 l6 R/ n9 k: @1 m5 [9 f- ePS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。. z5 d. W6 L" t: B3 E0 R

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做饭去了。。。。$ P: v. ^% Z8 ~8 d
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孩子睡着了，继续哈
7 ^% e4 b  `$ B  Y. b3、客户看房' ?! W( j2 m3 S, H, v
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' t, y) Z) L& j8 F! D因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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, [9 H% b# L  t7 N  G" @  G/ ^$ n& ]8 r, b
看房其他需要注意的：
: F0 c8 S) \$ J/ N& h5 V3 a, q一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以* l6 w4 D) Y7 Z! m! \, O1 Y4 V
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
) C3 p( o2 T8 ?只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
# G0 Z/ Y$ h  b' E) ]0 P这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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# j5 p. k' J3 a' d; Y: }# Y+ ?. m4、谈价' Z: x' M+ C9 A% I# g

0 W+ e9 g; ?8 x9 B1 X0 P2 G# v我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
* r! j! }, e8 M! H8 b* j: f& u所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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第一家：没还价
( }9 M2 l7 ]! j是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金# c4 l* _2 a9 T* \, Q* R
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。9 l# I2 F1 K* C& P& V# k( v$ n- A

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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
3 i; S9 G+ O$ a. t8 s: f这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
. i) C. p, Q. b; c( ]9 C过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
" X6 N; M' c7 V9 Y大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W' B4 T9 K% g/ C4 F+ [0 a9 k
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢$ n- ]: l' D' E/ t* e5 }7 S
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第三家：年后大年初六来看房
$ Y' s% c5 w. y+ T$ w# O6 {/ j- a看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
9 u: e/ R2 n( z# e# p. E8 X第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。( z7 G7 U/ s* u+ I. n" f" h0 C
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
: P/ U- r. D' Z, T0 U7 X3 O签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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- o3 u5 H/ v) |5 n; G) v5、定金
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: X- }; u2 t6 X225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。; v( H) ~# Z, T0 E3 E' M. [
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏7 _' W! ~( B# r* |* J
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨' a) M% s+ Z0 T( c) [5 {. j4 [) I0 q
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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买房日记; T% O) [3 p/ r4 Q) a& ^+ K
1、选中介9 w$ Q$ T1 X! d. |; w9 I
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
' w+ g$ f: l  i# X: }; T开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：5 P2 r, O: i7 }/ G
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢4 }5 E( _1 Z/ }7 m  J4 b" T8 v3 Q
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
. E4 a" k7 x% p$ }5 E2 t3 w" d* P: b综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷- G, F, ]9 a' L  V

, U2 u- k* R5 L* ^2、选地点：
5 O, b5 Z' s( Y考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
0 @% \- {3 q0 |* a; y. s最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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3、看房% P. e( d1 z9 G6 [* A
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
7 T( |: b5 @) z  p每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
, V8 L( c, ~8 n* e* u9 }先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定1 F7 \) Q7 U6 }
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。9 h4 F, a( c& h  J5 |# C

( ~+ }3 W# ~9 Q9 Z% c" @4 E这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦) u1 D9 L1 v+ Q8 Z+ c0 g
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+ Q2 Z4 E. K! A) H% Z继续说看房哈4 c/ `+ G2 G3 {! a+ X' Y( v
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
8 _2 ^* b6 _' B- \8 Q  N但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约5 q1 J2 v' Q4 R" z; l
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
. c% h+ k# O7 C我很失望啊啊啊 。。。。* ?6 A" k6 A8 g8 b$ O2 P
中介安慰我说，在这再等半小时, p* [5 J- U. r, G. j* y) J
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。8 e/ h" A' h  o  [5 v* g" t; b
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
. b6 D  f" i0 `我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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. Y4 g* a1 S( t5 y6 o7 @* B最后晚上7-8点，签完合同6 |8 J8 ?3 k; I6 z7 e1 K! X

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买卖房手续4 o: w1 v  ]0 {) n5 h
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1、揪心的3月) }, z: E: u* h/ A+ d/ l! e
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% ]8 o2 b6 W( K- k- h因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬1 s3 j$ Y1 c9 H* i$ O
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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: H+ X/ n2 l' d6 ~% K4 \+ f没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。% S# ~# r; i+ x1 d* s
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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3 g  B5 t# l* }$ Q5 ^: Y
整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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+ U# B/ k; k5 q  M! t2 |) ^2、买卖房手续3 E- H' N4 n  Q+ S

! u8 ?! y2 _3 r! Z$ p4 u& d% _
8 ?6 _: e' X4 U! A% n卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
/ @) ?* }5 J9 c小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
# ~: ]; ]1 d- W# a4 V( Z, ]先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
6 K$ J5 z  o7 Q! ], W- M这步没有疑问+ O/ m) f3 f. O) a
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
! E! A6 r9 b( ?( a# S, R其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右  Y8 C$ K+ y6 C6 d; {3 J5 X
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。7 ]. u9 d* ^6 m
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
9 J" U- o1 m3 l$ ^2 u0 k4 `评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日: m; ]* j5 j# P. d

. b: @* k! I9 ^6 s; T& l0 p5 t- k7 p5 m2 I7 U, o* x/ C7 q) t
最后总结写下，省得看的复杂：
5 a0 A/ A+ d6 p( o/ ^& |) a5 H6 K1 L
2 `; A& n! l( m
手续过程如下：
7 m8 P* S; Q& b: P1、签订买卖合同! ^6 g1 O2 Q& O% v# |
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果: Y! H2 f  s4 |  @, q  f& ?4 H% [( [
3、网签合同
( h" x3 |1 M, V0 H6 {! v3 A要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了3 |; o+ e3 `# J( w* D4 P: y( d) P. l
如果需要贷款，继续下面的
+ `1 i7 a6 M: L7 f+ b5 R* N8 h4、面签，等银行批贷，需要5个工作日4 q1 X* r- I- F: C; ?
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了3 ^  ^1 R9 }  `8 B, }# x
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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" ]  H, p6 ?; P: R; ]/ E2 y9 {, A

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这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧, b; P/ K# w! j5 u- a
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团- z) z  v, I8 z6 e1 o# g

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# C3 i3 I8 _, a" S有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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想到个问题，提醒卖房的注意哦：& L# o  C: e& W) }) N3 |$ b
当心全款买房的人
- i1 B& T" H4 H6 S% ?5 \0 _! F因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
, X0 N, \0 w3 M+ Z. y+ H有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。; `  d- x- B5 @6 N/ S/ |" E& F0 q
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户- i1 s- s0 L5 f
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险) }. y' R" l$ P& {) l9 q* U. w& n
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
# p) ^" H" Z! g! I) n而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
/ @6 G2 G4 l) @2 k最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
" O. w, a9 x8 Z& y* }
1 w! C2 U/ r$ Z/ K  I又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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- o* @& {7 m3 W% ~签合同确定首付时间：; L$ _, [; u, W
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够1 U: c" K2 U5 w8 d! Q2 u& H
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签合同约定的交钥匙时间：
/ R! d5 \9 ^' b$ i7 @( Y卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
$ g, b, Z. M8 S买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
5 F$ j) C5 ^0 X3 T: `0 B# e5 l我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到2 b& [2 g/ L6 q& g8 N3 _8 n

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4 F  L0 s& ?4 k8 c$ Z5 _) K
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chq0923

9 r. v2 w# b3 H

& ]) z6 ?$ r+ H- w% d; r% U这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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/ T) U: ]8 I- _; r1 v9 lO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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' m/ I& n+ O3 ~% ^5 s" c  }: Z9 P, E. I* `
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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6 @& r+ k$ n% R! k. X; P7 b& _6 S基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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9 R) m( e6 f4 Z/ ^- G; }$ P" @1 U
& K8 n+ H& y6 x# C0 e基本写完了，谢谢捧场哈

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! K0 ~% K7 Q7 R- [基本写完了，谢谢捧场哈

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基本写完了，谢谢捧场哈: C0 k' o& x3 t! D) H
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
) N0 {, a& {. C+ m如果是按全款收是按1%的* K5 p5 I$ x1 w/ S) D- \