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写个长贴，各位慢慢看吧( |4 E# e5 |( @+ }# ^9 V1 t2 z

) k$ l5 u& q& I7 E- u7 g刚需理由，换房原因：
5 W1 `$ d3 b5 ~因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
( J/ K0 V" p' n- V( t/ X4 S- A5 r孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
6 x* R6 w* _  i8 l! \要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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分工：
/ N6 m5 e0 f3 k3 K8 Q卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
" ~' k* U# s, C6 s买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万+ L; S1 p5 o/ _9 t
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
  B0 O) w/ i* B' I买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向8 w5 o( V* `! Z
                  大户型买不起，至少要求一居吧
/ a! u/ c6 G0 @( i: i                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的+ D7 `5 F7 J* `0 L" V7 ], M1 R

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' b& `, X" O0 P最后的成交结果：" S0 K( n" s, X- _! M  N7 x. u
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
- Y% B2 g1 X: z+ U' i: g- x. W买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
2 e6 M0 J6 G' O8 U3 V% l* y: I: G卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  6 ?/ G2 i: y$ d4 Z, c+ H- C7 A+ z- o
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卖房日记：/ h& c2 Q* D( X# N. _
1、定售价
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* n+ Q+ j; T5 ~1 l' `售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询7 o6 h3 f" }+ B% h5 c& ]
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W1 S& y( d' \& z3 v0 T' B7 R
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
( I# C# W* H3 q' n# j. I; P5 ]/ d第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W* `% F7 r( W( B) P
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗  m1 W+ R- W. H6 x, D0 n
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. N5 b5 |1 J+ |1 I$ G5 w这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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9 X2 g1 f# y& }, ]1 N2、是否独家代理  X1 d9 ?5 e6 }1 I( @6 ~) S& C

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. `7 N: A" D) i. `虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理& x8 A1 E' B% d: M0 \- d
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理, u+ N( W3 m" K, j- g* r1 I+ C; t

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6 Q# v! w, ^5 ?4 M) d# o0 U! l但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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, d' i# ?& o5 j总结独家代理优缺点：
, A  u+ z, V$ g3 O! O# i3 j7 z4 f优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金/ k/ c% |- G$ v, U
          当然如果要独家代理，建议选取大中介
, W9 h* @: U6 ]% v缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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" p% F1 d( v& f6 U$ u% R1 D& kPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。$ H: i% o1 K6 k$ T: U0 A
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: Z5 s8 I( N  o5 p) V8 t做饭去了。。。。
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0 \* G' u7 F- n2 C& p& a孩子睡着了，继续哈
1 U6 S4 ~" N) J3 M- a) y8 x3、客户看房
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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0 G- Z: }6 k4 k! M7 ]看房其他需要注意的：' k: s' {# Y$ R
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
8 x1 y) N3 C4 ~6 j# y# K% |如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
" Y8 {  N- ?- Z1 a3 h只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
* ]' I, D  p$ E4 r9 b& e这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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' L' u$ _% k! [" {4、谈价# j$ O1 o7 P" s' p1 M' m& v

3 }7 l6 X3 J( y6 {9 l* l. V我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的* S. C, ^: O; ^; r+ V  J! f: N, ]
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家; {" }% r! V, O6 v: u# S
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) M  ?" X( w0 Y( B3 B第一家：没还价2 B3 |9 e3 {& u: m! L$ q
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金2 p% m7 V4 u& A$ L' b% c6 O
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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7 E3 x9 g; l2 j; q6 @第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
( a# t0 L, V( ], M/ [9 x这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了$ U. ^3 |5 [8 \4 q/ g8 I
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
, E' _5 k8 x2 l9 _# D* L大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
0 A8 t6 o! G) O7 C我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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第三家：年后大年初六来看房: @; t8 N6 Y1 Y5 C0 S% l
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
6 e$ T# N+ P8 ~8 `6 y第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
: U. E+ |8 s$ `6 I; F2 X最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
" Y7 j3 l- s' _2 c  Z签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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8 E2 e  j* z6 V2 C& ]7 Z5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
% V0 i9 |3 W5 p  o9 d5 H这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
% q# k" b' `6 f! D但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
5 V, c1 `8 H9 f) x# J最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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1 J3 y- u/ G/ o3 I卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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: V2 a  M) K2 ~) q; v  s买房日记! A$ }( e8 J. l
1、选中介
) Z! j: h1 f/ x( @. Z3 L大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介6 `' B# F+ ^6 [" C3 y
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：$ v! ]. C2 ?6 G" p0 w
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
# J1 D" J, v$ T# f/ |! _链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
: S& \2 u/ g# R8 E  l综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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2、选地点：9 a3 T6 \" X: T' b5 }5 L6 O
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
- `7 {! K4 X/ A' U最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向5 {3 k! G$ m$ A6 m) H0 L3 n0 w4 `
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3、看房% n9 L3 I7 G+ g% l) y
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
4 O. G! [# f* L# T/ N' ]每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~8 e" o6 i, Q  t2 j3 U( q. d
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定) u$ T4 f* J5 J4 j" V
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。* c& @/ u# a# T0 J
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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继续说看房哈' V8 x$ z; @$ {3 E/ b  G1 j
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
6 j( O6 Q3 a; z但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约) a6 e9 E( [- R
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介! v8 n: E8 Q" [+ Z. h7 X% K( e, X
我很失望啊啊啊 。。。。& l2 P: `0 I* o- }# [6 Z# {" q
中介安慰我说，在这再等半小时1 X9 Y$ {' d+ J) M' f& m0 h5 N- E, y
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
* W7 x- ~) T( X; x0 R房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
9 S7 k1 L0 m. R/ I& {# ?1 g我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~3 a/ H2 C, m' m4 G

4 Q: F/ m, e+ r# O9 @/ D: `0 x9 o' d
最后晚上7-8点，签完合同
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# R( P* N" R/ x) i9 c% m" j3 D  `
; R9 m  a- `! f买卖房手续
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1、揪心的3月
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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
, S' B' b  p! g所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴, l& d* `+ e" p* ]

# |! C$ [# S/ [, q( Q* ]1 W没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
2 B% ?+ Q+ I: S1 L; ]经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。7 J/ R% X  ?& k0 e, e

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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。& e- B7 y# |4 I
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2、买卖房手续
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+ v$ L9 f5 P2 S! r' i, o% u卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊4 {; J1 v7 O  P/ e
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
  f( x7 }$ l( \+ i% ?0 ]) u! W3 o先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
5 `2 I' x( V) _! O, J. {这步没有疑问
3 g3 N( [4 Z( q( U- l& c# z网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
2 G/ w: Q, d* X: T9 `- \其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右; r( q) [0 V4 e% F1 G
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
" a5 b4 j# w/ T+ R0 M. B1 d这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦) r0 z- A7 _$ }! J# [& {. O
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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1 @+ T+ a$ }7 x/ y9 e最后总结写下，省得看的复杂：' \$ x/ ~* T( c% y

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1 A7 m2 M/ J* l1 ~( p: G0 [6 Y3 Z手续过程如下：
- i# j5 Y) o5 x/ n5 e8 ?) j1、签订买卖合同
0 U4 a. h+ h& f: q2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果' A9 e, A1 X0 ^; L# j4 b: S( `& E/ a
3、网签合同$ C0 _3 `! ^4 W/ J' I
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
$ a, \  d  B  \$ K* I1 |& H2 J如果需要贷款，继续下面的8 i/ Q2 R% h2 X" l* t* K; `* G" }" H
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
4 L0 a- ], P: [3 A$ s$ H" E" x5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
' ]0 i' M. ~7 [! A* m" hPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕# _! T$ h2 E6 K* K

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% F, q7 Y2 O# k6 H! }* K) J
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这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
  N5 ?% Z5 p; V8 b. u0 _话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团% l6 e) n7 Z& l. s4 N, \

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) h3 w) [: u7 r& f有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
" a4 w- i  N0 S5 C, H; k4 a( Z7 l' m% Q& T( |/ y

, l7 N8 {& b- s' A# ?0 `9 a想到个问题，提醒卖房的注意哦：  x% o, M- M# g1 n1 N
当心全款买房的人* p% `2 Z8 v; U
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。5 r2 m3 l- \  c. |/ M4 h( R8 w
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。7 x! f4 U  u  s1 x/ S5 Z* b+ Q
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
( N' p9 V& a. f6 o7 P8 b换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
$ w" v3 P/ z9 m+ E# Q怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招" r2 ?$ G/ z9 T2 j. ^1 T) m
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
" N6 E* F+ d3 j# H0 w- W- I6 B2 Y最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房$ w: w- s$ E+ z- \

0 `& F" H; v9 ~) S+ m  X4 w又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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+ U5 j( V5 L) ~签合同确定首付时间：
) K9 E: G1 u1 q; B1 X! k+ v对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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签合同约定的交钥匙时间：
$ |0 u' W) Z8 ~0 p+ ]5 s8 P卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间9 ]) a8 ]! e4 j# H" @0 f
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
! i0 c" f: w$ t' E! D4 v$ o4 L) i我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到$ J% W% E' |* v. F

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chq0923

* F. E. I8 ^7 T, }( V3 z* Y$ c

+ ?; l2 R6 c2 X* u这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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* C4 q! ?! F3 E7 _6 T+ }. W* Z8 |1 y/ G1 g0 l
O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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# Y# }; d8 l: Q0 k6 d' r" v* ]
$ K' w0 v. B3 I* o8 b基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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2 i: d4 T% h1 |0 K1 |基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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  P  n+ G& X# z基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈/ j! O$ e9 C. m& K

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
2 b/ f% L  M4 q( Q如果是按全款收是按1%的
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