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写个长贴，各位慢慢看吧& m0 K' V& U: C8 L! @" p7 c& z( r  C
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刚需理由，换房原因：
8 h: l; Q4 F9 U+ i, S$ a因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。: Z+ n8 X6 G5 o( J
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
  p! _% b* Y3 k: C9 I4 ^2 L7 {要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧/ H) `. R' V, q
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分工：
: t/ B- Y" j( s9 j卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房9 o3 L( p' b3 ]! V  Y
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万' p- N- O' {: o8 K' F% i
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷/ l. K7 b2 J+ C6 g
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向( }  H3 Z5 @5 i# V5 ]4 ~
                  大户型买不起，至少要求一居吧1 h2 C; T5 b9 y  i3 F
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的3 Q$ v# ]% y/ O# W
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最后的成交结果：
) J* M+ z' m* }9 Q6 j) A6 K, K卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
8 n+ [- N1 b; F* l/ L0 c买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日1 Z( |& \* ]8 S; u2 I
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装! `/ x0 ?# e5 ]! B
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）    C! T; ~4 |! u9 C  f# K& o
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卖房日记：1 k: I8 I/ J/ y+ M8 |
1、定售价1 V! Y6 l* _3 V/ T

# c" ]' }% l) i8 f售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
0 D4 o/ x8 _2 E6 g6 ~: w得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
- o+ T$ S( n" \/ l2 {) o, h8 c% r最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
2 Q3 z& q- Q, a! H  k2 P( s$ y* b第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
( L& [/ L8 o( w- ~9 F! C7 K' a! p后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗* v( G- y& z( o0 A

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6 g) Q# f" U6 J- a' t" R这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理% X9 l" {7 H3 q1 l

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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
& v! L* m: J/ m+ _  {. u' }当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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- l! o( @3 r3 Q& Z3 q但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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总结独家代理优缺点：
7 b1 N4 ^8 S5 I4 O# d6 @1 T. P优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
' c. d% {. ^% z% O1 K7 R3 J          当然如果要独家代理，建议选取大中介, N4 n4 O4 z8 n2 X
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。
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  t) p. q# R5 h3 ]! l孩子睡着了，继续哈% a  W) O3 H2 M" @5 X( N1 a/ T, u
3、客户看房
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+ O* x6 j+ N8 F* {+ \9 a  R因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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" R' r9 K4 V; \3 D  Y看房其他需要注意的：1 m; U$ W- O) ]
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以& V% C# I5 ~. P, K! {  v
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
" v) W! ]( ~  t  I6 ~只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
3 T6 S" O# ~' i9 j. {这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……( B5 }$ i: V  V" x
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4、谈价
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
; y+ X! O3 q- P所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家3 G" T( @) Y1 p- A1 Z* \
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4 q3 z2 }$ ~' V+ j  T. F: M" T' o7 |第一家：没还价
" \" b- D' U. A3 e% [是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金7 O0 P& o9 J+ f
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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3 ]) W5 n, i6 H+ y第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
$ C" ]. P! N& P, a6 x: u2 h这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了% X9 O! B, M8 p( E$ }, o: D7 y9 L
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
+ s" C' x& ^- O! W大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
5 M2 Z6 V9 }+ y我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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: d9 \& B* i; e; X$ z第三家：年后大年初六来看房* S3 X. `& ^* c' R
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
. W. t4 U# P& u1 D. \6 o/ d' K& ]第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
4 F' _0 V, D3 i3 n2 c6 u最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
' A6 u% c4 i1 G. `签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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* M* B4 K$ Q8 ?$ |5、定金; j; @! a3 c, Q" M/ c  y

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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
( S6 \! D! [, }! u这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏( J6 M' \5 w2 s) C/ |2 x; A
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
+ b$ h/ |/ [0 d+ p2 j& _) L5 ?6 r最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。) H, ]/ S4 Z9 z

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1 f) A9 r( O, T( B$ o* L% d卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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4 Z: @1 s, R& B1 i/ ~# [买房日记
9 Q! X. I* w2 j# O1、选中介
5 c& G; h! M* p- Y4 |% z& L' {/ a大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
+ w. w3 m# E' f开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
( s* ~+ h4 l: k! [$ j我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢% A( Z% O$ ^$ F. q' }, R
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
3 ?6 D) e( Z# o% u9 @7 M2 W综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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2、选地点：0 J6 `/ e5 r+ b: w3 W
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
2 T% z+ f$ h) P1 O最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向( W& p! u% Y; ~3 z5 J1 _+ ^' l
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3、看房
3 C' p2 ]2 R1 s先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
$ _8 O+ V; ^* E7 {2 Z, y每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~, f, F4 ]5 R- {$ `/ L
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定# {; ?6 z: @! E
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。) @) K) a) F; n/ Z9 z+ @: z- T8 D
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦6 j9 R- R1 t5 r0 ~  f  ?

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' e7 t6 R+ N6 \1 B+ v继续说看房哈% O# ^+ h  B+ ]1 q3 L/ B, v5 i# L
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
1 J: @4 y, c7 H4 u' T( b但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
. P% E8 N3 O3 `7 O' B签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
( G2 r& |; }. r% H; \我很失望啊啊啊 。。。。
$ n" ?1 q" W9 R+ {3 Q中介安慰我说，在这再等半小时
1 s7 ]5 _6 ?8 w6 \; I然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。7 _' |# @0 y) z
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着. Q% e' n% Z2 g% x* e6 ]
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~) u( I. O3 F3 s* @9 i4 l+ `
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最后晚上7-8点，签完合同
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/ Y; [( u0 m4 B8 f买卖房手续
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4 y5 d4 P( E, @# ^$ z1、揪心的3月8 G8 ^9 |( \! f9 |

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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬3 q3 E) P- ?8 F% u
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴; O- j2 q  l4 W

$ S- y+ b, {8 J- a+ p没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
/ Z  f( _! u1 S( g0 m1 f- S经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。7 K) ~* V' E* i# G& i
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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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2 @  |; t0 K( `! h2 Q1 t2、买卖房手续7 L( u: }  R' m' Y" ?; @
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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊- a: n3 O6 H$ j9 p2 }# k+ R
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
. J% K* k7 E( J  @8 ^先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好  v, \# l% c+ x$ c5 w6 J
这步没有疑问
8 e0 c/ I0 G* v# b* Y& _# W& Y网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）) K& A3 H: Q6 F3 j  A* e
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右& a0 N, L4 b# l9 u! D7 a# M1 [" C
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
  J7 l8 _# A% }0 z' Z/ T9 w这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
4 L: {8 ?2 j- r$ r# E) h评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日3 s/ l  N$ y8 j8 ^* \6 E! X3 Y6 S

4 `5 D, t4 Z6 a6 p- {# M1 J) F$ w, b9 U( y! G
最后总结写下，省得看的复杂：/ t0 ^) F- N! g$ H3 o

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2 f5 C" q7 @  C; u. i( [手续过程如下：
  [' a, z. f% a. C4 ^! ]' s1、签订买卖合同
$ R# s) U8 h: O+ N1 e5 H2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果9 N: F/ H3 D0 l6 r- v0 u. k
3、网签合同
# `1 `* A0 a) q' l8 Z5 ?9 ~; R要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
/ ~, z+ i& _0 X& b" @( ?# I如果需要贷款，继续下面的+ E1 |* A) R. ~: p
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
; D% U9 }8 N  V; @5、批贷后，去交税，交完就可以过户了7 V& t5 l! s1 w+ E  G" ]
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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7 N& x2 p' _- y1 t7 x* x: V/ h5 ^6 K
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧+ m( U/ n& F) f- P. Z0 q! Y
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团! }4 M- N: }- g2 y) l- m

5 @5 a6 L9 l* M, o. s' N4 G
1 ~8 `, h3 {7 B6 P) K有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充5 D* O7 N. p+ R. G4 l! n

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, \- o9 J3 X& [" ~! D$ Y- j想到个问题，提醒卖房的注意哦：( q2 Q* P- h* q0 z9 b
当心全款买房的人: F: Z: B8 d; R
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
) Y1 l% x6 V: g& m, i5 b; T有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。1 P- p) d$ f7 R3 K! p  l
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
1 o$ \3 V1 V% x0 B/ l# \5 q( V换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险7 u; u! g! ~% X9 e
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招7 c3 B, ?5 ?8 A4 k' t# g3 P5 z+ T
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
7 |7 c* T+ y4 u最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房& y3 T6 Q& k! H& S6 x
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又想到个问题，哈哈，想到了就写点! x$ Q9 R( |2 e! D( R& M1 b

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签合同确定首付时间：
: D& k; Y" G- z对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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$ p" b& C) ^# w: J签合同约定的交钥匙时间：
7 d1 h* V, Z; I* b/ k8 k卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
/ M- d3 {3 t1 S8 L. D' g4 t买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
, r9 N( ^9 N; y8 Z2 m3 t  c我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到" y% M2 v8 y, D0 O2 e: j6 f0 q
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chq0923

9 n0 ^- }" ^3 Y3 B' C5 x+ L

3 ~# f4 [6 S: o$ U0 J这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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8 p1 g  y  j  U5 t8 y6 |& a( z2 N7 B) }+ ~' U
O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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9 v6 @' n8 [- `& I2 h- q% V' [# \% _# f& J* K/ A4 P/ l
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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" I! c' y0 \; R6 R/ u
  I9 {2 G5 R7 Y基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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. F/ E5 Q( ^: O# x+ m8 t7 p8 O  v
; ~1 x# X: R9 }. k/ w1 D* ]; G7 `2 `基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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* J6 x2 ~0 H0 f" J; u2 J( u7 l基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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) U: }$ K8 F0 B" L/ o
7 V9 U* _3 d: _基本写完了，谢谢捧场哈
5 a4 l3 Z) _. `( h! X* P1 N2 r2 M7 x" P) a' w

chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
- a+ b6 _. j, m$ o! @如果是按全款收是按1%的
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