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写个长贴，各位慢慢看吧! q- M5 I  Q3 }4 X' ~

  a! g6 @7 ^9 l, E! W- t% f' z刚需理由，换房原因：
6 r" D' @- q/ J) u* G) h因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。$ T- I6 m' n0 a1 r8 m6 s
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
! p* U/ o$ r" a0 }* l/ y: B要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧3 s; k; z9 I- V+ F

# }4 P( K, f( {7 x7 j& G分工：
/ A$ ?" ]) h7 _$ I7 W卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
: h/ a- g# N5 o8 ]- |( H0 x买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万. s, y( N5 v% I+ C
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷1 L, J8 v7 X, |, v) U
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
. p3 M8 P" }% C" ~                  大户型买不起，至少要求一居吧' o. E1 J, \# w. _5 {8 P2 p2 L
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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# ~8 j  ^6 D$ v最后的成交结果：
. o, }4 [3 @/ W( f' [卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
* E* c- O& H& I! u3 z+ R2 }, o8 h6 o  d: p买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
/ u* ^3 c6 V. w% _, F! U$ `卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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卖房日记：
- C7 a8 l0 o& p. {% E" Y' b( k  x1、定售价7 p; N5 L9 J" O& K, o0 v2 I

' g( O8 {$ j/ |" w# _/ e售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
* R; ~7 `0 j0 n5 ?得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W; D; x9 d: E9 w( o
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W) u: ]0 j5 d4 _9 }, X
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
- f; r/ s3 x6 f7 C1 l" W1 G后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗. b  t, y" b0 a; d& p* k  c* \
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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理1 K% [- z9 j8 j. @- T/ ~% N# u
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7 G) ?8 k/ Z# I' c5 z虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理) n' _3 S! A$ U8 z8 o9 u9 q4 l6 s
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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0 q+ F( `4 l! b3 f1 O3 t* r" ^但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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总结独家代理优缺点：
- j+ P; k; Q# T1 p: m$ c优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
3 ]3 r- K2 F. _          当然如果要独家代理，建议选取大中介
; M& m- Y) O2 \# B8 P缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难! e0 d) j3 j0 ^' j

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- ?  j' A. ]! C. UPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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8 d% Z) v8 i& a5 G做饭去了。。。。
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; w% R; i& h# Y$ V孩子睡着了，继续哈
; m4 p0 B  i5 I; C' {3、客户看房" q3 ~7 J. l4 r: S: ?

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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！0 d$ J. P4 f+ L

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看房其他需要注意的：/ F: m. B0 [: [) |2 |* y
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
' f0 _% n7 a$ ^8 R8 z) h3 Q如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以6 z# h! z, b4 {
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
+ [/ C# H$ q- X9 f' T这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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4、谈价4 f  T& ]' s) o
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
7 z" n% A5 ^! P5 _2 ^所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家1 ?' u1 t, R" `4 }, e. d
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第一家：没还价" ?* P. p  ?3 ^9 a
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
6 Q( e0 b- t5 n+ D  W结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。) W8 J; \1 j' H. z6 `  X& t

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: z% C1 n: [' v2 h第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢' |) H" E1 z% h3 }! a  K" j
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了  n# S& [3 E+ w5 J2 n: ~
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意3 ]2 B7 ~+ V6 c6 U$ x
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W. \. a& T& `8 p" S0 K3 Q
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢% c( l) T: Y/ t8 ]; w: h$ P" Q; N

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第三家：年后大年初六来看房1 u5 s9 N$ A. s% j) H1 U5 y
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下) P, A* r* R% X3 j
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。) c5 o" L# m$ U% s! f
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事. Y( d2 J5 z; [
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。: _/ d  s' W! f
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: e' u, b0 h3 `5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。' e7 B" D- v8 q8 B
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
) f% J, ^- q8 J  {! t: G1 N: |  e但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨8 w+ M9 F  D1 r
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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/ @: G" X5 ]& a6 L) y5 ]. i卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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( `2 n8 S1 E3 t* R; F买房日记+ v0 T, c, v$ A
1、选中介2 u% {+ p) y' X# s1 M
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介: q1 R1 Y" k, Y4 {5 y2 X" J0 `
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：( m0 `3 o" u* N& U6 @8 \
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢) t* @, `- ^& a8 T6 W
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
* H8 n2 f; j5 Z# s: c' [综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷+ e  i" A) ~9 q0 j
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2、选地点：
0 g- e9 A' g$ I5 v8 w考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
" i/ e9 _5 o, S, r- A& ~8 Z最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向! h3 S& Q1 V, \6 f( a  z

  y" N& h0 m3 J: A* @% d' w  k3、看房. d* [- E1 s# g5 d
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
# V+ h3 o9 ^( C8 |$ E3 P* r每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~; b( N, m. j0 l
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定- R+ ?4 {" v2 l
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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3 y, z% X. V! g+ P. R" v这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦& |' Y/ Z5 K+ I

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: \1 \0 P$ q6 |( y/ o6 k继续说看房哈% V2 U5 U$ `6 ~5 D8 n" y
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
% f/ w( p$ u6 ^& ~但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
2 r; T: t6 l/ I/ h签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介6 D: {/ _" z% y) t6 F$ l
我很失望啊啊啊 。。。。
$ b  c! n4 v/ t% g/ W+ p9 L中介安慰我说，在这再等半小时0 ^, G, z, F. ?  \
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。! c  t6 q8 k, c! V
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
" g, L. i0 y; F& N我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~! ?$ s6 p3 S& e1 L7 ?
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最后晚上7-8点，签完合同. ^0 M& o9 M  n: x4 d

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买卖房手续
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- u1 b8 j- l: x: ]$ ^1、揪心的3月
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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬1 B2 \9 V0 K2 |# G
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴1 {: i6 @; U& K/ L$ d+ I3 C

* B. A; N1 J2 D: S; z+ S没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
& Q: h2 {9 K! j& k  L经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。  E) l# z0 B# h0 J: N9 E7 g

7 Q) V, z3 b+ G4 Q) H% ^, n8 ]
% y2 u% g: I8 \! e1 ]1 U* k- ~2、买卖房手续
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2 n. T; y4 C/ H8 m6 v5 c) }* l9 E+ P' c- T$ o
卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊6 \# W  O( b  }* C+ I. k0 X% X
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了& W% @5 N1 K2 T. M# N. I
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
$ T/ e( f4 a6 b& [" R: n! X" N这步没有疑问$ t* z' ?! d9 f! M
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）. C: }$ N3 t/ B1 m$ O
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右. F& n0 }% ^- {
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。/ i' A1 U5 L- h, G, T1 y5 D
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
  s3 c7 Z& Z5 s' i评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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! D+ ]1 K- v* g& U- G' ]3 U0 z# ?7 |. E! F0 d( T2 }% c$ g: L+ h
最后总结写下，省得看的复杂：9 w9 p$ K; s6 D$ o0 j/ X
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0 T9 I4 o9 f* A/ Q' x3 h
手续过程如下：- j1 u$ ]0 T3 r9 V' V
1、签订买卖合同4 P. ~' h/ n- N( K( }2 A0 S9 d0 f# F! G
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果  M: Z+ b+ M0 q. s
3、网签合同
" }% y) S; u( l: g& E( i要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
0 [" W/ j/ J5 d9 e0 b% A. N如果需要贷款，继续下面的
. D% n6 }/ L% R% X  o4、面签，等银行批贷，需要5个工作日& j0 P, p2 w; _+ c
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了6 J) M% M* W# R# c8 a
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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7 G+ M: t# E6 P, ]: _
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧2 m1 S# `, j7 U+ `4 @5 {' F
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团0 C" J$ k9 d- A+ K1 [

7 Y: b- S: K" y3 U$ I/ l; C: e6 S% L8 j. ?! S8 `0 g: T
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充( H8 u4 k0 W* T5 `% W& y
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想到个问题，提醒卖房的注意哦：
3 P# {) T! ]  u* h2 q, K2 r+ B" a8 {, U当心全款买房的人% m7 p& Q/ a* g0 Z. Q5 Y& K) s
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
4 ~2 \6 X* w: W7 U' q& h有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
1 f9 i$ Y% Z; l  w0 y我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
  M5 C* D1 `: @8 A7 U换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险( {6 r: o9 J& d9 g0 u8 `' V
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
5 T8 B! v: }  g0 }* ?而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
& x1 w! _9 V' ~8 N6 T/ o最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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又想到个问题，哈哈，想到了就写点6 h# q' A1 ~/ k+ R) M5 Q
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签合同确定首付时间：
; Q/ F) |2 {  _- h1 l4 H对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够# E( U4 q3 s9 o$ t6 G
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签合同约定的交钥匙时间：
6 m) C8 b7 w( }卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间. J# ]0 s1 m" j7 [' }
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协5 ^& v$ c4 G1 }: t8 k" S; f
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到: {# p  J1 w' b: R- m! w6 |2 S+ d
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chq0923

# ]! l( y  D1 l

+ s6 }7 I  t5 ?! @这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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2 v4 V7 t* F9 z7 J3 M, F/ }& Y基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
$ v) {; x& r- g# ^, {1 f! U8 a如果是按全款收是按1%的: ^% u) T+ ~8 ], q/ l