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写个长贴，各位慢慢看吧
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, k- r) H2 p0 \, ^2 x刚需理由，换房原因：. ^8 ^  ~5 K% l# q+ P, l  ~
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。" p0 _6 y$ |+ B( T! ]8 J+ s- y
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房: Y- x, V/ n' V4 o$ F
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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2 P, a7 ?" @5 P5 k. v# a4 D分工：+ ]/ Y: ?( e. K  t& }: [) D: ?" }0 G
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房- I5 g3 `* O3 e# a1 x& w4 b$ S
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房( X( t$ G- x. g& t' W
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
' t- F* h& P8 r9 G/ }                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
- C' l$ a  ^9 C( I5 v买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向* h4 S/ L$ E" [+ P0 W
                  大户型买不起，至少要求一居吧
' [( N# N8 X( S5 V4 M* d                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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+ }! s- Z4 y& d# J$ R# F最后的成交结果：4 ^  I' i- d* `, r0 \
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日/ Y% i  a( ?5 m8 I$ ?+ Y2 r) z
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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$ a: \% s$ ^! {2 J卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
, _8 K5 k' q0 S' u) G卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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卖房日记：" G3 z6 s1 `2 A3 y" S9 z
1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
9 `+ X0 c+ G+ u得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
5 z3 s* u# T" H, b+ E最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W$ w( Q( g: Q/ V" \* w# q1 h  J. v6 U1 d% a
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W  ~& @  I  u* @( j8 X4 u4 }# I2 h
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗( A% l  `% ~- K% F; F7 a
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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价" f7 y; {! t8 y/ H" _
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8 d  M9 u' @: N- H) G2、是否独家代理* U; p; y4 j: K4 ~- ~8 \/ w: o4 G  S8 e" ^& Y
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理. J8 k/ J5 o+ U* s, j
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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" T; M, o1 P3 P4 ~总结独家代理优缺点：
5 A+ Q) d& H$ k7 X优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金, O+ x* m' g7 m7 A, {! |
          当然如果要独家代理，建议选取大中介3 n  D6 V0 b! a+ h7 X1 J$ Y
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。/ X* ~/ c& }& ?# t6 B

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做饭去了。。。。
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% Z1 H7 l3 H. u4 z2 a孩子睡着了，继续哈: ]' V0 J3 L0 A$ K
3、客户看房
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1 B# r4 e8 P8 N0 y+ L/ O5 j因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！* v+ e7 i4 R6 I# F, H

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看房其他需要注意的：
/ q& e4 Q# @* g1 m% x一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
# F5 |' u1 g9 Y1 G9 {+ {如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
+ V* W3 B' ^7 z5 T2 G- f" D% N# g只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
( W) J# U( W% w# k$ @3 l这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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- C7 ?+ E& s7 o; k/ `' A4、谈价9 h* s+ C/ p% v

7 o8 G2 O# s. \- I我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的. t- r8 ]3 H0 [, q% x( _
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家8 O* I% i8 z% I; ^
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第一家：没还价& N9 A( j* n9 O! _- ?
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金1 j- ?5 V* P" E' l  t
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。2 g, V0 Q7 R9 Q2 @: _2 }
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6 n/ r! Q# [/ h2 c8 g5 q( G- f第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
2 Y9 U( S: O% H6 W0 H3 m# g7 r. O这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
  \- n! O" q- T4 e! g. N& \过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
  j- A8 }/ l' Y8 g, g大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W$ B4 @+ G* p2 ^
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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0 g3 ^  t8 L: a9 q+ K- k第三家：年后大年初六来看房
7 d; F8 f' Y0 c( n2 C3 K1 N  h看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
  N9 a! H3 K: y( D! c2 P# ~, q9 T第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
' g  y- g3 E7 q1 L- }. t4 s. Q最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
( B6 e, ]% [, q5 t签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。$ V& _2 {: }, c3 e

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: q8 L+ x5 \$ i; z9 t5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
. K5 z: x" C2 g1 N# X1 O# _, Z这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏7 c( g8 q9 e% i* U" H9 B
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨& n. Z& M% O8 W4 k
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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) N* ^4 M) {; q- Q8 {1 s( Z6 L7 s! w卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦5 W, e) ^8 _  [" q

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买房日记
0 P1 u: d. K# ^6 x0 d* m1、选中介$ K% b/ }( y* C- Q" i
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
8 b2 B# A8 e( K" E  C开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：$ }  I2 A0 }9 F
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢: `& J$ P- b6 u
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
1 ~5 M% J# E) b' u' A综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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# D* G. H  P/ X/ H! u, V2、选地点：
0 L) \! ^* g4 E9 V: I; Y& x考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好- e# F8 h$ w& q' {8 |
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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$ D% H1 {1 A* }5 o6 @3、看房0 U" u; G9 f! U+ x0 o7 U5 W9 p0 |
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
2 z# Q/ a% y: q6 k' t% v" v- u每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~9 q7 E1 D8 J- }5 u! f6 w) |
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定6 @9 d. ?' F2 P- h3 N. B
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦# [! q% y1 f9 x) L$ R* R" \' j$ A
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6 `' z: h# c1 r9 c0 o4 Z继续说看房哈
2 O8 ?  L$ z) s* Y! k2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下( g* i/ a8 p9 H8 r! o$ t- b+ q
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
# E; E( ?: m9 K* B签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
: u* `7 h/ t  i0 z, v我很失望啊啊啊 。。。。# e' M2 i7 s9 W1 m# Y6 g6 ~
中介安慰我说，在这再等半小时. h" Y6 q1 {& h9 y! _
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
/ x% Q2 a1 O, A0 F9 t房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
$ ^7 p+ o$ r3 `) A: b我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~9 c3 b5 K: k! J% v1 Y

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+ [, Q; ?: f4 p! R& m7 N最后晚上7-8点，签完合同% m+ ]' K6 |0 M3 m8 h3 Y2 x

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买卖房手续8 l9 `! c* [+ @  A' z5 v
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1、揪心的3月
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: e2 y) u& [+ D  b  ^因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
/ h/ k7 Z3 h0 a' d) e所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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# j9 n; ~! I, S, u; ~. F; E4 L没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
+ a' L$ b5 Q3 L. P9 ]' L经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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' F, W' G' k6 X) X* z9 b整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。$ a2 N4 c% P1 S

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2、买卖房手续4 y( V; h0 B- i4 x. P
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5 b, z3 x4 [8 _4 Z7 W卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
0 [  w7 F+ Z& ~* w! l1 O小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了) P' w% g  ^& Z: `# y  n
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好! T2 S9 B+ @" t+ Z) b% m( Z
这步没有疑问
* Q1 h+ B& K4 K& u4 P网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）$ C: b1 X' k; `# P% l2 |
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右. A9 j* ]9 g$ G6 }# A2 P
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。3 o( v, R- H. Y
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
/ G3 L! t- s. b# W% f评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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最后总结写下，省得看的复杂：+ g6 X0 B8 Z5 D1 o2 G; K

% i3 X& F3 @7 p; d6 B
6 U* W! \# K; N7 o手续过程如下：
5 Y" @0 z& T+ V5 [  j2 \1、签订买卖合同. n2 v% j' d# x; V7 q# @! }# A
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
( m* \1 ^8 M, f; `8 L) [' ~" w3、网签合同$ F; s9 x$ H' I. k0 ~
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
& T/ F3 s. Q) V4 }( y如果需要贷款，继续下面的
: F' v+ Y( U; L3 x6 N+ d4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
0 B& J# D" C' R' ?5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
  f, {1 D! g; U0 s; [. g% N4 JPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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, I) Z5 H3 }5 c& @4 C# C
% Y+ G2 q$ ?7 l这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧$ v/ J, \# {( P6 n2 P1 N. N
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团* [1 v" H% Z; n" u  h. Y# |

, }" A4 k5 ^3 ?( W3 o) d' ^4 n) O
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充/ d7 O; R+ f* h3 F# @; {
* _7 I- j/ O" g4 S0 H' w
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想到个问题，提醒卖房的注意哦：
3 k# R6 J6 a" U当心全款买房的人
! G* R2 e- I' F& L0 R因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。' j$ x: B7 D" d: s5 R
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。: O$ |+ G( B2 m
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户- A" X) @) c& B" i6 Y. R
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险: s% b  \5 Q+ S) h+ H
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
; T' ?4 B4 d0 Y8 P5 O2 T7 ^而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
% T: t9 _8 h* i2 [3 {9 Y! A) C3 C最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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又想到个问题，哈哈，想到了就写点& g' P) `  E5 y( g$ {7 L

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5 z" V" d9 N# c% _签合同确定首付时间：' t- r9 u. D* m2 A5 b, y
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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签合同约定的交钥匙时间：( _' o1 D4 o% {- n) W3 W
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
' J8 A& P% s) Z6 l买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
6 T! ]& Z8 a3 S9 ~6 p  L5 G我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到- G- {% E  ^0 o6 R- L& d
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chq0923

: f+ k5 ^4 ?/ F% \. ~

2 M5 Z' F2 T3 w$ {这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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1 Y5 p/ N% N2 ]: {% {6 r基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦; P3 y* _/ N1 x0 A
如果是按全款收是按1%的+ w- y; \0 p1 @# [& |; I  U, R" O: V