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写个长贴，各位慢慢看吧
0 {( J* H9 F7 j. F: C
& e3 z) E3 d8 k$ W7 v9 m' R刚需理由，换房原因：
4 w8 Z0 y3 _0 |0 N5 J因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
/ S4 `" I* F: T/ D孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房! X! R0 X  f! O0 K9 n7 @0 K  {
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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2 O4 [% o6 j7 l: }* A分工：
7 l( p  C; Y& {1 D* T0 K卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
6 Z9 o4 C9 w* }1 B- I1 a9 G买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
4 p# z. p. O5 G6 J- S! e, W
' B5 B: O6 w: w卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
5 L" K4 g8 z4 r# n, X( ^8 V                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
  H/ i5 V# n* t9 p5 R2 \& R' c2 G买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向% O, L' [9 w% u% P+ r- W3 u
                  大户型买不起，至少要求一居吧6 O8 i7 k( F! w7 P
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的, O( v$ ~+ k: p# ?" V
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4 c9 d% S$ {! }5 P6 T& V
最后的成交结果：" b' n2 }* f/ Z5 s5 C: l! L$ ]
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
4 Y+ y$ n1 B% Z: L买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日. C/ g9 a! B  r% F& E/ ~
* ]) d) R1 c! e5 k3 @
* W! s7 N' @9 u  R$ D
卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
5 ~7 A* t$ w4 I  L: A! X1 [卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  + p: f! {  a3 s- e
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% E$ ^" ~  {+ ~0 ^, |- ?& S卖房日记：8 e; }% f# l, |+ G
1、定售价- }# q* B% b/ Z; f! {$ ?" j5 v
7 C; S+ n3 H: J  h. ~
售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询; i4 j$ y9 F  P, @6 ^7 `9 M
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
  i) X& l) \) V3 Y* h+ M  s最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W7 C* e1 U( S8 g4 ~( r7 ]  S
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
/ y& ]+ D9 y4 k. U2 r后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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2 b' w  Y, m4 F8 ~7 P
; k7 ~, t5 l+ k3 b1 [这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价2 z/ U0 A+ W/ V* n. l6 \$ v
: Z6 b+ j: |' t6 F  S0 w% }

. y6 I  D. u: {4 ?6 R) Y2、是否独家代理
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" K: v$ X' q8 x% @2 y0 E8 o! m% g5 m4 y: I/ i1 n
虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理, i) c: @  |: O- q8 W7 ]
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理2 n# ]( k  i$ Y  ?

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7 {) ]2 o) j7 ~) Y' h但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明: {3 i  ~1 R0 J/ L3 Q8 l, G
' a; m( K3 ]& s# x4 r
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总结独家代理优缺点：
/ T% V, @) L* t: B8 E, I优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金# S' ~( P# c" A' c5 _7 s) \
          当然如果要独家代理，建议选取大中介
+ a# \- }- K5 I1 e缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
& f! s3 }1 Y& }& u  q0 b3 e) L) T7 K, ?  Y! \

- Q: ~) L& C# t: e5 xPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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. |7 a0 r. t( R: s$ l" r做饭去了。。。。
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8 W1 N6 _  r! M; c
# r7 A' V7 v3 [  `- W+ d: i孩子睡着了，继续哈
: q& m# Z7 K, M5 I3 M! r3、客户看房
: |8 y5 v" c* e' p  t: C+ C3 r/ S; E  D7 I6 O6 T0 I

/ x, [: N+ {% y( W- g, a' P0 d6 J因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
: [# f7 K2 K  p% X+ |! g
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7 i! |% _- X" E- n! X/ O3 A看房其他需要注意的：
  ~/ q6 R+ f; s& ]$ l7 x一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
4 }$ ^) r7 H1 F* _; U如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以" h! u# ?; z' \
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的7 t; r# g$ l& N) \/ `9 r( I/ @4 f
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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# y5 X9 Y/ s% J- e- [
* I& [  ^* Z, m, o( x; v6 _6 {  ?4、谈价
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* w, i" A: s" E% f3 w我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
2 m! _( [1 T4 F" g所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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第一家：没还价$ L3 a- N" B6 H( h' ?6 Z' s
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金3 B0 K  y1 ?+ F% `0 R  E
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
6 X! f! W2 _0 S3 N2 C% F这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
/ D3 _: A9 S5 b/ F2 _0 P过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
- b( B3 C6 i; T  R, L; B大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
2 a! z* J1 w7 \2 w4 O. L9 {8 f* ^我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢' I% k3 Q  m. W7 I  e
: }+ B$ S6 T8 o$ r' O
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第三家：年后大年初六来看房
0 R) d. N' R" G+ ]) j6 B/ M看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
  i. n9 z0 G4 R6 Z0 i第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。# m7 e& Z" S7 E4 f
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
, `, K8 o# a2 U% O签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。+ a# i" L/ Y' A$ s6 n

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5、定金8 a* m# c( Q# Q$ J
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* \4 R; e& D3 n0 n225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
# V( `  }* ~  M9 p: P! X8 F, }这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏! H3 X* S, H1 o( P  b
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨; o4 Y2 n& c) p! a' A
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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7 Z% i4 y% C' Y' A" J% e( ]' D卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦4 m2 w2 k# i0 s, s8 m
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# ]7 E3 T/ A% B/ ~# R3 `9 _$ F3 h$ f8 e: a! j3 x  M" t- Y) t8 P
买房日记
5 z+ w% W2 E5 D0 k" L1、选中介8 T1 B1 A) J" C$ {! }& ?. A7 _$ ~7 ^
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介* V/ n+ M- X2 F7 b
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：1 ^/ a3 {. p. B+ t$ H2 P2 v+ w
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢8 n: T4 L; b. b$ R
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大% V; b) d* p- a! E8 y1 K$ E& v2 P
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷1 a4 L, r' j6 A) N' p& |

+ Q# N2 p* s* _0 f+ ^, P2、选地点：/ y6 h, l7 O+ g# D) ]* z5 a
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好; s) t' Y: M$ k
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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/ r# T% z. o( d9 |+ f& m3、看房) g6 q3 }9 [$ ]' ^, o* `
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。6 v8 V( S0 E% s% z/ C" Z
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
- q, E1 v2 D) S2 W. R先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定% ^3 b8 x$ d% b4 o
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。! b* O+ l, Y/ H( H- O

2 D) X" P" W# p0 w! C这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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. t6 w5 K: C" `- @% y( E: ?8 V4 _继续说看房哈6 o3 M# a7 t' O
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下8 f  F- S* w$ {! G3 v
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约# W9 S6 \4 z5 G  f# z
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介4 W8 l1 F" o, ]- |2 S
我很失望啊啊啊 。。。。
4 l! n/ f9 f- M+ ]' E* @# R! Y中介安慰我说，在这再等半小时
. J* t7 z& ~: m1 w2 B然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。: B3 O9 f. n1 v( V, }% W* a
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着- Y+ S' P' ?4 A+ h7 M6 \8 I% E4 w
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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5 [$ @9 U1 R* j# c最后晚上7-8点，签完合同
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0 {: h! K3 A8 C9 p* L

! r3 J0 B% b9 u  b买卖房手续1 Y7 ~, [2 y# ]) J; m& X( @

/ ?+ T1 R  E, S- ?  n* E9 O1、揪心的3月
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6 B' g. o% w+ K因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
6 f* D" e9 e( |+ r2 ?7 O* v, B所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴1 e9 r. r" t# ^  `
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。$ [7 D9 g5 O1 B# i$ n: t' H3 R
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。- Y0 Z2 L' F- z( F9 j( e

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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。/ @, b/ n  Z( X
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4 g# g. T7 D0 H1 |& u/ t. ]# w2、买卖房手续# S9 N9 Q# ]/ s" y1 o
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3 b, l5 O* o  E& W1 @; W8 d卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊# n/ b' T" |$ d0 x; E/ K
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
$ e' K. t3 `: W6 P3 `& o5 L* p先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
) J% N; m# l* Q; g7 x  [这步没有疑问
% S* V, }6 G5 w网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
8 F! {) l% Z& b" n9 L其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右% H- _8 A" x# x) R$ }& i0 }% z
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
3 {3 S! z& h, j; O: e$ T这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦$ k. B2 [4 c: d2 p+ E: W3 ?7 T! T4 G
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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最后总结写下，省得看的复杂：
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1 x% u5 E' s2 d; z# J- r5 V4 n6 j! D! B5 A7 _
手续过程如下：9 _& T3 Q0 G0 I2 t
1、签订买卖合同  y8 u, ]7 R) r0 o3 W4 S# m
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
: [6 v$ ^3 q7 J: t; H4 p3、网签合同  e5 S( M. C8 _7 n' q! t* L
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
% d0 O' C, ]/ t1 Z如果需要贷款，继续下面的0 A# L, n% G! `& q
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日4 W( X. y+ R# y! g3 Z
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了+ \$ s0 X" |! q) A; @) d+ q
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕  T8 |, J- G# o. w

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$ m* ?( ]% L* Q& J( v) A% M- R* o3 Y6 r
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧. W0 r% f: i! H$ ~4 Z: K5 N
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
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* u: q0 N6 q6 j9 K/ A. n- N
# I0 z- P2 r. M: A有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充2 l6 Y+ N" W" S9 L

" ^1 O* a; ?: L) a: W$ G* ?9 ~2 g: Z) C
想到个问题，提醒卖房的注意哦：
: j! q% T6 h8 q2 v( M当心全款买房的人- c% ]0 K9 K9 U/ t+ O
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。9 o! _$ E2 ^( X9 J* n  q2 n7 {5 I
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。9 _( z+ I1 |2 N- w: `5 X
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户6 d% Y, ^4 @, O5 c# a9 ]; z
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险3 R: T+ j! v* o/ V( J
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招  }4 n: F; V' f. @# z) z9 W
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
% y: H7 g: Z0 `1 q7 B. U最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房( [$ ]% [4 D! m3 i7 s

6 ]; S4 {3 f2 [3 X% W. o( A又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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签合同确定首付时间：' m$ p7 z! H% r. c) U( q1 {9 A4 w
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够; d5 A  q* o! h1 }8 ]% P. g1 [

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" B+ a0 Y& a9 Y' Z4 C# i6 q# M5 J签合同约定的交钥匙时间：- I  V( j/ h8 |7 W
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
. T0 y" ~' o& l' A2 w" Q& |1 J6 l- x买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
4 D7 L5 P) }$ R; j# p7 x8 f, ^我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到: m$ `) t/ h* p
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chq0923

5 j& N  D6 `  M$ O+ Z) u. ?8 h5 j9 x, X9 A' B0 ]. }; N( U
这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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! U+ {/ N" {; \  u4 m: |$ DO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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( R/ i2 p. U2 a5 V& X9 c4 O/ q  y基本写完了，谢谢捧场哈

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chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
2 B4 _2 K, ?, d% n! k+ C9 d# ?, n如果是按全款收是按1%的
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