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写个长贴，各位慢慢看吧3 ^3 ~1 \. p/ k7 T- G  c

4 N/ _6 M; a2 U5 w% _刚需理由，换房原因：/ w. l8 `6 F5 a+ C' p0 n. W
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
8 j0 g/ ?# {" a- J! S孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
, N% W% }1 Z' M4 D/ ~: g要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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1 |$ s# @; U$ J6 D5 \) u7 V( J! E) ~分工：
9 D' U- y  `% y3 Z# D9 S. z  e卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
$ H( n# o( y* D7 _4 Z1 N" O. G买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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& `( C* w" _. T- @, Y卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
% r% T. A2 ?3 p) d! X                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
% S! W' {9 ]5 l: w, p. E% Z买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向) W$ V! T6 p2 k9 B0 H) L
                  大户型买不起，至少要求一居吧$ M- ?9 V+ C4 N# L
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的+ t3 n" ?+ k# t+ _) J
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7 {$ r& Q' e/ _; O! t5 Z最后的成交结果：$ Q# x# u5 Z; o# G5 \
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
: t$ b' E6 w- G' F$ ]" k4 i买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
1 N7 l  d' I* i卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  7 R; C! a! [5 s! k% \( S- z) v3 T
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卖房日记：; ^4 j' E1 g" Y% {: q
1、定售价, G0 H4 @1 K8 n3 Y

; a+ |1 T: T  o5 y1 l1 ^- J( H" _售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询# m9 Y$ h' D/ X1 d6 m
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W' ]% g. v9 H. S) p
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
; s+ n* a# ?" Q第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
3 Q: O0 Q" L0 u1 j后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价7 ], W0 ]7 N. v
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% V) O/ p* `9 j9 G8 ^, U2、是否独家代理
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
' Q9 X9 J: y( c. ?) ]& Q5 W当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理# e( h; d- h* v! O0 C4 j
0 Z0 @& }3 g( ^1 M& O' l

; ^- X  O, O& G! e3 V: M但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明. a: l4 K& c" F0 V
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0 {: f( n9 \- ~- O7 D4 q: A总结独家代理优缺点：
7 i5 P: t% [. ?6 {+ O优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
* e6 d# y0 {# T5 S, p          当然如果要独家代理，建议选取大中介
+ q# J4 |! x/ {缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难) G! v* f" J) S! z: u9 K
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
* W  @; ?5 h' T9 j% Y5 |1 T* d1 n( K. s

1 b. l" u; }6 {+ U; X6 K做饭去了。。。。1 J) c8 C9 c9 r1 s

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孩子睡着了，继续哈' v6 C. g+ O5 d, y( r: D
3、客户看房
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6 v. t) n& S% {8 ~因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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看房其他需要注意的：$ g' w5 }, \5 H6 R; ?
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以5 n6 L2 U* J" e' |
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
0 X& T& V/ F2 E% x/ \) _只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
5 ]% Y: {  e( c9 G这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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4 m4 a3 D9 O9 H3 v; V4、谈价, G/ v0 u' j+ j0 V3 S

& ^! w# x  }; |我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
2 t! x3 Z* X6 P8 J所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家7 |; n+ a8 @; P$ A+ f! n

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$ ~4 G( q' U. b. A1 ?4 _第一家：没还价
- I6 O! h7 S' N; R; T- ]2 X是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金3 G. ]& C0 b" w" m" @2 ^1 w5 T
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。+ Y& ^1 F  ?1 T; K6 l

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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
! W0 {( ^  S6 m$ h! q这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了% r$ P) h2 ^8 {( P" {
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意( z+ {6 G* }- P4 i# z5 b7 U
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W! N5 G2 C  n, q, l8 d
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢; ^' U, ?9 m/ x3 B

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, c6 j/ `5 Y, w7 h! O4 _第三家：年后大年初六来看房" W2 q, m% A. O/ u2 |
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下! @  {* S: y. J& f' ]* n/ O
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
6 k9 n5 }, h6 N% j最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事) x1 l6 e! U( w. `0 s' ]5 N( }
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。5 h) l; Q, ]  ]6 K
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: t' U) N: \0 Y2 g/ b" |- M5、定金8 @7 Z2 f# k9 U3 e9 k. @  `& }2 u

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5 a9 C! u$ G0 E" k) k225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。. b# Q6 {4 H- p9 r6 u' i
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
9 r& {* ]# R7 O! N2 }但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
# r# o6 U# w. X5 K! w7 b最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。2 `. E# E; r; O( V$ I9 c- Z

" Z* {! @% E, g3 p, Z( {( _8 F1 O0 u# S* Y! _7 D9 d# X
卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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+ ]$ f' C7 `8 J5 E3 i买房日记3 _' ~$ ?  \; E% y
1、选中介* y: M# g, z, Y1 c, c
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介- B7 R' q. M1 _4 t8 ]0 u, [: J+ J4 k
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：/ _0 i! ]& T0 O& O2 X  ]
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
. ?7 b2 t! {# b0 E: J( E9 v- f链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大9 p' [2 P5 B- D* |1 l
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷0 M; R, H" F3 O& M: {1 t% q

: @  K- i6 Z( [, t( c2、选地点：
; t+ W2 F+ g1 O考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好1 W2 |. d# ]4 z' \, W+ z
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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3、看房1 u/ q1 P1 D+ ]8 I- b0 N
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
- w4 |( f) y" i/ R4 g0 g每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~, D3 D% y( i3 H. n4 E
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定# ]6 H& u! @) B/ p! v
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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0 T7 v9 b4 |8 M  B$ [这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦1 N+ C- N" W' J* d8 `- f; T

% ?1 ]+ m: X. R
* p( g2 q7 u1 ~! H  Z继续说看房哈
) D+ ~# R( R% \+ k2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下; s5 v& \0 X" @( P, x% g! P6 b9 j5 p
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约- @$ x  y( n. p1 [  p
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介8 c2 C7 ^7 [1 o( A
我很失望啊啊啊 。。。。2 e$ c& K+ u9 v- v; [" \7 e* e' r
中介安慰我说，在这再等半小时
9 M" T( ~+ }( |4 O1 q" ^8 N然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
# D6 N  A+ z& I! _" _5 X$ o& G* _+ g房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着3 Z( j( A! m; `# B
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~0 |& Z1 w" ?4 h9 I/ I

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4 o& z' V5 y( q) p7 V' r最后晚上7-8点，签完合同7 W7 {4 F* m% ~

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; k5 ]; X! v) g# r# Z, w
9 V% @/ q& _4 |$ m8 @  f/ P买卖房手续6 y  ?7 k0 k* K$ D/ P% g1 J/ O" G

2 E: [3 K/ ^0 K3 r( M0 A, `( X. v1、揪心的3月1 [, |8 K" E  q0 z3 `: J
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" V) H  U% `( d! S因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬# S; c% D1 h- @! _+ K& x
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
3 m1 u  `- V: O" A, Q6 I! r3 L& F经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。2 K0 a5 B& ?6 E2 I0 M
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2、买卖房手续
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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
. B7 e( T4 C/ R7 C7 C) q* k5 V. C小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了3 {; i  j  P& n7 E% h& g
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
5 r/ @/ m- e* ?这步没有疑问8 C# H6 z$ l( d0 S% w! D
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
6 j( |" l. M& s" K其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
" L' P; A. @$ b" y/ A资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。. |9 c: o9 |2 N( v" ]7 o( i9 X
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
) [. N2 d; b2 }. u  g1 `! ]7 s# ^评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日' u1 h! A) [5 F3 ?: N
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最后总结写下，省得看的复杂：8 h( ^9 w7 i4 C- I- i, i
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$ j: V% n+ W( W( i手续过程如下：: S( T2 J5 k+ G. s- [" u
1、签订买卖合同- m: Z! S* z5 o  T
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
: Y0 X+ }* n6 L. `4 f& o  M1 V3、网签合同# r+ ~% j; n; B# ^1 s9 M8 \
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了3 `7 k: F: U, R7 E' z. D. o9 @
如果需要贷款，继续下面的0 g5 l' _/ [" \
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
# O4 c/ s6 p6 x. {% R' n5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
7 K! G3 C. U$ x# C1 Q7 PPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕- S5 |& O1 x& m4 v! i% X
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3 m5 g& U& O  q* G6 T
/ w3 X2 I) e' \2 c9 K这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧, u) s' h$ X5 U$ E  E  z, ~+ S
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团# _' Q: F( }) M- l1 g, W! W5 D
) U& ]4 U' }' C2 {! p6 z1 Q

6 l0 g* `* c& o& W有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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3 i. u5 g8 r3 K& o想到个问题，提醒卖房的注意哦：
# q3 e. F  f! N+ T当心全款买房的人
" M* M7 U5 O( @8 V+ H2 D# X因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。* Z) x7 d& V* B% I4 N. ^* W  I9 u
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
6 w% [) n# A; @我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户) ~  z9 X3 m& i/ Y
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
- a0 o/ l3 O2 V  k2 B7 o怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招; S: c1 h5 c) w! r
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手) O) U; K# E8 u# |4 G5 A6 Y
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
/ q0 N+ m, i! N; M4 h" G
! C% S& d- c3 b6 T又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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, g2 H5 ^8 x6 X4 _: ?0 F% {  ]签合同确定首付时间：0 _: [6 u( L" y$ |9 G. ~$ O6 A
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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8 f( Z/ U0 H: _5 z1 c5 [3 _5 A" @
签合同约定的交钥匙时间：4 ?$ C, c5 c2 N0 I
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
: p6 w2 a- j7 k9 M买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
; t4 C" R: q0 q' F" ?9 h3 o" J% m, P: p我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

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这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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$ `+ M- r7 ^8 ^( {0 P基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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' e5 ~, E& F* v基本写完了，谢谢捧场哈9 J( u6 k' V" R9 t7 ~' I
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦) ~3 _+ x; ~% o& A4 F& @; |0 F
如果是按全款收是按1%的
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