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写个长贴，各位慢慢看吧
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( \  _5 ^) A% b' B$ m刚需理由，换房原因：
8 s2 X9 z- W" l% A, H因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。4 `1 n& u% Z3 v5 w
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
) ^& O4 B2 N$ W  [要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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分工：. O& N6 D- w7 _) Z6 [. d
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
: i! I, [" g: V- s7 P' d买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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2 B' x+ k0 l  t9 ~  v4 o3 F# P卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
$ u* z2 c% Z5 G# s                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
) t% V: g0 g' ^, X买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
) t; p  S+ A7 z                  大户型买不起，至少要求一居吧
1 b0 j+ B1 ?: W                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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; z3 a- F- N/ x! g+ e& b8 D最后的成交结果：
/ F! z6 ]! z' `5 k卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日( C0 j  X) A2 n. P( J
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
1 {2 c' O" Z& ]- q) L' G9 E  v# W7 S$ a卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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卖房日记：, {6 z* Y% j* w- N/ R& j# v
1、定售价1 b  U% D: K% s# J

1 A9 R' j- B0 V售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
1 s% [- f- X/ W9 k得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W" F4 o$ E; R% y9 t; L" Q5 {
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
* `% f( p& R( l& R7 g7 \第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W9 J3 N6 h3 f+ L% |" y0 [
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗, `% X8 b) {/ ^6 h7 `
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- u0 X& }$ L  u+ r1 \. l这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理) o6 }$ [4 o! j+ ?

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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理+ I9 V' u* C; m
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明! x7 ~1 Q$ v5 [3 W/ G4 [+ `. u

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总结独家代理优缺点：
; m( V0 o) H; v/ K8 J, j; N: R优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金# m$ O5 n8 T2 f9 c- M5 w% s% h
          当然如果要独家代理，建议选取大中介
" k' v) b  Y7 Y$ K: L; M( s缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难* z0 k4 ^2 Q; o& A( h  o8 _( r
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。+ `1 e3 Q  L/ P. ]7 h  E4 r# Q3 V
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做饭去了。。。。
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, N# r1 t7 P8 `& ?0 X$ O; i孩子睡着了，继续哈/ o8 d8 l- f8 R) r5 r+ H
3、客户看房8 ^. t$ B/ u4 X, ~- E7 {

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; _2 z3 b; C+ x$ p* z$ a$ k5 z因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！9 S5 g7 O# ^' q2 B, g6 l

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看房其他需要注意的：: \& T  d: w6 k1 |# Y, o4 J
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
' d  V' m  ?1 v6 `+ k  D如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
+ T# {, X- J) j只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
4 P6 N; T+ l4 ?: ?& f这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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# i( F% V  v! t6 B4、谈价" W* S" N8 c( C
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的" r9 h- t  C( S1 ~) E7 u
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家! d: ~$ X' @1 |4 d# R
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第一家：没还价' u  v$ M1 i/ |1 d# i
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金9 {' Z/ \' W$ |- N- c
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。1 b' l& M: r/ x$ G
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
' i, X0 Y& F* f. W2 x这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了  P* M6 N& c; S
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意; Q  @0 C  |7 ]2 T% w9 s6 ]
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
8 o6 N$ I( r2 v1 ]% h7 K# L我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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第三家：年后大年初六来看房
% w& D1 q* R( R看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
6 ^$ W( T3 h5 d2 A! a' j第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。5 {7 O8 ^0 {- s+ k9 R3 q# |
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事1 P0 V! ~/ J: Q# O! P( \
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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8 _, a0 e& F" T/ B5 X: g5、定金3 K; L9 ~  D: k4 ~4 b
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6 T/ g; r4 ?( s+ P  z5 z225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。/ Q5 t: q, F3 t3 I9 `
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏' T$ T! |; G+ N  D4 i2 W8 R4 \9 h
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
$ [8 m0 r, e* Y7 Y# j最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。4 U0 X  S1 j8 ]# s' A8 \

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7 P& I# J7 a' K2 I' l$ U% Q% P8 Z卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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买房日记' A% @4 A3 {' h4 ]1 o
1、选中介
! W: U8 ]1 q# i% ^9 j$ k大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
& [0 l) Y/ ?2 C$ s. [; @开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
0 B8 g' L. h( o6 w我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
2 |, }) F3 k7 \- e* V3 J" t链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大' I9 ~1 {+ t) {. v* ]* ^; ?
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷. y; u& H; S+ T5 s; z

$ H" Y1 }* k" ]7 W5 P) C2、选地点：5 V" N% f% P" S) t( [
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好1 y' w: S- b, z5 u& J
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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+ w; Z: @8 z! [3、看房
1 \0 B+ u/ K# ~' d3 w: [0 p% J: f先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。# {& Q9 g% H; q5 I9 A
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~# K4 @6 W) k% g& h
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定+ s  G( ?0 g8 v+ |
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。3 k8 ?6 g% u4 O3 u

5 t5 v$ e" x- _) k这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦3 w1 p7 z; v; T$ y9 w) }- c* V

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继续说看房哈
6 `5 B7 q* U  x. g1 M. l2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下% n$ A* T  N( B9 j$ h0 A1 W# b
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
: _& f2 v7 M; n" p签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介* S( ~  ]8 ^0 C3 ?* `5 L1 A$ Z
我很失望啊啊啊 。。。。- P6 F: ^, S  x+ \# ^2 s# l
中介安慰我说，在这再等半小时, b; t1 L; d, U  r5 P. U  x7 v) K& G
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
1 `; t0 \# N! G, I# q, `: X房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
$ R- M, Y. y4 f: H' a6 ?( j我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~2 @0 W* l( N$ X$ e0 U
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8 G8 c. R; A5 k' v9 s. A最后晚上7-8点，签完合同  w) d$ V$ V4 P2 q5 k/ N

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, d7 _$ O5 ^* ^  ~) {' H买卖房手续- E: [4 {6 K) A' x" z

' Q! B% X2 z1 ~9 H, l9 @1、揪心的3月! W, }4 g3 `( c7 @/ r
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) x# B$ A- _% @/ L* O2 a; R因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
1 C1 `$ L; {$ s) }所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
( {* S9 B- _2 z& J8 Y8 J. W  m+ C8 C# N. }( o0 z+ F7 m
没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
3 V  A7 j4 R4 A3 q0 M; Z2 v经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。" t( m. M7 a3 k1 L; H; t' n' ]

+ [  K2 W0 d  o, E: H% b) o3 t
3 l& d( `# b5 y: ~6 Z; p0 D整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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2、买卖房手续
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( l  D. b" h/ K9 T1 _  }; g$ N& D/ W6 e1 L$ z7 Y% z6 T- p& ~: B
卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
9 w" O: P& Q% C! @小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了0 B) n5 W2 O8 X0 q
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好+ a' j. S' \; ~
这步没有疑问, ?4 }, p2 \" T
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
! [  D8 i/ s" d& Z. J; R2 M9 p其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右: S, h3 A" S2 b8 t! m. l
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。$ X6 S7 v! i* X9 g, @+ j2 U1 t
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦8 A8 [% R- Y* S/ [: C2 W/ \  ]: a
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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+ a% i/ A" j' l5 a& x% \$ p
最后总结写下，省得看的复杂：3 @; U# `( [9 F' s

3 X5 u3 j6 ^: w0 R  ~+ l! S. x, Y' s6 x9 E7 n+ T; e
手续过程如下：, C4 v. w! w) \& \
1、签订买卖合同# H  A" ~- j1 {. s" X- l; A
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
+ d6 q7 G" h4 v" i! A* X# i3、网签合同0 a" n. M/ b# @
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
( ^3 X4 j, a' ]3 R: s如果需要贷款，继续下面的
4 R% ?  x  q, H4、面签，等银行批贷，需要5个工作日- M$ _+ b1 ^2 T/ ?
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了4 q) q. {: |" W. e5 `) g# G; d
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕) M8 a% `- }, T- T/ w
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  h/ P1 J1 v( ~% G7 K( _8 m8 S5 D) x! y3 R& y* H! v1 H2 v

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! c$ k$ c( y# Z: x: m+ t9 @' e9 H7 k1 h
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
) [3 s0 [" I, ]# t; f5 t4 e, a话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
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有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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0 V4 A5 y; b3 ^* b1 d" Q) h* ~想到个问题，提醒卖房的注意哦：( L/ a5 N- U: T; E# u! S) z( V
当心全款买房的人
3 n" x6 a/ t9 a. c4 |3 n# b% M8 l因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
+ ]/ I9 G. |) n/ K) H有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。- ]  c& F. W  a) t, N2 v
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
3 I# i  u6 i% x- A换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险0 X4 b% h( C# h9 U# t9 {" |4 B$ o3 d
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招- q, W" U/ N) I/ }2 n1 M0 a% T: J
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
/ L1 B* L; `* _% A% y. N% f: p最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房3 h8 d" c$ h9 r, W2 C
3 l( T9 U  ?7 j, |
又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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签合同确定首付时间：
' ?- T& J0 B9 |. s9 O0 a8 B. I% _; Z对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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4 `3 ^  b6 X$ C" J签合同约定的交钥匙时间：
! p; k6 T- m) H9 S( f( ~  B卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间- f! K$ }  X' T$ ~
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协% F2 f* a& Z0 E9 n+ j9 V7 X( j
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到4 t" G2 a9 i+ C8 i0 ^1 n

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chq0923

) ]# Y! O# J  E- J! Z, b6 H

- m. z+ M$ M% b5 b. |这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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" W/ {0 X; W9 W2 {) p1 ?! ]
& l! V7 }+ i1 \6 }1 a2 j  B2 |O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

回复 chench妈 的帖子/ w9 L$ Z5 z- c
  d0 V# D$ Z, c- a! [: \
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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+ ^2 [% A1 B) r- V6 {; u; ~
& W/ C& d- z$ v2 M  b$ Y7 V5 E( B! h基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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7 m! A' l! ]! P# @3 Z0 @7 r) ?2 x, }/ w) R7 D. C
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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' i& t- T" X8 P. A
% l5 k( E, u2 c基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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1 y  y& A% s9 k- ^& a基本写完了，谢谢捧场哈
& Y, g. a5 V! [, j" A; T4 s$ o" |+ p+ ]4 [4 D, o  s# j9 u

chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
. F3 c8 ?. y7 n7 }如果是按全款收是按1%的" N7 q' v- g. C2 t