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写个长贴，各位慢慢看吧
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刚需理由，换房原因：, z8 e+ e- E- V  }9 w- i
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。! W7 @5 w& F$ N* P  q( U! g" B
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房2 e& \6 x% R' ^8 S. P
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧! r% v5 q/ X% v

6 I3 b" O. u/ c! N( i7 m9 H' A/ g分工：- m" P# s# C- W" j6 I% Y
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
3 S( m% v6 M# R3 d2 t  p买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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8 W  H4 L" t( a+ [! }: H卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
$ M( z4 V6 F/ J0 n0 S/ ~; S. N                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
, L% o/ k  K& u买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向' i: S: B6 l2 Z' A( m. x8 ?6 k$ M
                  大户型买不起，至少要求一居吧( [3 B6 ~' c' S$ h& b1 U9 m
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的1 T& H% ~# `1 s' t/ k# p) T
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" T0 X: [9 J$ b  I, t3 G+ P& X5 n最后的成交结果：
* K  r! M& F. @$ I卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
/ V" i" |" W) X  e! m买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日5 X/ T( R, {$ v5 U9 `" G
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装" R4 _6 ]% o6 u' K1 q
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  , G; s  b* Q' d& t( v

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卖房日记：: `( h0 G2 H. ~' {5 t$ v
1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
) S8 E; J$ w0 m, G( m得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W- h9 e: [, h" Q) p/ t6 X
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
7 M5 F/ D3 j# _" p) ~第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W/ `! S4 x; f, H# H" e
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗  }1 F/ O" P4 c; U/ p7 \6 X

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3 J5 q* W' v$ S  o, T3 [这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理0 c( `7 d  U3 f" [9 P; G$ `
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理' E# X7 _* K/ r% W( X

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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明. [. ^9 D! m2 `7 L
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/ |0 y  H/ J  y7 z8 ]5 |总结独家代理优缺点：
3 z  q- B3 f6 y* B( N2 W0 H优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金8 W2 v& w0 f- C
          当然如果要独家代理，建议选取大中介
4 [. f7 E+ [& e" K缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。5 U; M5 `/ [1 B& I3 ^4 ^$ A/ ~
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做饭去了。。。。1 w7 ]9 @+ k5 u( o: P5 Z" o* G0 o/ E
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; N) P5 V# o% \2 r* Q/ Q; E" G孩子睡着了，继续哈
4 q: `+ P  R. w& w  [3、客户看房$ g3 k# W- {, G2 X' ~3 U# M

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. y) f' c2 G: I8 A因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！; S4 k7 G, X5 Z$ u& [

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看房其他需要注意的：
% r) g) T7 m! }, B% W5 {; A) Z一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以0 |! R3 V- R4 w5 i9 h
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
1 H8 h% _2 V6 ?' e  H只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
8 [/ K) p. M2 a) D! h8 X# K这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……: f1 @* }( b& [) I! I% ~) C" O

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4、谈价
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的' w8 c* Q! J3 p+ u, u* Z
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家/ n9 t+ [1 f  }. J, U
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第一家：没还价
% ~/ V* L1 B+ N0 g4 n$ a* m( _0 p; S是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金+ q4 V$ [. `' n
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。5 ~( H# C1 A2 B4 t( V
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8 V0 o( X( c8 L* @) Y9 S. g9 u2 U第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
1 Q: m' P! h8 H/ e5 Y' x这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了$ e  b$ `: ]  v4 @
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
$ z# [2 E7 Z4 y. l大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
4 T1 s% B# O* O2 g3 }  g! C; ~) T我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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+ F5 N: ^" K( B: S7 p第三家：年后大年初六来看房# ~. H: U5 }2 H% U' B
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下  c9 l  ^. @$ }  g( P4 w4 \
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
) _- a9 U& p! m  ]最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事; P) ~9 d# L- G
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。' \" x2 {  G: Z! `* c& }" J6 {

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/ c% E/ j3 W0 \$ g" Q7 h2 h5、定金% X; y3 H, k5 _
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; i  O, T) w* ^8 |; e# p225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
& \3 b' t3 p* m4 \8 o这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
* P! c: _* ?0 R( u, ^( I8 K8 D, E但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
4 |, E9 d) c# g; Y# @最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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8 ^; L. L0 r& [卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦" s; K2 I' p5 V, p

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买房日记
9 A* |) q  d5 f" Q3 D' L- M1、选中介
+ J* ~! b1 J. _9 \8 ~3 \9 L大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介% s+ ]$ v8 A7 I; M4 z
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：( x+ j4 y' r# s( y; Y
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
: Z3 d+ c, o  b! G6 \" N, t链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大7 n( @' k) Q7 c4 \: t
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷' b: V' _. L9 V
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2、选地点：
7 R* ^0 U! }, _考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
) F% A, e* A  [6 W% G3 Z5 y- K最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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3、看房
- Z' C5 x, q) H" V7 g先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
" e. g# N* g: s3 Z8 D每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
* V' T+ b6 _6 k/ |2 h) I* s0 `+ ^先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
; i& [8 E+ L5 ]其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。( X5 E2 C$ Y& R% d" R/ g
3 Q0 f' M4 v# o, t2 K
这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦/ D" p% f/ [) G7 o

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; M1 O6 ^3 h/ b) r继续说看房哈* A( S/ a* e$ T! t
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
$ p: w9 w: a- Y& C: Y! c但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约% g' D# z/ z- }9 c! d$ w! M3 M
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
8 A0 z0 Y, d) Z+ B1 P1 i% _我很失望啊啊啊 。。。。
; h; }9 J  n+ W5 O% m2 n中介安慰我说，在这再等半小时
$ f8 z9 O6 y1 I+ P4 g% ^7 s然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。) }9 ^( z& p& v. P; N) |
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着5 j% j3 Q4 @3 o% s! f- O, ?" a
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~9 a4 @# M+ S  v+ y, [" n7 M

$ C$ U8 ^% A2 w9 f3 F1 ?  E' K% G* D! }
最后晚上7-8点，签完合同' y$ c; u; T9 v7 v- I/ n

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% D0 ^" Z# }& e+ E; l买卖房手续
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1、揪心的3月( L3 P5 E" P, h5 d! F
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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬. n7 Q) o2 ]. I  j# n  b' N
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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; z& c3 G% H# K$ s' |% P没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。8 }: S0 u" k7 N) y
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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5 e: S9 Z9 x) }1 G9 u; q& U/ L整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。6 f7 k5 B" W+ a1 {+ e
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2、买卖房手续: O( K8 j- R0 u; X0 Q4 J. i" f2 d9 \
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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊9 k4 J% s# x2 z) f# Y1 Y
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
  J. [  S1 M# J' K7 u先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好: h9 V0 O4 m% @3 P# d! w- j0 c
这步没有疑问
3 P6 W  ~) e, I* W网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）7 B) r8 Y9 D5 j% U! e( i, p2 J
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右# o, i* D) c) O
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。, W: Y+ B2 ~$ i# v8 A
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
9 l' g# e  ~5 b/ S' \/ j评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日- j6 d& x2 g9 N

9 n5 V" J1 W2 K1 B2 t& m' _! h! G9 T- l) c% E3 |! C7 d
最后总结写下，省得看的复杂：
# {9 u. W: N' A: u- n, Q/ G4 ^% h# @- }1 Y
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手续过程如下：  ?$ S& t$ ?6 G% ^  z6 k/ ]
1、签订买卖合同
0 U& U/ _7 C: n/ v8 O2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果9 N3 s9 b# r& B8 e& ?
3、网签合同
, N) l2 {4 F1 ]要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了2 q" [8 c( V, c
如果需要贷款，继续下面的
2 U9 H5 G! |  Z! ^, n4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
; i3 u! f# n4 `8 U- Z4 @5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
) o$ b+ `" X1 T% f3 WPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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( D6 A7 K4 B* c) F  h2 Q/ d2 s( \+ S3 @

3 b) T$ X3 n) g( J$ C/ f: y3 k这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧3 O& o7 Q  E/ ?: G# Q# X2 ?+ D1 y
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
* v" E6 `; F2 ]0 y+ t' F5 K0 B+ _- p0 a  ]* p8 Y- a* D+ w- J

! q! C8 c7 Y; A2 t2 L9 c有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充7 |3 q3 I! O6 r3 \! k
; S  M9 Z$ o' i& D- v) a

8 o( }8 ~1 L6 J: x* s( v% ?想到个问题，提醒卖房的注意哦：
% F! G' u' @/ [当心全款买房的人
2 q3 ^: ~. g/ w/ X; F2 \: w因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
& h0 \4 v9 i7 c# B# P% k有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
0 r, \3 V# C- ]/ w& [( R1 f9 ]+ ^我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户: j1 V8 E6 E- k/ G9 e. n2 t
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险/ Q% S0 g+ p) H" A) G! p6 n
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
0 y/ f9 f1 ~9 d, b* R' X而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
( z" H; x; g. G5 f5 |最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房$ V7 C! b% Y: k' T

. \0 z; w& S! K( F6 Y- E4 K又想到个问题，哈哈，想到了就写点% i4 i, N2 M! v" M
( \9 _) f- m1 ]
9 M( M  _* m+ Z$ h* p0 G; s1 Z
签合同确定首付时间：
; F4 q7 O/ V( j3 q/ J对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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2 g+ ^# q) m; K7 v9 |签合同约定的交钥匙时间：
; a! ~0 V7 ~/ M& C) p( n6 S卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间$ j1 A4 |! L- ]6 p& `$ K' t. a! ?* a/ J. a
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
' Q, S, Y7 k  M7 o9 K我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

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# U0 h6 M" r, G/ `8 M/ B: k这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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* ]" Z5 d& j; C# xO(∩_∩)O哈哈~

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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% E! _' X. e! F( H& C基本写完了，谢谢捧场哈, F7 J/ a  j& _$ V  y3 K4 G

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
6 a! @/ E! B0 k- U如果是按全款收是按1%的
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