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写个长贴，各位慢慢看吧
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刚需理由，换房原因：
! C3 z; A9 r& _* f) ?因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
9 ~' @' X3 D( ]孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房$ B" I/ \3 ?  \( L* [
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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分工：2 ^, E& _+ H0 O- A' m+ E
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
; K4 n6 L" Y/ t$ U买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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' c! {2 n5 t' r& L* D1 }1 |卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
) H  u( w/ |6 F" @7 b                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷" F7 O* j3 o, _0 h9 e# Q
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向- e  F8 g9 @5 ^3 n
                  大户型买不起，至少要求一居吧* _* j" Q7 w& y# S
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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最后的成交结果：6 ^, y7 }! ?6 e
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
; a. [; i" F0 i6 v3 N5 q1 ~买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
. S' _- S; K4 \0 }/ i5 I9 l卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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卖房日记：
& |! r0 m, ]$ L9 R1、定售价
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2 q4 z' ?2 c9 K4 v& ^售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
* J; ^  g' f5 O% k- @, F得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W" m: W" `0 ?1 K6 H  [
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
- b; A, X# p; p/ B2 A( r第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W3 p5 c" u4 Z4 g; h
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗7 p" Y( q0 T; H) A, n, l
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( [5 G) d* o5 X6 @! O1 ^( ?6 E这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价) M9 r& x) X9 ]7 ]# c3 y+ W

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2、是否独家代理
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$ n( J4 y3 P; _" K8 q- O虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
  q+ g; c' \. H8 G6 q% n" Y当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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/ {/ v- b( H7 Z4 }+ W% V! u但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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总结独家代理优缺点：8 Q2 o2 F0 T8 U& @8 l5 N
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金9 ~% \% q" l+ i# R, T- c: @! z+ [
          当然如果要独家代理，建议选取大中介
% q  m" h, K7 Z/ @( y, v3 i6 p缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难. k) h4 D) ?" K% `

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# c6 K- a1 Z: m- EPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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  h9 c& f8 @% M, A1 I做饭去了。。。。+ I: \6 h$ ?8 s& P

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孩子睡着了，继续哈/ |9 A/ w# e/ `! r; U
3、客户看房
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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# Y4 P5 C2 y; k看房其他需要注意的：, ?5 T3 a# j0 h5 w  z* X
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以$ B: B  V% L! P& Z* v: e% x5 \# a
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以8 @" n# i; t- ^' f! t
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的5 M. k) L, [& a. k+ b* O6 d  x, W
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……; ~4 m! n% A3 X0 k/ s0 L
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- G! w$ R( t. L9 J6 b4、谈价4 H) J  h, i2 d( H$ |5 a

( x) l' S& E( x' [6 T+ B我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
' V- T6 @! G5 x( z7 b( J所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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+ \; ~' Q0 C" A% j/ a1 y2 e第一家：没还价: k9 e% s- p% e6 m; B3 l
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
) ]9 j- [: P4 \, A+ a结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢! d1 U3 o" E% G" u$ n6 C2 v
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了5 ~" _4 N, S) L9 o. T9 u/ Z
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意  z. |, r. B2 B) |3 @; Z
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W# I/ A4 d7 u- T# \7 L
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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  Y; ?4 p8 B- s: h第三家：年后大年初六来看房
& i' ?4 L# h/ Z+ u3 g- p7 f4 ^" u看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
. ?: C5 j0 ^1 k; y8 M+ M第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
- n7 W. h" w9 E# j最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
  s* P7 z- O$ s' B$ l签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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8 G& h% B; y) ^5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
& B* S- j" D2 f* Z这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏) m. q1 w1 \8 v3 s0 u
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨$ r& \, I+ f, H( M( X- c
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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' j# q$ ]$ q  T3 b$ C: q6 V卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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买房日记
; i6 d0 _8 g. e2 m1 ^* }+ U1、选中介
. ]9 E! ^$ |5 j大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
- u8 Y$ {. T$ C' w3 x开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
/ K2 b% R! d$ R/ e1 v; A9 F4 r我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
- n% b3 r+ P5 O& H3 ]. d. e& `  s链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大6 a- X5 u1 }1 Y8 [% |
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷8 E0 a7 i5 L1 g
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2、选地点：. f" c- \' W. o' [$ ~9 a& ^
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
6 m2 V- x, P5 I8 w' [0 O6 P. ^最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向; U1 U7 F) G( w0 y" u  t0 H

6 [* u* K9 x  ]/ i0 w6 v, W' E3、看房  `1 _. h8 p# }& B) r
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
5 X6 @! s. c9 }' X( T9 C7 O每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
: {' l; W. I" `. a# Z/ R( S4 t先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
/ g" ?0 f3 e4 n其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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9 j5 s* C5 r% H这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦* v, P2 b  ]2 n1 A/ f$ a: c
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继续说看房哈5 k6 i. k8 K3 f9 V" V
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下7 R1 s- [2 r& r5 X7 b$ m$ D( D
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约" R; M8 w* R# D5 P
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
. j, t7 \" S3 {( _  b. Z  I4 ~我很失望啊啊啊 。。。。3 t" X" S: R1 C2 ?6 U% Y
中介安慰我说，在这再等半小时
' A3 a# K# S) g& P+ F1 G然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
4 t. y' k4 A  c7 }* k) a  `  C房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
' y5 {( H" f; l9 r我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~& ?: x' g. S+ C. s

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最后晚上7-8点，签完合同, W( D0 T0 ]- @6 J4 e

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买卖房手续
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1、揪心的3月$ q/ K4 P. \9 E; q# A. {# F

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- T" M0 C* c$ }/ P5 v) A因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬/ u+ X% X# r6 n7 K; i
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。1 r$ [( d. C8 ^; Y8 k0 k3 c
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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/ c9 g# i8 {, X3 @1 u3 a. v# j( A整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。7 ~0 I5 B0 k2 w. B3 x
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2、买卖房手续: \& v/ n4 M" u' K% n" j

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8 p* x. R, M" T: U) Y卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊) r& ~' c" S0 p1 L" t1 h% m
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
" Z: d2 z1 U% U先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好/ c6 \6 b$ g% z
这步没有疑问
+ J' U5 V5 D8 G; e1 ~2 s' f4 S网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）  K+ `5 ?! t% ^& s9 Q" V
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右( g. c& f! w) z8 ~7 A
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
( S( g) ^# K/ s这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦/ @3 S  i( h2 G3 v8 c8 N" b: r
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日9 y* Q3 G3 F& I( s

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最后总结写下，省得看的复杂：
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+ N1 a- e$ f2 }* C! A, h5 ~手续过程如下：. A( \0 [) M) D
1、签订买卖合同
  ?5 a, d' P+ t4 m( J2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
, i% s) M. Z0 P) m/ G" N; }3、网签合同8 x; d; f/ ]" O( U2 `
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了9 k5 ?8 Y. L! V4 G9 U
如果需要贷款，继续下面的
6 h; n, T$ A% O( D4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
/ Z4 V  f6 H# R/ E; g& c; k5、批贷后，去交税，交完就可以过户了5 u" h4 @8 L* L" X- h8 |; q
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕  w) G3 `- ]6 d& M- [5 R

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+ T7 d# \) R% u. Q" H$ Z; B" _" T

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. w4 |" ^8 P( T! a5 q$ {5 q5 M$ k( J7 q4 c( t- N/ N4 u
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧( G: H+ c; @. l9 ~
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团( |1 ?) y% a% r! g. B/ Y* w2 @$ C

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有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充# e, F+ Y  m) r
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3 e! v% d8 |- N" R/ J& E) O! q想到个问题，提醒卖房的注意哦：
0 G* J1 B  z& U当心全款买房的人/ X  ]& n& r& y% q/ G$ W) _
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
. S7 e+ q$ X/ _有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。+ ]- r( y$ T! T% X
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户7 W  C2 D: D1 h# D
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
5 J0 N3 M5 m5 v) q( @怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
* g) D8 K' F7 Z0 g8 q  O) @. q1 l而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手% v6 T! N( U; M8 w7 Z3 p
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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7 G( q5 n/ y5 ^: |又想到个问题，哈哈，想到了就写点* K( Z1 b) I% F5 {/ v

4 _6 F  R9 c: x$ X, m( J* ]  W( ~1 q% h' I) W
签合同确定首付时间：
9 E6 }( M4 `' s$ Q6 {) Q对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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/ I! Q( \3 C0 [- ?7 y! W3 M; t: a, O签合同约定的交钥匙时间：  K, n3 ]+ R/ f. {
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间- B5 \- _+ ]! i! G2 ?4 ?
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协' `7 M% Z# w4 ~' i* a. `' y$ q
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到& K0 o4 Z4 T7 b

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chq0923

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这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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  `8 l  g) B% c) E: V- sO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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6 B5 \- j6 ^9 J) M* v$ V- S基本写完了，谢谢捧场哈

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chq0923

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0 n+ l6 l6 }6 ]# P基本写完了，谢谢捧场哈8 T7 Z; m3 j5 s. r, J
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦" ~( |' X1 X6 ?: \1 U6 I
如果是按全款收是按1%的
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