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写个长贴，各位慢慢看吧' I4 p; Y: ~* S9 ]! b2 Y- J
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刚需理由，换房原因：3 w7 H/ S+ c% A( Y4 z  }
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。" z( d$ B% S$ `$ M& L
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房0 I  g3 W9 L! n" ]
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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分工：* ~3 ?5 x  e, _) g1 Y& C; D
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
& J; Z% h8 {& ?( Y6 A+ s买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房* ^% X3 y$ @2 K: V2 B7 W- G; S; W/ v

0 Z' k, s1 T3 F3 o0 i1 D卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
- p! s1 `# K$ h/ Q                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷+ G$ a7 A  b9 c! ]; S2 l
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向4 E) S$ L7 {4 m' D3 M. g- ]
                  大户型买不起，至少要求一居吧
4 N. U# L8 P: ?3 a                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的+ d& k" U4 x3 y7 B8 k: [* H$ I
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# r3 F# O! V5 @' L9 L- O7 f最后的成交结果：1 M3 d9 f3 d( f  m) k
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日: g6 v! |9 y1 k* {3 T
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装6 T( m+ u' z) M0 t
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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9 H/ ]+ @) Q- F" `' P5 X0 _卖房日记：( H) ]* ^5 H3 n& X
1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
8 `& H/ J9 X, E  J得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
4 e8 }! D  `! b, y4 m- C最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W0 L* L5 i! N% X! G( F0 C* E
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W1 l7 o+ k: u. d6 E4 q( T8 ]
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗# l# }5 f8 s) M5 |1 G' |
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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价& \; ~) e; y9 n# k% d7 M

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+ j. D& \% |) P/ m4 L2、是否独家代理
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理8 N+ U' [. T: ^7 _$ i7 C( t! h
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理& X) _" X" j; G3 K

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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明0 s+ W; n2 ?  P. l

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. y7 H8 p+ ^5 f7 M& d9 X% S总结独家代理优缺点：1 T# n6 h1 b3 s
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金( \3 x7 [6 ]8 G7 p. |! S" X( p1 Z2 a
          当然如果要独家代理，建议选取大中介' O( l4 [( `( I8 `- }* R5 {
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。
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  R# G3 \2 g0 X  g' o  o孩子睡着了，继续哈
* j  _1 b8 g4 Y7 @7 b1 a  D3、客户看房( ]/ \( F& O$ u; I$ k/ U2 h
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！: ]9 m. F4 J( a2 z8 A9 v

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& O/ v3 P. x: C4 g* x8 n$ ^: [( z看房其他需要注意的：: A& w3 X8 i* c9 S* u$ T
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
8 s- S4 c% u- E5 \1 j4 e7 N如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以  l, O3 G: [" M" R. ^# x4 o8 F+ G
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的& K. K' d$ x! \8 U
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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) }# Y4 W! R# e% C, q3 d& X; g4、谈价" @$ a7 u' Z5 J( M  C+ t. k% O

; ?: L& l$ D6 |我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的" ^) o0 y* \# B2 U* y
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家/ S+ @+ R, y5 |  m' j: |4 m

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" g" A& l! s' Y  q8 u; L/ }第一家：没还价0 g1 G+ r% X: F+ z- o* A
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
+ H4 a  p0 A- _5 C! T结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢4 A) d, `9 O, B* H
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
. d: j( o7 g8 B1 I过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
' Y0 m: D7 g0 P# w6 O大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W5 e# P! m  f* g
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢4 M" e+ G/ p: E
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第三家：年后大年初六来看房
- D. Y$ f+ a& w- @1 c5 Y看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
* _  K# A" c$ C* k第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。3 B$ M9 ~, A' o+ X" j7 M# G
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
/ o1 Z* q" d6 w1 W7 a# {: ^+ K2 k签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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) ?7 V, [+ a1 G/ z2 g8 B  x5、定金
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. F9 P. a, T9 A5 @$ E7 k225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。  y0 ?  `6 W* V% c
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
- \+ J% q; O" x但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨# [' Q, ^' N3 K  U& v& E7 v
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。. R# u$ B) L6 D
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5 S8 \) [7 I; ?' _卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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! r/ R5 Z4 P5 x买房日记' T7 j5 Y5 l5 l% O: ^  S" y! k: ^
1、选中介
5 P/ F) V2 s. q! W; C# a大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介- ]1 a" Z: Q, a! q8 `. |5 x) v" E
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
! \) X2 y* M5 Q/ Q0 P! s% d: ~我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
8 w* m8 O3 a" M9 }  ^3 x链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
: F" F" X3 ~9 z4 Y  r综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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2、选地点：
8 i8 _9 ^, ]$ D  F' V考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好. `  e3 Y+ O3 i. V/ u9 O. V" y
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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3、看房
- G4 h3 p5 l- p: g$ l, T先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。, o$ n' M9 G6 H# t  B  X) F: ~
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~1 S7 V  T' K- e: L4 G
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
! |) y! T% b) K( I5 n* a其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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" I+ P9 Q; f! @- G这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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: s: ^$ I5 c& g) ~+ n! ^+ b继续说看房哈9 `  Q+ D( V) K6 a+ n4 W9 H
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
, e) t& C5 d3 @6 H7 s  U( g+ T但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约8 l3 A3 p( w" N  B# m. Z3 H
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介. i3 F. r, o# j. a0 P
我很失望啊啊啊 。。。。
' v9 e! C$ ]  e9 G$ ]7 E; y5 t中介安慰我说，在这再等半小时4 ?) P9 S! u, q/ s, @
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
1 x1 D( t2 k; q  {房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
  C- `& c& e$ f$ ?# z7 N; k我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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0 v6 S' N* k* \5 A; D* l# B- o& {最后晚上7-8点，签完合同
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买卖房手续
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1、揪心的3月9 J& X6 H$ b2 E. `4 W
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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬6 m) P: b/ X. x
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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0 y" u' M% O  L  @: X- `没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
* }2 L0 f$ G8 H" O0 ]% b2 T经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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3 f3 F5 G5 v0 N# v! w3 I0 L1 J9 @4 Y  t& X5 U5 @  d5 _9 K. }3 O2 t
整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。1 c( l" H3 J0 b6 o

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6 ]* U6 t* Z; Q- `/ G" G  ?2、买卖房手续
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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊8 E! h6 Q0 G( n; V2 K
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
- k$ F. [) Q* K5 N先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
# x1 z0 |! t' M% q4 E: K# ?, A* v& {这步没有疑问2 Q; x3 B% p2 O: c' p
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）( V. r% ^7 U- x) I
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
2 G' w- O2 R+ ~资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。3 x& j5 J% d" Z  n1 G
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
. B! h1 f1 M6 |/ J评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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最后总结写下，省得看的复杂：
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9 b- T0 ~* R( g6 Y手续过程如下：
* |- z5 Y8 a2 y# Q4 z1、签订买卖合同
3 {) y! {7 k4 O3 q! F. |2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果: w2 U+ f" n  S+ C3 q; s- N  L( \8 {
3、网签合同, P+ E' E& ~" C9 U" E2 }( }
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了1 N, L+ r; G! K* w6 [+ n8 ?2 y
如果需要贷款，继续下面的/ s6 O  [$ {. u
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
! M3 i5 j% p# [  z. l  ]& K- {! o5、批贷后，去交税，交完就可以过户了" X( r# K5 u/ ?
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕: ?8 t* f5 |* T9 W

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9 L. I& |# C! Y  k1 q$ E
. L6 v  F( W, U这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧& J- _+ ^. B5 m! \  {' d' e8 d
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团* w/ W/ ~5 }  ]
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9 Q2 x+ P& X3 \# K# \! ?5 Q9 r
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充- c, ^1 ]+ j# x$ K, v/ m5 M* T& m

- g6 O! I) j. i2 Z. B% `  t
, y6 F1 G. a3 D- G0 m4 }0 S想到个问题，提醒卖房的注意哦：
7 ?: w. g5 Q, E当心全款买房的人
, i. k# Y/ E/ R% ^7 m% q: R因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。4 u) K6 V, a0 e
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
+ l2 n3 S/ k1 o$ j: T& a1 m+ @( f我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
+ s: R1 `4 U" _9 [换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
1 v+ Q7 z0 ~5 I+ v怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
) ?! z1 y! }) {而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
- c3 Y4 R" x' e( a* r: r/ O最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房+ w0 G7 O) j& v3 p
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又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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签合同确定首付时间：
  S8 w" z* w" C0 g. `# m( e) e8 T对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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签合同约定的交钥匙时间：4 [8 m; R  D- l3 l* @* Q+ N8 v' P1 T
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间# {4 o5 ?) n$ d$ g2 H# w
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协# g8 s: l' d5 E* I3 k
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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7 o4 K. |& G2 x' K7 h; s8 m& X+ o3 K6 K$ Q( u

chq0923

& h3 r" g, c" J* I6 Y6 N5 m

5 g. _) m! O$ a6 |4 r这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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9 R# I2 t  r& ^" E$ g( N
' _: A1 S! \4 I2 x1 G! }O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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) Z0 B2 c$ @" S) S. T! {
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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- G5 U7 N+ V! N; B0 z" s( X2 z基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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9 A/ B, }/ U. H( k4 t
基本写完了，谢谢捧场哈9 l& `1 w' B& O+ \4 h. }
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
6 Y% v4 |, d4 L/ I/ j6 h% C5 k如果是按全款收是按1%的
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