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写个长贴，各位慢慢看吧, I! V/ k) t" d7 J: C) `+ i( D
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刚需理由，换房原因：% a( y5 x/ w, ]  j- I
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。8 ]) e* A( Q* |7 L9 N( z; M- t
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
  X" l6 B0 Z8 H+ R! `! X7 P+ s) Y8 M要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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2 \8 }. A0 b! W7 W2 ^分工：
0 S' Y* Q- }) `# O2 P卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房# }; c# f8 h, D0 C8 t
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房# V4 C/ t4 w9 L9 m  j" l

: r  ]9 B: ]% Z8 J% I6 V卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万' G5 |  D  O4 Q# O
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷& o1 \$ C! w2 e& ~% \; I- h: j
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向! y- H5 X7 V/ F  S, ?
                  大户型买不起，至少要求一居吧
/ `5 e6 Y8 X7 }' H1 [6 P, o  m" j                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的4 V8 ]+ ~" x8 m7 m
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最后的成交结果：- b) i: F& q9 q
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
! y6 m0 T) D6 q买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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6 i2 P7 l2 Q! }6 b5 ?) P  ~# q/ n2 L卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
7 J2 d' ^) O0 t1 u卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  0 |* c4 \9 w# ~/ a' p, m

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' N7 ~2 e& E7 x9 ]: t9 `0 L卖房日记：
9 F0 T, v  |; u% V1、定售价/ a3 d- E- ~" D7 k( t8 X

- i2 ?; F7 o3 |% K1 N$ f售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询8 D* F9 w8 N) V8 b5 E
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
! [' s1 t4 e* v- \最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
5 o' j" n8 ]9 c" w: s& g7 I; e% q  a第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
/ G# O& m- s0 O后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理3 o' u) M9 H0 c- M# h, e3 \
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/ j# {! y+ l# o" c* H1 f  ]虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理6 A& o/ o1 r( _$ G# c/ E% j
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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总结独家代理优缺点：  l1 d4 Z0 Y6 z# s( Y
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金5 u( h! f$ X" }3 J/ u
          当然如果要独家代理，建议选取大中介
* z& b; I  N# z- f1 t缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难$ z3 N& Y% V, u/ p& i- B$ ?) D

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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。
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9 s. l( m  H8 [6 k6 y孩子睡着了，继续哈1 d+ e- h1 l5 y* f. O
3、客户看房* z8 N* |+ ]4 ^

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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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; j' _" R. x9 g" X9 `+ C3 q看房其他需要注意的：( e7 L9 W% o' L$ b8 J
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以1 B* \, R- w# ~  i! b/ }' ^
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以" R' W- M1 C# h# P; @- E
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
$ ~4 r9 |0 F3 S/ J6 P2 l3 \, ^' m这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……2 I! K7 Y! F! |2 i- n/ Z3 B" e
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4、谈价
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+ A+ u7 N9 _2 R4 f# s: M+ ~; ~我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的. S8 B$ C0 d! q; v, W
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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/ M8 }9 i: W6 i第一家：没还价/ E- n8 O, x% ^
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
3 ]6 q$ I, }- H* V7 H) }, e结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。! _% ]  ^6 z* t4 }+ E: j  k
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5 m% Z" }" p/ \3 n0 ~" N& b" {第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
7 O6 q" D3 e9 ^- E/ ]% l' R% Y) k  n这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
8 |0 C' B' h+ n% Z% w$ u过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
& T+ z. @5 v& D# i大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
$ Z. w6 H- J  ?7 ~, N$ N我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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第三家：年后大年初六来看房
3 }- }, \: y% Q1 a看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
8 y7 {* s" H: d0 u: s$ ~8 o第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
+ D7 o! M6 s. ~4 K最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事  Q, C( A8 {5 f
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。# f1 S: I3 `- c+ G$ t0 L9 {

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5、定金, C3 C9 Z! ]4 |

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$ A/ Z& i5 D3 g, O# ]/ ^4 {( A9 c225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。2 J$ ?- O) P4 h3 t; h
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏/ b2 `. a/ h$ U* B. p
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨5 r6 N, O6 b( {. {: g) z
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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2 c: d# r3 C, l+ u" e卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦' _9 L- g5 d& G
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% z2 n& _2 J. e4 L8 j买房日记3 m; k" N; ]9 c  `" o* y" F
1、选中介4 ]; s' e4 `' o5 |, _" p; ^/ g# l
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
. {+ P7 w2 r  G开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：9 r! r9 e. {* d* }( P
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
8 N( V" B% r% y+ |7 A链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大7 v4 E  N% A8 r; D  ]! a  k; Y7 ]
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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2、选地点：* f# B5 q2 H0 g# _( ]
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
0 _0 t& ]' H: }0 o2 H$ F( ~最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向+ \) n% J1 e8 h) N- x0 C8 m1 ~
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3、看房
1 F( G  B+ p" [5 {先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。9 R" o) H1 e8 q+ [0 x5 Q
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
7 |6 E" b" c1 q, r$ |$ R先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定6 z3 y+ C/ \5 g  h1 M8 O  |) s
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦6 j1 f4 u- [) L- ^8 F  I0 @: Y) c

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5 x. l1 {' [3 b继续说看房哈
9 Z/ |2 |5 _, m, y, S: y- A1 o2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
1 `' q' q' F7 n& V9 E但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
1 _; k, `8 L/ H& X5 l* ]签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介9 a& W" B$ H# S1 |7 y0 o
我很失望啊啊啊 。。。。9 ~8 D. O+ _- Z$ m6 W% Z
中介安慰我说，在这再等半小时2 G5 n9 D: b6 L# w: L
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
3 P3 l% a, ]$ i3 k# [房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着9 P2 E9 n+ E% C5 j" c3 g
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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% ?6 P1 l8 I% ]* }! E- _' W最后晚上7-8点，签完合同
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买卖房手续. D( ?5 q5 L2 N$ ]4 ?

4 e, A8 k9 f( T4 E% ^  q1、揪心的3月) d6 r( c( u0 S# Q  S

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2 Z6 h/ Q: Z4 Q! ^因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬4 M' e" q0 e" k' [
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
2 p. K% l+ k) p! B) w6 c% [
: y* ^; U$ E) M; l7 S1 K+ y. X没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
  k: ~- b% q0 ^) N! ?: p, h$ x经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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% D$ U- Y3 u+ ^) m( t) k整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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2、买卖房手续8 [5 c5 M( L+ t# r3 E
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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
9 }) L; c$ v, W' s5 Y5 u& F小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了, a7 w7 j& _8 T2 E7 G
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好, N% w. o. N7 ^$ n
这步没有疑问0 a2 @: U, L  r: J3 ?
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）5 ?& v- Y3 L- z2 i1 b
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
* ~! q  F1 q  q5 x资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
8 q) F/ }9 O7 a" W& T7 h这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
4 D" d$ p+ k% r1 m评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日& d$ S8 X" [1 p4 ~; ]1 Z: \
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最后总结写下，省得看的复杂：# M/ J0 M% H) w6 h( s/ A. ~% `

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/ L, m. B. ]8 G8 k- x手续过程如下：1 m' p, k( T1 ^- \
1、签订买卖合同5 P" R2 X5 [7 T4 I# t5 ~
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果# O4 D' r0 D$ v; B
3、网签合同# j( R% |. ?6 C) g) p- @# I7 @. M
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了) a: b7 j: P6 f8 i8 T" q% W
如果需要贷款，继续下面的
0 R% F; H# |/ m3 w) p; Y9 |4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
( u5 ?1 ^) o- l' a4 I# s5、批贷后，去交税，交完就可以过户了7 o3 R2 C- ^4 u) m( I# T
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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; L* r. r3 p& o+ [

- m2 f. H2 l: w( ]这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧9 b" \. W$ m: e5 \
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团2 t: d' ?2 L/ s. X9 ^- S* g# y

# H) a# s/ R3 _" C2 h
0 N$ x+ U, N- N6 e6 N' ?有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充$ e$ D5 g( S# J; P

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7 F% _  f! l1 _" K想到个问题，提醒卖房的注意哦：
3 x2 m* i: r2 `/ i) ?当心全款买房的人
7 }( X9 B  V* Q, U( v因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
/ z; s  K. y; D. y有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
% l! P8 A) i+ H- P5 j! M8 N! x我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户% e& i' R! ?) [6 i& D" b
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
; l) |7 u+ {- |6 x. t; L1 [- V怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招1 H+ Q3 f/ H9 P2 R4 Z6 ^- z, T
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
) ~' M0 W$ B: T" T. R' N- v% o最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房8 h8 i! U- d$ ]4 W
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又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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. h/ `7 F0 h7 s* C- o4 L% ]2 a签合同确定首付时间：2 M6 K7 _5 X6 }0 p3 x, T
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够' F- i7 I& M/ ~, c1 O& M1 q& B" i

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签合同约定的交钥匙时间：
: x: k5 m- r7 z* B* C卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间7 k; w8 w3 W( ~3 N
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
3 b. X/ i. M, y1 c我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

  M& y2 [$ k1 q# m8 s, y
7 C0 c: y; _- o这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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4 ^# {5 o4 ]1 E
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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9 d. g9 G6 i! h. d! c9 y4 F- C基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

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5 B- v; C6 [: w) I基本写完了，谢谢捧场哈

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+ r1 v. u2 t5 D5 t基本写完了，谢谢捧场哈
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦6 t6 y5 T/ M3 J" l$ @' R
如果是按全款收是按1%的
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