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写个长贴，各位慢慢看吧& i9 Z# X! a) r# f2 P6 k% _

5 l- U. `6 h7 a" `: F8 P刚需理由，换房原因：5 q" e/ W. w1 s* q/ C% x. X
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
+ A! ^& Z. Q, E% l3 F  W, S孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
9 w; r+ l2 E7 j% K8 M8 i要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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分工：2 F! F" a1 Q2 w# e2 H
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房2 ~2 n4 e. m9 d  ?2 Y) m# b/ B
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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5 ]+ w4 C1 F4 l" r- Z6 T卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
$ X! a$ l3 l2 W$ K                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷+ |$ w; \; L; f/ y; w" o
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
9 {( D% g( @  @( x" S; z( Y) I                  大户型买不起，至少要求一居吧  J2 I! F6 k) h7 a
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的. O, z0 p5 l0 E" ?
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! [0 h- {" n2 D" t9 v4 ?" m' D0 g最后的成交结果：6 a$ c) r/ o2 ]
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日$ |) z! f# W+ H4 v6 [9 t' ^
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日' b. p3 @4 M( E* y% b4 Y3 j5 N

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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
& m( F6 ?& K! i3 ]卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  $ d4 x  D, I$ w$ J/ d9 O

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6 @6 i+ _9 P0 c; L( p' E* Q) Z卖房日记：! ]4 `1 Q- Y* T2 |
1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
2 I# i% l: d( h1 i: Q- @得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W" ]8 d: \) n. F- f& z
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
+ t6 a( e3 z& [1 N* ^3 u第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W8 D& B+ Y+ c& j- Y
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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( U  b0 y% e- w6 S9 Z8 i. r这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价# Q6 u" E; H3 A9 N

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2、是否独家代理
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' d" k. q6 j# b8 y, @: |& A( w  C( y虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
8 H! V6 ^  K9 F& A" k当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理' l' j4 F' @  m* G7 g
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明3 {: I# T& J0 q0 r+ g
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( F3 C1 |5 v* j, e; f* W4 p" Y总结独家代理优缺点：
% B9 [8 z9 y8 B0 T9 I优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金1 V8 H: W( F+ }: f. B$ y* ?. Z
          当然如果要独家代理，建议选取大中介) Z  R6 B+ ^& U3 F. V
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难1 m( T: G0 ~- j- r! l) H
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! c2 W! Z3 f: J. ZPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。2 e0 j4 {! e/ u. |

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做饭去了。。。。& Z4 `$ M! J/ X0 j* _
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孩子睡着了，继续哈) Z! W. }  X8 w! O7 c
3、客户看房
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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看房其他需要注意的：3 S" Y0 B1 G" Z! G2 X
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以" {- X- k5 j$ d3 ^, M2 O( O* }# o$ f
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以2 H, e  b# d3 g. |
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的2 z* m0 D2 l% b3 C( p3 x* ]
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……" p5 Y6 b& v2 M; N" x1 y
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% |( ?& p5 `# t7 d, Y4、谈价
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3 C' V% g. s( F" w# f* m5 P我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的# N1 d, ~9 `4 |1 B
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家4 d, _. L. E* G6 E  T* N3 A5 ^3 a
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8 w* t) t5 H+ {9 q9 N" U第一家：没还价8 Z7 R7 B8 R- ^1 L
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
7 d5 m: ?0 t. R8 c4 G结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。1 a# z, v" e) B' G+ b
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢5 h+ B# e. _6 G. e( i. w
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了1 G  W, c. d6 L" p# V' D  D
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
0 a6 ^, n3 `' z4 E9 \; H3 Z大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
2 F1 V) w$ Y# |  ]& j9 Y我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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) x. n9 ?; V5 Y第三家：年后大年初六来看房& S' m2 O) ~* y1 {$ ^9 ~5 T
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下" ?- Z  ~  n4 @: Z5 n7 d
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。5 b3 [5 ~$ J: l
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事) K( l  s! R# r4 @
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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( ]& W# _( l& h, z0 s) _+ o5、定金( J2 R/ e7 j% A& x
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5 R7 g" M0 G/ c225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
  j' }, y6 `6 |: x这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏2 j" q; S/ o! i. e' E. N8 m
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨# C( }: P3 ], \
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。  Z, e1 N: g+ A. A9 ~( _

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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦- h" q, K! k; t4 h; `* Q5 P9 r; A

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买房日记
: F2 U( w7 J4 g$ p1、选中介
. H5 [4 Z% T/ b. N5 L1 P大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介. q: F. A% E1 V* [7 s. p
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：1 ~0 O+ L& \1 J, M% M
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢) y9 Q3 |0 Z3 @: o1 f
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大  Z, J# K3 x6 P
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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2、选地点：" B; I+ }0 b' q
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
: ?9 F1 E' b9 b" ~最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向# B( w1 O* m8 _/ n# z! I
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3、看房
) @6 J) T- @8 t! d2 W: @先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
$ ^& U. U; g: B# P  ^每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
4 s  T0 f+ z' C* q先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定9 s/ ~$ c8 _5 q* `( J' r2 p- D$ g
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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  x8 E/ m$ A" B/ A这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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8 y% e& {% e" `! x. G9 v# J; K- ~
继续说看房哈8 Q5 g7 B# s  W2 g, T+ U5 V1 I8 K
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下7 a5 S3 W$ e  y6 k3 ~
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约  f/ O% I, `- f: z! V/ C$ m
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
4 Y4 S4 r% Q9 E2 ]' A+ c* D我很失望啊啊啊 。。。。
% B6 v4 |. c& _* w' `8 X' n中介安慰我说，在这再等半小时
- q  p( Z: F6 n% ~3 z4 s: D+ K然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
* ]! m% d' }7 y+ Z房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
" \8 H& m0 A% n4 `2 o: k" B1 O7 M我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
. U$ ~: d! G* Q0 `: e  e, X8 D: e& @/ y8 e8 H, R
+ N! S! M. C9 C7 o
最后晚上7-8点，签完合同
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. G, d+ e# y/ z7 _* I7 b  g  Z$ v
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买卖房手续6 [: n9 K3 ^1 n! K& A

5 W/ v& c( x, U& g- b1、揪心的3月) c* N# {$ q8 t: r8 L" M/ _" A/ `

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" ~9 S" W. _4 ?1 _; b因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬# I# ], X. D1 V$ s0 K8 Y& i
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴9 J+ {, L3 b; H5 P

+ R' ^/ a- L5 O% R2 r  ^没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。( `  A' G! z! z, d$ Z
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。/ [/ Z, P$ F) T6 F# X& M. E3 g( g
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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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+ L# J, o1 ~& S* P' w' _1 n: t9 r; C- n6 n6 a% v; X( I
2、买卖房手续
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5 i6 \& F5 H4 \7 T卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊+ Y  t# w8 ]2 R) l( L  z; |
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了8 u7 P$ a1 e% G/ u3 c
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好+ f1 C. C4 K# X% ]
这步没有疑问
; ]( d8 r0 l) s- G% g, x网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
& v' j" A0 U0 U* d: V其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
8 ~0 X: ?% ^& q4 u- q资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。' C/ Q) k$ W) S, g# `) r" J) f
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦7 j' [% i. \% r. j/ E  T
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日3 K/ d, V2 o1 \0 z9 |6 r- ?' O

/ _5 s; R+ H5 M4 @  s
7 `1 \$ J, y+ q! c, m/ T: V' v! X最后总结写下，省得看的复杂：
" L; o& F9 A" v; S( R8 j( F& C* X6 g5 r$ W

$ \/ `5 U! `- ^# L: m% v! a手续过程如下：- I( h6 c- I# \+ ]7 K
1、签订买卖合同. j5 a1 X; q1 Z5 K' n/ r1 w
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果3 A1 o! W& H9 H( M8 m$ R6 _
3、网签合同7 t+ \/ b9 P8 K( x, b8 ?
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
( K6 J( P! w! b$ h6 ^5 b: l如果需要贷款，继续下面的6 ]3 l' S+ g4 b/ I
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日! @5 z+ o0 Z( Q( a
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了' Q* p) j% O0 j3 K& N6 q9 Q
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
5 T  G$ w% G' ^/ O& m: @
8 o, a; @4 e1 E: Z0 {9 b% d2 V9 A) I' Z: P' ^9 R, R1 h0 v- j
' z! V# d' Y+ s' K1 ?
: z" C* {* V6 q' l# _

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8 f4 @. L# b& t) E0 h

9 I$ ]( u5 N5 ^2 T+ j这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
& \3 i1 W' l- W" ^  L( ~话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
4 {$ l* _  g$ o& R0 W' b, N+ x( o7 }

+ u$ X1 m5 v+ X: ]. Y+ ]有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
& s% X7 L% t* Z+ ]% B" N5 Q3 ~8 q9 p( s% ?8 K! K$ K1 x; ?2 t3 r6 d
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想到个问题，提醒卖房的注意哦：% q3 f" B! J7 a7 ^
当心全款买房的人
# G& O& l8 Z/ D! f$ |2 t+ g; X4 [5 Q因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。+ l2 w; v( s/ I, u3 E- Q0 x! {# [
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。# W2 |5 v5 j- f8 ~" P1 B8 Q
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
4 U+ o& b) ~4 g2 \. t1 s& S换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
2 B. b* M! `8 ]0 \# a怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招& Y3 i# E4 @8 m! C9 B3 D: n
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
0 i0 K. B) b, b. e- f最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房4 N  M5 x. j7 s0 I, ]
1 j) U" S" e! C
又想到个问题，哈哈，想到了就写点8 T) D1 C+ e! H
# e) l! G# ?  j" U' {

! i' j5 v9 U" v' s; d签合同确定首付时间：
. K9 w$ E+ k6 A# }对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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! D+ R: }! B+ b3 L签合同约定的交钥匙时间：
) w' v, U. `1 I6 _% P$ e' E' L% p卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
- m3 @+ T3 F  {# T* v* e/ a买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协% ]: i; j: i6 q$ P
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

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这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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* n9 Z) d9 ]* H5 c% Q% B; X! W. oO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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+ O/ o2 L/ e- j
9 d- ^6 q, ?7 ~8 i9 z% `+ T2 `基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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. a5 p# u3 C* t基本写完了，谢谢捧场哈

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+ M+ _" S! {$ ]& o2 W基本写完了，谢谢捧场哈

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; b! v5 f* n$ E基本写完了，谢谢捧场哈: a/ K: w. z( r4 V- g1 }5 z

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦  N* _- b" o0 I7 o2 A3 @4 t! o
如果是按全款收是按1%的
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