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写个长贴，各位慢慢看吧
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' F" I# A( w3 P$ M5 W刚需理由，换房原因：
8 R1 R, [& M- Y& I& i* O- `1 m因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
+ w/ \8 Y; i* Z, F孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房; f2 O. {9 u% J$ @7 u3 M
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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分工：
2 M. ~1 f& X# S2 v& k* d9 e8 {卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
! C4 W  a; ~( }, s4 p买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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' f2 A3 ~* a! g/ A" d2 x/ a卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万# K: p# P$ D5 E/ m9 o- m6 k3 h$ t2 p  @" X
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷+ E( P  U) m; n9 ?6 j" O3 I2 C
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向; j! W6 b! _5 T# f$ Q$ z
                  大户型买不起，至少要求一居吧
. I* T; |" ~8 O% B                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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. c, ~% t' b0 A- `( W8 m最后的成交结果：( I+ }, G2 H& J" {' Y
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日; y! |4 {- k- x* u
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日! I* O1 y0 q7 h; a6 S% G8 @

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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
; B# A8 Z! V  K卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）    }5 n/ X5 j4 \
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  U: a  ~! m  d2 B( S  s2 F( n卖房日记：! z1 L7 K- x) M7 J
1、定售价/ X$ J' [" @0 l
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询- |9 q1 k0 I% M3 B% a) c1 h
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
; O' \1 q+ p9 Q" k& I1 Y9 I最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
& D- m. H4 T" c4 _8 v0 \第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W, ?! S& L$ j- W  o$ ?/ m8 |4 m" H
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价  ]+ ?% f& n) ?9 Y. k9 U  V/ _
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3 T9 Z0 e0 v5 R/ l2、是否独家代理5 }4 V. r% X; y

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( l2 P- z0 |  [" z" X$ j虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理/ ~8 \& ^1 _' }3 H3 L+ `
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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4 v5 e, U! `$ P6 \总结独家代理优缺点：7 s3 k. d: I" N* T/ k% Z
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金, `5 C2 o2 A3 \& ?
          当然如果要独家代理，建议选取大中介
5 H- S0 m& k$ B& u. V& j; L- H" k: I缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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: s2 ~" m/ x& i6 d! ePS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。
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* z+ [2 @0 n4 R5 T5 G% U( u孩子睡着了，继续哈
8 r1 o% R3 o& D5 Z4 W9 k7 o3 J' k3、客户看房
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' X. t. N$ w$ \9 m9 h+ ^" f因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！! C/ f4 i5 w5 U4 Q, K# d2 ]
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3 L2 F+ C  j) }' c$ _' E8 G" p3 {看房其他需要注意的：
" m( \) U8 {( A' K  X7 z* X* j一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以* w! ?+ r& c3 F7 d  |. ?' h0 _9 v
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以2 z+ ], e8 F8 C5 R% ]5 e
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
" s+ ?% b$ _+ I! V# U这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……( }# |; u+ q# s2 `* h) c) e% ]

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- F. E2 `: Y2 J# e9 K  X4、谈价' I. u  Q) n* f; C5 X) ]2 R' O
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
4 v# p- O; x4 U( P3 n' E4 m+ `+ p所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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: l: U. g/ r4 Z7 m6 w4 H0 v/ @第一家：没还价' n' l' ^, g' f) V
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
( F; b# N2 g/ C* i' [' ?结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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/ d7 W2 s" @* E' ^/ I6 o& H第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
! U$ X7 V3 I. n/ U3 ~这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了5 W( |8 `) V0 U' D, ?# S
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意) B7 I6 _7 e5 d. \/ W) t5 g
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
: g6 m! `7 P$ h我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢  ?* i- k" c% u0 f1 p) E6 S4 m# d

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第三家：年后大年初六来看房
' P7 s# }/ G8 [& o& U- E看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下; G' ?: r$ `4 q# {  A1 ]0 Z
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
& ]7 S1 d& K) c* t/ O最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
  t- J; k0 w: t& j6 S/ V签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。1 h' [  u5 G0 H+ W# b7 Y

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1 v. {. M3 l7 Q2 Z7 q9 ], q; h' X5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。; d+ z+ v. x" _! `
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
% ^6 F4 m4 _8 t5 Q% u  o6 Q但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
0 _) Q9 }8 p# c/ r8 \最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。/ _# }1 e) o& c& j- z: `
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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦$ A, f: k: F7 R: o+ t
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. E; z% U  I& d, F1 R) p; G8 F' r# H买房日记- H1 P& E) w8 m2 z9 l1 p
1、选中介/ [8 |; R# e* Y* [4 L  x2 ~
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
5 o. Q: f5 A  X6 H( [' P  y% }# n# b. B开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：8 ]8 Q2 B5 j) ?/ P/ C5 M' ?
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢" x% S' X5 ^% B3 \  s3 N
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
4 `' x9 ^( w) [/ ]1 |8 }综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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- ^5 Z* n# v: x: ^5 ~) g- c, ]2、选地点：
5 S3 \4 J/ J6 ?考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好) x0 q$ h, C1 c4 a; e6 n0 {, y
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向, _8 O6 u! r; e0 J4 A$ z
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3、看房  [2 S# R, [& B! A0 F$ d
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
$ S: B2 n- G& |7 f$ Q& Q/ j每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
2 `' O9 r/ b8 _先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定$ K" O- D8 D2 s+ l/ m4 B3 u7 E
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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; m! v- s7 a# h6 X  `) X这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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继续说看房哈) J3 \2 O. Z$ N
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下+ ?- b, j, a& N8 O" h0 e
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
2 k0 u# P5 O2 b2 u' k* q签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介* Y4 o" r1 A( j; Q
我很失望啊啊啊 。。。。* ^' u2 X" H/ |) m+ N8 X
中介安慰我说，在这再等半小时: v: m  Q, H  k% A* [8 x. m5 t+ ]8 S
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。7 m) A5 O6 s  A- \1 U& Z. X
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着# ^* T  c0 w$ y& N4 `( }6 k# r
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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最后晚上7-8点，签完合同
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3 n! S$ M( g( u8 Q/ {( q
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买卖房手续
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1、揪心的3月
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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬3 k& t6 w: K& d  @8 f( K
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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0 _" ~- V7 y% @$ x  I没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
& R# z. ?' i% R" j经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。0 F' Z1 s: r! ?# L; |" X

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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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2、买卖房手续: c$ M2 n+ W; F1 k& u7 j
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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊7 e2 m6 I+ n. _) [
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
9 E/ P/ _9 D8 t% R6 o" R" z, ]先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好3 e* ~2 a2 _! D! V2 {. k# v8 f; \7 w
这步没有疑问
* n5 h3 b1 R: G, a1 d& t网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）% c. O8 j7 j! Y/ H% {
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右# N% ?( r1 v2 x" ?# C1 `
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
9 i9 P4 }: f6 D9 X这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦8 i' }" O; l$ \6 {6 D
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日: V' Z$ G& o* Z" _( a

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最后总结写下，省得看的复杂：
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  b* O( Y' [, r) [7 B* g手续过程如下：
- R0 |2 C+ ~$ K6 G1、签订买卖合同0 q8 t0 o9 u. R2 E& y3 }
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果1 J0 J/ j4 z) L% r1 b. m
3、网签合同
  x6 m; E( z  ^' U5 o要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了" k( a- l/ n7 Q) N
如果需要贷款，继续下面的
* I! |8 D4 Q4 x+ h3 o- s4 m/ F4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
' b( F' |; c) v/ m7 i, R2 z5、批贷后，去交税，交完就可以过户了8 W0 i! ?5 m9 y2 C% t; m
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕9 U& m' G- S2 `% y% |5 U: {

+ ?: K: {0 y  o' d  \1 I  N& v% O" T
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这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
4 _6 l+ [8 a  c* |+ ]话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
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+ h) t% H# M7 o  \3 `有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充* M% w+ D) A* r
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- k- M( ~7 ?: G5 A( D想到个问题，提醒卖房的注意哦：5 G# M1 Z+ N. r, X
当心全款买房的人
: Z! @* I' I: `6 A; c因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
# x/ z# u3 Q- a) R有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。$ W7 z4 m. @* {+ ^0 c1 l1 Z
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
2 D& s. m% }/ r$ ^- y8 l( M换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
0 y  ?% Q+ N* A怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
( ?; m0 _0 M! s2 D' b+ Z% m2 D& V而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手( o* s) A5 z2 b; W# V
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房9 z7 ]1 \2 \! P1 g* E. F) V7 }

; }/ |. b5 m8 w+ V又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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( f9 N- G+ E. r, S7 r( N& H3 K' E. N签合同确定首付时间：) I( [6 C4 _+ c. K$ u! w! f* d
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够) r5 ^$ k4 W& a7 s

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签合同约定的交钥匙时间：
% N$ U; y/ B( g% K& y  F, @  D/ w卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间: I- C% h) i- k
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协: f) r+ U$ p" {- n- S8 F, q
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

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这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

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/ z0 ]5 ~$ Z# N# X. H- g3 l基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈6 v; I; J8 C0 b1 K  L- z" p

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦% V5 Z+ n) z; G/ Z* A
如果是按全款收是按1%的
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