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写个长贴，各位慢慢看吧
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" h. y  I. n# y1 G刚需理由，换房原因：* V/ {0 C8 ~& l1 F
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。4 {9 H% v- _6 D, e, V5 y1 o) B
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
1 O. t  M4 G% @" c要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧) ?+ G6 D1 K" R+ |7 I" ]2 W

3 Y% t; [/ t8 g: e分工：
2 a6 x  I. f- {7 I卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房! P' h$ I7 J( S" J) ]
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房) I1 N) W5 A# M

* t8 B8 E) v$ f! a3 X0 h" O. Q+ G卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万4 A+ e% U: m( i7 Q, Q$ f
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
0 y# j8 i3 L& l2 E9 ]# N# j买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
! k% t; t( h" P9 R. T6 T                  大户型买不起，至少要求一居吧
9 x: Q3 L  u) U6 E                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的, ?, o) q4 {& R' c4 U$ T
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最后的成交结果：
# f+ E0 ^' X. R$ M# q, Y1 `  i卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
/ q. G' s5 e, H. ~3 K. ?* h' a买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日" F2 c- h' u3 l) v0 B5 \
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
; h* \% \! U4 \  P) ~卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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卖房日记：' H( Y/ F( z3 Z  z* c
1、定售价
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* C7 K. r9 H& s9 A$ [2 [售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询  l# q/ ?4 ?$ m1 n, Y8 X
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
) C1 g& K$ B& n6 }! K最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W5 F4 [8 _) V# b0 i0 f/ N
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
4 `4 K9 ?, I+ I. k" T( }后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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: f; q4 b6 q( V+ Z这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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1 ~  W9 [) l  C0 w: P/ z8 p  R2、是否独家代理
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, O5 X, ?4 J: T6 \虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
; \& v* u! }: H% q4 z当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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6 h* u# v$ O% N1 T0 d3 H6 q但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明* C: j/ A! i# W* o% L* h5 S
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$ j! n2 l) P) O& }* N3 E总结独家代理优缺点：
* ^' _! }' V: ~7 d) _优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
  g; o  j5 z5 F* E) k' W0 K4 |. M          当然如果要独家代理，建议选取大中介$ G- w5 k/ C( n* R
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难1 d' c; k- j' B

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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。. f/ F8 g5 l; e- w# t  I6 Z
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孩子睡着了，继续哈- e8 @" p/ c+ B) W
3、客户看房/ d! ^4 I# e$ w/ @/ h: U4 z/ _

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) ]5 ]9 d, o4 A" B因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！6 d7 {9 g8 d) O1 T* c

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$ y) I5 M# v0 R/ z* }" j- J- k6 m看房其他需要注意的：
4 ?) K! x& `: _) Q% A一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
( \) K2 G0 V, M2 j4 z8 _如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
: j1 q' C5 n0 r5 o只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的# |) Q0 T* m: Q
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……) \4 X+ y* D4 H3 q6 V

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( X* V* Z; u5 B  z1 t4、谈价5 K. L# b' f1 r: M5 @
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
4 w$ t! o9 r9 ?所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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  u  r  E: k* h4 P8 ~第一家：没还价
  {( q- I  y8 M8 S是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金6 d( _5 F+ ~; d: R0 t9 {' |* @4 s
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。+ i- ]. \5 y7 V3 Q
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢, {5 n' k5 b6 P, S- a2 Q0 G4 C. D
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了/ [* i0 S& ^8 T! y! G6 }* d
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意- z4 x% d* S4 `+ N
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
4 r* [5 z5 ^9 r- p  ~8 v7 w我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢) R9 N6 i/ `) d6 H

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第三家：年后大年初六来看房
2 N2 E' X, \0 a  ~3 [% _看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
/ c" D* l/ \% v6 `( x第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。1 b/ O5 W% }, B. ~+ g, F+ L
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
2 }# M3 k' |1 L* G) ~2 @签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。) g: D4 n% f1 n7 m* ]

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5、定金: o* w+ o: G* v; K5 l8 i% R
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。7 ~  D* q9 B& W# H. r
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏4 M. Q* P3 m4 `' m/ k
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨( Z' E" D4 ?$ J0 T7 s+ |
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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( e' x1 f& d. _. M/ j7 T卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦: w. |, |! o6 j  I# a: x
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买房日记' J- e- _) a" Q  F) B
1、选中介
! e- }, l* O9 M3 |# K大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
9 O: T, s  p" g开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
5 C$ ~% _$ b$ H3 H- f7 E我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
5 X. F, J: O  Q; A链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
8 T* k, m- }) D: I' J% n1 e# [综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷6 y2 C! p+ J2 h% t, j% e1 }

0 @2 |! {, }% \- |: O6 C; C0 l: v2、选地点：, e7 t: Q' d6 ^# E! ]* w& w! E
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
$ S6 i9 z; s: A5 U: Q6 Q最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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3、看房- ?- n3 ~: `( e+ F+ [
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
" K- p1 F1 o0 g' \$ z* T每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~3 v! W1 P- P# W8 \" o2 F
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
! u# V+ q0 A" h- o其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。- x/ h2 a1 E, e& K, |
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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- m8 }; y9 C; Y' P. j& v继续说看房哈
& B+ T; B! a& s3 E0 P, Q2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
8 n( b! r! Y! d# @2 Q( W' S但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
, G) C. w8 h! ?签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介$ H1 u5 L2 p0 c. a# S7 n0 v  c, ~# S
我很失望啊啊啊 。。。。# A% \' R1 P7 Q
中介安慰我说，在这再等半小时
' t5 J) Z' D- l  d- V然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。$ Z- g' I8 V, f+ [1 d! W5 S/ K
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着8 y! y+ k3 n  X: s; {
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~' _7 O# Q" z! f; s' l) V
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最后晚上7-8点，签完合同
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) ?9 H3 x& y! [; C
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买卖房手续
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3 Y. w; T: e/ G$ |7 `1、揪心的3月/ d  O. W) u7 G! j* g/ G. c/ D
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, c/ H  w! l! r因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬; y" y% q1 I  J" w3 R' ?
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴% \1 F9 ^# c( u. ?# z
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
) Y+ ^2 n% e0 K( S7 [2 {  h经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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& }4 c& J1 m6 e$ ^6 c9 y2 f$ |5 n5 r整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。! h% E$ i* ]' z
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; r# f/ U3 C3 j2、买卖房手续
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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
6 w1 c4 ?, n6 F3 D; {: X小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
; `5 N: P) }- A4 {+ p5 L7 G8 q先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
- ^$ X0 _1 g7 `4 y4 q# x* p1 v这步没有疑问
2 y! l, u; H$ y, M( T网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
+ Q/ P* e- \* r' v1 S8 G$ y3 P其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
; X5 a/ R! H- z. a( r资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
( J+ p! I6 A/ q1 c这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
% y  y8 E( M! z' e, p9 Q1 L+ K评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日$ A( o; h; l' [1 a; T& A

" f: h; ~' `: {8 o" e3 T2 k6 q9 G! X% n* M3 L4 r; t" z3 X' P
最后总结写下，省得看的复杂：7 o1 m/ Y9 N- [" n7 @$ I3 Q

1 y8 {9 {* t# H& l" {& j3 K8 [; I% d
手续过程如下：& A- s. H0 k3 ^+ B& L- {
1、签订买卖合同
% b6 m1 I3 n7 R# c2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果7 I! R5 n) i$ D# z
3、网签合同! W0 Y1 l7 }6 W6 z! ]& k, G8 R
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了* j1 a: E" B. F7 K
如果需要贷款，继续下面的
$ y$ r7 Y9 a' G* U4、面签，等银行批贷，需要5个工作日4 J+ v  g6 c& Y8 |# p
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了" ~1 t* a8 B; }7 G" u6 l
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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# K" K  @9 u* Q) \( M3 M( {这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
: m8 {: o* |  C) B4 F话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团& y* S. n$ t2 ^2 A& y: n

3 T+ y. r" x9 G/ j1 K
0 J7 a! O2 Z* e- K) b& ]) b) Z有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充5 D" v: l6 Y) ~! \2 @

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, v0 L: N- c7 G) }( n6 o6 ^1 u- l想到个问题，提醒卖房的注意哦：& E7 e9 F2 F9 P  d
当心全款买房的人# T! V0 R8 p' F, Y' j' v
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。$ U" ~/ L6 e" v
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
2 o. c! U8 u  c# l1 L6 y# F/ @我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
' N4 o; c5 e" e换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
+ |: u; t" f0 o, O. b5 ?怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招7 p8 P; X9 B1 T! g& w- J4 v* A- C
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
7 @- M9 w, o1 ~, r4 G( E最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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% X1 G) O" j0 u9 n/ w# e. X0 S签合同确定首付时间：
% W! R1 C( b. G对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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8 l* u* x! Q& A; b/ |签合同约定的交钥匙时间：* Y: h  N7 y6 E1 H
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
! ?$ @! x5 |. R- R买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
: \4 U& l9 g) p我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到" _6 M! a7 q% r) [+ o/ e

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chq0923

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; H+ Q  z- Y% M- v8 R' f$ S( k0 ?+ [这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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2 k7 [; ?* }/ L! q9 _9 T, t% e9 @
- W1 {( B  ~: [' p; L2 @O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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+ B6 O& d. H" h+ E% e基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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8 {% O/ O, o+ x  W& R" m$ Q$ }) v! B2 p- V3 C) a5 F% E: L3 \
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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. w; \- i& }9 ~) C- O基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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* Z0 x% t! d% K# C' E. C4 x基本写完了，谢谢捧场哈* M9 y  |- h, m! [0 @

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦& l9 k8 M% C$ t1 h/ u
如果是按全款收是按1%的
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