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写个长贴，各位慢慢看吧& x+ k! T/ K* n* P
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刚需理由，换房原因：
8 S( m7 b0 |4 Y% B$ j8 z  T. M8 R因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。2 A) Z4 i8 u7 Y% ~" l+ C
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房5 E- s+ @4 N) X
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧3 L. g2 I1 P# `; W
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分工：$ O* D7 Q6 `4 H/ K9 R- t
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房- ~5 p6 n  i5 b
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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5 M% F- N! H* m* a卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
3 D# K5 @( f7 k, }4 }+ v( \1 d                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
* M- u1 _& A! c5 @- l买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向( u9 Z- L, Z; u& d6 x9 y3 }/ ~# ]
                  大户型买不起，至少要求一居吧- ?- R) a+ ]& Q5 `
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的; Q, Y5 X+ I+ T& N# Q
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2 h# N3 ^) n* K7 T7 `最后的成交结果：2 B  W( m) I# A* Z
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日1 J3 o& @) q/ z. Z# X7 F8 G, i0 F
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装& s: ~& x' C) o9 M0 h1 f5 S+ e
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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卖房日记：
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- D9 W* m" Z0 A: O售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询1 v& r- g5 K3 q" [% O! O
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W. ]; b0 h. O8 R3 s1 C4 W+ ]
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
% ]4 C+ K0 y# ^+ y9 P第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
- o0 ]/ i0 U( ]  p: a$ J8 Y后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗# x8 [! m- A' I8 Z+ H) ^

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3 X" l  s; n* Y0 |" S这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理! ?! Q5 w' n& O+ X1 p* [; O
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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; f* \- _: V5 [总结独家代理优缺点：* I/ S' a6 X, m3 Y! y4 U' `) \
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
" E  `( y7 u  e* r5 ?          当然如果要独家代理，建议选取大中介
5 C4 y  q. g6 U7 b缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难' [3 j- }( V, G# s3 @* A
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。- u7 S- @& _1 m) y8 ?. j4 `- G
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& k6 w- d! |: C$ \& n做饭去了。。。。
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孩子睡着了，继续哈
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" O& B3 C5 j3 k/ e9 R( l- |4 ^; r因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！" @2 K, z% x9 t" o) b5 W7 ~
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7 [- X* v, Z9 V, t: y看房其他需要注意的：/ x6 q. t. E% R2 m& W/ G
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以4 y! t: u* B0 `- m* l5 v* x% }! f
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以) `% a* @( P5 `* R; ^# d% }
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
' s$ i7 w5 e) o8 ]* O( \这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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4、谈价
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
% Z! N5 J- [9 `. c; W所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家, a2 b* Z6 B# [: G& O
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第一家：没还价( D/ [6 y% W, e9 @. M5 m
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金6 M% h2 s  z( U
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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" A3 B+ ^0 E  i9 K: _第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
. w, u1 ]  L- S; P; k% I这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
: b6 S  z+ l  t过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意- o) i6 g8 [6 D) j. O# I( {" D
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W" t9 ?0 \) Q. X
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢, z& Q4 Y' l' G

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第三家：年后大年初六来看房7 b, s: ~7 W" ?. L3 z8 M+ E$ p
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
2 G0 v7 v) Z: w7 I& e+ d- T3 N第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。6 z" {3 R# x* {1 G
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
9 u. Y) g+ R+ L7 C  O/ y3 F1 M签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。  r0 C: @, m  `) @
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏" W5 b8 f# J/ L. B1 z9 z" [1 ]# K
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨; M8 c' |1 L' S% e2 \0 Y; x
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。% o, W' m' f' s2 [: V# i* p$ G

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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦& _: ^) L$ i2 u) X3 L
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买房日记! I: L8 e# a% ^% s' T
1、选中介; {- I$ p" R3 l4 W0 d* _, I, U8 F5 p
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
! X- E+ L* U/ ?/ A0 J1 Z/ y$ W开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：  {) N; b- m7 H+ r8 J: I: l
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
9 O# t7 [8 d& u. g链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大, U( C' J3 D- J6 q" W) E1 c
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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2、选地点：
4 ]7 q9 e+ u0 Z7 ]4 E2 @考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好* B3 r4 y3 ]& X9 p! G# A# ~
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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3、看房4 Y* o" o, _& }) L7 Y( z1 D
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。; i: D/ w) J; y6 c3 \
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~! f- ~/ h; D( ~1 k( H# N" w, O
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
+ W; {, G1 @0 S' ?* N" v其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。* U/ X+ j- V# K4 I0 O7 J/ R3 ^# G

9 T: \  ?" x# B# @' M- m. J+ d这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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6 e: t1 d3 y+ F# Z继续说看房哈$ D0 f$ m. [5 U& z
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
$ S& K; b5 x* o9 s7 q0 g但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约( |" i4 ?  S/ h7 p6 N3 H6 p
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
* {' Y! y3 q" L' |8 o( i+ x我很失望啊啊啊 。。。。. G2 t4 q9 T( k( `7 I0 w2 g& W
中介安慰我说，在这再等半小时3 k" A# }! j2 [" [! R: H' _
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
  Y9 _% B$ R7 _房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
" G) x1 Z  V" Z! V; y5 {我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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- ]% Q2 `: B: W3 W最后晚上7-8点，签完合同
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买卖房手续
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1、揪心的3月
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4 A# P! Z7 q! C7 g! J9 k因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬- r* U) s0 h. }" B1 o9 j* K
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。) Y, l5 V$ h8 _+ s1 l
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。9 C$ |8 N' A6 l+ @
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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。' _0 H* D1 _- @% Z& j

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: ~( i( p# L3 S- f, E5 D2、买卖房手续
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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊# E  `% |0 G2 C2 o3 Y
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了- U- x9 D2 b2 Z  C2 G
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好" _' {" K% C' C# a! y# i
这步没有疑问
2 ]) A# l0 `5 ~  Y; `网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
- L1 X8 R" t* y7 b  y其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右! D4 _. k& P& s- \$ @
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。# X# O( j$ u9 L5 S4 J7 M. V8 A+ g" s) j
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
9 Z  N8 J% u# `9 S5 g评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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' F, [5 O- ]5 h, w  d; u+ {  O最后总结写下，省得看的复杂：/ a. _9 I4 l9 B0 }( `

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: M$ M, w. a9 t, S8 v7 |手续过程如下：
4 C' a" ~) |& H8 D# I7 J$ L1、签订买卖合同0 H7 Q( O6 k( T. u! n: ~! B
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
7 a$ b) G* ]" j! T3、网签合同
3 r5 [1 N. A0 j) g  q要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
1 @  Z* l7 b+ d% }; Q如果需要贷款，继续下面的6 g* U) O/ @( ^. [& f
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
3 @5 x1 `$ S5 h5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
3 n. v+ d6 Q3 [1 y1 u" zPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕* E) X% c$ V  ]; b9 j

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( d. m! Y5 j% p  e. k  @. L
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- k! s0 e( G' A9 t( a& o, e' ^% U! F2 q: K
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
) H. X( k" e" t$ d( Q7 i话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团; b7 Y, q, O9 e! w- F

3 I; W2 |1 h: }9 i) _1 p4 b! ~4 K+ A' |# P( g
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充, W& H% R4 y6 G/ T. G0 g
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2 v: ~" h5 t: l- w* ?' ]想到个问题，提醒卖房的注意哦：
, s, Y5 w$ b- U0 Y& G. e4 j当心全款买房的人/ K# ^* h4 {( x5 j
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。% U& g' z7 I: g
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。9 a; y/ V) V( C' M, |6 W. S7 Z
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户% B$ R7 N0 A9 y1 m7 ]# L2 L' g
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险' Q/ B9 B. e: |
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
% Y7 E3 I( e" h( N3 _" K/ |而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
6 J, E, O  ]8 }& z1 H  {" w1 z0 Z最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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签合同确定首付时间：' |& ^: R- d3 H6 I0 V- S
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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签合同约定的交钥匙时间：! n; ?* x9 t+ }/ ]
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间3 m0 a" b+ u" s
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
# i$ V! ~% L& q2 }5 h9 M/ Q4 f我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

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这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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+ t1 Z+ N) x+ l9 J$ D2 f基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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chq0923

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦- x& ^- C- _; v1 R7 ?
如果是按全款收是按1%的# d: l8 @/ t# j1 m# |9 i; h