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写个长贴，各位慢慢看吧6 t" v- W! a& M) f
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刚需理由，换房原因：
& k( F4 }# i' ?因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。0 D' l, S) B+ g4 C( d  L/ e; a
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
  r# G. s% n* j! l要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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分工：5 d, P6 X, T( C
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房6 x) G( v3 y* v
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房; c8 t+ U" h! D" f
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万9 H6 I# |" S% [2 q! ^( |# @
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷  T# B* ?# ~$ K% h! d! N5 }( L
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
1 I5 W! {  T: }8 b% K3 C                  大户型买不起，至少要求一居吧: r- T' @7 M  i! u% w
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的) m( `6 A; e$ k" a) L4 Y1 k

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6 V9 O) J6 q4 M最后的成交结果：( o! T6 g8 R: l* j# k$ E
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日3 a, {0 o& t# ]' U$ d2 H% X8 a
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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( W& s8 d9 g: [& S- @: W# ~2 P+ @卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装; Z8 T8 F  M7 r) ~
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  / K7 ~# {# \3 I4 t
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. L, L! A7 Y3 t8 Y4 Z) R! |4 @/ C卖房日记：; @1 B) [+ r8 K0 j' V' h1 u/ L
1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询' h  f: C0 a( y! U# I
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W3 j+ T5 D) N1 B6 [( t* z# }3 F
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W; o: V! L8 Y' R5 q3 c  N) z! k$ a
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
6 }! M9 @1 }* q0 a1 t后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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- p; T- x/ w" w; |这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理# ~) F% X; Y0 p6 _' }' _
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理. L2 b. k1 S& a( B! v$ H
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明/ a2 E9 N( N* f5 a; |

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总结独家代理优缺点：
0 G6 j3 K3 p) [! U4 p( w优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金, q1 [; z, k  p0 t! \4 l% v6 }
          当然如果要独家代理，建议选取大中介1 {: {0 K; u' T6 H  S
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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4 {9 [, O  @  d) @* OPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。
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/ ]) K+ m5 B  w0 t孩子睡着了，继续哈0 P/ z1 a7 E& l2 k6 b  {/ x
3、客户看房
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！: v, Q6 h5 Q; e
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) @$ B+ @4 n# ^+ x4 J$ _& v看房其他需要注意的：( b6 k2 U! P* o# W2 K* ?
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以" s# p, `) q# E2 h9 s
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以9 G6 N: r1 e; A' _
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的6 Y, K+ {9 g% t; U. ^6 t
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……9 x9 R8 p! ]6 l- y
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4、谈价
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& ^1 A+ @- S$ \: u我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的* T# R% F8 W! }! ]& b% q
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家. h# T) X+ P# e( y

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第一家：没还价
8 G' d% Y* K7 T# N是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金8 Q% X: S5 y3 j1 R8 w5 H
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢% u9 [4 @4 k- g% i
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了7 k6 n! _* z7 T' y- J
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
' M/ {; O, L, m) W1 r大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W- f2 W) g5 t2 l' V, O0 c! |' }+ K
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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第三家：年后大年初六来看房- F0 _: l/ o2 D8 H+ J
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
& e/ t- v/ E% X* Z第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。0 g/ {) U; r0 @% i- q8 M
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
+ V- s1 R- i/ N- y+ }  H2 a+ j( |) h签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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9 b; w8 X6 ?+ \, ^, N. G5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。0 l) K4 H( Z& M! H9 |, a  H8 ~+ m3 ^
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏8 g7 [# P7 m. K7 `& _/ W
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
% W% V/ H1 c% S6 f9 S最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。3 G# k( _; h5 N6 P- Y/ d: W

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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦5 f4 ?( n: ^# }) H; J

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) t" Q8 W, b" S/ A% ?' h5 t买房日记
4 Z7 B* c* a8 t1 n1、选中介' q8 N+ a8 E& t' f% I* X' {
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
/ ], i# r3 y4 }' U! z# ~" n1 Q开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
$ z$ d: y/ t% S  w* C6 ~我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢" p- R$ u0 C6 U' [
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
' \) B# n- ^* A, M; _7 t% ]综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷: s+ ?( ^$ @2 ~9 t  r& B! }# `6 U

; ]1 D) ]& [/ x3 ]7 }  ~; [" P8 N2、选地点：
1 x# y7 t: Y: G. j2 e* t& W% Q: U, p考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好3 M4 H: c6 w+ v8 T0 C8 ^( I7 R
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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! J! ?( b2 P$ ]. F4 I3、看房- ^& x  ~# R5 W6 A: u
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。4 ?' b+ a1 n. T! N9 s* P
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~9 \1 a/ S* {6 o8 a2 s) O* c& ~
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定  {( {9 s9 `3 x" [  k
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦! d. `$ ~4 b3 q7 q

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; k; L) V' y/ f/ D# z2 w4 Q继续说看房哈+ ]" I7 ^- B& w  b2 X3 x2 l5 y7 {
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下4 v% p4 U. |$ u5 E8 `/ n* `$ p
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约2 h; G) B" k- l/ z. n
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介3 [, b1 k+ F5 z
我很失望啊啊啊 。。。。) x: k+ T! r/ Y5 ?4 b# b$ E( r
中介安慰我说，在这再等半小时; I, {- h9 I2 K8 H
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
7 e. V+ x3 _) ~  J" D6 {0 c' A4 L房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着: ^8 l* g3 k8 p& L- K* m* d$ @: k
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~+ M  |( K( n; B

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7 P3 V" N& y$ p' n4 r' f- h最后晚上7-8点，签完合同. P3 r3 L7 W6 ^9 y

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买卖房手续
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1、揪心的3月
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- D/ d1 H$ M, c; _" @. S- ~因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬* a" \: N; A& K, B6 q
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴1 Q/ S1 E+ B$ h5 B: [
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
; O5 T+ v1 c, C/ A( f经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。7 q9 K% m# ?" v; ^

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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。% Z# h: V2 j3 R, `
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2、买卖房手续+ f  x& [9 g( X, l

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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
: U' T9 Y9 T; v5 ~9 e小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
+ d' n+ e9 W9 v. C2 U先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
" `0 \( U6 T8 D: o4 E7 p/ `这步没有疑问5 o+ @5 Q5 J8 M& z2 Y, H
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）" \8 d1 c8 V/ }, U" ?  Z
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右# ~; v" t, O- E' r) a% D9 K
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
) E$ |, I% l  Q: d这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦$ |5 S( k/ q% V6 x! E" O
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日: r' r1 E, x( G" Y. R

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5 O  H  J- |1 r6 n. N最后总结写下，省得看的复杂：2 E, H- j, b% c' v+ {

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手续过程如下：
" ~% b6 p, f8 D8 E9 K( O% y# g% g1、签订买卖合同' x3 l6 w7 Q( B" k5 v: ?
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果5 Q9 \" q# i% [4 [: p
3、网签合同
' f& ]& s7 M/ f. p5 b( W8 @; Y要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了  Q5 t' |# t8 b' }# s
如果需要贷款，继续下面的. L" L+ V7 T  x6 a- D
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日" g" z# @( ~! q# J; M9 }1 j; |: Z$ D3 Q
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
, F5 j  t! g9 e, \8 l% Z  \PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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+ e/ J% C7 n8 E6 I. K这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧4 d$ y2 l4 z0 n1 Z' @4 G
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
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7 n' d7 b2 b1 Y有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充- U4 X' J4 E  J7 N+ ^

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2 u; U+ {7 I8 M) @' Z0 _想到个问题，提醒卖房的注意哦：* Q9 ~+ A. g' V/ u
当心全款买房的人) y! w4 G- ?; B) [
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
0 |3 s8 D. [* k" R4 W' k有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
# E9 \2 S# L4 z: B' \& l我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户7 p7 _7 x. n$ ^! a" m, E+ K( A0 e, z6 {
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险: z, B+ U7 V& y5 t7 p( e! l& |; z
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招; l3 I: e( |7 o! A8 g! K* h* L0 L
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手/ e7 N6 v. A3 ?) f
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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* q. r% z9 \" ~/ o. p又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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4 Q; A( |. d  |4 o# G) Z签合同确定首付时间：
) R9 [! E( A/ r9 b对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够# A3 t; u1 D4 J0 ]  W
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+ t- h+ [6 _% |* k! {/ \5 X( |签合同约定的交钥匙时间：
2 Z$ ?$ w( J9 D* k0 Z0 g- L卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
, }2 v  E# V3 z买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
4 z% S  y' k4 C我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到4 s. y! C. E4 H( X3 D8 _

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chq0923

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这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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1 R7 F# T0 N4 L( ~+ ~+ hO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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5 }' x2 p* q% e' F. W基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦1 |1 @8 x2 Y9 C, k8 c
如果是按全款收是按1%的
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