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写个长贴，各位慢慢看吧, A6 f8 p, Q( l  Z
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刚需理由，换房原因：
1 c, z) i, r! k7 L# B2 q8 ~# s# J因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
+ Q! b6 p" N& I! U: S9 ~/ j# v/ X3 |孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房# H7 t* K" a7 [" g
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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分工：" K# L  b/ y/ h  ?
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房9 J! w4 {3 H2 A/ ^' G/ }3 g
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房& B1 B4 H$ w0 j" H; z) W" n& e
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万3 N8 z, W2 [* i0 T+ S( T" V
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷$ `( h# y* p& Y; f) j* {: d
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向. i- t0 U$ w* Q  `/ U+ O
                  大户型买不起，至少要求一居吧
+ C# X( X# c4 k% k3 }% l" P  o' T                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的, t% Z' n& H3 p. Z8 p% z
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最后的成交结果：
; O8 u3 T& F& a8 s% o7 ^卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日) l3 f7 M9 a# V& M) u3 s
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日% T- Y3 }4 a* K1 r5 l- j/ y$ C

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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装/ B* q/ ]0 ~: p( L2 C9 t. s
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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' i$ R. _/ V/ V% J2 p; X卖房日记：
% ~9 |$ s" k; N. |- Y0 U# s1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
+ U4 v+ m+ R3 p+ h& M- l7 ?# `得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
) C- W* }. |4 n: Z1 o+ S" b% R最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
) D& k1 v9 Y( U& K# q. L- w, C4 |2 V第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
) m  Q9 K6 U0 k1 y, U! n后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗% `5 K: D! r: U6 f
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6 m' ^% e2 r# e+ ^这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价3 V2 L0 y% D( X

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# `- g# r& E# A/ l; j# N# i2、是否独家代理
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4 y5 ~) K* F! s7 t/ X- t虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理, B/ B9 L$ F4 S! x
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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- f$ w" {1 q* D; P# W. V; f: M但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明  x7 J' J4 o) M% j) r* c1 f

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总结独家代理优缺点：
- ?: G: Y  C8 i4 c优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
3 v6 Z+ x" n5 c) d6 L& m+ I. X          当然如果要独家代理，建议选取大中介
; U) T! ?6 F; t2 B4 j( ]  H1 D- T) X缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难$ k. o, o( w% x2 `
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8 @# J: I1 ?% j$ o" {& v6 h' FPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。% T$ z4 k* K) q$ ~5 O) x8 e
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7 n6 a' s5 w% L) \8 L孩子睡着了，继续哈
5 V9 e6 W$ {' i5 }3、客户看房: q$ U6 G, m: Q
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1 S/ z1 l! V! x) N, A; s因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！1 @! ~, B5 @! j9 P. s4 Z

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看房其他需要注意的：  d& B8 {! X0 ]: R! w% V
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
$ G* I+ E2 w2 t. {/ Y( S如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
8 Z5 [7 h/ u" V( V只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
3 K' v( E- o7 v2 `这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……, _. r: Z0 o1 b1 K4 J) C9 j
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/ U# O! ~$ D, A5 X% g" U4、谈价, h5 Y2 B% d' \% S, ]6 q5 M! g

! c6 Q$ S5 T  l# W9 F! V. l我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
; [" y$ c. D: v8 J  D- H所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家  L4 a: g( I; g' `
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) Z. }$ m1 J; X/ t" [. P2 v第一家：没还价/ Q! d' y$ Q% T' w8 `
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
2 s/ D2 m+ J) U% q$ M结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
0 H0 Y# ]9 h( Q# U9 m这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
2 `( V3 J, `! m1 C, U过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意1 v4 u& t( D( t0 A2 ?3 w
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W, d/ [* X/ e2 H; f( s% _
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢9 r+ P0 Q& B* W$ j

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第三家：年后大年初六来看房; V" t# F) Q' G6 L$ [
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
$ ?2 ~7 o& W) v+ g, J1 l$ L第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
5 A# q; L2 ~: D: w" ]最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
* q" ]: b5 d8 V- _签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。, B+ R3 r/ x: |  u
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5、定金, d6 y8 U6 a: e, c' N: m

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8 K  K& w6 |  R7 j$ n225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。, b. j( \- K- i+ z0 e% Z
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
% |, h8 ^; a' ~但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨; p3 r4 v: f& g" b2 k0 _) T
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。2 l. y6 O0 E$ w! q( a# A4 [

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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦* O' i7 ~; s9 O& [+ y

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3 ^( J8 U9 \4 x/ C+ i买房日记
8 k# X/ G' B6 i2 t2 T0 a1、选中介
. T7 R/ ]" q- J8 o大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介4 t3 _: T4 [) O2 q9 ]  C* x  @
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：4 }- c7 A( o$ ]. _
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
! q# `: k3 S$ q. h: q: n/ h, k3 L链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
- I/ h0 f; ?0 O. ]综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷2 C8 I1 z" \1 @- z; Q
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2、选地点：
0 b( y5 @/ y+ J! N考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
$ n- i0 y9 I/ |) U2 Z最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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3、看房
+ m8 e* x' U; R; z/ C先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。( r2 M, U/ R3 g: f1 |
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~0 N/ `- h7 o/ [+ ~, |5 ^
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
/ O) E1 `' j" b4 [2 }5 I" \( B8 e其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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7 y+ y8 M6 l6 z这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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继续说看房哈" y* A: f5 \& |) V4 `
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
3 x6 Q* @) g7 ~8 p/ O  m0 g2 v但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约5 n# |- t$ j3 ~- d. w% x8 t
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
8 q$ Q; A# Z+ [% B, e& E我很失望啊啊啊 。。。。$ P  |7 q7 d. A& y( }8 Z
中介安慰我说，在这再等半小时& Q8 v0 T7 S9 U0 b
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
1 r5 q/ u" A4 t& K+ ~* Z6 S房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
" V+ d0 H! Q3 l: ]$ o) G我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~5 B; t' s9 V* x1 R$ u3 U
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( y: t# Z3 F- B$ l最后晚上7-8点，签完合同0 f% G' P! c, s3 a9 E7 m

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买卖房手续
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: Z7 n. y" `) _' {1、揪心的3月+ G) m/ |, ]$ V
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2 n( L3 A7 u  a* |! ]5 i4 h! d因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬6 n7 b1 c. X0 B4 K4 q/ G
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
+ q, ]3 h) u. d经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。$ m# e- j0 }( U

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* o' J1 m) r# p0 w2、买卖房手续
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; X' y1 z4 m4 z% q& `& F卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊! j: ]: h8 X2 N+ V3 P' L% Y; ^
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了: Q6 _3 [7 I+ N* m& J7 f" x
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
* h  s. a9 K& a& b0 s这步没有疑问
9 s+ f, S" w: \& K" X, M网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
; N2 X4 `8 Y1 K1 D( |# \  M4 u. H其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右! {/ O+ K3 w! s3 q+ d) e
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
% T! D) I$ f' z* D5 w这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦4 C0 D3 F/ D1 f) |
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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最后总结写下，省得看的复杂：
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1 s  c  Y3 K2 D1 b# S手续过程如下：% `; {/ o( U7 V/ a. F
1、签订买卖合同
4 [- ]0 H$ J& e, M3 u. Q& j( g2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果9 {& I% K$ Z" |# H" T6 n' G; N* V
3、网签合同8 O& l3 y, ?7 R- `  w& c
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了0 e% v% H$ f. j$ K2 F
如果需要贷款，继续下面的
2 L/ J6 x0 n) {9 _: B4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
: j) q: U! ~- F: H* M. ~5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
! J) N$ u7 G) o& i! APS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕, J" w; W' C( j) L

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/ k  d+ H" }. E& m0 ~2 i$ h. y* P2 w3 |; s' @/ z% ~" A5 `$ P
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
& z$ P& x" `1 }! s  K% z4 m话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
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有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充5 t! ~3 C' g4 F4 M! q8 v& Y; Y

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; c0 g+ R: A& r- D; O' ?, \想到个问题，提醒卖房的注意哦：
& q  J6 N5 m5 z5 [当心全款买房的人
) r; h6 `3 N. f2 I因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。: Z9 B. N( G' f6 a" O5 X/ }
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。+ G1 _+ j, C; e" [, y0 n
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户1 V5 @7 V. c; u0 T! h- ^) ^
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险7 W7 F2 i0 k( r4 y7 _
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招9 W! U0 g7 b3 g% D, U1 f3 ~8 w
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手7 K* r, V" R$ W" c: l  E6 H
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房3 `2 Y$ V" m, M! q( `

8 N/ v% Z4 g2 E# |" C又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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签合同确定首付时间：
" w+ P0 [# K6 E! Z5 ]3 Q. J对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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: r! x: k8 I: @1 p- }; A签合同约定的交钥匙时间：
* h# W7 D) F. z% }3 I( A, e卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间6 e9 F( v3 q0 d5 t
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
- M+ O+ {5 c) U: e5 C9 I我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到& p/ j8 G6 J# D$ [# L
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chq0923

; O0 l' y" p/ Q: s. p! U

+ H' v" O7 C/ @4 H. G8 [这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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8 U& a2 ~% o: I. A基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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" D" Q$ }' V2 G( ?基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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6 c, y1 q+ A6 A# I& V& w基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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& X6 U9 O  |; f2 ^基本写完了，谢谢捧场哈
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦9 f1 @, x. w% H& c2 [
如果是按全款收是按1%的
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