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写个长贴，各位慢慢看吧, V! l+ C$ O4 k5 z/ S* P, ?

! e6 t% J0 F5 T5 q/ O' z刚需理由，换房原因：7 [2 d6 o; {4 f' @( h
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
, E  k* P4 f. y& B# i! j4 F孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
1 Y2 U( r3 h7 H+ S要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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分工：
8 h' b2 e; R0 I- Z  A2 \8 m卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
/ q" u# z* M- }/ F) N* a, g! `" {买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房6 d1 h% V5 Y/ W( w& {

2 c% P, g9 Q# e卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
6 P8 {  E* M/ c. r                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
" A; a3 A/ R: i5 t买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
! J. L7 s" M( _                  大户型买不起，至少要求一居吧
8 g* Z6 ]0 H6 K- Y+ e: `                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的# P( m4 P/ E* u, m

! c  R% {1 y6 Q' n4 `) @) A
) N' V% n$ S; t. P' \% {最后的成交结果：
, B. `% u, U4 l4 t: M. l卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
: S4 I0 @* o* [* ~买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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7 O! N, l! b' ^! s% T卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
0 }. Y; _$ m3 C7 K5 p3 i卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  1 I$ ?, v$ M: c& r2 {

2 t' x. p$ b9 m' h5 \, _: C. w2 |  s! P
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卖房日记：* y  T- O9 Y- d8 `& \+ i
1、定售价
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# C& Y; b3 k8 `4 V3 C售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询$ ^" m" B3 X" Q$ U2 e
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
" A+ \7 T4 v- N. Y最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W7 M% {/ g  S9 h! t  E5 O
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
- r& p8 v# {. d& s( Z7 J后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗! _5 A0 A1 a  _7 w
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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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3 [1 @2 ]0 a( W/ c# w6 w6 `( i% Z2、是否独家代理/ q  @& s* t8 N$ }; }! v  V7 Q
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# E1 g$ x% @/ n虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
: p+ H* I% e* _* U% ~/ ?当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理# q: W: i" T1 O* W8 S1 R' w7 j
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0 y4 f* f& W) f7 h但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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+ h2 `% q% u( l% }% n& p2 {总结独家代理优缺点：7 b" M% f0 F' t5 A0 ]+ b- K9 W
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
2 z. K, W! I. W; _" i/ {          当然如果要独家代理，建议选取大中介9 B% G0 ?3 K* P$ M* u7 b# k% x
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。, B" I2 D, x7 z7 u; k

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& L6 D$ P/ A4 B0 r( }; G做饭去了。。。。
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/ D9 s( V! E) o  O' e0 `* N孩子睡着了，继续哈9 q3 H" ~$ o; p1 k5 i& r
3、客户看房9 _  x" O( |+ k7 r( t6 V2 i
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！5 z* ^& S- l/ v$ `0 i- i5 J' [

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  b$ T, `( t9 [3 y. t1 n" K看房其他需要注意的：5 @3 }! W' p$ G6 v! j3 F/ m* N
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
, j& C; |7 L$ n如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
# K  C7 i! o( }0 r只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
! ~! w" n( N% ^, G( s/ }2 l0 s这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……, Z- Y* c3 c0 K4 t! _# d3 H: I

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4、谈价3 ]2 P/ G( n4 p3 {6 P
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的2 n% G% z& E3 T  @9 H
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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, v" \3 }0 A. |8 A" P5 s  u" O第一家：没还价
2 ~# t, _& c" A' U+ k是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金7 I8 Z, X! j& ~8 E2 ]  c3 K
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
/ p- K* W# K, o& |这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
/ u' `" Z" C0 H* n' x过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意) ^! F& o* T  ~+ R" k- a/ O
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
1 G; ]/ |2 D" r: |我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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+ d  s0 C2 }* D6 P; H9 k第三家：年后大年初六来看房
- x* q7 `, |' @看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下6 Q" ]: {" `% P* J# I
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。9 o5 v6 ]6 K3 k/ v
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事. n6 {2 y; Z) L. D3 L/ {% Y: Z
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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! m8 x3 U$ k8 V& ?7 y7 l" {5、定金1 D; H) J! b) B7 x8 R

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. F! V; N, L: S: y225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。" }& Z* F5 C# |- p- I% u3 J7 H
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
0 k9 R/ Z+ N3 v4 z! |! W3 l但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨8 U6 D( U& l) P
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。: o) z. g% Y, G( b2 @. g- Z
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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦. u# F# a5 u4 _$ e2 k) X+ ?; W

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3 e7 k2 k  S0 Q. E买房日记) Y) ?$ `0 {8 B  t; j6 m
1、选中介* }. t0 `2 P% M- D7 C
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介" R7 @3 E4 s9 {  E$ p
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：5 G& o4 A) E; b/ h  l1 \
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢+ m! g% Y6 w- g; C4 [- z' X
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大7 \3 P/ f; ^- y4 k1 r- c7 u( ~
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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; Y+ ]& F* E& a, _9 O+ _2、选地点：5 {9 {* O* p: ^! q4 q; J, f
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好6 v2 _4 ]; h' b5 J
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向( X* z# u1 v  G, u
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3、看房
4 m& a" z3 e$ F  R$ ]* }  l先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
/ X6 T% w5 h% z3 {8 z每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~5 m* `2 ]. U) l" U
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定% w2 y1 E/ z' F# ^+ o
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。$ _" E( m" t2 u4 I
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦8 g# O& x# W: D5 l
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. y6 U; i* Q. W1 z8 I继续说看房哈6 _1 Z2 K) R+ `& |% T8 M4 R
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
5 z4 x6 l5 t3 N但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
9 h6 B! u; e* v签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介( ]: E: H/ `. [+ J* F' [
我很失望啊啊啊 。。。。/ C' j% V3 z4 W- \) }
中介安慰我说，在这再等半小时
3 ]5 s+ R0 p3 k& `7 \9 y然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。% ?6 L5 h6 W8 H3 G; X6 ?
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着0 ~9 v/ r. v5 R+ `0 G
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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最后晚上7-8点，签完合同2 V4 e( G) T$ J2 w& g
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买卖房手续) f, R8 u0 `& |4 D; H( j# e5 j
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1、揪心的3月
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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬2 }0 T6 x1 b' R# D. M0 R7 C
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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- y6 n# _+ y. F5 G; _没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。; u+ h. b( J& @: Y7 K+ Q" l
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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7 f. U1 `( \0 d% B整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。# \6 L( g* d# Y6 H0 C
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0 G/ k$ G- @) s* n0 |2、买卖房手续5 G" _: D" y+ z* W% y; B

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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
+ w& v2 J! T- j& z, o+ i$ q小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
; R+ a' {$ w" l+ j9 V# m先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
! U+ \' P2 i: A这步没有疑问$ B8 B# l. M8 y3 h  a0 w
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
% t6 o5 T+ q* B! _% O* H5 ]  k8 L* h其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
* T+ D% v( q" I" W8 ^资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。6 B* V; U/ H9 A& J! j
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
" m+ @( }' i2 t4 F9 T评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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最后总结写下，省得看的复杂：" n7 d; j# b0 `2 R; ~  N
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) E: Z. A8 ~* F  _1 ?: u手续过程如下：5 A  z1 j7 \5 M  `: ]  K
1、签订买卖合同7 X. _# f" U7 X; H- `  }: h8 e+ R
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果& P$ C/ ~& M+ ^( h
3、网签合同
! I8 H$ B2 j$ ]3 ?" N) c要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
) q; b9 z0 v9 M( _& D如果需要贷款，继续下面的
) ?0 L8 H! r: \' T$ @2 J4、面签，等银行批贷，需要5个工作日- g: D4 J0 X. t/ l: a: {5 M
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
) o6 [3 a( r# z+ g! PPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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9 I3 c0 B, Q# g! ]9 N* Q
. v9 A8 z& b: z. `" u这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧2 G. m3 T8 X, q
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团6 C# N+ I* z7 _8 W4 y6 ]6 \

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9 y% Q+ e1 I& T5 w+ I5 u有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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' J0 T1 }. b& ?1 e& i. O2 j$ H想到个问题，提醒卖房的注意哦：: f$ {0 F, [- k- Z( v
当心全款买房的人
- ^7 w+ J$ X8 r, X因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。% y/ Z/ y* F3 e9 x# s# @$ x( J
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。6 f$ U( h1 C$ x. h
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户' J5 C2 L% W& F- [( g3 b
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
1 O' x: `  V" X1 t- ^! E怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招3 I- _8 O) Y& B+ x
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
; E0 E8 W, v. y" T( ~最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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又想到个问题，哈哈，想到了就写点$ u1 `, x; @& ]6 S6 l
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$ f7 y0 y) n, a' V+ I签合同确定首付时间：  F8 o0 |. w" y; R  o
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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签合同约定的交钥匙时间：
5 G: Y$ R. K5 {3 s! I+ E; T卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间3 ^4 R1 |" P3 U7 Q2 j
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协- D" b8 m: S4 Q3 k0 N
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到) P* D& I! @4 G) X5 E

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chq0923

7 g# e) O& i( \- `

' f3 \* y7 }8 K% y+ I这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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6 u0 ^8 W3 J& p1 N/ `% |- w  a
O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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% c. c# w+ ^( C/ ?% c. |基本写完了，谢谢捧场哈

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦: V! F/ Y0 f' e1 j8 ]% y! D% \# t! ~
如果是按全款收是按1%的3 {! C% y' Z1 U$ R9 r/ N