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写个长贴，各位慢慢看吧- g5 ~4 r( a! ^0 _

- A3 W+ I$ R& k2 r$ K刚需理由，换房原因：
/ y: a2 e- \0 ?3 k因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
; v+ `- {4 Z, z* r! {, o% Y孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
8 Y% Y& Q4 T3 n$ b8 O" J0 ~要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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$ l* |$ O! i6 l5 C8 Z" d9 j3 }* W' ]分工：2 y6 x5 F* u' \8 i
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房* O& M8 r* f1 K1 L, s
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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$ W* [4 S- F1 L( k/ M8 a. E& V6 v, Y卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万$ q  N3 w% @" N, g. t" o/ {
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷: J! |6 ]" u; B7 k0 O, x
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向' H0 j9 t9 P" w; m0 t3 j
                  大户型买不起，至少要求一居吧
7 S3 ?. v% f# Y) p6 X2 M' \                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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最后的成交结果：
6 i! r. I! }4 _/ q  @4 F# a卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
$ H; w: X! e! W4 J- y买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日( a# ~5 \* }6 y& z8 D# Y
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& p' T& U8 {4 d$ L) F卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
" Z# }- U! _4 P4 G# Z. \卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  " ~/ X+ R4 h( H% B" p9 f5 J

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+ F- @6 t* Q8 L4 s  r& `1 u& Y% U卖房日记：4 S3 \9 I$ k; g9 ]. H$ S8 _
1、定售价
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% Y0 p0 Q$ N6 e2 N; {售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询0 P. Z6 ]9 J& S0 h
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W; _* Y0 A$ w/ x: ~! N# U: A/ F5 \
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W, j+ y" e6 ~% O, A
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W3 Z8 q' Y+ u3 P4 l/ T
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价; k+ E1 Y3 K/ b/ f8 L
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: M, H+ S0 W0 m  [6 T+ G2、是否独家代理" P/ o  A/ l: ?! M0 Q  S

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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
2 @& k2 u5 U' m& {2 e; G: h& Y当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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! k- f+ A$ Q# K3 I但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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总结独家代理优缺点：
7 Q- P/ e+ [9 ~0 U' H. }优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金# X+ K2 b/ T4 ?; V
          当然如果要独家代理，建议选取大中介5 T' b' o% E+ u/ o9 B
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。3 K* r8 Z3 b# c' g% q

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4 F2 S8 c/ Q. O; `做饭去了。。。。
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孩子睡着了，继续哈0 u+ c5 B9 D8 ?, C' W
3、客户看房
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！, a4 Q, q0 g$ F- `; M4 B/ u1 ^
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看房其他需要注意的：
$ S9 ^) B; z% d一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以( o, m9 Q3 T: o* J- C
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
5 D4 ?1 ^; V" Z只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
; A- s# d( B. X/ }) ^这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……. A" R: b4 V6 @

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4、谈价
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
. h/ K# S5 Z+ L" `/ @所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家5 U$ }5 U% `1 U( j$ e- e' r( V/ D

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: l; J2 Z- G+ C% j7 y+ U1 \" x第一家：没还价
( i. R9 A; N& V4 r( q2 X: i是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
# [  R. C  P" c. m1 Q% k5 f结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。2 Q4 M6 G- ~7 h4 j

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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
) o7 Y, t" S3 k* F这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了5 {+ H/ R; I# Y3 s
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
5 a! b) w$ N7 H. y. V  F7 v8 ?大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W/ ?: C' ~& n) ]
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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第三家：年后大年初六来看房" F" p1 U! [1 X; B
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
. H$ d% w4 U4 w" r) W" C/ V, K第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
# i: R. A- P7 F最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
- ?* Y0 d- U% U5 C+ A# @6 w& M签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。4 t, l) m) l. Q1 s

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5、定金3 x' s. m8 [! w* J

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# M7 J3 o' ?. V6 p- K, ?225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
1 Z4 u% K9 P$ D, @0 Q5 p这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
2 ]9 ~% [+ k: w/ v  {0 W但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
) d# X) ^6 Y7 s: y最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。3 E- X2 A+ ~! ^& ~& U
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4 ^, ~7 T) ^4 q4 ?4 W& O; c/ l卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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买房日记7 D' N# L6 v1 Z; k& \8 I8 _3 p8 X8 v
1、选中介
$ l) N( U' p; v! M1 e  a3 k大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介- d4 m6 \' h; X6 f4 X! }
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：2 t6 H+ m2 d+ ~0 k9 k) O
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢3 x: t0 t# I1 w" g
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
) ~* g/ _. `! E( G- a* A4 Z: O( a! d, K综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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2、选地点：
$ F# l' R; p! f; Y1 K! \) @& t考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好" Z' q7 z- j6 b+ h+ j
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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3、看房
, _  S0 l2 V4 R  `5 j0 K先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。4 V5 O* K7 r! Z0 ]( ^0 I
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~9 S9 O: K; c  T, ~! v. s! Z1 C
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定; j* J2 L# S9 V3 Q; J: K
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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* v" ^, r# T; d+ R* ]8 r. h0 p这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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: E* g! P. u  u' p4 w0 F继续说看房哈
( y+ J% K" {9 [* W3 w8 q+ p& ^2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
; K; x+ f8 U( k5 Z0 E7 d但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
6 H& V$ G6 n: }8 q6 p( w签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介/ ~0 M: s2 N* E' j, F; W& ^
我很失望啊啊啊 。。。。
. j; l  W: p. {中介安慰我说，在这再等半小时
7 r# S. G+ p5 D然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。. _- E$ i2 M. z% o
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
- c, C0 w% n) K( P我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~: U. S% ~5 K, T5 r' C5 u7 {

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1 Y9 y+ _% E$ ~8 M( P最后晚上7-8点，签完合同
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% q8 ~, c6 r/ x& T( `+ s" ]9 Q* |4 e
9 r! ~( \0 ^' P" y) k" A买卖房手续. O$ w) r0 W3 S9 B6 g

0 A3 ^0 f, A+ t: w1、揪心的3月# z4 k& k7 A$ @: p8 z# x
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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬/ E& t- `+ a: H
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
* J7 \) n, D% J- A* q# ?
6 Q0 L" Y- _  A- w- w# c& N# }9 r7 F没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。# F6 a0 e6 ?' ~8 Y, d1 Q
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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6 l, z* b& Y7 n# d' v) g. k整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。6 F1 a4 r7 s4 S. A

8 ?" U/ m! s" B/ N" Q6 K
* U: K7 G. O' o& k0 n) m" O2、买卖房手续
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0 b5 j3 n, A* E# O- q8 p% y卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊% l: A! x  U3 p/ c& K
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了6 u  [. }; `6 B
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好$ K2 y- S7 x9 e+ i  S* s' g
这步没有疑问
5 X8 s9 f/ H0 q: v网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）$ e; r; k0 h" w7 R
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右! X! C) q3 F$ _+ P/ D
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。5 B' c$ ^4 R8 i' z3 @
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦& e7 V' |& l( ^
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日3 M5 u3 y9 z# o" j6 i8 a$ |! b! E
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最后总结写下，省得看的复杂：
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手续过程如下：) A4 Z5 e1 @( V" F) F6 l) x
1、签订买卖合同) l) n( y( R# n5 J9 ?
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
6 M# ~7 z% O+ E( q  f6 \1 M: n  @3、网签合同
- ~4 z9 k1 [( W; ~要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了7 _1 M0 u" J! M& V' O: D
如果需要贷款，继续下面的/ L0 @) }: M( u; C+ J4 ]9 q
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日+ c  Z: r0 X0 D. ~9 F9 H% ?# A
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了7 i; P" o7 E! A+ }5 y$ {( D
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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# d: R  ^. c2 ?) t3 L# S
0 u) n, H* W1 s6 [2 Y
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧4 \6 W8 B( q4 x& {
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团1 h9 u9 o- G% }9 w
( p% F0 E* h6 N! x" k5 S

: K! T6 }4 r4 N# l有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充' U! D) B! A! `2 y3 F4 w, g0 f6 g2 X8 I
6 u/ K" ?8 |$ L0 E. I
" b# ?0 P) m$ c$ r) R: y; H
想到个问题，提醒卖房的注意哦：
+ Z- h. P  c& T当心全款买房的人
' s5 T1 w. M' Q1 h4 G9 q% o4 n- f5 c因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
. u, G! X* O6 }$ F3 Q# E- i8 ?有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
( m1 P9 _7 h! F" N5 I我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
  H: r, x4 R# O7 k换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
: y5 V; [+ e# v" x" ~3 {- y怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招) V( I+ F$ T& P2 J) T5 J3 ~
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手# f8 }& N) n, c  C
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
. Y$ Q2 o% W' y! Y/ b$ w( V" h' G: M& b: \' j# E+ }
又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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0 S+ A1 |, A, l3 E! q签合同确定首付时间：
: q- D1 n) z% R8 e- h对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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# L  z1 q& O2 Y签合同约定的交钥匙时间：
  v2 ^# W, I; o, k卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
6 C, [- N9 ?. b买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
1 I4 f  O' |8 t% }  K$ F我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到; ]4 U' b% n3 E

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chq0923

* @. ~) I# m0 N- I* g6 v: x
& T( a- D: p/ e5 `) T这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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( A& W* O( ^/ l, ~+ uO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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" d& }( q! X! b& |& x
) t9 J. J+ E8 W8 w' P1 F, g基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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* v, z  \* \( ~1 @3 y基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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+ w3 F. Q+ o1 j$ Q& O9 w$ r基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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3 S# Y9 @4 r  @3 @6 a" r5 Y4 Q; R基本写完了，谢谢捧场哈
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
/ ~9 m. n7 Y9 k2 W如果是按全款收是按1%的3 d/ B+ n! M% x. |2 ]! [8 s