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写个长贴，各位慢慢看吧
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' s5 ^1 Y3 z5 K1 t, X/ S. c( Y* o刚需理由，换房原因：
- {6 ?; a) S. V# M4 C( u因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。3 r! i/ e" n4 v+ a3 ?* \
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房5 a$ ^* K2 J9 D* R2 e/ a3 s
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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- d! l1 v8 w9 g! [+ J: ?$ _分工：
$ m& d" Y  v. C卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
" n, ]1 g4 A# Q( C- M0 \8 @' D买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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+ T* B; F2 C5 r' y  t卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
5 ?! Z0 ~, i( G: ^: u/ y4 }                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
: P8 }& L4 e0 K1 t买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
# |* J9 \3 O# y1 Y5 v8 [- M  O! {                  大户型买不起，至少要求一居吧" S) [1 _& f  p& Q. |- `
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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: w" k  V! Y! ]! _# A
最后的成交结果：
1 y' H+ A8 e& D: p卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日  e  f5 X+ n* V! A
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
4 t& Q: F% o5 V; ?卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  $ k. {& a  h8 b; D+ F: c& M

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! k- ~9 w4 ^+ i; y8 P卖房日记：
+ m( H* `9 H. H( R, t1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询- u  i2 |1 N5 M
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W) d3 R6 I7 m  g
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W* h9 R8 n: _' z% t5 k4 m
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W6 D+ q9 F5 h! N, e
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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" ^. o9 @- u# G9 j! q# T4 C这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价2 s" a% f0 z% k. Q9 A. y3 r, L
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3 B; n6 N3 L% T4 p8 Q  |2、是否独家代理
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- V2 ^1 |  e$ Z6 }虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理. u6 q4 ?- F: X& q! g
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理+ w  J) G1 Z$ T' `) l6 r& R% @- ~

0 v2 I$ n# F$ M6 B) w4 N
! D0 r) o9 }& ?3 ?但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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" F0 o0 K# V+ L& \+ ?( p6 V6 H5 N总结独家代理优缺点：
4 D1 Q2 b5 E" h6 f9 N优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
  T- c. |- X4 M4 c/ T- H          当然如果要独家代理，建议选取大中介4 {/ B7 D. d9 w; w
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难: i- M5 q( o7 d. M
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0 T% S& u" t% YPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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0 A' o+ l7 s0 O做饭去了。。。。: H6 o0 D, j: S- d9 P) S

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孩子睡着了，继续哈
% r" [5 y' Y& b+ @5 Y+ J- d' v3、客户看房, ?6 C, B7 F& `& F
' t! \1 K$ b9 w. ]) G+ j; d0 ]
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！: U) a' f+ v1 j# @7 J1 U

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看房其他需要注意的：7 s2 K, E8 ~! I- g! C/ T2 O! c; e; M
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
1 U% b3 f( e$ J7 z& Y如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
0 Y+ f1 l- Y3 T只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的$ k8 |3 N  r9 `* N) R, b
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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' U' T% L' e6 b' b7 |  K5 c6 Z1 \! w4、谈价% r- Z# {$ F0 w
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的7 K; I  r0 N2 n  |4 z
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家3 Y3 V  k% t) ?4 L9 z

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/ b; ^6 ^" E4 P# E第一家：没还价' R. E: K9 H' i' n- `$ e
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
1 t; o& E  Q" B结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。: b7 {2 l$ k% b

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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
6 Y+ O+ R0 ~+ B( ]9 G这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了  a8 y; J! e6 r' Z0 Q1 |
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意" e2 f  j8 c1 b, \
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W2 O$ @% |4 f) o1 m- o
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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/ I: V; g& ?5 O第三家：年后大年初六来看房
# K8 F: ^9 b) V5 r' A看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下) n( E0 h+ Y8 B
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
) t9 }2 z( k4 m) e  H1 V1 V最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事9 _5 P4 t4 v7 K2 U2 e
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。1 @3 W/ G2 t! G5 d7 t
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' b  o) L7 `9 ]* h5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。  N. v( K0 o; F( `, q4 V) }
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏+ }0 t% x! s3 ]3 k) ^  t' v* ^
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨; s/ J- m* y+ t8 y& e' K
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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! R( g* q6 O- [; D' q卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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买房日记
* I/ K7 p1 {7 ]1、选中介
" M. |# p0 B9 A, Y: M9 G. D大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介4 m* S, ]' M# g' x% B) j+ r3 e! h$ v
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
" b8 A/ e" t% u我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
. D! x6 Z% a2 f5 _链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大5 U8 ]) k* Z7 Z2 w5 L
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷# B) Y1 d. s" K0 N& I) o+ t
, u: U. q3 V5 L
2、选地点：
7 B1 K5 x. J8 ^2 x2 N" Z. _考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好' a2 h: R% y, G6 [7 X+ I9 t
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向7 }2 c. x* D/ n

, O; a( V+ y7 k1 T3、看房- \, h/ w7 B& y  h9 j+ |
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。# l, L+ C* g2 J" N
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
( U4 M: d" e3 l- p! W, C1 F. f先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
4 u/ P& h4 l; z9 E其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。6 L# j) f7 W& s/ ]
* |3 P( S# d% ]! |- V2 r. v
这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦9 Q: N& a( ~4 c
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继续说看房哈3 {7 t$ |- ~. l9 z1 r! {$ z3 ?8 w
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下4 x0 w- j2 v% i7 @9 s* N( ^
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约) v. z$ ~2 q- g# S
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
. K2 c7 O1 s4 q5 Q: v( p我很失望啊啊啊 。。。。( l. `% k2 V1 o6 F
中介安慰我说，在这再等半小时$ }; z$ o* h5 b5 o/ V
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。, P# d3 u( _# Q. }3 W0 p1 a
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着$ L+ q0 o4 c/ q3 a& `$ o, C
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~% C5 C6 @9 g3 L
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" R$ w) w) c. L. S, z& ]最后晚上7-8点，签完合同
. g1 |1 C# h/ N- k1 S/ w8 C. {0 e* h8 H) \4 P3 k" w9 K3 o3 q

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买卖房手续
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1、揪心的3月6 X# w' |8 K& a* G5 [* \
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, _9 j" Q* W) x因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
! O! T# {2 z) F  s% v/ a所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
6 g4 S& X) o& W, Q经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。/ J% b' y! ?& O2 ?" D

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2、买卖房手续
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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊" H7 Y7 t6 P; ?& l* n* @, ^, t
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
8 V$ ~+ P( j2 `1 f( b先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好2 w6 b% C6 _% W# G3 u' u; W
这步没有疑问
' ?6 h2 y7 j" W' A5 f/ T网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
8 E, B, p6 z# Y4 H, G' R9 O+ _其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
1 F  g% f) s7 c5 R6 O# g% o资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。+ y  j, P3 U4 ^+ D
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
- _! H0 R" ^" M/ [  d评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
6 ^: C8 S$ p* O6 ~  z  }. X; U# ?5 q6 v$ L# h5 {
. O: U2 m  t7 Y# F4 [9 i
最后总结写下，省得看的复杂：, Q& \/ h$ W5 `4 L( t4 N

2 Z# @: U; ^' S$ l1 u$ \+ ?; K$ G4 b( ?; N  B
手续过程如下：
" W! p$ w! O: `# E' P1、签订买卖合同! @1 v$ Q. J9 }$ h7 c& C8 [5 o; l
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果1 q+ P; o- e$ U9 R% Y0 U
3、网签合同
9 U/ W' g3 l9 M8 S, U0 Z要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了6 @  K7 E) D; P% l( A! C& p
如果需要贷款，继续下面的, i. c6 j  C" S! q; p% M( N
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日) v& t% C% B. y  Z! A( V1 U
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了4 I! n5 D) m1 P: O' |  m* P4 A
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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& n9 q3 K8 H* d. B1 p这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
1 ^5 M/ H# p* X0 Y+ o话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团7 V# P; l" E4 l. y5 {! E
; V7 b2 x. B7 @( }
/ B5 w  R) b2 L( q* `6 d8 D; `  R' a
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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想到个问题，提醒卖房的注意哦：
+ A: y" \3 ?" r) s4 F当心全款买房的人
1 _4 ]  J2 s' ?6 a因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。7 Z: |' v+ |; r/ f
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。. ^& a( {2 a' f$ B, V0 v
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户  `/ I0 V/ \8 |: Q7 ^
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险- U9 v4 N- ?) F# E0 v+ P
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招% |6 t, v! D  E. f6 {
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手2 {& D/ _; E# {$ w  Z
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房! }+ a3 i/ z' A! ~; Z5 ]( p4 i0 \' Z

/ g+ H0 d2 b  [, T1 ~" \又想到个问题，哈哈，想到了就写点
" s! y& m2 G) V6 r$ \2 l1 o: N. i1 L+ @3 w/ ~  Y

6 r& q8 A) j! {8 I2 h签合同确定首付时间：
4 }0 `9 }4 t$ D, K! a对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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签合同约定的交钥匙时间：" [& M+ {0 m; F9 T) `7 K* g
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间. X/ S3 t- V7 s3 ~- b& X' l# [
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协# ?) \6 ?: v6 n3 |, ?" E6 _! ?
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到4 d; k6 r- N6 N

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chq0923

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: B2 p2 v/ ?; N这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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+ R% X% j9 R! g3 A; j3 B基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

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基本写完了，谢谢捧场哈

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基本写完了，谢谢捧场哈

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基本写完了，谢谢捧场哈
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦7 |4 g8 k  X% {6 I  J& [( O3 w
如果是按全款收是按1%的: k: \$ m9 q( S6 u9 Q. Q  [