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写个长贴，各位慢慢看吧
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刚需理由，换房原因：
" f0 C6 H1 ^7 o4 N' Y& C1 I! P因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。8 r+ E/ r% k! O: ]! c
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房; Y" B( a3 p& n
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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6 T* s7 O) M5 M0 K. s% k0 x2 m分工：2 ^3 V4 E& Q4 c) e
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房) Y  W5 @4 w2 J
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万1 U7 ]$ Z7 ]. Q; O9 n
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷( m' n# A, ~; A6 t5 T( T7 j
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
; A6 m0 H+ k+ S6 w9 A% |3 m                  大户型买不起，至少要求一居吧* ^4 y. @, N. }0 \4 `
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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4 m- W  a9 F/ M6 K" x  S最后的成交结果：' j3 U" H* b$ C/ K2 H2 ?, I
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
% m/ A) e& s+ ^; _4 k! r& ?" _买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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, Y3 X$ K4 c( o8 \  O卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装- g( e: d) K( F" m# F# l( E: S  A% n
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  0 U% M+ ^* L& _( f$ A5 N
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0 x# w) X; {5 \1 u5 c' }; @卖房日记：
7 y9 S0 L0 D# ~1 a1、定售价" P8 W5 D* C8 U* c" h& u8 \
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
# [0 `% u; R% d得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W1 C4 T4 {, j2 O  X
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W0 u+ w. n" [" b5 q2 c. @; ?
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W, F( A8 U; U8 Z3 n  e
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗0 R8 B7 o6 t! F  Z; J. B

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% k  ]% c  A, ~; Z. n这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价% x# Q6 U% }0 K1 b& O7 y
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! R" {; {5 D' f- ~4 @. ]. U2、是否独家代理  E. |+ T8 \# i. t) u3 h$ `! C

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' P/ ^# d/ T6 Q; {虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理: {# x. Q. \8 v! N* x
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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$ X- z5 d$ }8 a4 q  K# |但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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4 F8 T  N. D! |" i总结独家代理优缺点：; m' L% ?' N" J
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金1 {+ \, f( T; r! R! o9 H, z
          当然如果要独家代理，建议选取大中介; J( ?" q, h! |$ B: ~* {: z
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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9 J) i, ^9 E( c' JPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。$ n* m0 X8 r6 p& F+ H9 S! K
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! }, I$ }4 q6 J: s, O9 |+ M孩子睡着了，继续哈
! G0 v9 L7 d: |5 ^3、客户看房
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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看房其他需要注意的：
% F; h1 C6 ^5 \  k. Q; U! J5 @" C% h一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以; ~  f6 i% e; Y& X" j8 g
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
( M" F+ g7 u9 D! W- p! K8 `只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的6 [: m: F: _4 d
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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& [( [% r" W7 x( f( n2 V& l4、谈价) J/ q2 j4 f9 Q6 j6 V
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
. F1 h: c* B2 R* l( \所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家. ]- Q! r' _. \3 E# b
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4 Z: V- L2 `$ A第一家：没还价5 Q0 U+ r- n) U$ ~
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金6 k* e+ k6 h3 C
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。9 P( _) e" q5 x# |

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, A( N) R; q5 v第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
/ S+ `; n( |5 C2 M! l这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了" C: I4 B) b7 i" p# L1 S2 h
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意7 a1 n8 ?( A, I; Y% @& v( ]
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
0 Y1 f4 i) s7 O. G1 t2 H) o' y我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢2 w6 H( [5 d$ G) t

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第三家：年后大年初六来看房1 N' g. X% s! W: d9 X# Z
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
- [0 Q$ N/ f% \. K第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。. |/ L- _% M( s+ ~
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
" e: b4 D  E9 ?5 j- T5 x签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。$ O' y" k0 }  B  {+ }, h; K

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' n4 V# b: W" b5、定金
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/ O+ `' m/ w5 y4 g225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。9 A: R7 k. t8 }; X6 n* J
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
8 `$ M1 {( r8 [2 a3 V但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
! k8 T. w8 E, M) z, q9 ?最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。& c5 T4 P. m& u$ t; h/ b6 B
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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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) Z! q7 n& e$ p8 J  N买房日记
; }; S7 M, J; B1 X6 j1、选中介
, c$ f9 ~* b) b6 u9 c9 W8 I大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介* F5 F  A. [! k5 b5 h
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
+ n, S9 K3 f: P' s我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢4 X& v4 x2 g! T6 Z: F+ X$ Z3 [& u
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
4 }( y' G* n# l  ~" z6 Z$ o- m综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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2、选地点：
; k' z" q& h& g: y考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
3 L6 h$ Z$ {& E$ h* t( C最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向6 \9 j" S% j7 @
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3、看房% C$ R8 u" o5 b' A+ y( G% {; m5 F
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。1 ^/ F* {$ s$ f# z; w' k' e2 \
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
! |4 z5 p3 V5 R+ [先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定2 ~2 L7 L4 u: m2 I8 O: L3 v7 l
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。8 |' N1 c: p7 |8 z6 G$ _' t
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦  @* K9 S+ E" f( T) `0 Y" C

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继续说看房哈; w2 E" h! i/ K9 @4 j/ k, Z' Y  s5 f
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
% y) ^1 O3 P3 N1 Z/ }( z" n但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
# t0 ~6 X2 [" o7 E  y8 d签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
/ x3 y+ U& @1 w! ]8 u2 k我很失望啊啊啊 。。。。- [" W  G: P7 D% x- m' ~# H
中介安慰我说，在这再等半小时
1 m8 w7 ]* c' W' g( o然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
& f; B8 m* W* P. H房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着- c2 G9 e& U5 E, T# b7 ]
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~: Z" Q6 M/ k1 f- A( p
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最后晚上7-8点，签完合同
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) ~9 ~$ p, a1 T) {: ]! |1 H. M买卖房手续
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1、揪心的3月+ C/ y' g! }" S

& T. M  H& I7 w' n; M
7 s$ l/ S: O' n  Q因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
; }* |: M+ x- L+ C8 r% L' u- T所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴6 I) Z/ n! A* U1 |# ?1 G, I

1 B; T4 L! U9 r没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
' t* Z. `) l' O$ V2 n, W5 `, |经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。) R1 @9 A0 s9 t+ X
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) [5 n* p" A% {" z: G6 F/ h! T
整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。" [% ]" u% ?; n  {# }7 c4 V, u

* x$ \5 C2 |8 M) Q- ]" r3 u2 r" m/ H% c+ F
2、买卖房手续
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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊! o. J) h7 E3 l* t' x# u
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
0 I" U# X4 D  [$ E先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好7 j' A- [% d, m2 _6 P1 T
这步没有疑问6 o& n5 ?/ j" @+ X/ Q" r
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
: T+ `1 P- J% X) Y3 ^$ x- P5 u其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右$ x# v3 F5 P1 R8 ]( w% q
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
& O5 P/ U) k) m+ C8 l这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
' Z: @- h8 ]5 U& u+ O评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日6 H8 o; o+ s- V* S3 f* E9 P

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  \! H' q% m# F4 n+ g7 g: i( _最后总结写下，省得看的复杂：; ^4 B( ^5 F$ H3 j8 [6 Z+ I; [0 |

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& v' o2 k7 s( q+ f! k0 w手续过程如下：' S2 O4 A( H1 v+ j7 y8 c& f7 S
1、签订买卖合同
' M0 ]* k& E) {# B2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
$ g0 Y; P1 ~- y( b9 i. g9 b6 w3、网签合同" R6 o& W+ ~2 K8 L0 J9 J* [
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了; T# z- i0 T: z2 y) a3 M
如果需要贷款，继续下面的
5 l9 }$ X' |* i4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
7 |+ h4 N1 ~( c% B0 c, C! F5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
; c  x' @' m$ W6 E  A9 jPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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# s8 M% s) |0 }. }2 W
" B; }& s5 ?3 A4 m# w
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
! O* I3 l* ]- ^5 n2 X话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团8 u8 p  F6 j! f0 m+ q; x  a

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有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充+ |3 N- V9 ^3 u. x. A

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1 H  ?$ j! ], }3 S# f3 A8 e& f想到个问题，提醒卖房的注意哦：
, N" ]6 }5 j* N当心全款买房的人
/ h% K  x& g8 y5 U- O因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。9 k/ g5 M* x0 A& u
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。% A* G0 f5 H% z
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
( L% E. n( {5 o7 Z换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险4 z' y, T4 z) o# X: f  y8 P
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
' N2 ]: R* c, L) S7 N而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
3 a: h5 Q( {9 {% o最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房; W; p/ L6 Y# M- f: T% l

; M. m* W( g+ n' T1 A/ m1 D% A又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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( v6 Q! s6 m3 o5 [- G- z5 q签合同确定首付时间：& a* ~/ F( [4 u) x& F! G( i
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够1 s# D7 U& U' d' s1 P0 R% \! w

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3 \0 O/ f. H1 _- w& D7 F签合同约定的交钥匙时间：; O$ M2 h# v( _2 ^
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
6 w, I: t9 M$ C+ S买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协) c6 {6 t* w5 F% W5 V
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

+ N9 v6 S% i) X

) |4 A& M: F1 ^* w这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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' s6 Q: F  a# V+ @% ^8 y! T基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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" w& ]& q, t% m2 n( P基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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chq0923

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! V2 y8 D0 H) J2 `, r9 o基本写完了，谢谢捧场哈  D+ B! h8 t% u. s: D1 B

5 z: Z$ g; A- [; V

chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦7 H/ o. j( J4 g
如果是按全款收是按1%的6 C& m" A- F( i3 A6 |/ N& ~. x