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写个长贴，各位慢慢看吧
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刚需理由，换房原因：
# ?# u+ f+ C1 b# c+ A* U/ H因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
5 F% N; g( {; i6 u# T2 a孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
) {6 m7 k0 q1 z+ P# t要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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分工：4 K5 S, J+ @0 @6 g6 F  `
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
- B) \; K, x: L' l! m买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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; ^3 t: X! S% A卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万; A( B7 a4 U5 C8 U: b% `& U  b
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷( r+ [2 o+ s, _
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向- ?" ~9 K# y: {# w1 g# n$ h+ w
                  大户型买不起，至少要求一居吧) G: q8 R, O3 E) z
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的/ Z0 J3 F, A+ J) `+ I
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% I1 ]- `. f, J$ X2 S' B$ n8 L最后的成交结果：
5 Y) m. }- x$ U& X1 v卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日1 R7 z7 A: V/ M3 Q7 ?, U6 u0 N
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日7 Z# N3 G1 d2 ]6 F6 w

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4 _9 r' R  e) F* K. _( u# {卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
: w7 R7 Y4 Z! G9 L7 ]% e卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  7 e, V$ d4 I' \0 n! C8 C

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卖房日记：
6 z; R! l7 ?  K, H) s8 V! a1、定售价- B2 n5 G$ M3 U1 e! S  W* n

: b/ P3 G) Q6 G$ \4 Y% Q5 h售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
0 J& t* ]6 q$ x得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W1 n: U! m) j- V: Y
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W4 D; X3 x3 v0 c% d; b
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W% t; S6 Z7 A  |2 K
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗; t7 j/ E/ a  [- a

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  z4 Y+ y; s7 ~7 V+ z这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价0 l2 c" {- s, ?" R3 ^* j5 w9 p
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2、是否独家代理
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* D* l8 N8 C5 m0 i5 r! q8 U7 l虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
  ^4 K5 K* K; q3 X" A/ r当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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, y5 J9 C$ K5 d% R, {+ S但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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& o! |9 M& ]  ~! ?/ J- `) t0 F总结独家代理优缺点：, U- D& i9 A0 m8 a/ @. c
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金) d/ d: S& O) N
          当然如果要独家代理，建议选取大中介
5 E# q% B7 V& e7 e' I0 ?& n缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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, q8 w, w: j0 X9 S& ^  Z# m! C- k做饭去了。。。。
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孩子睡着了，继续哈
: M" ~9 ]8 c( a( @/ q3、客户看房
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6 q4 r2 V( L7 w" U" M& q6 }因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！: h( [3 Z/ r9 [( o" I

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) }+ y6 M2 o& x' D" i看房其他需要注意的：; ?3 j  U/ s! {
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以4 F. `$ R- U4 Y, h4 s
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
% q, g' e: y: r只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
9 U; [# @& X1 g& ?这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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4、谈价
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- j; V8 m4 H1 D' E1 j5 N6 W7 j% m我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
8 O2 C* g. z/ A4 ^0 x6 K所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家$ p( h* A) s/ ~" i6 Z

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第一家：没还价
2 z% _; |% |$ v; c! @3 R) c6 h4 G是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金& o$ b- j' _3 t' Q
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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8 P0 R, s# y% w7 D& y7 e; _( U第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
0 X/ f/ b+ A; X) i' t! J这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了$ ~" g! g" C7 o) c: Q: s1 p, f" C
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意5 r% s) j% P& H4 Q) d  G% |, t0 |
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W) D3 ]- @* G$ R5 U
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢/ H4 m0 h, t* @
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: u8 h. }/ F9 d0 f$ o9 d- ^2 ~3 P第三家：年后大年初六来看房0 R9 _; n  b+ l% A( [/ c
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
0 X, K5 L1 d# Q2 {9 J7 s第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
  Q% [2 C$ v8 v最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事1 k) n" I; j8 x5 `3 ~
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。# X1 R' v- z( a

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5、定金1 R; }7 c0 V; v& C- b- z

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# |8 H* K  a% F/ a( b+ x2 w! D225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。) |4 Z  w: a" K9 s5 ^
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
7 [! ?( e* E, `9 K4 H9 O7 v但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
# i; y! W3 P  E2 V# r) f) h; d最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。) [! |; u7 r! S: S1 U7 D& y

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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦4 D8 @4 V, C( I1 m/ U6 h0 E

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2 I# r9 `, z5 s) e8 y* d买房日记) L% |# e3 Z2 u4 z/ B* @3 Y* F
1、选中介
$ N/ G* n; P. z! b大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
. h( z. {( F/ k8 `) I0 j开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
& W+ L' f* l8 Q' N/ p我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
) `, G: u- e  q, `链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大6 ]1 A# ^; M/ d# \/ f3 w6 E# m
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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2、选地点：
+ M, M5 V5 A& V考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
0 t' D  z2 ?7 K0 L7 y) _8 u' G最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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3、看房
5 u" C. Q1 z( h/ g- i先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。2 {/ {* j! A( V9 I3 l
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
  D: o1 t$ ?3 b+ K/ G1 W先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定( R7 x3 y3 z3 y4 V& c
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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; ^( a# I! ]/ x! Y4 ^6 w/ @0 r1 ]4 W这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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继续说看房哈
+ Y" ^7 c# \7 P2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
, U+ J& h2 K! G' g但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约$ K( d9 v" q2 P
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介  U" ^6 K* ]$ h6 k, I7 N+ d2 L: [+ Z
我很失望啊啊啊 。。。。* M/ m2 f8 b; U: J- D$ ?
中介安慰我说，在这再等半小时
; f5 N; s1 k7 p3 V3 `; J6 M然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。4 ~8 J+ m# l" t4 i* }1 ^
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着1 b# @0 i) v  N" d* Y6 w
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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最后晚上7-8点，签完合同
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买卖房手续
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# G0 A3 w! S! L- g1、揪心的3月; G% C  [# v+ V- U9 ^7 t1 k* D
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$ E5 Z( E+ \* ^# @, @- r# y7 N( M因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
8 n  ^3 l  M% {# l' r所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴2 l/ S* Q" A' B3 W8 w8 s4 ^9 |. K
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。0 ~1 t) D5 W! b. Z9 j5 d0 o# M
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。9 {/ P) S, M9 C) A
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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。* Z+ n* R3 J/ v/ B

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2、买卖房手续/ C8 b+ a( J# c+ |! ]! `2 o
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' f8 W. D4 s: j# m. Q1 G卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊1 \' X6 N7 [/ u
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
, m3 l% i/ E6 N, X先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
+ T  Z# e/ {9 [# b, ^这步没有疑问- ]5 {. e$ d4 h! R# y) r( A9 u1 a+ J
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）" ~$ J! l" G/ {3 J' h, f
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
7 N( D& u* c8 y' `, i0 s# @资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
# Y3 a5 O$ ?! U% g& d# n这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
7 {0 _6 g/ y6 w$ \评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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7 P* J# b9 z$ n) v& E# p最后总结写下，省得看的复杂：
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手续过程如下：% c( b$ ^0 H& X' y& Y* t$ S
1、签订买卖合同
. |5 k5 o. Q' E- V  u2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果$ J/ X3 Y/ k+ S- U6 G4 Q
3、网签合同
) ?5 W+ q7 n0 W  V' v要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
. E! e% _5 T0 C9 G如果需要贷款，继续下面的* ]0 X( |0 L1 W
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
5 T' p/ A. m) {0 O6 x5、批贷后，去交税，交完就可以过户了' r* r3 \, m2 G4 V. N1 R# n9 `9 @
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕& {% K4 p& c& C5 \% Q" `& r* b

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% N9 q; Y4 q) p$ Z0 P% g4 S* T5 A
$ r$ N0 a2 `1 s' D  P/ o  `# U
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
. Y6 ^! O/ e- v话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团8 w; T3 K- X  p1 e( L# \; x9 r0 F

& f& k! k1 K5 L5 b3 s" g5 [4 g, c' ?' u' {% u; d9 ^
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充+ N3 B( O% w/ }6 g6 j4 O
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: [; x8 R3 U/ Z* C9 [! l+ X想到个问题，提醒卖房的注意哦：
% N7 ]5 A" ^' L) h当心全款买房的人4 B0 d* \6 ]2 U/ k% Q+ l2 ^
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
; N/ c) _1 u1 Y- Z: P有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
, |' s( A% R2 G. b4 }我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
0 M9 ~6 w* O3 x1 w0 H2 J* ], |+ l. n2 |换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
, }# m/ z0 W. l# K怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
3 U) a4 H3 i  n, w$ R4 C而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
/ ]/ f0 z) e0 V8 P/ k最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房" q+ W& c1 n" k. O+ |

, i2 `( _9 R* y( {; ?又想到个问题，哈哈，想到了就写点3 x: e, g) q4 q# i9 S

9 l9 {7 ~& o$ A3 S% Y3 F; K7 f- p) \% @4 a, P
签合同确定首付时间：. p$ w7 Z& A0 Q* V, C
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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签合同约定的交钥匙时间：7 Q, x& z( A5 o# h
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
) z% ^0 c7 k6 Z, ?# N; O买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
2 V% p) I( t8 d* ]+ @/ [, n( ?我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

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这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

回复 chench妈 的帖子0 s. U$ t6 r) M4 w( h- F. _

- G) }, R2 O3 Y0 U基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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. o, ^3 A$ `2 s; `3 r2 [基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
- `1 v/ t# X* D& @如果是按全款收是按1%的
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