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写个长贴，各位慢慢看吧( P7 q4 R5 Z- B# O" E# Y2 B* B# I& B

. j" ]! R! b, ]' m. j8 i) Y刚需理由，换房原因：
3 j- p. r4 y$ m- s( P! S  s因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。4 c9 l9 t% z& I/ f" F
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
! [& D: {2 ?4 p! m# K0 [要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧' y4 ]9 `# F) T/ S7 R

9 }' z8 V% E6 u6 W分工：4 p# d6 d- p7 }, J, `! y
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房5 [" q. V$ r& b" }  H/ A
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房7 H3 u' p# X. Z8 ~
3 }, h1 Z% y$ W
卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万- y% S# k& y" V
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷. t+ U% u  X  G
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向2 h+ U. y6 c5 V& _" g" t
                  大户型买不起，至少要求一居吧
8 O) O7 @0 U' A' j                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的. O, v/ Z9 _" N

6 t+ c5 Q. g5 d- e; P( d- x: h& S" O' o& J1 O3 i
最后的成交结果：5 r) W0 A3 }' B1 ?
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
8 w( K0 S9 P  o9 ?/ j5 M6 [: \! W买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日: U3 O' p9 G0 D/ @' l9 z. P
  ]2 P0 p& g0 ^' I% N
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
# U- l6 P3 @, B% w4 }- n# N. P卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  & _0 i) J! Y, G. u* a& W
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5 o$ z5 t" y7 z* c
& P# t% W- y! s0 w卖房日记：
5 U2 o$ M1 {# ]1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
1 D, w* X! l& T: f得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
) d+ M, C9 _: T- J7 b; \4 F最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
; B9 L& d/ Y, R# H( G' c第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W, y" I/ D3 a# r- [" E0 M7 X
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗3 o  o+ n! e9 l# U) o

  y# k+ K1 j# D5 V2 m8 Y6 x$ {/ \% `# B  X# j5 t
这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价5 x. ]3 M2 Y! |

; b5 Z3 O0 t' x& w, j' _2 q) s7 p4 @' J( }# M1 D1 H
2、是否独家代理) }3 U6 ?' w0 X0 e1 J2 ?1 D! k
* v+ J+ Y; ?' f! I: ]7 {7 k
# U  L$ [0 ]/ f9 c7 U, l
虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
( [0 V' h; o, i( j8 W当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理1 x0 U$ \% S3 U% l
( W9 r3 W! d( _- l. K

: o$ g* k5 F  a' t但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明* ?6 F8 X2 S% C7 U3 g/ a5 }

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. `6 u  E% w8 W: o% {, Z总结独家代理优缺点：5 ]. B. N- t9 Q2 W8 ]
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金1 {6 P4 C1 f6 S0 E4 F9 W! h" m
          当然如果要独家代理，建议选取大中介( X  v# ?- a  x, y6 U- q0 b
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难$ s$ ^, F, A* `- g8 b$ P
! L2 n; v0 L' Q0 x- e
, \5 k/ W. [$ z* O2 j0 J( e% }
PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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3 u8 o5 y/ @. G做饭去了。。。。
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孩子睡着了，继续哈
# _+ D7 i. R/ c5 [( N3、客户看房9 ^+ P8 E9 F) E- Q  i' j

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+ r* O* _- l9 j# _2 y因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！$ ]' F* p3 `, p2 G
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看房其他需要注意的：. `* y' z1 B( W- m' M5 [
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
! o  q: z7 [, m* j  c* |9 z: S( c6 Q如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
) w( P! S% [+ e0 j5 g只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的8 x) a* Y) K0 a. y& W, K9 l0 |
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……1 C) v( }. j7 c* @! O

; N4 ^. b5 F( F5 Z) [( W! Y4 R
4、谈价- t- J2 E3 i. |, @

/ Q* y' Q3 f! R# P7 ~" k我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的$ ^/ U/ S1 \) a/ [
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家+ _0 a! N( U1 r& B
( d1 Z! H2 t. b, v
( }7 }: u% m% ]
第一家：没还价
$ X$ o3 g" H! X. v是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
; |7 z2 ]! V  ?" a- Y$ J结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
2 T" l- \- I! w( a9 R7 y& c; S
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
# o6 O: |( B7 v5 t这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了5 G+ K% ]9 ^9 O3 |6 \! N. |. v
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
. g) G& |/ ~$ a% @大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
5 p  J! w) E' x1 m' R- X/ s我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢0 ^- m8 \9 `0 P) m( P

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0 r4 J6 @7 K$ c第三家：年后大年初六来看房- |+ f/ Z) {# b6 w
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
( s0 Z$ v% o* G$ w2 b# Y& T第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
" c5 s/ O* f0 M6 D+ w: m最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事" J0 q0 K; T7 y( E$ f
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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5、定金
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* Q4 V6 n" K9 N' N$ Q225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。( _6 ]8 z" Z. V# w3 V$ H8 E
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
6 U9 b4 S2 k/ v7 A0 P) B, A) a但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨5 D1 d4 {8 `8 g$ g8 y/ L
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。  U% O6 W  M* I+ Q) c  g
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; o7 X. j2 }6 Q卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦! K. q# |8 q! g# W. ~
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1 _( M( u, _) y4 i. U* q买房日记3 Z; n6 c+ m, d' M
1、选中介9 ]) n, L7 G% k7 n! R) f8 k
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
/ _. M2 o- D2 w& l( G3 ^: i  L开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：0 a" C! W0 B, m
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢1 g, @: V# B5 T0 d- ?4 O
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大- c  u' u# ~  o2 [1 P
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷4 U6 O8 v! I& |4 @- E* V

& k, e% Q! V. ?: ^2、选地点：
5 s0 S, k+ @3 K0 r% ^7 w考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
7 P  H* S$ [0 v, _1 V6 `( X2 z. V最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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) l7 G: X* ?1 E  U3、看房
. }/ X: L% M% u$ g! j$ _. W2 h先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。3 I% J$ z0 _7 s( w: @& a  H; M6 s
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
9 {3 X. H' r2 i. `$ B; q  N) I先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
6 A3 F: ?7 ]. ?6 ]- a. s' s其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。! Z8 H1 Q* D& o' C& u
4 q  ?2 c" m, i0 @6 m3 K
这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦6 L* i% D  A  }* ]& d  N
+ C6 m$ d' o' b' K% X

: q: u2 i% j3 p5 n继续说看房哈
$ G  F0 e/ ^5 _1 Q  y& @% u2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下/ S  z* D; l! C
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
' x, X8 f5 _; l! Z签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介9 @) c' Y5 u) n; s$ N3 w
我很失望啊啊啊 。。。。. p. D3 o, a$ U
中介安慰我说，在这再等半小时
+ P5 y" n; j& C' h6 {然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
2 z3 u2 ^/ E  f  F房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着* y$ m$ U6 i" l6 h
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~. P: c: a$ ~3 f
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- Y. _2 g: D+ U( Y/ r最后晚上7-8点，签完合同
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3 S; B/ d. A, i  ?7 L6 z, M* s9 p8 ?
买卖房手续
) e& U+ K6 k3 s, r2 t
/ M4 b8 X. [: e) s; w1、揪心的3月
- b4 {  M2 O) X  M' z0 w! `/ h8 a9 [: D' A  g) |; Y

  e7 X% t% p' q2 z- g$ p& B因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬0 c6 ]6 T1 b, S3 n# {9 J: [' W
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
  t( S1 J- b% N5 ~" y8 Z
4 r$ g3 P4 m2 C4 T) ~没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
# G% j$ `* \, `经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
) I. x# O% U" G* O! U% W; s, L
' H/ T6 t( f( t; w' P; D. s- Q7 n; x) ^: c" b& X
整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
1 G$ W5 r, J* h6 R  a& y
" ]- _$ h) e) m# c$ ^1 W# |. L/ N' H6 `" |/ p. J- Q" H
2、买卖房手续; d. k# c/ Q" W  u% |4 S$ h8 k8 k

' d2 S- ~: R" l4 |
! p! k  z' l" Z1 o8 R' x卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
! p+ `0 `+ \; f3 A. ~  h小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了* O2 A- {6 j1 t5 O8 n8 t7 a
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
1 o+ R  }! _) T7 R6 d这步没有疑问+ k, }, }5 [) v- {9 ?
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）- Y6 U9 E) X" R0 w* U
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右0 _4 L% U8 ^8 ~3 b# T$ U, q
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
: ?& K2 X% s( @8 @. y- D6 c这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦8 v" S1 W7 |6 S
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
5 h: z- S. ^, \$ V# u8 `8 I& Q" v! \: |# ]/ \! `

  m2 I! o7 g, n' V2 X# K2 o8 Y最后总结写下，省得看的复杂：8 r, L3 h, e4 ^3 Y

4 C( E+ ~8 L' P7 x: `9 _1 [; z0 y, s3 X3 n6 G) l( W/ W/ E
手续过程如下：, [1 C2 Z3 `$ q8 N2 m+ _
1、签订买卖合同3 }) ~& c0 @4 Q* Q+ A
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
. a* D) L. d  {# {) O5 V3、网签合同% W8 ?$ x" n% s; \
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了: \; d2 O# {" ]. ]4 l
如果需要贷款，继续下面的; ]" \3 _8 R3 W) G* T8 T7 h
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日) ]4 f; V) ?8 ^2 Y
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
0 D. N% R) ?0 }6 R7 [7 A% RPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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  }7 v) T% `8 N/ m0 G
1 R, I7 ~1 C( q. Q/ w, m- a5 B$ }9 O& x* g, q

6 V" ]$ B, c0 B

chq0923

& A% k& ~( @& y0 J& N
5 B5 U3 V* e6 w$ Q
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
! Y2 _3 E+ `: @' N, F9 r话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
5 b( @9 |1 x* v4 D8 V
  q' ~6 H% ?* L: w+ F# x* }# r4 r. c' u0 B
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
6 d0 x1 B( M% S2 X6 b$ n
$ x) b+ p: y. w5 u" i" }/ V, J6 W& w- u& a1 V* Z( s% J
想到个问题，提醒卖房的注意哦：/ ~3 i" u- ~. C% a
当心全款买房的人
( _! X# x: u# y4 d6 `因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
; L, \/ x. T; O有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。3 H6 a3 }5 N- U) l
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
+ E: F0 n( ?4 _3 x* S3 e0 h换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险; a* q8 s# g1 D! i% i. U
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招, P8 i0 i# \6 k
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
# |6 w, \$ \! Z$ g3 U  w& O+ [最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
( \+ s7 u. i1 c$ i
& F% F' `$ s1 t2 W6 t  A又想到个问题，哈哈，想到了就写点6 J; X) ]$ [1 {6 k

& x) [) Q4 V9 V- z4 u# s) n- t
6 u  P( x+ X6 ?签合同确定首付时间：
% f0 B% U5 ~* ~+ P; z* N对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够2 N" G& Q4 q) v% a8 s6 P
1 X; N0 k6 E6 C

& {  q  G0 w% |2 \$ u签合同约定的交钥匙时间：" u- S$ ^+ s3 f" s. y. U' v
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间+ p% |8 e5 ^5 q; r
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
& f  z' Z* m. H4 @' |/ Z! m我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到9 I7 \6 z/ ~2 O( C
4 e2 c9 Y; \' W8 u+ ~6 V, j% t

0 Z6 S6 F& U7 ^! b7 k; u* w$ q. J) x* |$ I/ i

1 R: e5 Z, S4 h7 y. X8 H7 s

chq0923

: Q; `+ d7 S$ x) N
# G7 a' O' g* l+ [' W& ?这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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* g+ M+ P' B( \1 ]: Y3 h- W2 x% MO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

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基本写完了，谢谢捧场哈; q* ^1 L: J# D3 m+ z: z
4 V$ ], x/ c6 _& Z5 F) F6 j; Q$ g

chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
7 p+ Z* O( }( t- R如果是按全款收是按1%的. Z& [- E# F* ^( _