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写个长贴，各位慢慢看吧
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刚需理由，换房原因：
; Y- Y' g1 s4 d: ?因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
  W0 \! a) E! K+ s* J孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房, I( Y7 z8 M1 r% Z: E# f
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧9 j- O* W/ k: A, ?' D. u0 K
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分工：
6 H* N9 R( Q; a& k% u5 l6 L) b$ D" N卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
2 }+ p+ H3 C3 Z+ s. H买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
+ ]+ A1 \: N  {4 r9 G! }3 n                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷/ L$ l/ O0 c- j) k
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
9 H0 s) A2 P% ]% Q# ~3 t                  大户型买不起，至少要求一居吧, f+ s; A$ {4 U* {1 X
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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最后的成交结果：  N3 ~& @, l2 k. A7 @, Z
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
! T# G5 B- J* r买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日4 V6 I5 S! a1 ~% T1 T8 `# E* j0 \+ r
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; f3 x2 }# x: }" K8 S7 u; C( E/ m卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装' V/ c) D* J$ L- a
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  " `- b+ }; a% W
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卖房日记：
9 h2 x: I  g, S* g& }4 V1、定售价  _5 W$ N- S7 O6 c: X# E
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
# J4 I% ^3 K" M2 N& c4 ]- ^7 Z得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
1 N1 y  w& d  ]9 c) w最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
* P0 N3 X# t  z* x. ~1 P; p8 g第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
: R1 ]9 ?3 ^* D后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗, w3 X. i! q( {7 ^) c
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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
5 o5 t/ ^) K$ u) e  v+ J当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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/ g- V" g* V6 {但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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总结独家代理优缺点：
, `* O+ A! G1 i$ [优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
& F% K- [: [. @1 O          当然如果要独家代理，建议选取大中介
# ~2 }  f& H2 S2 W) F% V( X5 p缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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; R& G8 r/ z; z8 r, w8 oPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。( Y3 |0 N) i1 D' G- t* \" c

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孩子睡着了，继续哈
  X3 `6 `. c# T% O7 A0 Z3、客户看房
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7 H/ r' P9 \' ^因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！1 a4 v6 l+ X) t& V' b) u% s0 Z

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# ~% a# T# b" j看房其他需要注意的：+ O& F6 h, X" O9 h
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以5 l5 X7 f- m' d" Z% f/ R$ T
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
4 T7 Q3 A; i2 v7 i! ?4 F只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的+ }8 q# ]+ l2 D, s1 }. m% Z9 b7 [; n: u
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……0 {& j0 A" V/ e% l( L

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- d+ e5 [" h% o' ~# z1 j( f4、谈价
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2 g2 v. U$ ^- b' `& C! \我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的% R7 \* U' G1 t1 G$ e- F
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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3 c& S2 b+ x6 F+ \7 r; \1 _  x第一家：没还价
1 n7 b# C' _, l是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金6 N' S: b1 X; |3 g
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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+ m( {6 N5 b8 L' C% U& l/ d第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
6 V+ M5 P- E2 O# |这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了/ k0 q5 l! F: \$ J. R2 Q
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意+ l, {- L5 {4 }* i
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
2 H3 b1 k- c6 ]; y" F! e8 r我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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第三家：年后大年初六来看房
4 H0 f) c# J' U4 z: [' m- c看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下0 i% Q9 H0 y% p4 N+ \
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
; C& R1 K  Y! O最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
- W& R8 H) s# ]  j签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。' f) O9 }* q( s- ~" ~3 |

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2 I9 t' }* r- i/ w! X5、定金
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7 f) k( H- L7 O. ?* A225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
8 C) o; [6 R, q7 Y2 c/ o7 K这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏- k% R, Q3 P9 Q
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
# M9 x8 o) s5 g( K5 e5 E1 a: m最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。. |7 f9 q5 O; }9 P; ~5 a4 C

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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦4 S$ M9 d1 x* J6 I/ I' B: f& m  h

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买房日记
8 p% Q4 y* o& I4 Z1、选中介( I( x4 E0 ^, ~( p  \) v
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
( {5 k& |  t4 p0 ?0 N开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：9 u5 i8 j. K0 A0 f7 Q* ?
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
) ~5 k6 w/ ?. Q2 ]# W链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
9 Q7 O4 C- B4 T综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷: K( s3 f' m+ C$ y2 J5 G
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2、选地点：
8 O( x6 u) U* f2 C考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好; [8 s& r1 L7 v; Y
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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3、看房  w& p, R' E9 ?5 y* D" o$ K
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。8 I7 q# T  l& A* S( }: r
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~+ O8 u) k0 O0 s  z0 `% F) V. j
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定  i4 k1 T6 ~9 C) \; J6 z- ~
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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3 T6 I$ w: G) U# ^, @这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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2 y6 @4 Y* i0 Z0 l: ^4 T- N& u" E8 K  N. B1 k
继续说看房哈$ ~% r# Q$ M" J# w3 o. [
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下' q7 n7 b+ C: b' m8 a
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
( y+ Z; H  t7 p- H4 N& s签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介2 E# S0 @/ p8 S$ l9 |2 ^1 q; D% b" T
我很失望啊啊啊 。。。。, {! S# {, n) l1 P( ~$ X
中介安慰我说，在这再等半小时
# r* I1 S1 u9 A2 |然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。( s8 T& k9 s" R/ ^+ [3 [$ [2 A
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着' D+ ^( F. C1 v% j; M( m( D
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~' q1 L0 I" N* ?. |
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2 t% |7 ]  E8 m. L9 Y, D# Q最后晚上7-8点，签完合同9 l2 t) _6 e5 ~" q
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买卖房手续
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1、揪心的3月$ R1 p2 X: Z' q8 ^" k
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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬& L6 _! s) r0 i2 z! Q# {
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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* I& I5 N* l; h+ b) O9 N没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。* i" b- n6 M& q
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。0 K& U# e3 b+ J8 n8 y* G- X( b

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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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- B  ?: `; U5 |8 p. t2、买卖房手续
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- g3 P3 Z! d/ K  F卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
; r; Q8 D6 s9 Q0 T  l' k7 Y小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了# s, k7 p4 O& u* p! y. D
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
2 q+ S5 @: I1 w7 n这步没有疑问
( A* b$ \0 C" f# k6 C) m( {网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）7 O, r1 U2 j- X
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右2 ^* r2 e6 M' @8 V, k8 a
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
2 G/ O" \5 f9 A$ e这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
+ n0 _. L/ j) I' g评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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0 C/ m5 a8 d  f* M最后总结写下，省得看的复杂：& O9 @5 ?- J. K  p* E( w

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3 P+ X; c( V9 _/ E, O8 D1 V6 V6 B手续过程如下：
8 Q7 T2 Y1 M$ n1、签订买卖合同! p5 n" {+ w' k6 f: ]. a
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
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要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
$ z. V( D! E0 G如果需要贷款，继续下面的
- r1 E9 J6 Q8 T  g4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
4 \5 _5 |. x- V4 T: c& V9 |5、批贷后，去交税，交完就可以过户了1 m- [1 p! ]: |% {: L8 h
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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' o1 Q4 m! M. S2 [7 ?0 X! y4 ?
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这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧' f# a. v7 s# j" u% k3 G; h
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
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有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充, v3 k1 C, m0 k2 Q  {4 @4 M+ Q: d$ }
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8 m! z8 x2 H0 E% {3 ]5 _! S想到个问题，提醒卖房的注意哦：. c5 q3 G) `9 o. O
当心全款买房的人
' ?9 h; U: V) L+ c3 G' ?9 y2 E9 m因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
6 n6 B! N6 K3 B/ z+ p2 X有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
; @/ y& m$ ?8 [  K# `9 E我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
/ b8 q" |8 q0 n$ X! N换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险- K$ w* I( [( y2 p3 B3 [3 `
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
9 {* i' i+ }8 T# i& C而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
- b5 M# x; J8 f2 j& T最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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+ ?: m  M+ M, K7 h又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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签合同确定首付时间：
$ z' r, f; `; k8 v% R2 M" H* y0 a; Y对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够9 E8 V3 i* `/ f5 C1 p

1 T& T- i$ J7 h. l0 \  Y- t
% c: \- x+ j& G- H  \! o7 }& c签合同约定的交钥匙时间：
$ g6 s4 R% \- j2 ^! r卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
  z& Z4 h; o# H! D8 ~& J9 g买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协( W6 U4 q% q1 q7 c
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

$ C. a; e$ {; w# T* d1 i5 e3 b
+ o3 ]6 J& Y& t这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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! V+ K; ]' S5 E5 W  a
9 {* K! I% Y% x' }$ M# ?O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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chq0923

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦/ u: b: W7 o9 \# z
如果是按全款收是按1%的. S( a& |0 ?! G% Y, \) [