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写个长贴，各位慢慢看吧
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刚需理由，换房原因：
" ~% N1 s( c. q% \) c9 U, M因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。3 ~  X7 l$ G! d* E  y5 A' ~9 X/ g
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房6 g# U( `, T8 J7 n8 m0 h* m8 p
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧2 n' k- L( j8 p: ~& p; G& M
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分工：
* |* Y6 A5 s8 i4 X卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
' a' V0 S" \! W/ t买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房; a  K+ X: |. j% m2 O

2 l: V8 ~4 x8 f; S卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
8 b/ S  v$ `. b                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷; b. B3 v: f' \: s0 B
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
) X! _. N# _1 H# G7 I+ a                  大户型买不起，至少要求一居吧
. c# }3 X4 s" @" K1 ?3 `. N! {' O6 R6 U                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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$ L. z" i- C' p最后的成交结果：
" W! o/ T  C. ^5 n  o卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
, l9 x- k: U3 h2 t+ Z2 n买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装3 E7 G6 V+ |4 e" q+ G+ ?
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  5 o, V& l1 N) [0 w! c

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卖房日记：
/ ?. P8 Q' Z1 K; p) j/ W1、定售价# k2 A7 j+ @4 Z+ W8 \
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询/ j  V" b5 N: L0 I4 j
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W$ U3 J& U  q2 J/ B' B3 G
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W  l: j% a) [, n8 H4 ?+ s1 P' m" U! J
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W5 y8 ^% I7 W* a& J
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗( {7 \' u/ `. }1 ]% r
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" a8 y1 r- k6 z' P& l$ A2 n这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价- n0 S% g: L# m

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2、是否独家代理
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
+ j8 Q  [! b9 }! K' p! ^% v4 a当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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# s' L0 S" s2 O8 e' c总结独家代理优缺点：1 H0 w6 g( i7 E
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金( ^+ e0 n% |; @# n( c6 R
          当然如果要独家代理，建议选取大中介
& E1 h3 N* A' f- Z* z# c缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难; U7 }4 }! A+ C

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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。
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+ [  s% {1 c* S2 T7 l2 A* l1 p孩子睡着了，继续哈
0 u6 ~& q4 V: x# \/ }3、客户看房
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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' j9 C4 k. s9 j4 X% ~看房其他需要注意的：8 g+ K- Y, [. Q$ F
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
) B8 x7 t2 w* Z% Q如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以7 h" B% g0 ^) ]5 u6 c) ~
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
* ]8 f) a0 Q5 a7 K1 M这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……/ _7 z3 l9 j9 P4 @' S, J! i

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4、谈价
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
7 u5 e1 P9 Q6 {所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家) @$ [8 N5 N( `/ d( w2 _8 W% K- X  a
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第一家：没还价! w% q4 B9 W4 E
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
3 h. Q: ?0 g6 }! k7 A1 `0 \; e6 W结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。* s8 g7 U8 b3 ^' T; v  x
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; {  s8 O9 |. g. y第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢: D) F) Q1 g6 Y$ ^8 D8 L
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了* @9 R) e* u, X# Q8 V' d6 q
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意5 M/ I! \1 L. Q
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W! G* H8 i/ o* b% p8 u$ O: c9 l
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢* Z3 O4 a1 Q/ ]8 a, }* E
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第三家：年后大年初六来看房
. Q& g5 b" t! E& x8 z" s. J看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下, s/ o9 E% H! _. O1 ~
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
- Y3 L/ p: ~0 i: y8 G最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事$ F8 J6 ~; f2 P' k, G
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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5、定金. b2 Q* b+ j  a+ I; V) h5 _7 P; q+ o
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" H1 P' V( U5 ?- j9 W1 y/ A) v# |225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。8 A8 m' M8 [' i
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
: w3 A' `5 K# d9 F但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨! f" |5 D! G3 s# c1 c7 m
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。. k7 h* J& m4 b5 Q5 P
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1 b+ k7 s1 h( M4 R4 d0 n2 H卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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买房日记* i: Y4 f9 \' \( z
1、选中介) H0 {* ?% W. l5 d+ F2 O$ R
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介/ E0 p, j4 t/ N' ^
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
1 L4 Q  Q% h" B. \; y我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢* }0 _9 ^% P5 o- v7 r
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大" p3 B8 A8 y# Q
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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2、选地点：
% G8 |  m/ ?7 P% t# |# ]考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
& ^3 O& a! y1 i! E' M2 i最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向% r4 L, ~; Q/ j5 c' `0 @) _

3 g% g/ n3 A/ V" Z9 x. N3、看房  a' P0 V% R" X/ \
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
7 n/ ]7 ~+ Z2 d5 a' N7 J2 d6 I每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
0 O6 o  w1 d+ g; B先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
% y; ]/ g  N1 |7 u: X其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦/ y4 z, ~' D" P) B* }

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! K: P3 t5 W; H! A" d继续说看房哈
, q- r6 R4 a) U- m2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
. W+ e$ L# t/ ^  j- `' f但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
: Z7 ^' L- W" I% H$ ^1 ^  y7 E( J  X签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介6 |0 f$ x! P9 O, ^. l& V1 {) n2 v
我很失望啊啊啊 。。。。% m/ |8 A1 Y/ n8 P
中介安慰我说，在这再等半小时
; S" X2 S- G" [5 B然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
4 E" R, L9 s. L# B- k房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着2 K# [- ]9 a+ X8 y. D4 K2 I
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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最后晚上7-8点，签完合同' f' u& a4 Q  N% z3 m1 I
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2 s' g8 L- {- z买卖房手续/ [+ Q8 @( j' Z( G
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1、揪心的3月' d. ~( e: L1 P( {/ l! _+ o

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- @6 C+ m0 W$ |+ J& Z因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
. G7 A& x, i. _2 k: g所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴3 F9 K4 P. c( A) l
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
. o: C/ P. u( X) }" G/ _经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。0 l$ r3 z- q% y2 c* P

. H' \6 d# I4 J& d. `8 Q: w) K0 ^" u+ z3 X
整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。, j7 I& D% q; S+ g" }& g# I
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2、买卖房手续4 d$ m% c  X7 s. q7 Q( c) @

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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊" E; [4 d0 x5 h) f! t
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了$ ?( @$ V( W9 L! A5 W, V2 K+ Y( F
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好" p3 w. R, c8 A4 j
这步没有疑问; f5 Z- a6 y* ?) U
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
) f' g7 j) |1 r% `7 C8 }0 n其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右4 a0 A( }0 i* B; j% J5 q6 Z& g* o
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。6 A3 r! I( U- {- X& ~) M$ X
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦' J, t' L# y2 M
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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# p4 c) G  L$ Y( Z5 _% W最后总结写下，省得看的复杂：
: G! K! J. ]5 _, I; d3 B2 Z' o+ _; Q: s
3 k) U# K+ r3 D* D+ h' Y
手续过程如下：
7 O, h) R& V$ I" F: z0 M1、签订买卖合同
3 Z1 r& t8 a# ^& `9 ?0 k! l2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果4 [  L. O3 y: ]! y& H2 _
3、网签合同
* {% F0 s0 g8 o要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
. I1 k. ~; G, A/ E( e$ m6 K9 G如果需要贷款，继续下面的
9 D, H" Q" o5 ^2 L4、面签，等银行批贷，需要5个工作日4 H" `& d0 ~" [7 \' r: V5 V1 f& [# M
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
: Q2 b' `* e" N+ b2 C- BPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕2 x; K) S6 q  o7 i" [0 ?
! V. _. u0 a+ C
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. u* W0 ^! M/ q  E& U; J

! s% y( l" |4 a这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧9 d& u: ]! W1 k# s/ @+ i
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团. T% P5 f: a6 a& L* L9 x
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0 A% Y8 N, s4 [  [
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
2 x( w" p$ ~8 ^" S4 i# A$ w2 S. f3 N: e3 o4 w  I) G5 X" j0 Y

. K8 E% c' s  t# f" ?) N' P想到个问题，提醒卖房的注意哦：* `. W: k, N) u# q+ J0 ?
当心全款买房的人7 e0 q8 s8 i8 p! X, J
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。( V8 N! Y3 r! f# Q+ c. Q4 S
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
/ Q# Q& D- h/ O. T1 P$ U我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
" ~+ O+ X+ p0 O换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
6 A0 Y' o6 _8 t2 [& q" P$ y/ x怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招) H) f, Q; B: ^* {; _8 q9 ?, t: n2 [
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
1 D3 I; ^2 Z5 _最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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又想到个问题，哈哈，想到了就写点* H! [& ~; k3 k( F

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; S, V; r3 d4 X) F签合同确定首付时间：# V3 W& h0 X$ P! o8 ^1 ~+ Q- L
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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" J1 N# r* c, u/ F签合同约定的交钥匙时间：( y) W1 h8 J* F7 e
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间6 u8 {: k* y* f( T, r. p$ R
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
8 n+ X5 w( W5 H& G2 L4 ^* _我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
; q$ K8 M# ^5 Z* D5 P3 e2 x) q! g9 D  q* g' }- r) P
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6 }# _. R5 b/ x7 r" L: g) \1 F4 F, h5 |

chq0923

* O: }8 f* L$ r% M) ]& e
8 r/ L4 D2 A: S4 F这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

回复 淘淘之妈咪 的帖子5 u4 Z, Q! g0 G% _: d9 C

/ ]3 @5 J3 {! Q! BO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

回复 chench妈 的帖子6 x% O9 n4 g! e5 `7 @( R6 ]

! A& r2 l5 s$ s& R/ A7 C基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

回复 小右的春天 的帖子- L! J- w! Z% `& B' `' g

/ }+ m* J+ I- F. W) y基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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9 y* p) J7 N' |# f( e" Y9 c基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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) s5 u; l8 L  ]5 D基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈/ g5 c$ @( X% \% f( d
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦0 Y0 k0 `' C7 |+ ~. {
如果是按全款收是按1%的
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