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写个长贴，各位慢慢看吧
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刚需理由，换房原因：4 |2 \3 G7 F  H* ~8 U, `
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。/ R4 K8 x# Q5 r1 C7 _* c
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房3 j! m( @, }: ~5 v. c
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧8 X: F8 Q  s* j& B7 T2 k

1 z5 X+ F2 c# J2 K+ }' L/ d分工：
2 Q# a$ }1 R/ X5 B卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房; a9 G3 y, k- A
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
1 N  N2 W6 M4 ~7 d# u5 z1 N) Z                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷8 l% I! J' \" k" J% c
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
9 W; Q# J  T% s* S4 t9 I% e$ |                  大户型买不起，至少要求一居吧
9 I( {0 ]; |6 r6 e# @                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的$ N* @/ O6 g- E- E; P4 Z

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# z; S* t$ N+ F$ L% E最后的成交结果：; D8 i8 Z7 ~6 ]
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
/ K# `6 `/ N' s, `买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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& O2 p5 i# h5 o卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装/ O* b6 L( ]" V
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  5 Y; d8 o. R# z7 d! H# b

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卖房日记：
: K  l, E; F1 S  j9 `( [4 K1、定售价
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& E4 L6 D0 d" L售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询9 s3 N! S7 [$ f& [+ q& I
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
3 W# z) _% |+ w% s, ]2 Q3 H最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
. Q) I4 A/ p) \7 c! {$ B& ~0 i第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
/ f; j( C! Q8 t% ~. X3 K4 \后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗) \, ?& l& _" z9 I3 `# g
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6 L9 A9 l& h/ B3 |; E这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价% ~. b; v% P7 X( c

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+ g3 ?; B( E* o2、是否独家代理
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
: T& F$ E# E! \; \当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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1 N& ]1 r1 j7 ~% ?' ^6 m但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明7 D' i4 t4 v/ H6 [

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总结独家代理优缺点：. A6 U8 Z" r; T" X9 o; U8 f& F+ p
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
% Q, }  _, s' X% A. o          当然如果要独家代理，建议选取大中介
, _, H- H" X' M9 {0 C' [/ d缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难  b/ T& [$ R. c: u* i& U1 l( w7 v
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% c/ p) G# @  @PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。: _5 F( S5 P+ G. _% c7 f
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6 g) v; z) |' F/ U/ m$ W) @做饭去了。。。。' x2 i1 c6 w8 O( X" y7 y

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3 H. B: |7 S7 M- b孩子睡着了，继续哈- s3 N; l$ X+ |
3、客户看房
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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0 I) I, _, `! h4 g. [看房其他需要注意的：
3 K1 m  F. N/ G$ c' g一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以8 ~7 @1 E) l7 o
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以4 Z# ]7 Y; `, |. L) E- M9 r
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的; e0 e5 C5 q; l; L! a. i# T1 ]
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……% w" r& T2 y3 s5 E
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" x6 g& l" Q: c8 n' d: D0 b4、谈价
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的) _; l% v4 o9 T% X, F; f1 c7 _
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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第一家：没还价( d, b- K  x1 A% z
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金# C" |, n5 X' N6 a2 h
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。: k& M- Y" P3 B
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" |0 {# o- r0 L5 T0 s# \0 ~第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢7 N7 z- w& r& d& z/ g
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
, Q8 Y+ F+ ?! I! a" u过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意) I. C( [3 R8 v, y9 j
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
; ?% j! |6 t$ o, e. M1 a我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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) H# Y3 ~, d  _* e$ B4 d0 B" v7 ~, P第三家：年后大年初六来看房. \: M4 Q1 C( S4 W6 ?8 R& F2 r
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下: P- @" @1 D# |* H: s
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。0 {, G3 }. Y: Q; ]- B- [. Z" g
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事# R+ \  J7 n- V# H, y
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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% O$ ~3 K0 o0 l+ X5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
( }; t( v1 H$ z9 J4 e这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
# y3 i4 s+ h  `. X$ S' _但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨% N* u, B1 G/ [
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。+ i& T4 R* Y$ y2 P- ?
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  g' E1 k4 Y2 T( z: p4 q% \卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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0 o1 h: g. q  o4 n, x买房日记$ F. J' j. }  S! q: \1 D2 I
1、选中介: [9 w( b9 @" F" Q; b
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介  y: u4 N0 J3 A: I
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
1 O& t5 e: w! g3 }3 u) Q% u+ K我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
2 ^% ^) a+ m7 N9 H$ h链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大" o  _& Z4 `) {+ f+ Q5 K
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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& F/ e$ N2 J) h5 m2、选地点：+ D" ], Y8 z  l) b
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好  V" X% Q& S/ U* G& b& n
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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3、看房
' s- E( j$ P4 j" c4 [先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。) K8 [9 o( a6 C# G* `" O5 _3 W# Q5 R
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~& K1 V2 ], s8 Q+ l
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
: I% _* p7 {4 X& D8 Q3 N; z" W其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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9 \, N, v" X, @5 d这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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继续说看房哈
( O" t. D0 f! `/ W5 S6 Q: t" I2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下, j7 s! N* W( M9 k0 T" D! G: ~
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约1 [: c8 N, e5 ?( ~
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
8 W% G% f: C9 |6 E我很失望啊啊啊 。。。。
/ I; |$ o! {7 }; K( h& K中介安慰我说，在这再等半小时9 \6 D7 d$ O/ @' h, x3 E
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
# ]# [" x; G; L; d* M房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着2 ~& J0 M7 Q; |$ J+ [$ y; \
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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最后晚上7-8点，签完合同- n, v2 J+ I! P' ?) h

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* M) j/ }( Y% l. a! v8 ^: i买卖房手续
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1、揪心的3月. \" G7 m- m0 n, V) p

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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
5 ^; ?1 w( i$ D9 H% B1 N" V" N所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
! V3 \* p. a% ^' s7 d经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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5 o4 l# D: ?2 ^+ i整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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2、买卖房手续
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$ _" Y/ ~8 A% Y1 q2 I- S# f卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
& q8 B/ Q- W5 d7 p# Z4 U小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
. o8 X) u! W3 R6 F  Y/ u先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好: z& ?% ^  S8 }( \# u
这步没有疑问
! p$ ~* O2 c2 S0 E网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）3 R9 b; z& u# {
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右2 C- ]* Z! ~; M9 [
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
0 t* ^+ f* p( Q这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
+ Q# B: H0 C) R+ G* q! `! H* h评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日7 v1 {: A- S+ U# R, h7 `: O( R

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/ O; X/ C* x& ?5 n8 A+ R8 _. B  _最后总结写下，省得看的复杂：
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* ^" g, W/ E4 q) B9 M1 C手续过程如下：
/ N# r/ O1 ?( ~  b2 G. \! O1 y2 E. f1 [* B1、签订买卖合同
$ q1 m) J! q( G+ H5 {/ {- g/ F2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果  L7 d' G) o9 Z& e4 J& y
3、网签合同
0 {5 F2 t8 X( }1 y要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
7 a  v/ n$ Z: L如果需要贷款，继续下面的
% N. \3 u. s9 U- J  s. I& r4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
0 c+ a# H# e+ o1 c9 o% s: i5、批贷后，去交税，交完就可以过户了4 R' P7 d  R" u& ~) q' n* x
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕. Z8 k4 p0 m+ F* L& S& c2 `

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这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧9 n/ z2 {3 \! i4 z$ Q) Q1 F- J
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
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% l( |6 D$ J# v' X有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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想到个问题，提醒卖房的注意哦：5 z7 [0 F7 Y: y! G4 U4 ?! O
当心全款买房的人) C- U3 v, m. o
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
. q! y" z, J& {( k& d: s9 ?有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。5 B8 T/ J! v; z( K
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
  s) P' a) @. S4 |4 U" }6 F换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
& r7 E) j( K. y0 O' N怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
7 |2 g: G$ q, V2 v而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手- [2 _$ \; ?+ `, o8 l: p
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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又想到个问题，哈哈，想到了就写点' t' h+ O, t+ N2 ^* i6 o

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签合同确定首付时间：
( P& s# l; q- [' Y2 b: s对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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签合同约定的交钥匙时间：
& I* b% k) Y  ^$ b1 r卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
, R: I$ r: k" E9 c* k买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
* p3 P: {5 {+ r. E# Q& Q我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到" H) K% n! h4 K" X+ U

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chq0923

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这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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' S2 }+ Q6 S* O( Y3 z. I+ C基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
2 ^: n( y, Y$ o: k8 D; m- B如果是按全款收是按1%的: Q* Q, |8 l% Q3 \7 S7 {