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写个长贴，各位慢慢看吧( ~6 c  T$ I0 l* O: v1 e
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刚需理由，换房原因：! E0 e) K. z6 Y4 X
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
+ j$ B. n( o  G" p( x8 G; j. F6 w孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房6 [7 k( k5 O' I/ F- ~
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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+ \' \/ ^7 G3 f3 c. q8 t分工：, g* ?4 N1 S+ X; M/ J" I
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
% p# U/ a# B/ ~4 O1 t买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房# G" k1 ?. m4 l; M

: A4 k! ~& Z2 M- b  v卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
6 E4 g% u+ J0 [8 Y                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷. q& i/ \8 u: r# [( A& t( B
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
( ?7 ?0 D' i, ~+ ~/ K6 R                  大户型买不起，至少要求一居吧4 Q; s1 d" m' g1 q; `+ E* T
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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最后的成交结果：8 J4 P$ Z3 m3 Y! S
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
; U3 V. Z8 O' C) M) F. W买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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1 i! a2 e! ?8 `3 \2 E卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装( Y; S8 U/ l) d" {1 b, w
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  % x2 e! g% q3 A2 t

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卖房日记：
& o: E/ o+ d. g8 s/ I' p1、定售价$ _0 V* h. L2 |) ]$ Y- n0 N
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询; A$ X* k( o7 ^
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
' w4 ~7 m5 r, Z最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
6 e5 o! w! d: Y6 p: d4 D/ D2 a0 D第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W) W5 t( S% T1 E. Y" p& [. B
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗9 c, Q( [; r6 R. ~& V

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* l! F: n( k; C这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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+ b0 G+ V/ I- u6 j9 t- k2、是否独家代理
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" G5 z5 }) q: X+ Q虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
0 ~- M% M( K5 t4 ?当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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6 l% A' o9 ?. J0 P9 d* a1 D8 X. R" |/ ?但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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总结独家代理优缺点：
# b7 q+ Z. ?0 m. O0 _优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金2 R5 K4 p% W5 A: s7 u
          当然如果要独家代理，建议选取大中介
3 s* m3 U% h/ L# k' I' T$ U缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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4 x8 j4 F# [( t6 Y1 [/ C2 n% Z做饭去了。。。。
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孩子睡着了，继续哈; ^# [5 F7 I( l" [' D
3、客户看房
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！+ w) c7 _# x6 n1 b" Q8 l& \3 `
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7 r* E" g$ F: f; O  h% q) ?看房其他需要注意的：
( J- S; m' i: F一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以3 s: W- ^! h9 f' f% R7 P* j/ m! S
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以7 |3 q0 N6 n; i$ `* L
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
% ~5 U9 q' [+ a5 }. l, K& r这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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; Z0 O+ A' a  E! w4、谈价" y6 |8 @, @' o4 n7 \, Y- u1 M' \

4 W2 W, d! w9 o我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
5 R$ e+ `. u* i  f2 \# g6 e: v" h所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家, X+ N) ?, }( ^$ b/ A) F( K7 d
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  z  t5 q) S( S: p. A) n- s第一家：没还价
  ]4 f; b2 e0 m! q9 U是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
. g: [% b% y* n5 L# j6 K结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢- h+ T  ~+ P) o+ i0 ]# J- o' O
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了/ [' B% K+ j, v
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
( I8 \5 k# h- ^+ O% W大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W  x$ l( j8 p% Z% [; ?, ?$ M* S9 i9 @0 `
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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: e1 ^' M- F& h7 c' O0 Y% t第三家：年后大年初六来看房8 I! ?  `  h& r' d, Q
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下6 Z& {; c" W1 R! Y; @
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。% @0 @& i+ N0 S' `. q& Z2 a
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事# Q2 X8 d% c  q$ r5 t/ c* V
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。4 R" g* _% j! f9 G  I) m! c

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) M  D2 z2 [% K5、定金
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. c7 ]! V9 b  h$ K225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。% J9 `8 O8 N! I# |; M! C" n
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
. X/ k( p0 K+ t( N( |* E4 |) q但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨  p9 s! S! g) i1 u2 r
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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+ v3 }$ P# x) M: Q' u买房日记
# l& x$ B) `0 S! g# Q1、选中介
# r$ e7 x; k! z% }$ N大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介# }* Q0 y0 Y+ n8 e$ d
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：0 s' t2 l) m2 b3 g
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
) e* t- L* q  z$ l' _链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
* o; T  ]5 p: U7 l4 q综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷# q$ F/ ~' \5 V8 z; ?

' v* `' W5 h7 H8 T5 D2 B2、选地点：
& R: c- G. u0 o* [考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好5 d# o( C) u4 y# v5 k. y
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向. }  L9 U9 {* i$ i& C7 s; u

) R; z8 u8 l9 |  {0 X! R( s8 a3、看房# Y1 W6 X0 J! u  r! r
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。' s' P+ U9 F% m* `; y. c
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
1 |! r! m1 b& x* c3 H$ C$ ?先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
9 b1 L9 T! s1 m. z/ K2 g其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。* |  _% D7 v: K4 u8 K
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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( O5 i) S% \, p/ z继续说看房哈
6 o$ K! [3 L" G. y' ?2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下% {3 ?& U5 @- A
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约0 d& K5 b3 f4 j$ [; Q
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介' x3 Y1 h; u  s" y7 O
我很失望啊啊啊 。。。。9 O% w& w. T& ^5 `) r
中介安慰我说，在这再等半小时' A* u3 w/ Y5 g6 ~0 D/ G  ^
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。. `. ~% t! Q+ N8 T
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着$ H) q: Y$ _) b
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~  U: c: E& E  ?" P
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最后晚上7-8点，签完合同
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) n1 P2 R3 B5 A- L4 U: t5 z% T买卖房手续; N! a9 x: A$ r' ]  b$ Q4 T/ B

6 J/ x5 H2 ]% M  m0 z" u  c1、揪心的3月
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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬, H8 e% A- E+ Q+ y
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴+ b9 ?+ I  t9 p
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
* ]. `" f% U  W! b# J/ k经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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2、买卖房手续5 m' a! w; d+ _1 D4 g- ^) M. N: S! \

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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊* C7 j5 G/ [' n  J8 a& j7 h8 U
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了; Y* V' j& ^" N5 s- t/ F( k
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
! _  C0 G: U# r( @" A+ R8 a# G9 \这步没有疑问
6 Y8 ^6 _. z# g网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）% m/ `8 M( m. n3 a2 m, Z2 J) j0 Q
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右* C) G  @( D  N1 s' Z3 ]( x
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
- |+ X4 P0 ?% @0 I这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦! M) E6 \' R$ R6 [" }
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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: u6 @: W$ [1 n) r最后总结写下，省得看的复杂：1 r" G8 ?! o2 B8 z7 C# Y( s9 ]

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  g2 U* q( s8 k3 e8 F  G手续过程如下：) G1 A) _* }* k: d" u5 c* \5 s
1、签订买卖合同# p! Y( C% }9 Q  u+ B  x+ k/ ^2 K
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果- W( ~2 `* b$ _' G  I1 L# \
3、网签合同8 V5 S; X1 v! L5 v" \: H7 j
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
7 q1 E0 a# ?' X/ Q+ S7 J5 j. s如果需要贷款，继续下面的
% o6 F4 N  g2 |/ \- L9 T4、面签，等银行批贷，需要5个工作日" [  {& X! O8 Z% X
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
1 ^5 r3 y+ `; _PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕$ s5 l) [: i+ G! b( t. B

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. y9 `8 f/ K) n; L3 @- L7 `这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
0 F  A5 z: }: G* s) x4 n- S话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团- Y" U6 S+ W3 u* D1 ?' r

* r- q) n( B! b" S4 n( ?% l
7 P0 a! l3 \" I有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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0 W& q+ [) L/ K% Y/ z6 k8 N" i3 d想到个问题，提醒卖房的注意哦：
3 N; y" L* c7 A! s5 @当心全款买房的人- L& D% L+ r7 h) C) o
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。8 I% l5 n+ L- X: X* i
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
( n3 |; J& M5 W' m9 Y6 X0 e) P1 {我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
9 [2 `! ^8 }5 _5 l! h8 ~) d换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
  h2 ?, u' I* [; G怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
: a: o8 m- c  `1 L+ o而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手$ o: Q8 l$ d) A
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房5 e+ U) @- T, O) J) C# X

- {& N2 P$ R3 Z2 b! l又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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' e. W4 o7 p" o+ u8 M签合同确定首付时间：
& B9 d' O7 H. u0 j; R& K对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够* k8 }# }6 q' K. ?" ?; \4 k
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签合同约定的交钥匙时间：
' H( e5 S9 s% U8 [$ v3 ^  b卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
6 C; r; o* r% r买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
. c- F/ w6 H9 j4 I- S5 b我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到( P* |7 |' n7 L' \. Q% R

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chq0923

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) r9 Z, t6 N2 o8 Y这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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5 _) p3 F$ {3 X
O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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$ b5 I3 v2 H, _4 X; y; Z& z  L1 ~: I1 |& K0 M' j+ ~
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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  Y: X+ f8 y2 y0 @4 D
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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4 z3 q4 Y0 m* A2 `9 r
基本写完了，谢谢捧场哈

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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( w7 V2 b4 z, k基本写完了，谢谢捧场哈
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦& _( d  `, O9 k' v0 z+ c2 O
如果是按全款收是按1%的
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