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写个长贴，各位慢慢看吧$ j1 w* ~- a& x* s

3 d  _4 y; T. U0 q3 J% F* \刚需理由，换房原因：1 `1 O# H  C9 G: c% _: U& V
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。' p/ f$ F: F3 C$ D& E
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
% P# a; G. r& ^# V) V. D要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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分工：4 M' B7 M& U+ y. p
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
2 V. m. I+ V6 J买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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; r* b: I! W- G+ t5 m2 X卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
' ^" Y- E2 K( ]                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
! K  r) e/ P! @/ X7 m; I% G买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
; ^% o* ~3 \- I% Z4 O/ Q                  大户型买不起，至少要求一居吧
- U% G+ P: P- k                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的2 x  z3 z4 H" U7 ?" l. U+ X7 j
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最后的成交结果：4 C; F8 h$ l: V$ B
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
) u8 }: y, S4 p7 C$ m: w8 u6 O买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日" _% W. u6 U6 ~- @  ^. g

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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
: K! Q3 R- t( y+ O3 C, [5 H卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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卖房日记：
8 O9 ?1 @) N; i) a3 c' E7 u8 S( y. p; n1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
( V0 G! I; J: A2 c8 s$ Q得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W" X! }& C0 M& _) r) A7 C2 f
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
! b0 D; b2 q6 L6 L) K: Z第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W1 o, \$ t* u  c% {) p' h; n5 |
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗; k, v& b5 _/ g  p! k
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9 M3 F9 \. n& P% Q这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价# ~/ T7 U; |; ~" I. m# s0 B

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0 ~8 E0 o6 F) H1 i9 [7 K2、是否独家代理
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
' i1 a' `' u% V+ N当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明% }9 @0 O6 M& ^  i' K

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总结独家代理优缺点：& b* F- q2 Z- A: U/ [5 F
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
9 f9 r2 J( K* }# C: F$ T          当然如果要独家代理，建议选取大中介
- R) c+ r* c; _4 m8 C. x3 G8 d% G缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难% E3 M, ]2 W4 t: {! e* b
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& z( {% m; x% xPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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# z# ?- R' l1 `8 n7 h0 n做饭去了。。。。
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孩子睡着了，继续哈# K" P( w5 u- l3 U$ Y
3、客户看房+ Z8 r, u5 I2 J8 e" x6 h2 v' H

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. w. k2 j; K$ Y' D因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！5 S+ [' Y8 y" f2 k( G* }
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8 l0 G! I  q3 I8 r  j4 D9 R6 i看房其他需要注意的：/ o2 A( s3 M# M; G) o3 G" t% {* ]
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以$ q+ Y) @  C( D2 @
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
+ o, c8 Z" v2 Z5 }' d只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的% K, T, W1 B4 e# Y
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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! b' E2 u) w0 |4 M4、谈价
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6 K1 \+ C$ M  O( r( L/ J9 a" B我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的6 ~8 X2 J8 i7 u3 M/ D
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家! W9 H  \0 j0 F9 a
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第一家：没还价$ S  G% P" o+ c6 e6 ?; K
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
2 [5 F  U3 P, W1 }3 B结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。% E) @4 X  y+ t: Q% O
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
8 K+ i7 Y- s0 {这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
" G7 |/ S. e/ @! Z: T* U% Q4 a过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
8 h" G. h9 @5 b8 d) _大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W: `4 D# r9 t7 s
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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第三家：年后大年初六来看房
8 k) ^& q# [2 A( ~7 b8 F看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
( q. u- Z+ X8 O5 I2 \第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。: b: o* q2 c, j; D) m' F4 a1 I! e
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
4 b! R0 b9 |1 e签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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5、定金, l, o5 q$ i1 ~! k6 ]

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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。+ s0 l& q/ i0 W, |  O
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏7 G, t1 S5 f( C% V; V
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
+ Z/ |! p  V( {8 y8 Y最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦. F% R1 u5 l, M

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买房日记. {3 |! {1 f" P; E5 R% W: s. y
1、选中介
' V$ V* R: u/ Q大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
; W" ]2 {! Y5 N: T/ t! T开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：! G7 }4 ?: S5 I. \9 d
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢- o: e( g) J% c! Q5 c8 @" H, a
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
3 L, A# S3 s5 k$ E: D7 F) y4 b; Q* q综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷' e/ h* t, e- V( M) H

+ J( s  U$ T9 H6 l8 `& N0 _2、选地点：
. P. |, b. H) K1 ?考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
! e3 @- ~/ M$ {% V0 v+ t最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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3、看房+ ~+ j" x7 q; U* [: d; ]
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
4 U! [/ F+ R, `" h$ p每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
% A% K* X  r) l* @先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
7 R: P' o& q$ }0 q* O3 U其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。& Z, ]! ]4 n% s0 x* ]. d
0 W& n: I% d9 \: L" ?
这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦0 r& \7 a, O  n# s
* E8 y9 S% B( c- m# W
/ q& q7 O, t! B0 v$ J
继续说看房哈( r, }9 o) b/ }; q" y
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
$ j$ I! c/ Y  y/ U" ]/ Q但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约$ A3 H- k+ i% A
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
/ z( h. E* }5 Q我很失望啊啊啊 。。。。* Y' F" T- ]" K. Y, p
中介安慰我说，在这再等半小时/ t4 R; U- ^) k# C% ^' b8 a. Z$ v/ D, o
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。( R0 ^8 m1 X$ L( c+ z/ ?
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
& }5 R( p4 o: z; V/ g) t* N我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
# p) W3 q  p  x
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最后晚上7-8点，签完合同) d7 ?" w" t- J" `7 D9 k0 D* E
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) k# E5 i$ V2 n3 i8 a( ?+ M$ P

) d# y: n/ J+ X/ b1 b6 e买卖房手续
- u: ]% f' J; Q$ N. R, n8 r) y; i, H
1、揪心的3月) w3 l6 \: W. e" s

( a6 Z# X0 g. Q" x* n; c
/ c2 c* E* x5 s1 L- @3 a7 V; {因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬- v+ A0 V) C9 }  |+ [. j  e9 ?
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴5 @8 ^' B) e- g$ x' B
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。& b  d! J" {  A; L6 T
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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$ T* M5 W, z" Y. O整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。: d" T( f; k1 i2 v
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2、买卖房手续5 l" ^/ {' P. n. b
' x5 C) v( j8 o5 n' v% J& Q
0 c% h$ x% ?% ~0 G' H; I) b0 p
卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
+ T: Q  E3 d& ]- k小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了: ?  t* s- O7 n. ~7 m
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好6 N. S1 S2 [& R5 w9 ^
这步没有疑问5 ?6 b$ H% N& J$ B: A9 N
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
) ^; ^/ `& u; @1 _! R其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
: i" e7 y7 y5 Y4 J. U4 b, U资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
# u* K$ g2 O8 l* `这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
5 Z+ O3 k% g  P8 |+ g8 s评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日( \/ e$ S; h2 p) c$ |: {

3 M% b1 S% k+ b  `( W$ ]& I5 s- f
' x+ G9 N: L6 W: _" z最后总结写下，省得看的复杂：
; _6 u# j" Z5 q! q, F: i1 M" i* P
3 F/ n: R8 r9 x* I4 |) J0 E
6 \) L5 A: |; H2 U) R手续过程如下：) ^! k- o4 L+ h) D. m) D
1、签订买卖合同
. x; b+ h3 Y% d0 h9 O2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
# U* f8 T, ?* C8 g. V8 e6 u3 R3、网签合同% O0 K6 c9 K/ z( }2 F$ ~' k+ A- C
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
% n7 f/ f" `. R  f" |( r# m如果需要贷款，继续下面的
6 s7 _& E1 x6 o' ?' K: x, w: z4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
: d1 L% r/ y) s" a8 J' U) P8 Z5、批贷后，去交税，交完就可以过户了! }0 _; }7 m: [) |" y3 y0 O, Y
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕$ K5 n1 _1 Q# y* j. c6 d3 ]8 H

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5 @, d9 A7 J) P% t
: S+ d( f$ `) \* @0 F这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
7 o; P  F  p2 x& E话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团6 k! U4 c+ D2 p3 L% ^) v
3 v' ]" ~8 g" u  Z# X/ f! c

; |% R$ ^3 {7 w4 D7 f有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充4 z. v) d8 Q+ i( w4 j

: Y9 _+ T; w0 p+ B5 q2 O) @
' V: F. T5 |7 Z% c8 P( I6 x想到个问题，提醒卖房的注意哦：
$ W& l) [- [" q/ e7 r: n当心全款买房的人
3 h4 m% ~. }* a2 B( _1 Z因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
% Y% ]( J* S+ U8 ~# F! }有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。- |. ~( d% e2 F9 o* [
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
! w$ y2 y8 i( a换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险3 k+ w, f/ a, {
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
( q3 F' S4 y$ Z6 z( M% O而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手0 s4 m# M7 Y: U
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房1 D* q; X" _, G  W6 Z( N& Y

- L. z% F3 q7 I又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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: i' W; Z6 w2 v/ v# U  @, \签合同确定首付时间：% C9 T, t1 R( _. v9 V" S$ F
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
; o- R$ [# H! Z  t1 u0 x2 B. ^; @  d$ o. ?* c+ q4 Q& }9 t; Q( ]7 l

6 q4 `0 V( s5 Q$ ~2 N签合同约定的交钥匙时间：
6 j% Z3 ]1 R) `8 d4 F* d卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
( C# O, R0 R! [0 X! w4 f买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协& P/ u- K4 X) `! R! l+ R" X
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到/ s( {' v- }/ O5 q! S$ }' c1 E
; c( t5 Y" D! u3 L9 W
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chq0923

( _+ N" Y* T$ ^) A+ [4 h" ?1 s" M
6 e8 k* W2 b$ T, ]这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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- a+ _! w- i6 T/ P0 vO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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chq0923

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4 F. B6 w; V4 j( E0 P  q基本写完了，谢谢捧场哈

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈6 e- z! A0 d/ c( a

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦' j2 E4 i2 D+ Z% V! l4 r
如果是按全款收是按1%的1 x$ ~6 V! `6 T" p. c5 B$ E8 h+ w