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写个长贴，各位慢慢看吧
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6 K5 w: X  z- i4 J2 H+ Q刚需理由，换房原因：+ u! q, P  c- Y! N
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。% |* H/ E) H" D1 }
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
: r; B/ u# P2 W要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧8 [9 W; N4 h2 E4 B2 P0 O
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分工：
$ d+ o+ u4 \" l  R9 O  b" V卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房9 [- B2 L8 L  O" |
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房7 U5 f, O( [( i$ w) q# [2 v

+ K+ w8 z+ A! U; {4 G3 o卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万) A4 A- y$ c1 f! u5 g8 H
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
  b- {6 j6 u* [5 C  f买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
, V/ `; G3 ~' x2 [$ q                  大户型买不起，至少要求一居吧- L" i8 }$ M  Y' a
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的) R; G* \! `$ ^4 N+ d0 o
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% e4 Q% J2 s) U7 J# N. ^最后的成交结果：' K; l9 e: ?5 C4 y. J
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
+ P. z6 S9 m6 T, `! \) z+ l买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日+ B) g' o6 A* g" ^. C% P# Q
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6 p- j" O) p& O0 \5 Y! R" `# E卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
6 e; T- l+ d9 p& R( r卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  7 B  b! I  L0 Y8 {2 F8 O4 H+ b" _" ]' B
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卖房日记：
* V8 t9 ]9 b6 _  [; F; j; K1、定售价- d* t9 Z# P& z# O) x! P0 K

- {% t' I1 o, h% M售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
2 x2 Y! r6 s. ?& B0 v7 h; X得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
# j9 Z9 ?* D, D. S8 R. S+ t最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W6 O$ [! \/ h3 u$ a* }0 r* o
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W; E, T1 s4 p, I) J- E$ G7 Z6 |
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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* x& s9 F# D' T7 h$ L这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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, p) g1 a+ k* }) i& E2、是否独家代理
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
$ n( h& H( M4 a, z% b. P当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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* c! @" p7 Q6 N6 i总结独家代理优缺点：/ ^- U* x2 V- p# u. r; I
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
# ^3 |8 p+ a9 `, X7 \          当然如果要独家代理，建议选取大中介
$ {& j6 a9 U# G  n" A% n. h$ i缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难- A9 B4 \5 H5 x  E; y6 I
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。7 j. w) q1 \/ v" f* b

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$ S/ ~8 A% Y6 ^# x# I做饭去了。。。。
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% q# s: Y/ b& {0 x孩子睡着了，继续哈
6 E# ]: }" {" N' ~3、客户看房* u. o+ J( p* H" ~' K
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！& q* B) V; M7 P( y9 s
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看房其他需要注意的：
( ~. \% b0 L+ T0 @, t: K一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以- |9 U6 _8 J. @  a, b( |# w  j% s
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以2 b& `' w  C$ ~9 E5 C* d: E+ Q
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
6 U' A$ o4 p5 P/ l; f这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……, S% u  [5 b0 O+ D# S& h
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4、谈价/ j% ~% H: b# n$ v$ J; ~/ u9 O

( ?$ @0 I& ^0 w+ t我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的3 q5 s6 F8 u4 b, a/ H; K/ d
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家" u2 `- L; i- y  r) F" P

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第一家：没还价
) D7 D. N- E. ^* d# o- S是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金9 ^* ^$ y2 P8 i3 _2 s
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
7 n" U7 a. a! ]" s& _$ ^# ]7 \这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
; }/ O1 S+ _+ [( h& |& g过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
/ ]* D  ~- a; ?- F+ s大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
+ `' d& n9 B: F8 m$ i我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢, |9 u# t4 B3 G; E
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第三家：年后大年初六来看房
6 ?5 l. \  ?0 E- `* y看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下+ i, d  E( e8 U. P. g" j& W( [9 O
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。5 b% A5 n, T* I1 \  `5 V
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
5 x( d% Q+ L# U5 y* G签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。2 C2 G" k3 F/ {

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5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
, s3 `/ q) }  b& E6 h: }, F这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏5 d, a0 Q, M$ j& N/ B6 Z& {) {
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
, e; r9 y) k: m# G% b; @; E7 n最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦2 N* @7 H2 _% z- X) `6 R# y

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! t, |  L5 E# A) N( k买房日记
% d$ D/ m0 w# S1、选中介
& D+ b; V1 I2 l' n6 S  ~6 b大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
+ M7 U! d  T, B: L/ [6 S/ I8 z' y开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：  M' x) y  ^4 j, R1 \" ~0 j
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢* a, p, y. H# {1 b2 d4 _
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大+ t7 t) W1 ~$ }: U: t5 u- J
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷! s+ u5 H3 U8 I' a, d

9 ]4 q5 P9 q( Q- f# n2、选地点：
: C6 p! P' J9 n& s, A考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好; x  k% h4 D2 f& r( O" M
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向- e0 C1 n3 o) w$ X0 n9 t/ a
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3、看房
& v6 H" m, H6 w先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
8 X% s) ?  h# M( b' m6 K, V6 S! d% S每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
+ a! g/ m9 S$ Z( i3 O* ?先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
" V. G9 e  e1 l. H- F其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。% R% \' k( G* w& z& Z# I( X; R5 r
% _0 }  K# Y. o/ l% J' ^" G
这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦5 N) ]4 J& G8 |4 t" g
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( g7 O7 a0 B4 @. Z: W! y继续说看房哈0 z$ ?7 J: e! V/ }+ |
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
; T, t  d' \# x7 R, k4 b$ b但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
7 D! G; h' C9 B3 Y. T) S; a" q签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
* S0 v% T# u0 R0 ]3 b7 ^; J, _我很失望啊啊啊 。。。。/ J! N$ x/ g# }
中介安慰我说，在这再等半小时
, J- w9 M0 A9 X! @  k然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。* N  L8 V: D3 l$ \% F
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着, c0 Q! W5 B/ i- [7 D* g$ O
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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* Z; s; q, O1 E& y2 Q( {/ w
1 O5 W  j% m# w' Y( j最后晚上7-8点，签完合同: ]; }! ~$ I* A6 z( d
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2 B& i8 z1 N' f! v, K) h6 y
, i; z; g* h' d# _+ m: T买卖房手续
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1、揪心的3月6 @; k- q2 A" D" j) u
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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
' L9 r) D; n5 x! X. H1 V' \- N$ h所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
8 W. i- X5 Z) B. E# h' u# L; M- C0 k$ J, ~5 q, R3 ^! l5 j
没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。- `+ L( `1 J- j" {# t
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。6 I0 G9 V4 X  _' B

  U4 E/ @' I" G
2 o' g6 w- j: C2、买卖房手续
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3 F1 ]- Q& l4 s1 q- T7 i卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊- `6 @: R$ h4 z' M) Y1 T+ z
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
( ~( N4 E- C  V先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好: {7 |- l4 @# z: B" S; E* _+ y
这步没有疑问' ]. k8 F! ]3 W1 ~
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
2 h# r5 I: g3 W$ O  u其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右2 ]' U) v# \" ]" z, ^: I! t+ C
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。* N4 E, d0 b" C0 J$ g: ]  s! Y
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
+ x; P9 `4 e' g' J评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日. g$ r7 q+ H6 o
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最后总结写下，省得看的复杂：/ U1 C. ]* x. b! t8 z5 {

1 z6 J8 \3 l* l1 X# a
  v8 F  \$ O  ]) K5 r手续过程如下：
! V# }5 [  Y$ L1 E. g1、签订买卖合同
/ i8 P8 g0 v+ ~7 G5 P  E& Y+ c2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
8 V" q/ B$ ]2 Q* H+ C* W/ S3、网签合同- j8 @) G* q. [5 m' [
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了6 _1 n! L3 X4 I1 l2 e! l$ M
如果需要贷款，继续下面的$ [6 J: ^% E. G: y+ B$ r2 u: n+ [
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日. [) O7 Y9 I( M2 `; o* O: v* ~
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
: I. ~# G# [0 i+ B" A# {PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕- }0 h7 C+ y. e8 K6 V
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这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
1 p% k( c) o; n话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团4 N5 V" d# g. [; _0 Y8 z5 j* ]

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3 D, l5 Z9 }& Z9 `& d$ b7 n/ A有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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想到个问题，提醒卖房的注意哦：" |0 _, M1 q7 _+ }2 P; \. r/ U$ g
当心全款买房的人4 U9 C6 \4 y( u3 ?2 G
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。, _# K( ~  H) V# |' ]
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。. @, H& o! i4 B: y1 x% b! d
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
  l- u) o: l& ?% g  v( t换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险: T; b: G5 m) Q9 w8 r6 v- U6 P* E. u
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
6 Y( ]# T3 d# x/ o7 z* `' ~5 n而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手0 I/ Z* ~3 m; s$ m  }# M
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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/ O! |" E4 `* |& G  k又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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$ n1 Y7 ^/ [1 F: R3 W7 X" {签合同确定首付时间：
# _' n7 n& d; U9 z/ c; J对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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  D! a, l0 B4 c: |/ y8 [9 s9 C. H, J$ D' c1 ?1 P- @3 [1 z- P
签合同约定的交钥匙时间：+ l- h$ h9 H* G/ s  U  N1 E. l
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
% z1 l4 }: _0 V4 I% {( U8 t) v( v% ?买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协, S2 O1 p2 E) M
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到( A% P* _% J8 b! x' }  z# h

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chq0923

3 t$ ?4 |- n) k: ~
3 s/ O- `: `% k这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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7 T3 T; I2 W0 ~* E' `& x) Y! T; T0 b1 {1 n: A4 [
O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

回复 chench妈 的帖子# i2 ]9 S2 a: o$ {  z
' M1 G' R3 ]- Y4 _" C* S
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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( o/ n: h3 e, ^" \) ?# q. R$ ~  m2 j, G5 o8 H" {
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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, y; M& B# X7 W& b, x1 \; U基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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% s  ~! [& M, l' V基本写完了，谢谢捧场哈
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦" ?$ C6 |; x& [( J8 g7 u: e8 h
如果是按全款收是按1%的, N* i  M. `& Y4 r; B