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写个长贴，各位慢慢看吧. r7 l5 }- _$ q% e9 K9 P
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刚需理由，换房原因：/ P6 p3 B& m/ x- M
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
# n( q/ [7 }/ h; ~) s) v孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
3 S0 x% z2 d. U: Q$ w: ~, C0 q要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧% }# X' I' d: f1 \
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分工：
) T- `$ d- b0 m0 c9 a卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
; [/ |. i* f& G* q3 l买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房0 {7 t/ W' W8 J2 D. q% N
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万. E/ S' U: g9 i3 k) f
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷! v0 a2 R. B. m& l+ }" r
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
- |0 }1 K3 u3 \                  大户型买不起，至少要求一居吧
0 p" e4 \) J; Q* D) p( A/ m                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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2 b. v* w/ {' y  M2 ~最后的成交结果：
4 q+ z" H0 f$ C- c5 p2 D# y) @卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
9 n' \  c6 Z8 p* S4 I  p$ w! I9 g买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日" H1 r3 j4 Y) b9 b. d

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9 N9 i! ^9 p- l  {卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装3 n1 r7 A& j4 ]9 W  }) E
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  4 O: e& I0 m! s: L

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  M, H0 W  C8 }0 D卖房日记：
* C- ^% H, i5 Q. s# A1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
7 P/ H+ Z( R2 R0 M* {得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W! P# g7 r  z$ u- U
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W# n9 q5 @! U% N* z' G
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
; l. X" V* m& |8 u后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗: a5 W0 `7 v) }+ u' N: _1 J+ u+ ~

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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价0 }2 T" @+ P* {3 e( Q

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. {0 h2 G& A+ H' g2、是否独家代理
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7 @; e- g% R7 R# [虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
- A1 b" d. H: e2 N7 U1 J& g当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理/ t8 O' G: C  z2 b

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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明% Y* T$ m* r. i3 f# }6 F* W1 z

( u! H. ]9 T5 C. i; c
7 ~3 G1 @+ k& [* c总结独家代理优缺点：' {7 X; S* ]4 D4 r0 u! D1 E: ~
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金  ?1 @( ~0 V: w! e5 [" p8 s, @
          当然如果要独家代理，建议选取大中介' D' |& @# H: S/ n( @
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难1 `$ C& J( Z9 z  L" B/ y
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1 k: _" F- o/ S+ F/ k9 ?PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。/ S: a2 w" ^/ ?3 Q1 N
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3 a. `& Z: Y' {" z  p孩子睡着了，继续哈0 |* A$ V8 X5 o+ V' X$ n: k
3、客户看房
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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7 k& A8 r% @1 y/ W' Y7 ?" w' S. H9 D# ?* G看房其他需要注意的：2 b) G; T3 b2 F- F
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
. S- c, O+ v" ^5 n( c0 z" o( n如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
1 k/ h- J3 q6 ~! z; r. N9 E只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的' a4 m$ P6 d5 R
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……, `; d. f1 ?0 P1 d4 U- T

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+ n6 \- G# E" B! `; Y; L9 l4、谈价
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9 U0 X6 Q5 C- Q; y& k5 ?1 k! v; ~我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的3 o! ]% [1 ]' k8 f# j/ N
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家- D% R) l/ m" f5 @7 e
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" [" J/ i/ C+ X1 q8 S1 Z9 W第一家：没还价
8 s' y; P  u3 M; T是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金) ?. H0 x$ _: t1 `
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。0 ~3 O* b% R+ |( a
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
; I% d. g( ^' q( Q7 L6 k这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了: U( m/ O" n5 K2 i/ s0 A5 |& [% R; z" _
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
0 S! @" k7 ?/ C大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W2 Y6 `& ~  z! R& k" D
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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第三家：年后大年初六来看房
. r" y7 K% ?: \7 v9 w! a- a看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下: m. u$ f( A$ y( t; R3 r9 d
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。7 ~, f; q1 w0 r7 a6 L: @, c& N) k3 X# C
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事6 \. G* H6 u8 R8 b, T$ y
签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。' t( E% a# u) r- l0 E" p

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5、定金
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) h$ Z5 }" x$ ^( f0 G8 e* [225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。" s2 m; i& A; k0 |4 x
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
  u, v1 t5 u3 |+ \但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨2 k8 }- |8 w& W. P
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。' c6 F- y9 h2 U: Z+ B; a
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% ?& g: b0 A2 S4 n  I2 E$ U) ]9 D卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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( t3 n  m5 b5 b买房日记
; s" n$ l! A4 ]  ?1、选中介
2 k: f. Y" {+ [# @" X大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介: b  t+ R+ K& \8 U$ A5 r% ?
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
/ N, z! {6 r& E% X: z" d我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
" h3 R8 m' f# b0 B% d链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大+ q* U, v+ n% S: r& K. B# r
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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% y2 g+ L7 m6 l/ |- ~; d" o2、选地点：
$ X" Q& L! g8 r2 @考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
$ q* n- p4 Q! X+ y" k最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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5 e7 d4 U6 `0 |3、看房
& I& `5 E- @. @; M( H9 M) T先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
& z/ ?3 M2 Z# N. D% r每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
* ]; _/ _6 C0 ~  h9 v8 f先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
% g. _2 m) [$ i- e' t  r4 m% l其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。0 Q- p# S- h% n" w
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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继续说看房哈- h* v4 a1 k# J. b5 s" x
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
9 ^+ K" z8 z, u1 M6 X" Y2 c+ p$ U但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
' D6 I( Q; a$ r* F1 N签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
# ^' j. X, G9 m4 ]8 ~/ D: Z我很失望啊啊啊 。。。。
) ^) R* J) ?4 K0 B1 S0 T) `4 A, h. I中介安慰我说，在这再等半小时
7 g3 M) {2 L: Y+ Q9 i4 b然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
0 W& a( k  P( ]/ j/ E  M  @房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
! g. t- J  ]% {5 q0 w% |& Z" v我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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& J6 F% [  u' A6 x, O最后晚上7-8点，签完合同) M) D0 B0 Y) \3 l6 p& D* e/ w$ ]
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买卖房手续
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" H; ^: R1 f' O7 r* z0 S1、揪心的3月
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4 v: r. F5 l. E  L' a因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
: d  y/ R9 n& E, k; p所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
4 ^9 P2 D* f  l! {
; p$ B) q' \# k2 O* O, m没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
, ^8 X, U- n! W; d' L经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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7 a: }, a1 ]. Q! _/ I) e: p$ |整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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2、买卖房手续
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$ v1 m. R3 A+ Y+ }7 `4 K( J( l卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
. Z  \! p0 z" j( G- T( d小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
9 m  n0 C3 O6 U1 Y- a* J& w3 H先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
, H! ?" U+ n9 _% J5 h6 S这步没有疑问. _/ z+ N# g, A7 [' C
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）2 B( T$ z: ?5 F' G+ e% c3 G6 L9 D
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右' y: V- z. ^; a: \
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
) {9 p# F( H+ ~这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦1 j0 Q1 E  C! \: _* p) O1 A
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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最后总结写下，省得看的复杂：
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手续过程如下：. [; `1 w+ Z( Y6 I
1、签订买卖合同
6 \, S3 ?, F  r. O3 o0 E" Y. t5 e2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
8 N3 ]  r) q& {: _' c2 Z3、网签合同
5 y$ G3 i( H+ N2 a要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了% e& {8 a( _3 ?
如果需要贷款，继续下面的2 q7 I6 d  J% M% b
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
5 O% {& |" E8 e) f) {5、批贷后，去交税，交完就可以过户了  k% ~' N5 y  L5 Z
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕& ^! g! Y; X- ]" P7 t

4 b5 p# a" o- S* k" f) O$ v* Q7 p/ d" F5 r% S, \6 r
: r) `# I& Y/ b' S' R- C

0 C3 z8 {5 |0 U! P

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) o) i+ k  l! F' b! b" @
3 E! `: }4 G1 s$ p5 l这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧2 J5 X0 M- ~8 Q& j1 [
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团9 p/ h) B/ t/ o" i+ d- }, s' G' u9 H+ B

; ?4 s/ N& \, ^" b3 s* e# z9 \* y  m2 K6 j1 f  Q/ m) ]
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
% r. n. y* V- r/ V5 Q; K
" q  v# S+ j( Q1 ?# ]" G, p2 q+ }2 d5 k+ ]
想到个问题，提醒卖房的注意哦：9 }6 l- I; L9 z0 D4 v7 }
当心全款买房的人! b& E: H% ^& y" _( U1 u; }
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
  t" d0 D) ?0 B有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。2 x3 \/ j& Q: @; q
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
2 [/ s, W. W2 o! C0 _$ m换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
0 g, N' h& r$ U8 v怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
8 a& e+ E4 M* m6 j3 K而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手" B! w, k$ c( p6 {- Y/ C
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房8 g1 [3 x5 C5 i. _! ]9 O

1 b' J) _/ |$ A: Y又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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签合同确定首付时间：, T4 @) p& }9 \8 N* s& ^' i
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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( ?3 }* Q* S+ Z- q. P* B  k签合同约定的交钥匙时间：
0 q% Z' l' F, Z4 X" B& \) u卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间' J7 r# A% @8 o" \
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协; e, l5 `) m- g; d1 O$ Q
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到; S- p) ]; M8 g% N

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chq0923

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; ~; w1 g' [3 c9 ?( K这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
; \6 W( m7 e% \7 U如果是按全款收是按1%的; E+ i. Q" A# c3 X