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写个长贴，各位慢慢看吧, \7 `. i) b$ p: ]* K+ Y
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刚需理由，换房原因：. {2 M* u# O. y9 _  n1 N
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。' ]# K! L. X2 h+ c: Z+ ?. M; ]
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房7 w/ O* }) {& ]6 Z
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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: W- h3 }, n) W分工：, D1 K( p3 _5 \; F' z2 H9 w1 n
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
0 `% A! F$ Y, L& Z2 f1 Q" s& [& K买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房' V: w6 U# C$ [  j3 s  e

* \* q. E) \$ ~7 n( e6 X卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万0 P3 F8 \* T2 e! \) l9 @. z7 z% y
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷& i" t8 s* `% K3 S% U
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
. c! `/ j' d) q  `& X0 W                  大户型买不起，至少要求一居吧7 j' Y4 [1 ~5 S/ Q9 L$ V2 k
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的1 W$ a1 A8 M% ~: N7 N3 p5 G

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" {5 Y6 {. |2 u1 j" G$ J最后的成交结果：) ~# i2 B) N) d6 h/ o+ a6 V% t1 O7 v+ S
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
5 M; l. s5 B) C$ K& F买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日1 B8 W! N- B- G* r0 w( H2 e, R! M, c  \- L

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' S. h. x/ k* K. z/ F卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
2 _  u& Q9 f( [4 B% N/ ]: t- u卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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! S  E+ Y! ^. ^( r% L卖房日记：: U& F, V5 z: w5 P) W
1、定售价( Y7 i0 ^' p9 f8 \
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询- [; X% _7 l# ]8 A3 W3 [
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W
; f  G2 f  A9 @+ z) n最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W7 ?( o# }, [  D% o" T
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
% m: Y5 v! Q7 v9 Q( u后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗& O; ~! `. \9 A! n3 r% d
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8 w5 i. q  j/ _$ Y9 ]7 Y& n5 U这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理" x& c8 P! O" P
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理  E: }: b' V7 N! Q9 o# T
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明( I- Q0 Z# ?% Z8 A

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总结独家代理优缺点：/ X  D5 r( ~4 r. a: w* R" |
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
: F* [  i) }+ K/ L+ T! A; a          当然如果要独家代理，建议选取大中介+ Q  Q0 C9 X) d/ ?
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难+ W2 E! W. ~! U5 @" J" A* |
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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) _& }7 N. b( I. H做饭去了。。。。
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孩子睡着了，继续哈. [; o& r4 x1 M! m
3、客户看房1 x2 x. E: T6 G' x3 K8 N
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' v0 J  V, ?. J因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！, ~2 \# `5 f/ G2 y
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看房其他需要注意的：
7 y; B4 A% M' j) ~/ P7 x9 a, [一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
5 I* V, _- ^: X0 y& I/ h% K+ S如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以6 G. G- n9 N3 |, T" o8 s5 c: }
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
! ?( C. H' o- M0 q+ E" K这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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4、谈价9 l( m$ c; Q9 d/ U
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的; \" Q+ C/ ]0 e: e+ f6 p7 z& X
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家' Z9 T5 P, I# N2 [) x; k1 [; v

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6 U3 c* A* P! z" y/ ]第一家：没还价
, ^9 P+ U* r" z- K: Y是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金( j2 M! y2 d# t7 G- c
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
/ \% Y% I4 p& {# a0 `% c这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了# d/ Y7 Y1 |5 g9 D6 M3 z% H
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
0 Q: ]  g" I! P  K2 ^5 u( y大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W$ q1 J7 Q+ I3 m; |( o+ m
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢6 {# H2 C/ P/ C# b3 f* H7 a

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第三家：年后大年初六来看房# ]" l: N9 {) c5 x: }* z
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下( B) K$ g8 |% {
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。; }, w9 D# E+ F' `& Z
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
* T" @, s7 s" r) f签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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% O, f8 W% \) \, g5、定金
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5 |* ?9 C5 [0 L. t225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
. S! R0 W  F% ^1 u5 I: x6 h8 j, B这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏, z& F+ e. ]+ t' p5 Z
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
! k& {* @  I1 ?* |' x) F最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。& F6 [& n" f" O

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0 Z4 r" T7 D; {& p/ b/ c& \卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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, E  z) A, g1 r2 G5 N" p7 X! g1 C: c# y' o

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3 p6 Y  i/ j4 C买房日记
! w, M* x  M( ]0 ]1、选中介0 S5 y* r9 j! ?! ~1 R
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
2 I- @. Y7 n3 y- @开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
9 z, m9 i: _7 e' a" V3 A4 n" S我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢4 Q8 {6 N" E2 l; P
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
: k9 m2 |4 K2 [综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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2、选地点：
* O) O8 B2 C8 d3 A2 ^5 t考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好. W- G! w; y+ Y; |  c
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向& y+ q% ~# I3 A3 M6 y( y
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3、看房
2 G, P. e. ?5 p0 O% b" d先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
) s9 N  d  h; R) }每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~3 ]& ~, Y  u  Z! u4 d+ H+ h" r, u$ h
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
- N+ Q" t/ S; r4 n其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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2 ?9 Y' O3 e* @) Y9 d( n这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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3 D" Q& t3 E' Q继续说看房哈
& i) ^  h4 O7 ~8 L+ k4 Y/ x2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下) i; r; f2 T& @% h
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
. w% \( u  w" Q; V签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
5 a! G" D$ n6 E( W" H我很失望啊啊啊 。。。。
# U+ ]3 P8 X* S, t9 v中介安慰我说，在这再等半小时
- L& i  P  G* Q; m然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
; r3 ^( `- y- ?2 Z5 c  q房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
3 n' I7 r; j4 I* J" Q+ X我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~0 j) b  K# o" y. `
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' }3 F  @6 ~" t2 `最后晚上7-8点，签完合同9 a  d$ o% M9 O7 `

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买卖房手续
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6 n5 u4 \5 Y# n5 Y& Q  ]2 P/ e. h0 v1、揪心的3月
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6 A- W$ r/ s) Y6 p! f; r3 Z
因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
  `- f; g0 Q* [( Y3 ^所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。$ b5 e# o% F$ C' [- T
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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: o( n' H* R8 x3 m5 \0 d3 K整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。) Y: |& F, u& [+ w, x
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7 _. s0 D: ?% P* w3 ]2、买卖房手续  D8 ]  M6 l7 ]# z

% {( h- K) C  j8 G1 A8 _$ L) z3 @5 b& U7 p4 }
卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
. q; ]5 }& r* r7 I6 E, R小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了5 f( e6 Z$ E5 G7 \
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好/ ?6 \1 t/ b$ a) N9 a2 [
这步没有疑问6 N: [9 O9 U0 O  Y! T5 ^
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
! e- c8 \/ u' V; V, t: p2 I- h其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
/ u5 |& p' n3 ]0 V6 C' N资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。' f1 Z, d/ ?7 Z* c+ N! \
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦9 m/ q/ G5 X9 t% I& p$ @& u6 V
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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, [( f, I. |7 g5 N  {0 M最后总结写下，省得看的复杂：! N' j# _2 |7 |0 ?8 [
, M3 M; }, a) ]1 b

1 o* N2 p) k$ {, N3 u手续过程如下：
% H' h" }/ a; I( ~9 Z) c+ Y, a1、签订买卖合同  S0 m, q& J: J$ |5 k+ P
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
; F$ D% y4 @9 E3、网签合同
( f8 j$ T' h, u5 F2 e要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了) B& _8 r4 Q& R7 A2 I) A
如果需要贷款，继续下面的! G5 U2 E+ ^6 [9 N9 ^8 f, ]
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日' D; t2 I% b7 f& z. N, I
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了0 B  K: D0 \7 k; q
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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4 W" D& n" i9 Y3 j" `4 R; c$ P0 A6 q$ b
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧5 j6 r6 ^0 M$ T( g
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
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! x' d% E9 m/ J* j* P  _3 a有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充2 I( m( V! Z) L! p. ~- m6 E

4 b4 J% X, C0 R. P; ?) _! ?: X/ u4 K+ z
想到个问题，提醒卖房的注意哦：
+ t/ a, o+ A/ Z当心全款买房的人
) V8 O1 P0 i, F& J2 b" l* J因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
& H$ g1 D/ I( ?有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。9 B- x1 y5 K* D6 Q: U
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
; c0 T" Y; P4 y换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险5 u' A, p2 G! z+ d1 e# M3 Z
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招, B- k5 L8 n3 Y
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手, u* V" W/ S: F3 V$ y3 p
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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: w% o  a) l3 _( ]8 P) t4 t又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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4 G( ~  Q2 h9 M. M) ?签合同确定首付时间：
7 e3 {; P9 n& v3 ?' {对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够5 K* g' W, S* o1 R7 Q% m

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签合同约定的交钥匙时间：
" O" X1 y2 `9 S/ `3 `3 P, E卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间
: y( j, J% I2 j. n买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
" X& _7 i1 L% x3 v5 j# b& K" Y: ]我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到  T1 H0 Z- p4 {+ [: u4 R
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chq0923

: m8 j9 W- G8 T3 Y' a8 K

! Y: ]; |& _. {这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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8 z5 Z. R& y: J基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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5 H6 C" f4 d% R4 T: U( d基本写完了，谢谢捧场哈

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈6 t1 k- Y0 X6 b3 R+ K' v
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦8 F/ n0 D6 c* `* Z
如果是按全款收是按1%的
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