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写个长贴，各位慢慢看吧
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刚需理由，换房原因：
# Y- f" \( m4 S: ]2 z. F( K因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
1 |& x  W# M6 n( I9 t5 [- l. I孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房3 G, v4 J5 W. J- q8 B
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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* C+ F9 `; C: Y" \分工：* x3 g) {) g& A% @8 M; s. \: m$ a8 w6 F
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房$ n# H, R% R( t" N
买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房) P; @, N; G. l2 `5 @4 @
  D/ l$ r& A* V
卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
5 Q  N$ F% S. f0 [                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷9 U! v3 p+ F- `5 M, ~
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向  {/ g" p* h9 j/ q' x
                  大户型买不起，至少要求一居吧& d' a! D; l: ~% L$ N, R9 q
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
# r, C' X- g' m) R
1 z9 f: O8 k6 n, c1 `5 ^) {6 u/ W; S( {  P- Y  ^, I8 P
最后的成交结果：
0 t& k4 u9 c- H: v+ b$ M卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
  j/ e" v; J- }/ }. S# R8 C买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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( I+ [& L9 d- q! D卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
) a/ X* ]2 Y2 E7 V" r; {% T卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  $ A$ {( N4 c9 S# o: J

2 k+ d5 }7 f* K! y0 ?6 X: c( R- C8 R6 X, B) r9 V: U* ~, |
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& g; X9 V0 ?7 e$ Z3 \  p0 N! y) ^( Z( L卖房日记：
  W6 x' X' ?, L4 ?7 b1、定售价; G  @# u0 C! U4 v

# r# o3 Q- a" T售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
' w% |( {# y' X3 @1 H5 R3 U1 M得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W& u* M" {4 l) h( {1 ]
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
' Y2 Z. T# a, S1 Q第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W2 \4 v+ s5 ?3 s  U
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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3 _# l2 w: k) C7 X) C+ a这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价& o, \. L0 f0 m5 O0 f2 ]4 u$ w

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, J9 v$ k9 ?7 K( a0 Q9 i2、是否独家代理. L- o8 x, a  F' `; t
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, j  y% z# {6 P( W) N
虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
' x6 w1 [% r. x当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理2 l3 U( o9 H  f, U/ h5 k
3 N* p$ }! P4 z# M! z$ b0 q

/ J3 t( q8 }+ o% T, x! _: E& `但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明3 p0 g4 ]3 u, p! |

4 r* c& v1 u* X/ z% w. A( U
+ r7 q3 x- S1 D2 D% I! K. G总结独家代理优缺点：
$ `* X* ]0 A/ X: Z1 B8 v3 a4 x优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
5 e% e# c4 e$ n6 G- @1 ~          当然如果要独家代理，建议选取大中介
  t; d5 |6 C5 B" w7 Y' _缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
; E& r* F% l9 T+ c
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。) w0 C5 g- ~. C! r, Q2 @

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4 G8 c# `+ ^6 p做饭去了。。。。$ s* n4 z, }& T6 x, T- E

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孩子睡着了，继续哈
/ ?( _2 N4 Z( [/ B' T3、客户看房$ n1 h7 m+ k; s1 K; I! G9 J5 |
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# A( @" ?. ]3 c6 U% T" [: }, a; m1 J3 V因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！8 h! G. ^! [& Q$ Q6 l% X
6 t$ V% ?& K. K/ d  B  F
: _" b2 ^$ m$ B! r, R
看房其他需要注意的：- S: W# m) {/ K0 f
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以; Q" g) T! Y  c2 s
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以9 T; g3 H2 g/ X& V9 t" y$ Q
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的; n* H+ _9 B7 T" D
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……' x& }- G2 a& y4 {; [2 n. U1 P

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; \) D' z# k4 `2 ~7 I( B9 e4、谈价* y3 v, O8 R/ x

. q5 c: U( h6 E我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的( `. z: @3 g2 n2 [4 E
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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  x. ~4 X) L0 `8 L" A* x! L! N/ W! H- m- D. \4 s1 ^' J/ T
第一家：没还价( O% R3 e$ j0 G' {/ ^* \& `
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
7 {/ c  h+ N- y# Q! [0 _结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
: S+ t  O1 b3 X( C* Z% ]0 ]这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
5 |1 {+ C9 w# `3 c过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意7 g: f# ^2 B' S$ o
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W. H4 @8 H0 R: ^7 q. m- p8 K2 y
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢* P; H8 |) b/ j9 Y* h
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( h3 L/ t' u" Y3 c% q  |第三家：年后大年初六来看房7 O% M/ y8 A" V5 |9 o# I. v
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下- y  B0 }3 }  T# }4 b: t
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。3 h, D1 K/ Z3 M+ F) t
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
. p% R: \2 e2 d6 J& f4 x: E签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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" a6 T- [5 S: i2 Z) T% b% R( h5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
6 ]4 f# Y) L2 p6 ?1 r" h1 n这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏) Q- N& h  p( S3 ^8 y- i' u
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨( v+ K* y, R: d8 g
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。4 q- `; j7 B6 g

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卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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1 O' F8 u% c& o' [: C* P. P3 Q/ J
买房日记
( B/ P( G6 ~* Y8 P. t9 d1、选中介+ z* Z$ B; t3 D7 Q: G* A7 _7 S% C' }
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
7 p, o+ F, N! G开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
3 f6 `  ~! V. c. S我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢# q- q- J1 H& r+ u. S9 y
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大" w4 a% u9 |' ^) d* s5 c* X3 F- E
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷# j$ }2 [6 a- v# Z( @; z; i% w
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2、选地点：9 {9 ^' }2 a! @/ h, d( o
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
: F& q2 z! o+ w$ @" A6 d最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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9 M; p. d: G! B6 Y' v0 d, N2 K3、看房
$ b$ Z2 |9 a1 q# l9 l. Q先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
$ z- t/ c! z4 k: @每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~  d2 |# h* Q4 [6 b
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
1 X* f7 v/ I) e# ~# s其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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2 o9 }% X- z' `) }3 p; o2 |: Q这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦9 C  ~# o/ w4 @' Y* ^1 T$ t
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3 e+ P+ n$ }. X+ m$ M* W$ m8 @. x继续说看房哈
# E1 J" U0 L! J( J+ J2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
  B* W9 W6 k# j4 ^) j但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约
: w% \  v/ d& O# T签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介. I( I9 C# R8 Z# e' S+ D7 {
我很失望啊啊啊 。。。。$ J: m, `% Z; V
中介安慰我说，在这再等半小时& |0 @9 w! p1 n( a% N; |3 p
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。( r, j2 U6 u, m, [; M  o
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着3 S" n0 ~, e% N7 i  ]
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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& S# ?/ Q- E' b: G, L. K9 X  l
最后晚上7-8点，签完合同
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( y- O4 h1 A1 [* ~8 n
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买卖房手续: Z' M  m( E6 T$ u: a9 A+ z
& G, G6 i, j& C  a# Z
1、揪心的3月+ ^! w( e/ i; Y; d/ D4 `3 k

# i& R, ]/ B0 A/ s
( P% {' u; y+ M" `" p因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬) `: K- f# \8 f# J1 L
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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% p" u$ V5 ^: u5 c+ M没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
/ k* Z( U7 }4 E* d经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。% T/ c; E9 L7 Z! c6 Q0 ?' c
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; T6 T  a1 q6 T# }) t* e, t, h整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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2、买卖房手续7 D1 _" O/ J7 }, d. J

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2 X6 e0 Y. @$ Z5 E! v卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
, @6 d2 `( Y  j1 U0 U6 _) u小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了8 \0 l/ L& p6 R$ M
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好2 l1 K5 m2 Y# |- Z5 |
这步没有疑问
2 X: e% S1 H: U' S网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
1 U: c) s. k. r& r6 X9 `其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右' V" F$ t0 \) d
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
( O6 K& J2 ~( L3 c8 ^# L  n, _  e这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦( k4 B% ^- d9 F* Q3 F
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
% {/ s$ o' N4 k& T5 T& w' ?+ T+ I
3 p. e" w+ ]# F5 @
7 r: v5 I. Q, |2 |, q* _, B% u% Y最后总结写下，省得看的复杂：, c' a3 J/ f% g, d

0 @- ~6 Z; l2 \
7 ~- L, F" _3 M$ C! i手续过程如下：6 ^3 N% O: H9 L) x, H
1、签订买卖合同
3 L% Q0 r6 D! a8 H' z( U2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果2 B6 p/ w8 d7 u
3、网签合同
8 \( \/ K  _/ ^( b+ k2 d要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
; a$ J/ ?% Q. p; V如果需要贷款，继续下面的
# i; G( n/ U- \0 E1 B/ I( x4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
/ t0 {; t* P5 ?6 i1 ~5 {5、批贷后，去交税，交完就可以过户了7 A; B1 s; G+ a* C; E
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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; `8 @) h. C; k! a

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4 e' c, ~! [4 b6 ]% H7 l5 r# p
" J9 Q( ]& x: p3 e) ~% e* ~- u
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧$ V1 A. P2 p  n4 F
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团7 C" |6 m: \& ~' m1 c# Y

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: [& M, k6 C& {有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
- [! g) W+ X& w& }  @3 @- J" }; T4 ?( v: E

# q% e( [8 O2 T8 `  S想到个问题，提醒卖房的注意哦：" `( t5 X7 a: R9 w$ c9 V
当心全款买房的人
2 h  V5 K/ _' t6 \8 S* ~4 ]因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
% u0 ~& H  ?7 G+ S9 f/ b. Y4 H有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
1 B5 N0 C# O8 |8 R$ g9 L我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
1 a) g- X/ M6 w, i, s; Y换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
% q; r) g& k& [2 |  |4 T怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招1 h5 ~0 W; Q; l1 U* _6 W& E
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手, H. u. K3 z. z" J5 ]
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房7 Q- t* {0 w! G! I$ V. Y( `

# |+ \3 x6 k% o  i' k" l0 g* i又想到个问题，哈哈，想到了就写点
1 O- r' a+ z1 l8 ~8 J$ w* U+ H" C6 B6 ?

6 X( `2 @4 Y$ f签合同确定首付时间：3 W8 C" _. d3 l& a! Q
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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2 k4 U& T: e8 X6 Z签合同约定的交钥匙时间：
7 J. i" m/ }9 G" T% d: s卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间1 r1 h1 L) ]- K9 s% R, E( d
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协8 C* x- `' L  A( g8 n$ p
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到7 Y# L% e4 q& y6 V

' I0 r- Z4 i2 q4 j" M7 S) u' {0 B; f
1 i: s5 m1 Y# ^0 a+ W2 E' M; r) T7 y3 b. b
1 d9 e9 b% F% M

chq0923

- G: ?) B7 R; Y  \( C
8 f+ j7 }+ W; l. O! A% h这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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2 w$ K; k0 q/ @+ x" f& H* V6 jO(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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# R# i! b) ]+ I, A1 U0 t5 D' K2 B2 r$ t
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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( Y& G- C& h! d$ u/ A# v( p8 l2 v9 W- o$ n$ S6 F; k4 z- m
基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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  d7 e) ?: @+ [% O% r* G- X# o( N3 W5 v# b: T: w5 X& F8 T
基本写完了，谢谢捧场哈

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* N5 @) f5 Z7 `, m7 o  ]基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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6 M$ _/ y3 T* V8 q% S
基本写完了，谢谢捧场哈# a* u. j) \* d# W
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦6 G) t4 O: K4 F3 x5 h- H2 s2 Z
如果是按全款收是按1%的
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