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写个长贴，各位慢慢看吧
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刚需理由，换房原因：1 j4 }/ U5 J4 \8 w" S
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。5 s* G( E7 a8 |
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
4 x, a7 G7 P- e% D( K要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧, V+ x6 F7 }8 P: v$ ?

5 i" t. y# H8 S分工：
! x3 K6 B& p* y9 I1 W卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
" }1 f( T4 ~, g- G2 R买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
- Y+ C4 h( S+ J6 ^7 V, G                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷3 E$ @3 J) Z) ?! ^: x8 p
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
) T( b1 A" a9 g) O! d                  大户型买不起，至少要求一居吧
* x* q. t8 O( n3 F7 R                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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最后的成交结果：
6 C! A  `$ D3 T) E7 X卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日3 y# ?% Y& P. Z1 U; }% y
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日0 i# b2 L- W/ x) |' U  [

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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
3 q( m. e$ i( f& j8 J" C5 D  O卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  6 F" g7 c( L5 O  l6 A8 s) T7 e- {/ U
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$ k5 v9 C# l% R# T) b卖房日记：1 D1 x/ D$ P+ j; k' |7 J0 G8 L% n
1、定售价0 V; P  @9 i4 N! p8 `2 Z

! ^! \# }" y; |( ]0 _# }) o+ N. t售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询" H7 R) V) h  b8 W( u5 y
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W1 a5 f3 [* c4 g# }
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
# L' I; _; C8 Y) l& P4 o4 m: A第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
# B( z! l- ^5 e+ x6 q后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗  @  ]- a, }0 ]9 E; c, j; t

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# z* B: K/ {( I9 \) d这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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9 H" k$ p5 c; p) \( d5 I7 b" q2、是否独家代理
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$ E0 z- V8 L8 c' n虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
) F0 O& ~8 D8 g7 _3 r& b; Y当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理3 g% s3 y9 C9 X. g( W

& r, O8 L* X& T3 }, m0 T* s  ~; b2 O  V/ E; F; F( [0 d7 z/ {- T7 t7 d: h
但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明) F$ n* t$ g$ C) X9 N

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总结独家代理优缺点：
7 W9 c2 q+ R* }8 d& `* C6 K  K9 e优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
: _) D" R/ u' w4 G7 U( s          当然如果要独家代理，建议选取大中介
% g) u, f0 h. K: H缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难; p( U& i) w7 o* U. H5 ?. U1 }
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。, X# B( J$ d! c7 [: d
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( x1 j+ D4 H+ V+ J2 B5 J9 B; q做饭去了。。。。) y. s5 {0 z2 m* o
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. V: u; ~2 `, e4 F孩子睡着了，继续哈
- z, f- C0 w! l2 X( b' }3、客户看房
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因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！1 R: n" A# s& q: m0 y* _5 D
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看房其他需要注意的：: X$ X) y+ q1 y. j5 J3 p7 h
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以; z/ i/ u! t( W% A6 q
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以2 d8 o9 }1 U% ]+ d. \
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
9 u$ @% m, ], F) {6 W这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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4、谈价$ _# [0 d8 x" S3 y, ^8 i% g- j0 p

* f( I$ e% @" w& ?我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
) q) m3 i$ ?6 u8 {4 w7 ^4 l所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家( h$ J9 [) b! l/ c
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! u2 E0 h3 D& I* H: h3 c) K第一家：没还价0 r% e4 {" u8 b0 y) X
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
9 j, j4 ~; |! H$ i* Q# v2 C, R' S结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢6 M6 o+ t- w4 E( ^% N0 j, R
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了# o7 q% W$ z, F5 ]5 Y
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意9 R/ b# |8 \5 R6 O' S7 a9 z- `3 c2 w; P
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W6 P3 [6 B9 D- V0 W' V2 n4 l
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢% z. p' B, @) R8 C
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3 Z$ v7 k( k0 d3 ^第三家：年后大年初六来看房9 @: j+ |( P  V7 Q5 p
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
; B3 M' m$ k* Y8 L8 l# m7 U* X第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。4 L! M7 S8 E. x5 Q
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
% W' s, f: v0 ~签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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/ ?' z% z$ N! y  z5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。5 k; F# |6 r9 J/ v5 [5 y4 `
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
! T& f; h# H- a' F7 E但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨) P' p/ w# p+ K0 V) Z
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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, U5 t% T, i2 `! u' L% [* B3 K卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦5 y: A3 w% s/ i. h! c! y; Q; P

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+ L0 O2 L2 v1 h7 i买房日记- [8 D5 A/ u7 A. O* A6 J
1、选中介% S4 W8 I& h9 G
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介, O2 w& }/ O3 I2 V
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：8 _0 i  U) x9 v# e7 r& q
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
; o! o  B/ r& _5 J链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
* ~# D) M' s" `3 K' p- S综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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* w/ l/ y/ a! Y" v  S2、选地点：
: \3 }& u0 r* [' y考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好1 Q+ ]( W+ L" _0 [
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向! l; G( d1 _% Q% m% [$ R! e; r9 e
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3、看房' Q: U7 Q  B( k
先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
( K0 ~( k5 x; p5 p  n. j* L每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~
  N* u6 p; q9 z2 S2 T: e) Z先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定8 x* k6 ~/ a7 M( ~3 @3 v
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。8 R- |/ R9 G7 E; h  @  u0 C

- I: M; r9 M" |; B* w6 p% g这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦0 d7 y+ M4 J2 H! t9 |" d8 t8 @/ P% V. A
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继续说看房哈
) s# @4 F9 s" ~$ y" U$ u% Z2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
! c, T* B: G* `  F( O但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约: Z6 x0 u' X( |7 W. U
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
, C) j+ v( a: w7 D: p& g我很失望啊啊啊 。。。。
& J# V: ^, e5 n+ e' J. d中介安慰我说，在这再等半小时
* W5 @0 @; n0 l, ~( X4 p- n然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。; V% T4 V/ G7 S. }
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
2 L& R$ x6 i) i/ ^) V+ ~9 M  @我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~% i7 |, _/ Y! e6 \5 K# G
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- B7 }% b; K5 ^) F# L. k0 u最后晚上7-8点，签完合同2 g9 b( a/ i: A' N6 g* s

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! b( ]! Z; z* J& q$ L
% U( A+ C/ _& ^1 \- d买卖房手续
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" P9 h: `2 X# X, j8 g8 Z1、揪心的3月9 q4 Z& L" K9 K, o' \2 g% i; f3 N" k
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" U4 l# G! b, }3 a( _' \) `因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬+ n0 }3 d4 l0 m; H5 O( B
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴, ^! B- Y& F, N3 x

2 h( y4 |* h4 _没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。1 j0 X* K2 \, x4 A1 L7 G0 Z8 l
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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; ~% F: A9 G$ _- x0 _3 I整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。: S- C, e& z/ D+ u- d; d
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2、买卖房手续
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0 w& \8 u3 g9 }# x( _卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
7 g* G1 L. A! ~小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
8 }  H& Z9 b) L2 ?4 Q" F1 z% C- y先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
  l4 C' @6 q. b; C这步没有疑问
9 \+ ]% B$ ~* I1 h, W: ~/ N网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）6 n$ [7 f  V* [8 ^- a9 X
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
. C) e8 k2 r1 [* ?$ E资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
6 Q: K& U6 z. P, ?" y这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
1 y9 U: n4 d- W9 M" F0 Y评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
6 Q# ^, v/ U- i$ n2 D5 k' V8 k" x- O+ b, x% A) i+ l& H
9 M) ^: }: ?) r* J2 A& p  a
最后总结写下，省得看的复杂：/ `9 y7 {0 i- ^

4 z( d- \% _1 v/ t# {% F! ]- r/ \* X/ w( f4 O& C
手续过程如下：
+ I& X4 e5 z' G" W1、签订买卖合同
" M5 N: h+ R& H; ~4 r2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果) j. j7 @: [  L+ f" A& V
3、网签合同. q( K  ?+ }( F; r7 Q
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了' N$ S3 j( U! x( P% R
如果需要贷款，继续下面的0 _# y# C& o# B/ f
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
5 g  l. T  ?! j5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
) z, g/ y5 l1 U% hPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕$ t/ G8 x8 a( p$ {( \, q( [3 t

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: d. R" Y- q/ u3 ?4 S' A  ~8 q/ A
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  {% h, S! {8 S3 B# X$ A) }
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这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧, m0 E$ r" M( @
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
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有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充4 t' Y% g" a$ u; p
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想到个问题，提醒卖房的注意哦：
/ Z( s. v- |; s7 S. i& ?) n当心全款买房的人
  G# h( z& M( n& l2 L因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。0 u; Z# ]+ ]' o* Q8 G, U
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
$ f2 p, D. u% \1 l2 I6 I我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户6 H0 }- P2 [8 K( F: Y8 s8 b
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险7 M2 `" a4 B! e
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招8 P8 D2 j% B7 h7 b/ ~8 k
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手2 s" M/ T3 ]0 q$ I  Q
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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( ]. k$ E$ [# F% z. Q% K又想到个问题，哈哈，想到了就写点/ w1 I9 l- [- M+ n, H

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签合同确定首付时间：/ q, I, p0 {! [* F' O8 m6 s
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够! _/ `: C3 W+ Y

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签合同约定的交钥匙时间：: H* @" {5 ]6 T1 u4 c
卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间( B+ Q* K$ K0 S4 D# V
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协* u# P( [4 @; K, d& {
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到$ S* p$ p7 X( z2 x1 @

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chq0923

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这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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! [0 \1 i5 l; c1 w9 f: b基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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9 {' U% U3 s3 u2 K' g2 X1 i0 u基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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1 C+ ~8 U& C8 Q2 U) T3 Q基本写完了，谢谢捧场哈

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基本写完了，谢谢捧场哈

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基本写完了，谢谢捧场哈
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦5 X8 S* P$ ~- ]3 I: i% p2 \8 g
如果是按全款收是按1%的! K9 e$ j$ k( L7 O