gracexu115

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谢谢 支持  能看完我写的东西不容易 呵呵 写的挺乱的 希望能有一点点帮助。统一更新在首页了。

gracexu115

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gracexu115

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& ?! c. ^8 D2 H  L* D8 e( M1 V/ s谢谢 支持  能看完我写的东西不容易 呵呵 写的挺乱的 希望能有一点点帮助。. _  E" \& q, _2 A" h& ^) u
抵押贷款，垫资垫了45天，原先预计30天能房款的，银行没钱不放款。垫资是按天算利率的多花好多钱。

gracexu115

回复 cherrycui 的帖子; o6 a0 n1 S- `9 N
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谢谢 支持  能看完我写的东西不容易 呵呵 写的挺乱的 希望能有一点点帮助。
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1 W" `* t5 Z4 R% g% C" w& w! K6 w我是要用消费贷，但是原房主急着用钱，先垫资给原房主，后消费贷放款还垫资的机构。

cherrycui

回复 gracexu115 的帖子: Q4 L& w/ W6 ^; m, Q3 V5 c

" l$ B1 l( s4 w那你是用消费贷和借的钱，付的首付，那么还有商贷或公积金贷款吗？我想问的是，用消费贷后能不能再商贷或公积金，利率是多少？

zhenjiejie

很惊险 啊，卖家也不错。不过好事多磨。

gracexu115

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第十三篇   流程介绍——贷款
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, R5 s/ C7 T& ?& u% q  L( V买房钱不够，可以贷款，目前贷款主要有国管公积金，市管公积金，商贷，消费贷，好像还有个白领通。
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  P9 r3 g: m& w0 U一套房的话当然推荐用公积金了，利率低，不过很多卖家都不愿意等公积金，嫌太慢了，很久很久以前商贷两周的时候，保守估计也得两个月。我就没贷过公积金，所以这里不做评论。
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/ q: q7 p/ \9 ]9 n; h买二套房的话，如果第一套人均小于28平米，貌似还可以用公积金，好像能贷出第二套房评估价的40%。
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3 B. w' e+ A4 `  y# ?二套房还可以用商贷，可以贷出第二套房的评估值的40%，利率上浮15%吧，不太清楚，能不能贷出三十年要看房子的建成年限了，好像是用47减已使用的年限。
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链家推出的4+3组合贷，据说可以贷出第二套房评估价的70%，应该是四成是第二套房的商贷，三成是第二套房抵押的消费贷吧。利率上浮的也挺多的。如何操作不太清楚。
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上述做法由于是按评估价的70%，实则也就是实际值的60%左右，还是要多备一些首付款。) I0 h; S$ b, p, Z$ s* H$ f1 h

0 p5 S) R; `. t, @$ N# ^& j由于利率上浮和贷款数额限制，如果第一套房价值高，还可以选择用第一套房来抵押，贷出第一套房评估值得70%。这样可以多贷一些钱。但是只能贷10年。当时利率还是比较合适的宇宙行10年利率上浮1%。貌似现在最少也得上浮10%了，好像年前已经不可能放款了。还有一个银行据说看资质可以贷30年，不过利率更高些。% k, n5 P0 j' |2 g* u

/ L( ]7 v' ^$ @# {/ A网上还传过白领通，貌似可以申请下来不用，相当于大额信用卡吧，月还息，年还本。不过估计也就三十万的额度。% {, a3 r2 }- M

cherrycui

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是不是离婚买房的话，会少花钱？

gracexu115

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谢谢关注。. L" r9 O2 R7 `5 s, D

) ?* X: `7 {, R( g8 M1 S8 a. ?$ I我听说过全款，一个月内公积金可以补按揭。也就是我用消费贷买下来后，理论上可以房本下来后重新用公积金贷款，还掉消费贷。但是有两个问题。
7 p* m- @/ F0 `, V/ d% a: G( y6 }* n第一，有消费贷，每月还那么多钱，觉得银行应该会查到。商贷净收入要超过还款额的一倍，那么净收入是总收入减去我换消费贷的钱，就没剩多少了。, d) x- G) I( b2 j+ T
第二，若是查不出我有消费贷。仅看公积金缴存额，我存的少贷款总额不够还消费贷的。
4 D1 E! n" c0 @. l以上两条的前提是要离婚，不然第二套房子只能贷40%。远远不够还消费贷的。
  P0 f0 Y1 Z0 M9 L+ f9 y我贷款时消费贷是基准利率上浮1%。

gracexu115

回复 zhenjiejie 的帖子
% s9 z+ d( ?' V( R! H  c& C+ q, f) r" T( C" \
谢谢关注。希望能对您所有帮助。

gracexu115

回复 cherrycui 的帖子
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算一算离婚能省多少钱吧。8 l* s7 p2 R& W* F. H
1 Q5 V# i! l8 R. t
首先，二套房契税3%，一套房契税1%，能省房屋计税价的2%。+ c; Z$ \9 I) G( I3 [: Q
第二，离婚后用我的公积金贷款，貌似当时还有85折利率，并且能贷30年。能省垫资的费用和很多的很多利息。

gracexu115

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第十四篇  流程介绍——垫资; G: Q  ~* {1 C1 q3 I# ~, m$ t
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垫资，说实话还是最好别用。不过如果短时间内急需，保证到时有钱可还，也是一个不得已的办法。一般10天一个点。不足10天按10天记。如果需要中介会给推荐相关的机构。一般也可以帮忙做消费贷，如出票据，联系银行等，但是也会收取相关费用。好像直接找银行也可以给做消费贷，就是麻烦点。( |& w6 B, _) o0 i' a

# g$ E' t: p8 x7 B! H! H垫资就是出一个公证，你向这个机构借钱，如果一定日期内不还，就有权替你拍卖房子来还这个钱。大体是这样，到时候还上钱和利息收回公证书就可以了。3 v' S4 \9 U) S$ L
另外要说一下，抵押消费贷和垫资其实没有必然联系。我是因为房主急用钱才先垫资给房主，等消费贷的钱下来了在还给垫资机构。如果房主不急完全可以消费贷下来钱再给，消费贷和商贷用的时间差不多，另外消费贷不占贷款次数。不过只能以买家具装修等原因来贷，原则上是不允许用来挪作他用的。# H: H8 H- C5 I- b

xmz1229

呵呵亲比较擅长描写心理。& b# d" V3 b& z1 v# L
你是买了第二套（已购公房）是吗？还是买一套卖一套啊？虽然签约早，但是网签还是在新政之后吧？没看明白。

gracexu115

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第十五篇  风险
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. K5 k) M/ `: m! R. J常常看到论坛里买卖房屋搞到要对簿公堂的。总结一下我这样一个案例可能遇上的风险。事实上这些风险都是别人真实出现的。) ^2 n# V6 h' }- Y' ^+ r# [1 v
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第一，没房本。说是两个或几个月下来，天朝的事情谁也说不准，好几年不下房本的也有。
- v! M5 `$ L( a第二，没房本，过不了户，市场看涨，虽交了大部分款，但仍有原房主反悔案例。好则退钱甚至多退钱，但市场涨了不够买别的房子。差则要求加钱才给过户的也不是没有。/ y4 ]9 O! \2 X- _0 c" u6 P- m
第三，重税。政策变动，签合同时没税，过户时若有重税买家承受不了，若没税卖家觉得亏了。就税问题出现矛盾的也非常多。
9 [, \; X- @# ]4 a第四，交房。约定过几个月交房的，也有过几个月价格涨了，贷款下来晚，卖家没买到心仪的房子，不愿意交房的，或要求加价交房的。这世道没处说理去，纠纷太多了。0 {0 y1 ]* m+ Q+ s( z
第五，有人说离婚能省5到10万，不过也有真分开了的，为了套房子，不值得。第六，资金监管。朝阳要求走中介的都要资金监管，但个人交易可以不监管。已经给原房主钱，并且原房主已用来换房，资金监管差点又要用垫资解决。要是不走个人成交又多很多费用啊。
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2 G% d7 G0 C! b$ f; R+ i索性我老公果断，原房主也很诚信。原房主新换的房子也是没下房本就交易了，后来两个房子顺利下房本，顺利过户。原房主住上了跃层的大房子，我们也定下来了小学区。双赢。
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gracexu115

回复 xmz1229 的帖子  G. P$ U0 |8 u& m# B! K

* t5 h; s+ z# i1 y* M7 Y& A' [我都没发现我总描写心理呵呵。
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4 c. v# t  O# e2 {8 T我买的第二套，是已购公房。不是换房。签中介的合同早，但网签是在新政之后。

feifei1121

回复 gracexu115 的帖子9 Q* Y2 e3 N: l$ E  M1 P4 O7 A  @# ~
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其实你们还是首付七成呗，只是用抵押贷款付的，是那意思不

gracexu115

4 [/ I, R) h0 r$ T% M5 P+ B
5 m. |2 B' H2 ^回复 feifei1121 的帖子3 c. D4 r1 ?6 h0 y) t- L3 c5 X
2 r. n8 M% v# R. r# f& ]
实际是全款，用抵押贷款付的。留了少量尾款，过户后付。

feifei1121

回复 gracexu115 的帖子
2 B4 |# s( s$ C9 C
5 a. n- V4 E+ t% u  l1 {然后是全款付的钱  是不

cengjingpingguo

楼主太标题党啦，不过中介垫资确实能解决很大问题，很多人能够不离婚买二套，恭喜~~