gracexu115

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谢谢 支持  能看完我写的东西不容易 呵呵 写的挺乱的 希望能有一点点帮助。统一更新在首页了。

gracexu115

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谢谢 支持  能看完我写的东西不容易 呵呵 写的挺乱的 希望能有一点点帮助。统一更新在首页了。

gracexu115

回复 我爱嘎吉 的帖子) U+ N7 B; r$ y7 W" ?1 Q/ a# T  N$ _7 ?
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谢谢 支持  能看完我写的东西不容易 呵呵 写的挺乱的 希望能有一点点帮助。
- m& |8 Q4 Q) E2 m# t% ~抵押贷款，垫资垫了45天，原先预计30天能房款的，银行没钱不放款。垫资是按天算利率的多花好多钱。

gracexu115

回复 cherrycui 的帖子. x: U" R0 f! _# H, j  Z. k' }

6 Z; n% ?& k1 L6 y; L% ?/ y谢谢 支持  能看完我写的东西不容易 呵呵 写的挺乱的 希望能有一点点帮助。. A# Y! ^# k' y: m

4 k1 |; C6 S: x! h( ]我是要用消费贷，但是原房主急着用钱，先垫资给原房主，后消费贷放款还垫资的机构。

cherrycui

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* B4 ]  K/ I/ x+ b7 v( K; @4 p- R% E+ S6 w
那你是用消费贷和借的钱，付的首付，那么还有商贷或公积金贷款吗？我想问的是，用消费贷后能不能再商贷或公积金，利率是多少？

zhenjiejie

很惊险 啊，卖家也不错。不过好事多磨。

gracexu115

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第十三篇   流程介绍——贷款
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买房钱不够，可以贷款，目前贷款主要有国管公积金，市管公积金，商贷，消费贷，好像还有个白领通。/ F) e6 r) M" t
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一套房的话当然推荐用公积金了，利率低，不过很多卖家都不愿意等公积金，嫌太慢了，很久很久以前商贷两周的时候，保守估计也得两个月。我就没贷过公积金，所以这里不做评论。4 ~4 m/ G9 n6 a* H' ^

, k2 }) D% I: `* |0 d3 r. j- r买二套房的话，如果第一套人均小于28平米，貌似还可以用公积金，好像能贷出第二套房评估价的40%。
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5 V  b8 x2 C5 h# ~9 E0 Z二套房还可以用商贷，可以贷出第二套房的评估值的40%，利率上浮15%吧，不太清楚，能不能贷出三十年要看房子的建成年限了，好像是用47减已使用的年限。! {0 S! c4 J* q$ K9 c0 ?& ^) G
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链家推出的4+3组合贷，据说可以贷出第二套房评估价的70%，应该是四成是第二套房的商贷，三成是第二套房抵押的消费贷吧。利率上浮的也挺多的。如何操作不太清楚。
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上述做法由于是按评估价的70%，实则也就是实际值的60%左右，还是要多备一些首付款。* ]8 i, Q+ }' C9 v% F
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由于利率上浮和贷款数额限制，如果第一套房价值高，还可以选择用第一套房来抵押，贷出第一套房评估值得70%。这样可以多贷一些钱。但是只能贷10年。当时利率还是比较合适的宇宙行10年利率上浮1%。貌似现在最少也得上浮10%了，好像年前已经不可能放款了。还有一个银行据说看资质可以贷30年，不过利率更高些。- O; Z5 C  q/ N! I  }1 J

; f2 _% t/ q, y* {, e! ^网上还传过白领通，貌似可以申请下来不用，相当于大额信用卡吧，月还息，年还本。不过估计也就三十万的额度。# }* b0 J, G2 S- |

cherrycui

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是不是离婚买房的话，会少花钱？

gracexu115

回复 cherrycui 的帖子$ ^( w& U# A" ^# V; _# f

, G4 v" _8 [1 H: e谢谢关注。' h' V, [* o. K. o0 \2 F% i+ F8 C
3 X# P5 Q0 N5 P" p1 _# _
我听说过全款，一个月内公积金可以补按揭。也就是我用消费贷买下来后，理论上可以房本下来后重新用公积金贷款，还掉消费贷。但是有两个问题。
9 P0 M1 F' ^( H$ L: T. \第一，有消费贷，每月还那么多钱，觉得银行应该会查到。商贷净收入要超过还款额的一倍，那么净收入是总收入减去我换消费贷的钱，就没剩多少了。1 A" T" O: V& z. G
第二，若是查不出我有消费贷。仅看公积金缴存额，我存的少贷款总额不够还消费贷的。% C& n) q2 D/ X# M
以上两条的前提是要离婚，不然第二套房子只能贷40%。远远不够还消费贷的。
) }! G7 p! @/ W& M5 ~7 ]我贷款时消费贷是基准利率上浮1%。

gracexu115

回复 zhenjiejie 的帖子, ^- N* m. n8 n" |) j0 t
1 g) C# T0 \# D
谢谢关注。希望能对您所有帮助。

gracexu115

回复 cherrycui 的帖子" c+ s' O+ L. D

' C. p9 C) R7 `2 q" a& u( W$ ]2 S算一算离婚能省多少钱吧。  j( n9 t3 w  [' B0 h
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首先，二套房契税3%，一套房契税1%，能省房屋计税价的2%。
! k+ B& r+ A: A5 Q# x9 D# u9 b& }第二，离婚后用我的公积金贷款，貌似当时还有85折利率，并且能贷30年。能省垫资的费用和很多的很多利息。

gracexu115

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) ?1 ~' c# |& s: B$ G- j% E5 a% m第十四篇  流程介绍——垫资' Y6 D* ^& ?2 n$ e) A5 t5 S

" K. ^6 i9 |$ B2 N7 I5 n垫资，说实话还是最好别用。不过如果短时间内急需，保证到时有钱可还，也是一个不得已的办法。一般10天一个点。不足10天按10天记。如果需要中介会给推荐相关的机构。一般也可以帮忙做消费贷，如出票据，联系银行等，但是也会收取相关费用。好像直接找银行也可以给做消费贷，就是麻烦点。! N& E, s  Z) _. w
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垫资就是出一个公证，你向这个机构借钱，如果一定日期内不还，就有权替你拍卖房子来还这个钱。大体是这样，到时候还上钱和利息收回公证书就可以了。4 O+ O, k) M- [! Z$ y8 q
另外要说一下，抵押消费贷和垫资其实没有必然联系。我是因为房主急用钱才先垫资给房主，等消费贷的钱下来了在还给垫资机构。如果房主不急完全可以消费贷下来钱再给，消费贷和商贷用的时间差不多，另外消费贷不占贷款次数。不过只能以买家具装修等原因来贷，原则上是不允许用来挪作他用的。
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xmz1229

呵呵亲比较擅长描写心理。6 H# ^7 \5 m( M# f$ N' B5 a( G) E
你是买了第二套（已购公房）是吗？还是买一套卖一套啊？虽然签约早，但是网签还是在新政之后吧？没看明白。

gracexu115

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第十五篇  风险
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* @' L" |: B6 b- v/ Z' E/ B常常看到论坛里买卖房屋搞到要对簿公堂的。总结一下我这样一个案例可能遇上的风险。事实上这些风险都是别人真实出现的。
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第一，没房本。说是两个或几个月下来，天朝的事情谁也说不准，好几年不下房本的也有。& C6 U! a2 X, N1 C- o1 i2 l( K
第二，没房本，过不了户，市场看涨，虽交了大部分款，但仍有原房主反悔案例。好则退钱甚至多退钱，但市场涨了不够买别的房子。差则要求加钱才给过户的也不是没有。
6 j6 P. n4 R7 S8 v第三，重税。政策变动，签合同时没税，过户时若有重税买家承受不了，若没税卖家觉得亏了。就税问题出现矛盾的也非常多。
: h2 }( K/ ~" ^- _! @5 G, C2 U! M第四，交房。约定过几个月交房的，也有过几个月价格涨了，贷款下来晚，卖家没买到心仪的房子，不愿意交房的，或要求加价交房的。这世道没处说理去，纠纷太多了。( V! Q  _9 G/ [# L
第五，有人说离婚能省5到10万，不过也有真分开了的，为了套房子，不值得。第六，资金监管。朝阳要求走中介的都要资金监管，但个人交易可以不监管。已经给原房主钱，并且原房主已用来换房，资金监管差点又要用垫资解决。要是不走个人成交又多很多费用啊。
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索性我老公果断，原房主也很诚信。原房主新换的房子也是没下房本就交易了，后来两个房子顺利下房本，顺利过户。原房主住上了跃层的大房子，我们也定下来了小学区。双赢。
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gracexu115

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我都没发现我总描写心理呵呵。$ U$ _- `3 u- s0 T
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我买的第二套，是已购公房。不是换房。签中介的合同早，但网签是在新政之后。

feifei1121

回复 gracexu115 的帖子8 i+ ?2 E" _1 P. b" G

; x# G( U* d4 `, H) X其实你们还是首付七成呗，只是用抵押贷款付的，是那意思不

gracexu115

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回复 feifei1121 的帖子# K/ c0 S6 {; L  v5 i  C  }  A3 G
) q! H( C: U$ m" t
实际是全款，用抵押贷款付的。留了少量尾款，过户后付。

feifei1121

回复 gracexu115 的帖子% z5 D( Y( Z  S$ T
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然后是全款付的钱  是不

cengjingpingguo

楼主太标题党啦，不过中介垫资确实能解决很大问题，很多人能够不离婚买二套，恭喜~~