xmz1229

小编有话：房子始终是一个家庭的根本，看看房主及买房又卖房的换房经历就可以看出，有房子买卖也不容易，房屋交易学问多，很多教训只有经历过的人才深有体会，一起来说一说你在买卖房产的过程中曾经吸取过什么样的教训？

7 N: v9 V  e+ ?5 _& \% `; g9 W" l
- F$ y  O8 V  T9 s' B. C
: v' M) Y6 C9 ?7 _8 M) H& U
这一年多来，一直为房子的事情揪心，没少失眠，现在终于是尘埃落定了，刚刚收了房。趁着现在妈网的活动，赶紧把自己的心酸历程和妈妈们分享一下。一方面是回顾过去，总结经验，另一方面是吸取教训，以史为鉴。我的买房经历大致分为这么几个过程：. C! b8 ?/ e2 b- ?' f
1、第一套房：
! k$ z* W. Z" ?* k% m2005年，刚好路过北四环外，看见一个广告被吸引了，就拉着当时的男朋友现在的老公是看房，也就是看了周边两三个楼盘就仓促定了一套开间。没什么理由，就是因为当时只有几万元的首付，没什么考虑的空间。我们在这个房子里面结婚，生活了三年，直到怀孕了父母来照顾住不下才搬出单位旁边租房子住。自己的房子也出租，过着以租养租的生活，倒也方便。这期间一有钱，我就还房贷。我不喜欢欠债的感觉。现在想来很后悔，当时要有点理财想法和胆量的话，再投资一套房产，现在何至于这么紧张啊，生活肯定也会发展大的不同。人啦，始终跑不出自己的命。
7 o! `$ {, ]1 i$ p2、酝酿二套：5 Y+ a: Q  p+ b/ {# r0 X3 m+ C& M
2012年夏，在我父母的担心催促中，在房价高涨的压力下，我顶不住开始琢磨换房的事情。但是和老公却始终不能达成一致想法。我一说买，他就说房价马上降；我说卖一买一，他说不如两套小的租金高。我其实是很居家很胆小的人，他一这么说我也举棋不定了。跟他吵过闹过，但是日子还得过呀。下半年，我自己在网上看房，只看见房价涨，亲自去看也就是三四次。看的都是四环内四五十平总价在200万以下的房子。那时候已经二套首付60%了，一方面我们的资金还是很紧张，一想到要借几十万就缩回来了，另一方面一两百万买这么个破房子实在也狠不下心来。没有老公的支持，我一个女人哪里敢做主，咱也不懂。' K4 v9 `1 \/ N0 d1 W
3、抢房失败：
" p5 i4 s9 ]2 s! A5 N: e; E" @到2012年底一天，硬拉着老公去北四环安慧北里看房，刚好等到下午新出一套房。塔楼高层东南角，回迁房，60平总价210万左右。那看房的人啊确实络绎不绝。刚出一小时，就有人交了意向金，相当疯狂。算来算去咬咬牙借点钱也差不太多，老公也同意了。当晚就和房东见面，非常诚恳，但是房东要款很急，根本不管我们的诚意，我们最终还是没敢签约。第二天，中介说房子被别人签了。也就是这次的抢房经历让我下一次买房变得疯狂。
9 x( q/ G$ u; Y* n3 X* A4、换房记：; s* K% f# Q2 P
这将是我下面要重点论述的部分。绝对是部血泪史。/ J0 S( G& G2 q/ Q! q

xmz1229

% i& @. V+ M$ ~& B' n' j* m' u

7 m$ o9 R3 e& C- Z* E2 `房屋买卖签约经验教训：  h) d3 D4 y# Y$ f7 I
1、看房不要太着急，越慢越细致越好，不要怕麻烦中介和业主，毕竟几百万的买卖。中意房子，不要表现出来，尽量挑毛病。防止业主内心膨胀。1 n- q2 K8 l- v; H" [
2、一定要问清楚业主卖房原因，了解其婚姻状况。满五唯一房子出售多半是换房或者离婚。遇上离婚的情况就务必要小心谨慎了，往后可能会有很多想不到的麻烦事，小事也会变大事变麻烦。
/ P0 E3 C0 T  ]/ w: q0 A/ ^3、跟业主见面、签合同的时候，一定要坚持自己的利益，不要服软一副好欺负的样子，最好是请有经验的朋友陪同。签约过程通常会很长，一定要沉得住气，做好与中介、业主斗智斗勇的准备。
; h! f6 @+ A! r; i; T' Q) _4、合同约定越细越好，不要怕繁琐，比如房屋交割时要留存的家具家电数量、品牌。现在有些人看上去人模人样口头答应的很好，到时就翻脸不认账简直就是衣冠禽兽。# S: z$ @3 I4 x# {) y0 U
5、中介费尽量谈，不给少就不签了。要让中介有这种压力，他才会给你优惠。但是太低的话，中介就宁可不做这单生意了。一般现在中介费都要求先交，不然不给你走下面的程序。房子好卖的时候，中介费比较难谈。还有，一定要找有经验、能干的中介，你在跟他交谈的时候能够感觉出来，这样可以给你少去很多操心。! v6 j- A8 t" t% M

& b5 y. }% ?/ }2 y3 q  @; i# q

xmz1229

卖房记：: s2 y1 Z7 ^( ~+ J6 V$ ^- I9 @
三月初买房一签约，就马上着手卖房，就为了尽快交买房的首付款。这时候心理素质不好的弊病就显露无遗了。每天都在担心怕卖不出去、怕卖不起价钱。三月份本是成交的高峰期，但是不知道为什么原小区中下旬看房的人少却很少，我越来越着急了，自己也四处发布售房消息，天天给中介打电话，一会儿装卖家一会儿装买家，就是为了了解真实情况。但是从中介口里怎么可能得知真相呢。到月底的时候几乎要崩溃了，整宿睡不着觉。就这样，终于有一个有意向的，标价205的房子，190就成交，我还帮她交了2万多中介费，家具家电一样不动。虽然买家本人傻大姐一个，但是她带的朋友确实很厉害，砍价签约维权都很有经验。虽然心有不甘，虽然知道卖低了，但是身体和心理真是扛不起了，我认输了。先买后卖的压力其实也蛮大的，在交易中处于被动地位。2 e8 z, q/ u  R8 ?: ~$ h8 H' H( c$ x" q( x
偏偏资格审核下来差了一天，三月底开始北京冻结网签，公积金政策发生变化。我卖一买一也算二套了，首付60%，利息还1.1倍。国家一纸文件，老百姓几十万就出去了，还欲罢不能。毁约也得交几十万违约金，真心伤不起。跟着一批已网签未批贷的人维权，但是没去现场，因为咱不具备条件啊，虽然签了书面合同但是未经网签，根本不可能被保护。果然最后维权的结果就是4月7日出台的公积金新政，3月底前已网签的还按旧政策，我不幸成为新政的受害者。
& Z: }) B2 z' k7 P4 i) F催着资格审核，网签，贷款，批贷，过户，房款.....恨不得所有手续都第一时间进行。但是我们还是在过户后一个多月才收到商业贷款部分，距离签约大概过去了三个月的时间。3 q$ h7 Z6 `" b( H3 v, s& Y, R2 K3 B# C
买家是个大龄剩女，大大咧咧，倒也直爽。我和买家也在这个交易的过程中成为了朋友，在买房过程中受到委屈就跟她吐槽，甚至她每次带来一起办理手续的朋友也都挺喜欢我的性格，网上有个名词叫做天使卖家，我觉得挺适合我的，讲诚信不骗人，待人真诚。原房子6月份过户，现在房子十月份已经涨了大概二三十万了。
6 ]/ n2 c0 h: m) T  v+ B3 T另外再次感谢我的租户，人很好，一直把我的房子保护的很好，比我自己住的时候还干净。而且配合看房，有时候甚至请假回来配合中介看房，让我十分感动，真心过意不去。
6 M  M8 F! B! G# m

听见花开J

都是心酸啊！

xmz1229

5 X0 X$ ~# y- ^. w! s) e
: P! `0 P6 G! a+ F; a+ R9 w/ U  o买房记：
/ ?/ w6 Y. [6 n) g话说看房没五分钟，第二天就签约，卖方还同意给我们五个月时间卖以前的房子，照说应该挺顺利的，但是往往就是这样麻痹了神经，太相信人，容易疏忽大意。当时买家含糊地说出国、去外地...所以才卖满五唯一的房子。我们就真相信了，同意了自行交割，说好家具家电都留给我们，于是就只简单得写了几样家具家电。心里想着这些旧东西反正他们也搬不走，人家出国的人了哪里还稀罕这些破家具家电啊。还有几样别的事情也都是口头协商同意了，我觉得双方都是讲诚信守信用的人，合同不过是种形式而已。谁知道真履行手续的时候，那女的就振振有词了，什么都必须按照合同来。我们说我们的房子已经卖了，只等着银行放款。你们先去解抵押，哪怕我们给你们解抵押的钱。她就是不同意，理由让人觉得可笑，非得收齐全部首付款。她一较劲我们也起疑心了，双方僵持不下。这时候她才告诉中介其实买家是离婚的。可她还坚持不肯给我们看离婚协议之类的证明，要知道房子是男的名字，几百万全部打到女方名下。我们当时承担了极大的风险真不知道怎么办啊。后来没办法，双方协商，还是男的同意把房产证抵押在中介那里，我们付齐全部首付款，并保证配合我们继续下面的程序。就这样，7月份一声令下，计税价格提高，我们又多交了好几千的税。最可气是房屋交割的时候，合同里写的东西倒真一样不差留下了，只写了床所以她搬走了床头柜，只写了沙发她就搬走了茶几，电视机换了一个老式的。更缺德的是连晾衣杆、衣柜配件之类的，能拆的全拆了。在物业交割完毕后，那女的竟然手里还有钥匙，又开门上楼对房间进行了二次扫荡。刚开始我看她对她女儿挺耐心的，我想好妈妈的人品差不到哪里去吧，就放松了警惕，大家都凭良心讲诚信。谁料到，你都难以想象一个150的孤儿寡母能干出这么刻薄的事情，真是把家里搬得一干二净的,关键是损人不利已啊。10号我们去打扫了卫生，还是请人做的保洁，结果我和老公回来都相继起了一身红包。- G; u' I0 f" F. F
几点教训：; ]9 l& _! T) `) _& L0 o5 H1 F& |
1、关于房款支付。最好是资金托管或者监管。自行交割的风险很大。我们当时就觉得买家挺通情达理的，钱迟早要给的，就同意自行交割了。谁知道后面看上去是一点小事做起来却相当为难。
. {, u: q! f' Y  X) o- e
- q& h7 e# V5 q" g3 E* d$ B

芹菜小汐

楼主文笔真好，看的我都心里一阵慌。。。感觉我和楼主是一类人，一般都是相信别人是善的，就是这样，就总是吃亏
3 K( w( i9 ^! ]% _/ e5 d
9 z& q/ r* w* u4 Z

xmz1229

回复 芹菜小汐 的帖子
7 C6 K8 m! |. `: y% Q, F8 S* `" y5 N/ q6 K) A# I& n
谢谢夸奖，我觉得写得很混乱。跟这几个月经过的心路历程相比，真是不足一毛。

xmz1229

8 x& i  h' F0 j0 L: N6 m

: c! p: e7 c* @0 P8 ?" C到了10月份，终于房子交割了，换房在曲折中成功，背了80万的贷款，这辈子注定做房奴，用一句话来形容这次换房经历就是：' a+ }, C8 K' w& X* l
天使卖家遭遇极品卖家。
+ ^( N/ X- G! b- R0 W% r$ |

xmz1229

购房流程：（朝阳区）
4 z) B  V2 ^2 j% C, R卖了个房，买了个房，我感觉自己比中介明白多了，好多事情都是我催着中介去办。简单介绍下朝阳区的二手房买卖流程：
2 Z( r: e2 O6 p6 `' t* _1、看房：比较小区环境、配套设施、位置户型、装修、......+ ]0 j2 i1 ^& T: d8 r; z% t. B
2、商谈：买卖双方就细节问题商谈，比如：房款交付方式、期限、物业交割等等。房子有抵押的，买家最好要求卖家先解抵押。
5 d! s; t7 R3 j7 q" `( e3、签约：双方商谈好以后，签约就是个手续，通常是商谈、签约、交定金一起做，时间会很长。双方都会为自己利益据理力争，最终会以弱势方投降终结。我的教训就是签约之前一定要查看证件：房产证、身份证、结婚证等。碰上离婚的情况，小事也会变大事，买家夹在中间寸步难行。当然比合同更重要的还是双方的人格和信用。
( k% ?4 z4 V5 N- G) L( {; ~4、购房资格审核：中介会指导，买家提供相关资料。
! u2 q" p5 `$ b$ u5、网签：一般委托中介做就可以了，双方可以不出面。通常这个时候付齐首付。3 z' s) M/ ?0 [, {5 |
6、申请贷款：我们走的公积金贷款，从申请到批贷大概两周时间。具体政策可参考2013.4.7北京公积金新政，官网上有。
% R& c0 a9 L0 ^2 m* N& R) I8 E7、过户：朝阳区是每周五网上预约过户时间。过户的时候其实只是批贷，还没有正式放款给卖家。8 D5 N4 I" q* F0 J% `
8、放款给卖家：一般是在过户后十个工作日。放款日的次月起开始还贷。- k9 v4 Y0 D3 P' L6 O# Q4 m% r
9、物业交割：交付钥匙、物业更名、有线电视过户等等。
. ?5 S* e0 M9 H. P大致就是这样了。
% z  W( g) T7 M6 K3 k% r) h
* O0 f0 W- s, _8 A- o. w

chench妈

回复 xmz1229 的帖子# C. [' g+ S0 s& Y! x- X

1 B" R, ^9 b: f. k  l7 m- c% k最后几点总结的真好！可惜现在公积金贷款没上半年那么宽松了

小树的草窝

回复 xmz1229 的帖子
. E3 F* _/ b- s! j! n) Q  n! K8 Y, c0 F
也是，有时候还是需要白纸黑之来保障自己的，不然太容易吃亏了/ u# P& i; `4 ]+ R: I6 l, Y

htmhm

买房记：1 w) h3 ^4 B" B& c& h  R
话说看房没五分钟，第二天就签约，卖方还同意给我们五个月时间卖以前的房子，照说应该挺顺利的， ...

一定要细心，各方面都提防，深有同感啊。不过我们还没买呃。

方熙妈

回复 xmz1229 的帖子4 q1 m+ @; r9 B4 p4 @4 {3 N. Q
, U" q) P$ L8 f9 `% ]0 o' Y6 E
看到lz说业主把能拆的就拆，就想起我们买第一套二手房时的情景，业主也是说要出国，可是搬进去时我们都惊呆了，房子里只剩暖气和座便，洗脸盆没拆，其他的一干二净啊，本来买了房子之后手里就剩几千块了，根本就承担不起装修，想先收拾一下，凑活着住一段时间的。结果很无奈啊

stargate09

路过看看 卖房买房都够折腾人了

terytai

恭喜lz换房成功，虽然过程艰辛，结果是好的足以**了。

xiaomao1120

好长啊。不过艰辛程度，这几年折腾过房的都很辛酸的表示理解。。。。

煮妇妞妈

回复 xmz1229 的帖子2 E% l' w* c4 I, T" N
! ]9 I4 e: k5 p+ k1 p
我第二套买的早，09年就入手了，一直想卖换套大的，现在也不敢想了，一是价格太高，二是没有太合适的，就先租着吧，这样我一月还能挣点

xmz1229

回复 煮妇妞妈 的帖子
# Q7 l, D2 H# X# G1 ]( y% k! T4 V
5 X" A# |7 Y# J: O$ z房价确实涨疯了。换房的还有可能，买第一套的压力最大。我总觉得不会一直这样疯涨下去，不然要怎样国泰民安呀