房产税限购松绑经适房自住商品房
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宝宝生日
2010-04-30 
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楼主
发表于 2013-10-11 10:23 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友 | 字体大小: tT
小编有话:房子始终是一个家庭的根本,看看房主及买房又卖房的换房经历就可以看出,有房子买卖也不容易,房屋交易学问多,很多教训只有经历过的人才深有体会,一起来说一说你在买卖房产的过程中曾经吸取过什么样的教训?

3 {* N$ \; K7 n6 c
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8 w- c/ `8 k9 {这一年多来,一直为房子的事情揪心,没少失眠,现在终于是尘埃落定了,刚刚收了房。趁着现在妈网的活动,赶紧把自己的心酸历程和妈妈们分享一下。一方面是回顾过去,总结经验,另一方面是吸取教训,以史为鉴。我的买房经历大致分为这么几个过程:* [1 W8 u/ Z3 D# S, g
1、第一套房:; K9 S- o- U. D: a# e
2005年,刚好路过北四环外,看见一个广告被吸引了,就拉着当时的男朋友现在的老公是看房,也就是看了周边两三个楼盘就仓促定了一套开间。没什么理由,就是因为当时只有几万元的首付,没什么考虑的空间。我们在这个房子里面结婚,生活了三年,直到怀孕了父母来照顾住不下才搬出单位旁边租房子住。自己的房子也出租,过着以租养租的生活,倒也方便。这期间一有钱,我就还房贷。我不喜欢欠债的感觉。现在想来很后悔,当时要有点理财想法和胆量的话,再投资一套房产,现在何至于这么紧张啊,生活肯定也会发展大的不同。人啦,始终跑不出自己的命。
! M! T# @6 E! n) _2 S2、酝酿二套:
- o" j7 `: I& f! f, ]6 d2012年夏,在我父母的担心催促中,在房价高涨的压力下,我顶不住开始琢磨换房的事情。但是和老公却始终不能达成一致想法。我一说买,他就说房价马上降;我说卖一买一,他说不如两套小的租金高。我其实是很居家很胆小的人,他一这么说我也举棋不定了。跟他吵过闹过,但是日子还得过呀。下半年,我自己在网上看房,只看见房价涨,亲自去看也就是三四次。看的都是四环内四五十平总价在200万以下的房子。那时候已经二套首付60%了,一方面我们的资金还是很紧张,一想到要借几十万就缩回来了,另一方面一两百万买这么个破房子实在也狠不下心来。没有老公的支持,我一个女人哪里敢做主,咱也不懂。
. p" L4 C. X6 X: [* C6 V% h3 e- G9 U+ K3、抢房失败:
/ b$ V- x6 T7 n- y+ `% ]到2012年底一天,硬拉着老公去北四环安慧北里看房,刚好等到下午新出一套房。塔楼高层东南角,回迁房,60平总价210万左右。那看房的人啊确实络绎不绝。刚出一小时,就有人交了意向金,相当疯狂。算来算去咬咬牙借点钱也差不太多,老公也同意了。当晚就和房东见面,非常诚恳,但是房东要款很急,根本不管我们的诚意,我们最终还是没敢签约。第二天,中介说房子被别人签了。也就是这次的抢房经历让我下一次买房变得疯狂。
3 n8 Z" F: I( I8 d( Z0 A4、换房记:
! ^) {# E/ O% y: ^1 P( \: \. N  Q: h这将是我下面要重点论述的部分。绝对是部血泪史。
" K# s/ J9 `  t$ g
已有 2 人评分妈米 收起 理由
小象嘟嘟 + 200
仙蒂公主 + 80 感谢分享,帖子上首页了

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宝宝生日
2010-04-30 
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本帖最后由 xmz1229 于 2013-10-12 17:46 编辑
6 i: s: n0 i% P$ }4 A$ [7 h: A- f+ C- H
0 G4 H4 f/ \$ x- K5 A( k房屋买卖签约经验教训:+ y; [& @% M: |( ?" ?) l
1、看房不要太着急,越慢越细致越好,不要怕麻烦中介和业主,毕竟几百万的买卖。中意房子,不要表现出来,尽量挑毛病。防止业主内心膨胀。2 u" i6 d9 }/ y9 H, E: Q
2、一定要问清楚业主卖房原因,了解其婚姻状况。满五唯一房子出售多半是换房或者离婚。遇上离婚的情况就务必要小心谨慎了,往后可能会有很多想不到的麻烦事,小事也会变大事变麻烦。
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3、跟业主见面、签合同的时候,一定要坚持自己的利益,不要服软一副好欺负的样子,最好是请有经验的朋友陪同。签约过程通常会很长,一定要沉得住气,做好与中介、业主斗智斗勇的准备。( p. B2 U" f  H3 P
4、合同约定越细越好,不要怕繁琐,比如房屋交割时要留存的家具家电数量、品牌。现在有些人看上去人模人样口头答应的很好,到时就翻脸不认账简直就是衣冠禽兽。* s& N9 X' ], h+ `0 I& k) p
5、中介费尽量谈,不给少就不签了。要让中介有这种压力,他才会给你优惠。但是太低的话,中介就宁可不做这单生意了。一般现在中介费都要求先交,不然不给你走下面的程序。房子好卖的时候,中介费比较难谈。还有,一定要找有经验、能干的中介,你在跟他交谈的时候能够感觉出来,这样可以给你少去很多操心。
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点评

solunarzxp  你写的很有道理。 但是我的买房交易跟你一样,包括时间,完全是我为鱼肉人为刀俎。所以,市场决定一切,其它攻略真真是绣花枕头。  发表于 2013-10-15 10:18

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宝宝生日
2010-04-30 
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卖房记:
1 S' r1 u9 _, c: w三月初买房一签约,就马上着手卖房,就为了尽快交买房的首付款。这时候心理素质不好的弊病就显露无遗了。每天都在担心怕卖不出去、怕卖不起价钱。三月份本是成交的高峰期,但是不知道为什么原小区中下旬看房的人少却很少,我越来越着急了,自己也四处发布售房消息,天天给中介打电话,一会儿装卖家一会儿装买家,就是为了了解真实情况。但是从中介口里怎么可能得知真相呢。到月底的时候几乎要崩溃了,整宿睡不着觉。就这样,终于有一个有意向的,标价205的房子,190就成交,我还帮她交了2万多中介费,家具家电一样不动。虽然买家本人傻大姐一个,但是她带的朋友确实很厉害,砍价签约维权都很有经验。虽然心有不甘,虽然知道卖低了,但是身体和心理真是扛不起了,我认输了。先买后卖的压力其实也蛮大的,在交易中处于被动地位。
, P" [1 O! [$ e6 G0 O6 ^2 v7 U偏偏资格审核下来差了一天,三月底开始北京冻结网签,公积金政策发生变化。我卖一买一也算二套了,首付60%,利息还1.1倍。国家一纸文件,老百姓几十万就出去了,还欲罢不能。毁约也得交几十万违约金,真心伤不起。跟着一批已网签未批贷的人维权,但是没去现场,因为咱不具备条件啊,虽然签了书面合同但是未经网签,根本不可能被保护。果然最后维权的结果就是4月7日出台的公积金新政,3月底前已网签的还按旧政策,我不幸成为新政的受害者。) t5 ]' ]8 y) l0 w( G3 N
催着资格审核,网签,贷款,批贷,过户,房款.....恨不得所有手续都第一时间进行。但是我们还是在过户后一个多月才收到商业贷款部分,距离签约大概过去了三个月的时间。
. `" ?" d7 I9 M( g6 l买家是个大龄剩女,大大咧咧,倒也直爽。我和买家也在这个交易的过程中成为了朋友,在买房过程中受到委屈就跟她吐槽,甚至她每次带来一起办理手续的朋友也都挺喜欢我的性格,网上有个名词叫做天使卖家,我觉得挺适合我的,讲诚信不骗人,待人真诚。原房子6月份过户,现在房子十月份已经涨了大概二三十万了。
" \5 E  X; N, U0 u0 Q& x9 d4 _另外再次感谢我的租户,人很好,一直把我的房子保护的很好,比我自己住的时候还干净。而且配合看房,有时候甚至请假回来配合中介看房,让我十分感动,真心过意不去。
5 l- N0 y3 ^" P; ?# E

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宝宝生日
2012-03-01 
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445 
都是心酸啊!

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宝宝生日
2010-04-30 
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本帖最后由 xmz1229 于 2013-10-16 14:33 编辑
! C7 z4 C" f! `' N  ]* U/ a
2 ^- H3 b: ]+ |* J+ M买房记:
$ F7 I: X- B) I( q! u话说看房没五分钟,第二天就签约,卖方还同意给我们五个月时间卖以前的房子,照说应该挺顺利的,但是往往就是这样麻痹了神经,太相信人,容易疏忽大意。当时买家含糊地说出国、去外地...所以才卖满五唯一的房子。我们就真相信了,同意了自行交割,说好家具家电都留给我们,于是就只简单得写了几样家具家电。心里想着这些旧东西反正他们也搬不走,人家出国的人了哪里还稀罕这些破家具家电啊。还有几样别的事情也都是口头协商同意了,我觉得双方都是讲诚信守信用的人,合同不过是种形式而已。谁知道真履行手续的时候,那女的就振振有词了,什么都必须按照合同来。我们说我们的房子已经卖了,只等着银行放款。你们先去解抵押,哪怕我们给你们解抵押的钱。她就是不同意,理由让人觉得可笑,非得收齐全部首付款。她一较劲我们也起疑心了,双方僵持不下。这时候她才告诉中介其实买家是离婚的。可她还坚持不肯给我们看离婚协议之类的证明,要知道房子是男的名字,几百万全部打到女方名下。我们当时承担了极大的风险真不知道怎么办啊。后来没办法,双方协商,还是男的同意把房产证抵押在中介那里,我们付齐全部首付款,并保证配合我们继续下面的程序。就这样,7月份一声令下,计税价格提高,我们又多交了好几千的税。最可气是房屋交割的时候,合同里写的东西倒真一样不差留下了,只写了床所以她搬走了床头柜,只写了沙发她就搬走了茶几,电视机换了一个老式的。更缺德的是连晾衣杆、衣柜配件之类的,能拆的全拆了。在物业交割完毕后,那女的竟然手里还有钥匙,又开门上楼对房间进行了二次扫荡。刚开始我看她对她女儿挺耐心的,我想好妈妈的人品差不到哪里去吧,就放松了警惕,大家都凭良心讲诚信。谁料到,你都难以想象一个150的孤儿寡母能干出这么刻薄的事情,真是把家里搬得一干二净的,关键是损人不利已啊。10号我们去打扫了卫生,还是请人做的保洁,结果我和老公回来都相继起了一身红包。* E4 ~$ U& u6 S) w
几点教训:
" e) r) R- y5 h; l' W! x/ `0 `1、关于房款支付。最好是资金托管或者监管。自行交割的风险很大。我们当时就觉得买家挺通情达理的,钱迟早要给的,就同意自行交割了。谁知道后面看上去是一点小事做起来却相当为难。0 [3 r: E" G5 l9 g* ]; _
2 t7 x5 p# _" I4 ]8 s  `5 ]

点评

聪明的肥猫咪  全搬走了好,反正要装修,到时候这些破东西还得自己处理。我们的房东留给我们的东西最终我们全部处理了,没卖几个钱,还折腾人。  发表于 2013-10-15 08:37
htmhm  一定要细心,各方面都提防,深有同感啊。不过我们还没买呃。  发表于 2013-10-15 08:22

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宝宝生日
2009-09-10 
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838 
楼主文笔真好,看的我都心里一阵慌。。。感觉我和楼主是一类人,一般都是相信别人是善的,就是这样,就总是吃亏" v6 s  [4 u; W; o' O

3 v2 J# e) h8 O# A9 u

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2010-04-30 
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回复 芹菜小汐 的帖子) N) z/ a5 }3 R. Q
* b; Z! D' V. Q7 {: }' s
谢谢夸奖,我觉得写得很混乱。跟这几个月经过的心路历程相比,真是不足一毛。

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宝宝生日
2010-04-30 
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本帖最后由 xmz1229 于 2013-11-4 15:23 编辑
$ L' z" N$ }7 \9 ^" k8 a9 p  E. G% Z) t# I# y
到了10月份,终于房子交割了,换房在曲折中成功,背了80万的贷款,这辈子注定做房奴,用一句话来形容这次换房经历就是:. n, Q( i: I" R7 O9 U$ R0 @
天使卖家遭遇极品卖家。1 z1 F0 v) [  }' i8 h. I8 \

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宝宝生日
2010-04-30 
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1018 
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购房流程:(朝阳区)9 C9 u: z. ~0 p" m4 e
卖了个房,买了个房,我感觉自己比中介明白多了,好多事情都是我催着中介去办。简单介绍下朝阳区的二手房买卖流程:
1 v0 P  A* h! v; ~+ q1、看房:比较小区环境、配套设施、位置户型、装修、......
( w$ W2 \: K, Y( v& U( b) T2、商谈:买卖双方就细节问题商谈,比如:房款交付方式、期限、物业交割等等。房子有抵押的,买家最好要求卖家先解抵押。
/ r  D" w9 `' {+ `# O9 ]; Q3、签约:双方商谈好以后,签约就是个手续,通常是商谈、签约、交定金一起做,时间会很长。双方都会为自己利益据理力争,最终会以弱势方投降终结。我的教训就是签约之前一定要查看证件:房产证、身份证、结婚证等。碰上离婚的情况,小事也会变大事,买家夹在中间寸步难行。当然比合同更重要的还是双方的人格和信用。
$ R$ n) ^3 b' B4、购房资格审核:中介会指导,买家提供相关资料。
. Q; g) ]& C, ^0 X8 L* a5、网签:一般委托中介做就可以了,双方可以不出面。通常这个时候付齐首付。
2 O/ @" u6 L( r: c7 p$ ?6、申请贷款:我们走的公积金贷款,从申请到批贷大概两周时间。具体政策可参考2013.4.7北京公积金新政,官网上有。1 ~, f9 v/ w  `  \; @. L
7、过户:朝阳区是每周五网上预约过户时间。过户的时候其实只是批贷,还没有正式放款给卖家。
) q- V! {! ]* G6 I" v; Q& A8、放款给卖家:一般是在过户后十个工作日。放款日的次月起开始还贷。
7 r' ~, Y: M: j' f, M, L! p9、物业交割:交付钥匙、物业更名、有线电视过户等等。
/ G# U! [; x: V6 S* J. i  q大致就是这样了。4 {5 t( o& @! Q; j- k. P
/ f2 n. n+ h" n4 F

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宝宝生日
2012-08-13 
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回复 xmz1229 的帖子
% W: Y; F& g5 D0 V+ U, J% [$ E5 z3 p3 l! O
最后几点总结的真好!可惜现在公积金贷款没上半年那么宽松了

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宝宝生日
 
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回复 xmz1229 的帖子
2 C( b4 \3 y" q- W; A' i
2 [. @/ Q! X+ ?( r) W. n也是,有时候还是需要白纸黑之来保障自己的,不然太容易吃亏了/ i+ \" B+ U* }

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宝宝生日
2010-03-21 
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2553 
买房记:
% Q4 ]' W+ v% @) D& b$ |; N话说看房没五分钟,第二天就签约,卖方还同意给我们五个月时间卖以前的房子,照说应该挺顺利的, ...
一定要细心,各方面都提防,深有同感啊。不过我们还没买呃。
MW12393

高 三

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宝宝生日
2010-07-05 
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回复 xmz1229 的帖子
8 U7 {8 ]1 X* d3 m+ A
/ D3 {* R3 T1 F5 r看到lz说业主把能拆的就拆,就想起我们买第一套二手房时的情景,业主也是说要出国,可是搬进去时我们都惊呆了,房子里只剩暖气和座便,洗脸盆没拆,其他的一干二净啊,本来买了房子之后手里就剩几千块了,根本就承担不起装修,想先收拾一下,凑活着住一段时间的。结果很无奈啊

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宝宝生日
2009-07-14 
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580 
路过看看 卖房买房都够折腾人了

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宝宝生日
0000-00-00 
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恭喜lz换房成功,虽然过程艰辛,结果是好的足以**了。
MW10675 蛋蛋妈

博 士

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宝宝生日
2011-04-01 
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10954 

金银满屋

好长啊。不过艰辛程度,这几年折腾过房的都很辛酸的表示理解。。。。
MW12138

大 专

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宝宝生日
2010-07-13 
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回复 xmz1229 的帖子# R8 U2 F& D; B8 }: `% z

# H0 f7 V( ~5 z+ c' B/ K( a. @) r我第二套买的早,09年就入手了,一直想卖换套大的,现在也不敢想了,一是价格太高,二是没有太合适的,就先租着吧,这样我一月还能挣点

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2010-04-30 
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回复 煮妇妞妈 的帖子5 Y1 Q, ]% h3 ^( g5 E

: D* F! }6 }- u2 O房价确实涨疯了。换房的还有可能,买第一套的压力最大。我总觉得不会一直这样疯涨下去,不然要怎样国泰民安呀
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