- 妈米
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以下文字是别处转过来的，我实在懒得写了：: E6 b" @( h$ j: M
9 Z3 o% x9 @9 a3 |3 V3 B) Z& W, p0 g第一：卖方人产权问题（相当重要，不注意，葬送你的中介费，及贷款首付或购房部分定金）分为：单身（成年），已婚，离异，未成年。这些问题必须在你交中介费及房屋定金前全部确认好，必须！- i" i9 _+ n; v5 \; W
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1，单身（成年），这样的房子产权很稳妥，可放心购买。3 a5 ^6 }5 u/ R `4 n, K
2 {, ]6 E5 S3 `5 K7 D) l2，已婚，一定要见夫妻双方本人，对好结婚证及户口本还有身份证，在与房主交谈过程住，用手机或脑子或纸笔记下结婚证号或身份证号，回家上网查真伪（银行或相关部门有熟人最好办），是真，便无妨，是假，自己看着办。# V0 }* Z- p1 q
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3，离异，这个有些麻烦（房产证上的房主不一定准确，应以法院判决书为准）。一般离异的卖方人应该出示法院判决书及离婚证，如果有判决书，判决书上的房主与房本应当一致，此房可买。如果没有，建议不购买，因为不知房子属于谁，如果购买，另一方又没过户，买房人将面临被退款，被退贷，甚至吃官司。还有很重要的一点是要看离婚证和判决书上的时间是否在房本之前，如果是没有问题，如果不是，问题很大。也就是说应该是先离婚再过户的程序才对。（如果房子原来是X方的，后法院还是判给了X方就没有时间的上的问题了）: |, V2 U! f7 D% x; ?; v/ g
/ ~ [* ~, R* O4，未成年人：这个更复杂一些（是我在看房路上差点吃的一大亏）
* q5 @& X% z& G; F 未成年人，所谓未成年人应有监护人，就是这二者会发生很大问题。正如我上面所说已婚或离异的两种情况下，这样的未成年人持房者当然前者（已婚）没有问题，爸爸妈妈都可以。但是后者会比较麻烦，也是我碰到的问题。未成年持房者父母离异，首先要看这个小孩判给是，再看房子判给谁，如果小孩 连同房子一起判给一方，还好办，就怕分别判，那就要睁大眼睛看看房本和两份判决书了（成年人都应该能看懂看明白判决书），总而言之就是孩子和房不分家，判给一方监护人，必须见到监护人，否侧麻烦大了。
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6 i Y4 K0 ?* _! T) r/ ^! S/ r4 s 我遇到的就是法院把房判给了小孩，把小孩判给了爸爸（爸爸是监护人），但原房主是妈妈（过没过户至今不知），妈妈在卖房，未见过小孩与爸爸。判决书与实际看到的人不符，所以我和老公并没有和他签合同，尽管价格很公道，装修还算好。我们也没买（咨询了相关朋友，建议不购买，有问题），所以本人放弃。7 J& g7 r7 S5 n
- r; o! s4 D2 u$ i, W: y' Z5 i第二：买房需缴纳的税费及相关费用，（国家收的，中介的会对相关费用瞒报，让你觉得他们的费用能接受，过户时国家按规定收费，中介会说这不是我们中介的费用，都到过户的时候了，你能不交吗？买房人顿时傻眼）
$ h: `5 O$ r3 |1，房本或契税**满五年（评估价有区域标准）" s+ n9 l8 y+ Z* B3 `9 d! }6 P' a
90平米以下的房子按评估房价的1%收取（不是成交价，切记）
% D: [9 t* b0 Y 90-140平米按评估价收取1.5%
2 }& r& c h. B( [ C9 M& ] 140平米（非住宅型）按评估价收取3%
- i. S0 m- e% @: F 房本或契税**未满5年的一律按评估价3%收取
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8 V( {% \; o0 s3 a3 c2，营业税：- h) G' @ l. I5 ^& k _3 c8 r
满5年不交2 d8 s% J' _& a l# g
未满五年按评估价的5.4%收取（这个是很亏的，你买了不满5年的房子就要交）。比如评估价为160，0000万的房子，
% Y% ?8 j# M6 s3 n就是160 ，0000*5.4%=86400元（很高吧）; d6 D0 D% p3 u7 `( l0 x
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3，个税 ! e; ]2 E4 b! A1 A
满五年不交# ?+ B- d; V B6 L: k
未满五年1%
# O4 I) Z# i( L9 F0 T6 {4，印花税
2 b9 ^! H& }" y; ]( n 忘记怎么算了，因为太少了，好像是千分之0.15
2 s+ N3 s1 W* x: f2 o7 s& j, I" [! B8 @ q- B% ^
第三：中介费用（黑死了）
. i- S- g/ p# n$ D; N; \ 1，中介费：基本全市统一成交价收取3%，记住，这就是中介在放P，别信他的，基本1%就能搞定。如果你是一次性付款，0.5%就可以了。（同一个房源在房子的周边中介都会有，自己完全可以把自己相中的房子告诉给你找房源的N家中介，甚至告诉他们门牌号码，这样中介就能很快找到你相中的房子，你可以和N多中介先聊一聊中介费的问题（只是闲聊，探探他们到底能把中介费做到多低），这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了，因为这时你就占主动权了，我不是不在你家买，是你的中介费太高，别人也有这套房，继续别人家谈，一般都会到1%，我现在已经在这方面胜利了。（切记，不能急，要周旋）/ N3 ]# v1 t, k G
4 F1 m# X& N- v第四：中介代收费（贷款服务费）全市中介潜规则
4 n, x0 z2 K8 m 1，权证费：3000元
2 w9 t2 q1 x( A, o8 _- G6 } 2，过户费：1500元- |" L; z7 c8 q
3，贷款审批费（服务费）1.5%
2 }$ D0 t' N8 H0 x 4，网签费：3000$ g% `; n( q# ]/ [
5，律师费：1500
( o+ T* t9 q6 I6 Z, D 6，评估费：3000
- | Q6 S$ t& ?, }6 q1 O1 ^3 j 7，单证费：600 r/ J. o* Q& R/ Z
大家切记：这里边建委只收2个费用：网签费（评估费）：400-600元
# }1 s) R# _1 b0 U* Q0 [0 d* \4 @ 过户费：300+15（房本）=315元
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5 h) d# G' s# f+ Z其它就是扯DAN，大家一定坚持立场，一分不给，或者和他谈大包干儿，就是你去给我办贷款外加你的中介费，我一并给你，基本上相当于成交价的1.1%即可（人家毕竟也要付出的），反正我就没给。
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发表于 2011-2-23 13:17
